地产

卑诗新民主党政府2018年推出一项楼市“辣招”，向300万元或以上豪宅开征“学校税”，遭不少业主狠批。不过，最新一项民意调查发现，占六成省民支持把税网进一步扩大至200万元物业，但反对向较低价房屋征税。 省政府推出学校税，向估值300万至400万元的房屋开征额外0.2%的学校税，而超过400万元的物业则须要缴付0.4%的学校税。 市场研究机构Research Co.11月22日星期四发表的民调结果显示，70%受访省民相信，省政府将会进一步向估值超过200万元的房屋开征学校税。同时，超过半数受访者更相信，未来会把税网扩大至100万元以上的房屋。 约六成（61%）受访省民支持政府向超过估价200万元的物业征税，但约五成不赞成向100万元至199万元的房屋征税。

根据当地城市设计博客UrbanYVR的一份报告，开发商Wesgroup已经在温哥华的Chi-chi煤港附近的1450 West Georgia Street展示了一座49层高的塔楼计划。 拟议的建筑物将取代位于West Georgia和Nicola Street交叉口的一座名为 Georgian Towers的老化租赁建筑。 如果获得批准，新建筑将是租赁和市场公寓住宅，包括162个出租单元，从一室公寓到三卧室单元，以及187套公寓，从一卧室到三卧室住宅。该计划还要求在单层裙楼中提供约3,000平方英尺的高档零售空间。 根据UrbanYVR，设施包括一个带景观和水景的公共广场，以及位于零售裙楼上方的二楼屋顶花园，包括一个户外瑜伽馆和公共休息区。该设计还包括一个21楼的户外休闲空间，包括一个户外火桌，烧烤和公共餐桌。 项目建筑师Yamamoto Architecture的设计理念是：“城市现在所处的塔楼的增长曾经是常绿树林。在开发我们的设计时，我们向当地的杉树寻求灵感，并以不同的方式思考如何形成合适的建筑和结构。“ 该场地位于一系列高端住宅楼内，计划用于West Georgia和 Alberni Streets的1400和1500个街区。这些包括Bosa Properties由Ole Scheeren批准的42层“Jenga”塔，Landa Properties批准的双石玻璃塔和Westbank弯曲的1550 Alberni by Kengo Kuma。     （温哥华天空Frank编译）

根据11月21日发布的一项新的城市发展研究所（UDI）调查显示，如果要实施经常提出的“空置控制”机制，将有超过12,000个正在开发的新租赁单位面临被取消的风险。 空置控制（Vacancy Control）是一种与单位而非个人租户相关的租金控制形式。这意味着房东可以限制他们可以在租赁之间提高租金。截至2019年，租金管制已限制在通货膨胀率上，定为2.5％，这意味着卑诗省房东只能提高租户2.5％的租金。 然而，目前业主可能会在租赁租约之间提高他们希望的租金，这促使人们要求空置控制系统将租金增加上限与该单位联系起来。租户的权利拥护者，如温哥华的COPE委员Jean Swanson认为，空缺控制对于防止翻新和阻止房东在租约之间增加租金至关重要。 卑诗省正在听取这些担忧。租赁住房专题组将于11月30日发布其对租赁法的下一组建议修改。即将发生变化的可能性促使UDI向其成员调查空缺控制的结果。 UDI发现，英国公共汽车公司的30家主要出租房屋建筑商强烈反对引入“空置控制”而不是因为担心这会使建设新项目变得不可行，从而大大减少了供应。受访者报告目前正在开发19,972套出租房屋，调查发现，如果实施空置控制，其中有12,631个将面临延误或彻底取消的风险。 UDI说，这将降低已经很低的空置率，该省在全省的一些社区中低于1％。 UDI太平洋地区总裁兼首席执行官安妮麦克马林说：“卑诗省人迫切需要更多出租房屋。” “出租房屋建筑商同意空置控制将成为出租房屋建筑的丧钟。现在不是新限制可能导致不列颠哥伦比亚省社区取消重要出租房屋项目的时候了。“ 根据UDI的说法，除了使新项目在经济上不可行之外，限制租约之间租金价格上涨的空置控制可能导致单位和建筑物无法正常维护。麦克马林补充说：“如果严格限制租金，建筑业主将无法负担升级电梯，新电器或更换地毯的费用。建筑物将失修，这不是卑诗省人所应得的。“ 新兴地区需要出租房屋 调查发布于Surrey新建的146单元租赁大楼FUSION的开幕当天，该大楼是素里30多年来首个专门建造的租赁大楼。开发商WestStone Group的销售和营销总监Janai York表示，现在比以往任何时候都需要新的专用租赁住房。 约克告诉Glacier Media，“特别是在新兴地区，比如在Furre所在的素里技术区，有很多公司搬进来并提供就业机会，很多人都从这个地区以外的地方搬进来。他们可能不想立即购买，您必须提供租赁选项。在FUSION，我们有一些人从周围的区域过来，从事当地工作加拿大皇家骑警官员和护士。“ 约克说，新的租赁项目取决于在建筑物的整个生命周期中的财务可行性。 “作为一名开发人员，我们始终关注项目的可行性，以评估项目的类型，无论是混合用途，租赁还是市场公寓。当我们开始考虑无法跟上维护成本的长期影响时，突然之间租赁的可行性会发生变化，因为风险更大。那么你必须决定不这样做，或许做一个转售市场的建筑。我们必须考虑所有这些因素。“ UDI调查还询问其成员还有哪些因素阻碍了新租赁公寓的建设。回应包括快速上涨的建筑成本，增加的利率和税收，以及冗长的市政审批程序。 SFU Beedie商学院金融学教授安德烈•巴甫洛夫博士说：“我们需要消除无数政府增加供应的障碍。租金控制目前感觉良好，但从长远来看，包括租房者在内的所有人都受到伤害。“     （温哥华天空Frank编译）

据HuffPost Canada报道，国家银行NBF（National Bank Financial）的经济学家Jocelyn Paquet在最近的一份报告中指出，毫无疑问，所谓的“财富效应”（wealth effect）实际上是一柄双刃剑，无论对消费者个人，还是对整个国家的经济既可能有正面效应，有时候也可能产生负面影响。 如果放到房地产业，“财富效应”影响明显：也就是当房价越升越高时，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富，于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面，促进了消费，增加了就业，也推动了整个国家经济的发展。 Paquet指出，几乎无可争辩的是，“财富效应”在加拿大近年来强劲的经济增长中发挥了重要作用。这就难怪自从2007年以来，加拿大在G7国家中经济增长最快，其动力除了消费之外，也与房价一路飙升不无关系。 但是，一旦房市趋冷，房价急降，业主们的房子不再那么值钱的时候，在“财富效应”影响下，加拿大人就感觉自己突然变穷了，不仅消费信心大挫不敢再花钱用于其它方面的消费，也会对整个经济产生负面的连锁效应。 这位经济学家说，从现在的情况来看，由于加拿大房地产市场下行，“财富效应”好像开始从正面走向负面，受影响的可能不止是业主们，甚至有可能伤害到整个经济。 根据国家银行上周发布的房价指数报告，全国26个大中城市中，只有5个城市正处于高峰值，包括蒙特利尔和安省的4个城市，也就是京士顿，基奇纳，圣凯琳斯和温莎，另外21个城市的房价指数均从高峰值下滑： 显而易见，在这种背景下，所谓的“财富效应”就从它正面和积极的作用走向反面，或是负面，而且对国家经济而言，可能引致一连串的不良反应： 如前所述，当房价越跌越厉害时，房子也就不再像以往那么值钱，加拿大人尤其房主们感觉自己越来越穷，好像从富豪一夜之间变成穷光蛋，于是消费信心大挫，出手小气，不敢再花钱用于其它方面的消费。 众所周知，房地产是一个关联度非常高的产业，一旦房市下行，消费支出大减，就会给其它很多相关行业带来压力，就业增长也会随之放缓。而就业增长放缓，失业者增加，不仅会使得贷款减少，甚至让不少身背按揭的业主还不起房贷。随之而来的，就是通过房屋资产净值信用（HELOC）贷款的人也会急剧减少，这无疑对整个银行和金融系统带来巨大压力。 以上分析难免抽象，也无定量概念。信用评级机构穆迪（Moody）在最近的一个专题分析中比较形象地用定量方法说明了所谓的“财富效应”： 穆迪的分析说，当房市发热房价上升时，业主们每感觉其所拥有的财富增加1元，就会刺激他们额外多支出或多消费4.5分钱。反过来也是同一道理：当房市变冷房价下跌时，业主们每感觉其所财富减少1元，相应就会迫使他们额外减少支出或消费4.5分钱。 目前GTA地区各类房屋均价为$730,000左右，根据上述假设，若房价每跌$50,000时，那么普通业主每年的消费支出就会相应减少$50,000@4.5分=$2,250元。一个普通家庭尚且如此，若用这个数字（$2,250元）乘以GTA地区有屋的业主，那就是个非常大的数字。若放大到全加拿大，乘以成千上万有屋的家庭，那就是一个天文数字了。 由此可见房价下跌以及“财富效应”会对本国经济带来怎样的影响及后果。 不过国家银行的经济学家Paquet指出，虽然加拿大多数城市房价从最高峰下滑，但这并不意味着大跌，更不可能出现断崖式的房价崩溃。此外，从最新数据来看，尽管国内零售支出开始出现疲软迹象，但尚未出现消费大幅缩水的现象。 根据国家银行的预测，加拿大全国的消费年增长会有所下降，从2017年的3.5%减至今年的2.2%，明年还会进一步减至2.1%。但加拿大经济也有光明且令人鼓舞的方面，就是贸易增长迅速。国家银行预期贸易增长会从去年的1.1%升至明年的4.6%。

在每一年的年末，经济学家都会对接下来一年的楼市做出预测。虽然这些做出预测人们都是行业内的专家，但是他们做出的预测有些时候，与现实依旧存在偏差。 在2018年，这些预测就与事实出现了很大的区别： 误判一：加拿大GDP增长会因为楼市的冷淡而放缓 在2017年12月，经济学家Desjardins的团队预测，由于住宅投资的下降，加拿大的GDP增长也将放缓。Desjardins的团队预测安大略的实际GDP增长率会下降到2.3%，而加拿大的经济增长率会下降到2.3%，在2019年，下降到2.1%。 实际上，加拿大的经济增长速率要比预测结果还要缓慢：经济学家Paul Ashworth目前的预测为，加拿大2018年的GDP增长大约在1.7%左右，而在2019年，GDP的增长将只有1.3%。Ashworth预测，房屋市场影响到了消费与住宅投资。当然，这与楼市到底有多少关系，目前尚且没有定论。 误判二：多伦多房市将会继续挣扎 2017年12月，TD高级经济学家Michael Dolega与Rishi Sondhi预测多伦多的房市在2018年会继续挣扎。由于贷款更加困难，房市将不会有太大的利好。 不过，现实情况是，在下半年的几个月内，房市已经开始有回暖的迹象。在10月份，房屋成交量已经上升了6%。来自于多伦多地产委员会（Toronto Real Estate Board）的Jason Mercer虽然针对贷款的压力测试使得多伦多楼市的成交量比2016年顶峰时期要低，但是在多伦多，许多家庭依旧认为拥有自己的住房是一项质量很高的长期投资。 在2018年第三季度，大多伦多地区的房价整体上升1.3%。Royal LePage的CEO Phil Soper表示，GTA地区的人口增长强劲，这将导致大多伦多地区的房屋价格持续上升。随着许多家庭购买新住房，这使得这一地区的房屋供给有压力。 误判三：魁北克楼市将会不温不火 CMHC的首席经济学家Bob Dugan去年认为，多伦多温哥华等市场会有价格过高的问题，但魁北克的楼市将会相对安静。 Dugan认为，卡尔加里、埃德蒙顿等地的房屋价格偏高，而曼尼托巴、魁北克、以及大西洋省份的房市将会有较小的波动。 不过事实上，蒙特利尔的房市成为了2018年的一匹黑马。蒙特利尔的房市连续数月有成交量与价格的增长。CMHC认为，蒙特利尔的二手房市场可能会出现火热的情况。 在10月份，蒙特利尔挂牌出售的房屋数量下降了17%，这使得Condo公寓的中位数价格上涨4%，涨至26万5000元。仅仅一年，蒙特利尔的condo市场就从一个买方市场变成了一个卖方市场。