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买楼花的惨了!加拿大房地产项目破产 每周一宗

Sat Feb 03 2024 14:55:16 GMT-0800 (Pacific Standard Time)

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从高层共管公寓楼到未开发土地,加拿大各地的住宅开发项目正越来越多地进入破产接管程序。

专家表示,利率上升、建设成本和工期延误,以及房地产市场放缓,都是项目面临资金压力越来越频繁的原因。

世邦魏理仕(CBRE)土地服务集团副主席Mike Czestochowski表示:“一年前,可能是一个月一宗,或者每两个月一宗,而现在是一周一宗。”

图源:51记者拍摄

破产接管是有担保的贷款人让法院指定某人控制财产并清算,或以其他方式将资产价值最大化的方式。

 

这通常被认为是最后手段,由于拥有多重抵押贷款和相关方的大型建筑项目纷纷陷入困境,CBRE发现接管案例越来越多。

在安省Kitchener,债权人申请针对Elevate共管公寓项目所有者的破产接管,该项目计划建造四座塔楼。去年10月份提交申请时,施工人员已经离开现场,工程完成了80%。12月的一份报告发现,当接管令通过时,业主在银行里只有300元,欠下了1亿多元。

其他项目还没有走到这一步。温哥华市中心一座55层共管公寓楼的债权人于1月中旬申请破产管理,债权人包括BMO银行,并寻求偿还逾8200万元的贷款。

还有一些项目在基本完工后仍陷入困境。1月19日,杜卡金融服务信用合作社有限公司(Duca Financial Services Credit Union Ltd.)向位于多伦多Hazelton Avenue 128号的Mizrahi Inc.公寓项目提交了接管申请,要求偿还1600万元贷款。

Czestochowski表示,较小的开发商很难获得资金,因为它们依赖的二级贷款机构变得更加谨慎。“因此,随着债务到期,情况会变得更加困难。”

近几个月,安省出现了大量破产程序。CBRE土地服务集团执行副总裁Lauren White说,高层建筑的破产数量尤其在增加。“很大程度上归结于管理不善,比如没有意识到开发过程漫长和复杂。”

多伦多在建的84层大楼The One可能是最近面临破产的最引人注目的项目。Mizrahi Inc.也在开发这栋大楼。

图源:Instagram@MizrahiDevelopements

去年10月提交的法庭文件显示,该开发商负债17亿元,预计施工将推迟两年多完成,超出预算逾6亿元。

其他值得注意的项目是,债权人在去年11月推动接管Vandyke Properties的至少五个项目,涉及大多伦多地区1700多个单位,其中一些已经在建,债务超过2亿元。

破产接管是有担保债权人在借款人开始违约时收回资金的一种方式。Grant Thornton重组业务合伙人Dan Wootton说,程序的重点是价值最大化,这可能意味着与现有开发商一起完成项目,就像The One项目一样,或者按原样出售。

Wootton说,贷款人通常会尝试与借款人合作,在此之前,往往已经有不止一次的逾期付款。“破产管理被认为是相当极端的法律援救。”

此外,并非所有申请都获得批准。去年12月,卑诗省一名法官拒绝将Coromandel Group纳入破产接管的请求。Coromandel在16处房产欠下约7亿元担保债务。裁决是部分基于一些物业已经进入其自己的破产管理。

如果破产申请获得批准,接管人将评估完成项目的成本,并将其与开发商出售单位的预期收入进行比较。如果成本高于预期而导致资金短缺时,需要采取激烈的行动。

“这时,所有预售公寓的购买协议可能被终止。”

Wootton说,在这个市场上,试图转售整个项目也很困难,因为开发商都专注于自己的项目。

CBRE的White说,市场上仍有买家,但他们不会急于达成交易。“很多人都在寻找交易机会。他们试图把握市场触底的时机。”

她说,上一次破产案如此糟糕可能是在上世纪90年代初,但整体市场至少比当时更活跃,对潜在的破产管理出售仍有兴趣。

但White表示,市场在复苏前仍有一段路要走。“我认为还有至少六个月的时间。”



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