欧洲资金或是加拿大房价上涨的最大推手

　　去年夏天，加拿大政府还担心中国资金流入加拿大导致了温哥华房价飙升，因此采取外国买家税政策打击投机行为。今年多伦多也实施了类似的政策，加收15%外国买家税控制楼市。

　　加拿大房产市场经常被认为是全球化背景下，金融危机后一系列因素的产物：超低利率、信贷宽松、以及中国财富扩张，共同将房价推高。多伦多的房价已经比2009年4月金融危机后的低点翻了一倍都不止。

　　其实，房价抬升背后还有一个不大被谈论的因素，就是欧洲的钱也在流入加拿大房产市场。隐秘的银行借贷揭示出：多伦多、温哥华和蒙特利尔的房产和法兰克福的官员们之间有着千丝万缕的联系。

　　18世界普鲁士时期开始盛行的担保债券，是欧洲金融的核心组成部分。这种金融工具被认为特别安全。由银行向投资者发行，为抵押贷款提供资金。债券持有人具有双重优先追索权，即债券发行人承担还本付息的第一责任，当发行人破产无力清偿时，债券持有人拥有担保资产的优先处置权。

　　担保债券在美国不盛行，但是加拿大就不一样了。2012年6月，政府引入了针对担保债券的立法，为各大银行涉足这一市场提供了法律框架。当时，加拿大央行由Mark Carney执掌，欧洲央行已经开始买入担保债券。2014年底前，欧洲央行大量买入债券，标志其开始量化宽松，加拿大债券发行人相比之下更喜欢欧洲的灵活政策。

　　根据花旗银行的统计，9000亿欧元的担保债券中加拿大的未结清担保债券现在有550亿。欧洲央行没有购买加拿大担保债券，但其持有了欧洲市场超三分之一的担保债券，这使投资者不得不把目光投向加拿大以获得更高收益。

　　对加拿大楼市的担忧今年再次升级。五月，多伦多房价在安省房产新政的作用下趋于冷却。Home Capital公司的事件让一些投资者神经紧绷，加拿大担保债券的收益并没有大的变化。

　　以欧元和美元体现的担保债券是加拿大楼市资本流入的重要来源。根据加拿大抵押和住房公司的统计，各种货币形式的担保债券目前占整个加拿大抵押贷款市场的10%，体量达到1.4万亿加元。这一比例在2013年初还只有5%，而2007年时几乎没有。

　　纽约 Morrison Foerster公司的律师Jerry Marlatt说，“很明显，如果能从外国获得按揭贷款，你就可以把存款用于其他投资。如果没有担保债券，银行要么发行更多高级债务，要么吸收存款，而这在加拿大很困难”。