地产

土地供应有限，一直被认为是大温地区房屋供应紧缺的原因之一。这不，目前温哥华就计划在市中心唐人街建造55间廉租屋。 温哥华发展准许证办事处最终投票通过民星总社重建项目，民星总社义务会员黄国裕表示，对计划通过感到高兴，又指项目经过近五年半的时间计划，以及思考点样获得三级政府的财政支持，将大楼重建为碉楼，不但能够传递开平碉楼的精神，亦能够为周边低收入人士及长者提供更多廉价租住单位。 位於Powell街439号的民星总社物业楼高两层，建於1891年，有127年历史，不过由於日久失修，大楼外貌残旧，民星总社於是向温市政府申请将大楼重建，创建全加拿大第一座碉楼，名为民星楼，希望以世界闻名联合国遗产开平碉楼的精神回馈加拿大，BC省及温市。 在该个重建项目中，该座碉楼将有六层，大约高71.5尺，地面有两个铺位，楼上就会有55个廉价租住单位，将提供给有需要的市民及低收入长者。 但加拿大还有个地方的地价便宜得令人难以置信，按当地官员的说法，那就是一块地皮的价格只是大半杯Tim Hortons的售价：所有供出售的16块地皮，每幅地皮只要$1元！ 阁下或许会说，这个消息太好，好得令人难以相信，但新布伦瑞克省McAdam镇的镇长Ken Stannix信誓旦旦地说，这绝不是什么网络上玩的噱头，也不是要以此来引人注意，更不是这个地方荒凉得不适合人类居住。 实际上，McAdam镇不仅距离首府Fredericton只要一小时车程，还是著名旅游景点呢！在2013年第二届加拿大五大最美地点（Great Places）评比中，McAdam的火车站（ Train Station）榜上有名，曾经被评为加拿大最美的公众场所： 这位镇长说，如果把话说白了，该镇此举不是别的，只是为了增加人口数量，争取近期内把人口总数增加至1,300人。年轻家庭自然欢迎，退休人士也来者不拒。 HuffPost Canada报道说，几年前该镇就召开一系列公听会，向当地居民寻求增加人口及社区活力的办法，目标是将人口增至1,300人。从那以后，该村扩建了露营地，在夏季吸引更多的游客，不少老房子整修一新并挂牌出售，以吸引年轻家庭和退休人员。 自那以后新家庭纷至沓来，其中有三户更来自美国的德克萨斯州。过去两年中，这些新来者共买下60套房屋，小镇人口也从1,151增加至1,251。 镇长表示，小镇继续招人买地，希望再有50位居民来到小镇，已完成人口增长计划。他说这些未开发的地皮一般有65到85英尺宽，至少100英尺长。政府负责铺设给排水管道，购地者不花分文。 不过对买地一方也有要求，那就是买家买地之后必须建屋，建筑面积至少1,200平方英尺。此外，买家也要预付$2,500订金。一旦买家买地之后没有按时建屋，那么这笔钱就会充公。

土地供应有限，一直被认为是GTA地区房屋供应紧缺的原因之一。加拿大房地产咨询公司Altus Group Ltd早前发布的数据称，在过去五年，多伦多部分地区的地价已经涨了3倍，目前多伦多地区的地价已经超过每英亩$300万，约合每平方英尺$68.87。 但加拿大有个地方的地价便宜得令人难以置信，按当地官员的说法，那就是一块地皮的价格只是大半杯Tim Hortons的售价：所有供出售的16块地皮，每幅地皮只要$1元! 阁下或许会说，这个消息太好，好得令人难以相信，但新布伦瑞克省McAdam镇的镇长Ken Stannix信誓旦旦地说，这绝不是什么网络上玩的噱头，也不是要以此来引人注意，更不是这个地方荒凉得不适合人类居住。 实际上，McAdam镇不仅距离首府Fredericton只要一小时车程，还是著名旅游景点呢!在2013年第二届加拿大五大最美地点(Great Places)评比中，McAdam的火车站( Train Station)榜上有名，曾经被评为加拿大最美的公众场所： 这位镇长说，如果把话说白了，该镇此举不是别的，只是为了增加人口数量，争取近期内把人口总数增加至1,300人。年轻家庭自然欢迎，退休人士也来者不拒。 HuffPost Canada报道说，几年前该镇就召开一系列公听会，向当地居民寻求增加人口及社区活力的办法，目标是将人口增至1,300人。从那以后，该村扩建了露营地，在夏季吸引更多的游客，不少老房子整修一新并挂牌出售，以吸引年轻家庭和退休人员。 自那以后新家庭纷至沓来，其中有三户更来自美国的德克萨斯州。过去两年中，这些新来者共买下60套房屋，小镇人口也从1,151增加至1,251。 镇长表示，小镇继续招人买地，希望再有50位居民来到小镇，已完成人口增长计划。他说这些未开发的地皮一般有65到85英尺宽，至少100英尺长。政府负责铺设给排水管道，购地者不花分文。 不过对买地一方也有要求，那就是买家买地之后必须建屋，建筑面积至少1,200平方英尺。此外，买家也要预付$2,500订金。一旦买家买地之后没有按时建屋，那么这笔钱就会充公。  

　　在加拿大房屋价格最贵的城市温哥华和多伦多，年轻房屋业主没有房贷按揭的比例却是全国最高的，这一数据颇令人意外。 　　在温哥华市，25至34岁年龄段拥有房屋的年轻人中，有19%已经没有按揭负担。相比之下，全国房屋业主还清房贷的比例只有6.4%。 　　在多伦多，这一年龄段的年轻房屋业主无房贷的比例是11.7%，仅次于温哥华，居全国第二。   　　（Globe and Mail） 　　据Globe and Mail报道，上述数据是由西门菲莎大学（SFU）城市研究学教授Andy Yan通过编撰2016年人口普查数据获得的。这里统计的零房贷，不仅指房屋按揭贷款，也包括与房屋有关的任何贷款，如房屋净值信用额贷款（HELOC）。   　　温哥华的19%，相当于有2485名年轻的无房贷业主。在温哥华年轻业主中，只有8%拥有独立屋，但是在拥有独立屋的年轻业主中，有三分之一已经无房贷，他们拥有的独立屋中位数房价是250万加元。   　　考虑到温哥华的房价奇高，加上年轻人处于事业的起步阶段，上述数据看起来似乎有悖常理。Yan指出，这说明温哥华有一批富有的年轻屋主，与大量外部资金流入有关，这种财富差异与年龄无关。 　　西门菲莎大学公共政策学院的教授Josh Gordon则认为，温哥华有很多父母为孩子买房。这也与房价高有一定关系。在其他城市，父母不会也不需要这样做。值得一提的是，多伦多是年轻人拥有房屋比例第二高的城市，多伦多的房价也是全国第二高。 　　根据2016年的人口普查数据，温哥华所有年龄段人口中拥有房屋且无房贷的比例是47%，年龄越高，这一比例也越高。例如在65-74年龄群中，拥有房屋且无房贷的比例是73%。这一数据也高于全国平均比例69%。 　　Yan认为，这是正面的，但是值得关注的另一个数据是温哥华所有拥有房屋的年龄人比例低于全国水平，仅22%的年轻人有房，全国是48%。 　　由于房价太高，按揭贷款审核更严，温哥华有更多的年轻人可能一辈子都要租房。 　　Yan认为，年轻人还清房贷比例高，正是温哥华反常的另一个例证。这里的房价与收入不同步，是财富而非收入在推动价格。 　　卑诗大学人口和公共卫生学院教授Paul Kershaw进一步分析了这种现象。他说，首先，这里有更多获得海外收入的家庭，将财富存放在年轻成年子女身上，以便减少缴纳加拿大或海外税款；其次，许多年长的父母从房屋上获得巨额利润，用一部分帮助子女购房；第三，卑诗省吸引了大量与人口不成比例的超高净资产的年轻富人，他们可以迅速还清房贷。 　　地产经纪们也表示，过去五年，相当一部分年轻客人是使用家庭财富买房，与收入无关。比如，温西的父母将一套500万元的房屋出售，他们的子女就可以立即买下一套100万元的一居室公寓。而这是温哥华这个城市所特有的。Yan甚至这样总结：在温哥华，选对了父母，才是拥有房屋的捷径。

　　加拿大央行副行长本周对楼市发出新的警告，指出加拿大房地产市场虽然在央行加息和房贷按揭新规实施之后有所降温，但是仍然非常脆弱。 　　据路透新闻报道，央行副行长Carolyn Wilkins（下图，Globe and Mail）本周四表示，房地产市场潜在的问题不会一下子消失，因为这些问题已经积累了一段时日。 　　她在渥太华出席加拿大按揭和房屋公司（CMHC）的会议上指出，市场的脆弱性和漏洞已经减缓，但是仍然处于高位。   　　报道称，央行自2017年7月以来已经五次提高基准利率，目前央行正在密切关注加息对负债额高的人群有多大的影响。   　　与此同时，银行业也在密切关注加息的影响。帝银（ICBC）世界市场本周警告说，“已经有证据显示加息效应出现得要比过去几个周期更早，而且程度更剧烈。” 　　不仅如此，加息的效应也有可能令央行脱离未来加息的既定轨道。帝银资深经济师Royce Mendes在一份研究报告中指出，加息对汽车和房屋销售的影响最大，其他消费购物也各有影响。但是汽车业与房地产业目前占据经济的比重相当大。 　　(Globe and Mail/CIBC) 　　举例而言，央行的研究认为加息对汽车销售的影响在加息之后两年达到峰值，而此轮加息周期从首次加息算起，还有8个月才达到峰值，但是汽车销售增长已经转入负面。 　　此外，Mendes也指出，近期一些耐用商品如建筑材料、电器的销售放缓幅度大于其他零售销售，家俱销售虽然情况良好，但也能感受到房屋销售放缓的影响。 　　他认为，此轮加息的影响出现得更早也可能预示风暴会过去得更快。不过更有可能的是基于历史数据的模型会低估加息对本国家庭的影响，尤其是考虑到目前的高债务状况。 　　另外，Mendes表示，加息对楼市的影响不容易估量，因为除了加息，还有联邦按揭贷款新规、各省海外买家税等措施的影响。 　　但是信贷增长放缓已经更加明显，说明楼市已经受到加息的影响。他指出，任何货币政策的峰值影响出现在6个季度之后，而目前距离首次加息尚未到这个时间点，所以未来影响还会进一步显现。 　　加拿大央行将利率目标定在3%左右，目前业界正在预期央行是否会在今年12月或明年1月继续加息。

  2008年金融危机之后，全球经济出现了一道特殊景象，即在美联储QE印钞模式推动下，全球范围内产生了大量膨胀资产，全球楼市也正是那时由低谷渐渐进入盛宴模式。然而自2015年底，美联储突然退出QE，美元进入超罕见的加息通道。  截至目前，在近三年时间，美元已加息8次，而仅今年以来，美元就已加息3次，迹象表明，美联储或将于12月开启今年的第4次加息。美联储最近一次加息的政策声明最重要的变化是，有关美元“货币政策立场仍然宽松”的语句被整体删除，尽管近日美元提前“放水”的声音日益高涨，但鹰派预计是，美元加息或仍将持续至2020年。 那么，对于全球楼市盛宴又有怎样的影响呢？我们发现，全球至少二十个城市或正在进入房价大跌的“雷区”，膨胀美元制造的全球炒作级高房价庞氏骗局或正在被揭穿。 在美元基准利率不断上升过程中，美国固定资产贷款利率也不断上行，Mortgage Bankers  Association数据显示（如上图），美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%。这是2009年9月以来的最高水平。一旦升至6%，这将是2008年12月的水平。而这一利率对应的美国楼市水平也处于历史上的低位（如下图）。 在美元利率和美国固定资产利率升息的带动之下，全球多个央行正在进入跟随美联储加息的通道中。据华尔街日报近期报道称，除中国央行例外，多家央行或进入追随美联储加息的时间。这意味着全球许多房地产的价格也将进入紧缩状态。还没有抛售变现的全球炒房客还要为此背负沉重的债务大山。 截至目前，巴林、沙特、阿联酋、印尼、印度、阿根廷、土耳其、英国央行纷纷开启了加息模式。欧洲央行稍早前宣布将于今年年底前结束购债，这为该央行2019年加息提供了更大可能。此外，迫于澳元今年以来已落为发达市场最差货币，澳大利亚央行或也将于2019年开始加息。 而过去被全球热钱大力光顾的澳大利亚和加拿大也都实行了固定资产贷款的严格审核举措。路透社近期报道称，  在美元加息压力下，过去依赖外国资本，本国债务风险加剧的泰国央行和韩国央行或也即将进入加息通道。与此同时，越南经济由于过度依赖美元贷款，尽管近年经济取得亮眼指数，但在美元加息的压力下，曾经火爆的越南经济或正在成为牺牲品，每况愈下的越南盾也为该国央行升息提供了依据。 说到底，过去高外债，低外储的经济体央行或都将不得不跟随美联储加息。这意味着过去单纯靠杠杆和外国投资者推高房，特别是那些非刚需、基本没有任何自住需求的全球多个城市楼市或即将遇冷。 以全球炒房客喜爱的英国伦敦楼市为例，早在今年1月，伦敦房价平均下滑至593396英镑（约合82万美元），这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。而据LonRes的数据显示，今年第三季度，伦敦高端住宅市场挂牌出售的200万英镑以上的房屋数量同比下降25%，伦敦整体房市的降幅为19%。 另据Rightmove近日指出，与10月份相比，英国房价下跌了1.7%，为2012年以来的最大跌幅。房产析师Miles  Shipside认为，新卖家及其代理人正对市场力量做出反应，他们降低定价期望的时间比以往更快，在伦敦，买家购买能力愈发不足，南部以及高价地区市场趋冷。 再以美国楼市为例，随着十年期美债收益率的不断走高，全球大量投资者纷纷减持美债，这对美国楼市的负面影响也正放大。据美房地产经纪人协会报告，目前，有约90%的现房销量却出现意外大幅下降，跌入近三年来最低谷。 9月南加州新屋和成屋销售较去年同期同比下跌18%，创8年来最大单月降幅，也创2007年房贷危机以来最差9月行情。彭博援引Brown Harris  Stevens的报告称，在今年二季度时，纽约曼哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出，在纽约，一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。 就连巴菲特等美国富豪也正在清算美国一些城市的房产。据全美最大的房地产交易平台REDFIN近日称，巴菲特位于加州海滩的房屋直到打了7折之后才顺利售出。影星布鲁斯威利斯也紧跟其上，近日也以500万美元成交了一套自2011起其以1500万美元挂牌的豪宅。 与此同时，同样的景象或也正在加拿大和澳大利亚上演。比如，今年年上半年，加拿大多地高端独立物业销售急速下行，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万的豪宅销量暴降51%。同等住宅在温哥华销量也大跌47%。而据澳大利亚新闻网站近日援引研究机构Domain最新发布的一份报告指出，澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房价目前已经创下2008年以来最大的年度跌幅。瑞银的一项新分析得出结论认为，在深度衰退的情况下，澳大利亚的房价可能下跌30％。 事实上，不仅是发达市场，近年高度依赖外国投资者购买房产的越南胡志明市，印度孟买等东南亚和南亚多个城市房价也正受到全球资本收缩的冲击。 长期跟踪全球楼市，发现在美联储彻底结束宽松周期后，全球至少有20个城市的楼市存在无人居住，房价或将大跌的冰冷现实。它们分别是，美国的西雅图和纽约曼哈顿、英国的伦敦、加拿大的多伦多和温哥华、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律宾的马尼拉以及韩国首尔。