地产

加拿大地产协会（CREA）周一公布的月报称，今年11月份全国房屋销量继续下滑，比去年同期降12.57%，这已经是连续3个月的下滑，而全国平均房价也比一年前下跌2.9%。 CREA还预测说，今年加拿大房屋销量会有双位数字的下滑，或降11.2%，录得5年来的最低水平。今年年底全国平均房价为$488,000，比去年同期下跌4.2%。而在2019年，加拿大的房屋销量会进一步下降，估计会降0.5%左右。 CBC专栏作者Don Pittis今天发文说，CREA的数字确实没有给大家太好的消息，全国房屋销量连续3个月下滑近年来确实比较少见，而且全国平均房价也在下跌。咋一看CREA的数据难免让人对加拿大的市场感到担忧，担心本国房价也会像前几年美国那样跳崖式地崩溃。 Pittis表示，尽管这种担心不无道理，但今日加拿大的情况与美国当年的情况完全不同。美国当年的房市崩溃是次按危机引发的，现今加拿大的金融系统是稳固的，何况联邦及省一级政府都采取了措施来阻止危机的发生，联邦最见成效的措施就是按揭压力测试，而省级政府的杀手锏就是对海外买家征收转让税。 加拿大市场一个非常有利的条件就是供求关系，在房地产方面一直是供不应求。加拿大买家，尤其是年轻买家，可以称他们是“求房若渴”（house-hungry buyers）一族，几乎是时刻准备入市。房价太高时，他们按兵不动，只要房价略降，他们就会立马出手买房。有了这么既有经济实力，又有购买欲望的买房大军，可以说，加拿大的房子不愁卖，房价很难垮下来。 第二，加拿大就业强劲，劳力短缺，看看近来统计局的数据就清楚了。再加上婴儿潮一代退休可以维持雇员薪资持续稳中有升，也是房市相对稳定，房价难以崩溃的原因。 第三，正如CREA自己的报告分析的那样，就是婴儿潮一代，他们多数人只是退休，而不是一下子都离开人世（retiring not dying），就是他们也需要房子居住，无论大屋换小屋也好，从house搬进condo也罢，他们终究还是要地方住。再者，这辈人绝大多数都拥有房产，并且还清了房贷甚至坐拥雄厚的物业净值，这也是加拿大房市仍然保持强势的原因。 最后，一般人把按揭压力测试看作不利于房市的政策，其实这才是大错特错了。这个举措其实对市场和买家是双赢的，既保证了金融系统的稳定，保证了市场的健康，也保护了买家不因借债还不起而买房或是破产，避免了这些人陷入前几年美国家庭的困境。 就是基于上述种种原因，虽然加拿大房地产市场会有起伏，会有波动，但市场仍然是健康的，房价也不像石头落入水中那样，一沉到底（Canadian house prices will not drop like a stone）。  

根据12月17日公布的全国房地产预测，尽管预计BC省房屋销售将在2019同比下滑，但预计平均转售价格将略有上涨。 B.C.的平均销售价格据加拿大房地产协会（CREA）预测，明年出售房屋的平均价格将为720,000元，比2018年增长0.9％。   尽管BC省许多主要市场的销售额每年都在下降，但2018年仍然同比增长0.6％至713,700元。 CREA表示，在2018年全年房屋销售年度下降24.2％。2019年BC省的转售交易量将进一步下降5.2％。这是所有省份中销售额下降的第二大省份，仅次于总量下降幅度更大的纽芬兰为-7.2％。 CREA预测通过MLS销售的加拿大房屋的全国平均价格将上涨1.7％至496,800元。预计明年纽芬兰，阿尔伯塔和萨斯喀彻温省的平均销售价格将低于2018年。 该协会表示，2018年全国住宅销售额与2017年相比下降了11.8％，相当于458,000单位。这是五年来的最低水平。 明年，加拿大的销售总量预计将再下降0.5％至456,000单位。 “在2019年，房屋销售活动和价格预计将受到各级政府近期政策变化的控制，此外还有额外的加息，”该协会表示。     （温哥华天空编译）

温哥华的房屋问题一直备受争议，部分人认为新楼宇的审核程序过于复杂，一般的申请审核需时半年，承建商要再等候超过一年才可获得建筑许可证。    有建筑师指，温哥华有很多管理规例，不过这些条规部分有冲突，导致审核时间较其他城市长三至四倍。Lanefab Design的建筑师Bryn Davidson专注于设计绿色房屋以及多户住宅。他表示，温哥华的条例过于复杂，即使是小型项目都需要遵守所有规定。  不过，温市府建筑及牌照部门经理Kaye Krishna就认为，温哥华的情况不能与大温地区其他发展中的城市比较。她指，市府今年较早前开始的试验计划已经对审批速度有改善。但是，Krishna也同意市府应削减重覆及混乱的楼宇管理条例。  Krishna的团队将会在明年2月向委员会汇报缩减楼宇审核程序的建议。  

  　　温哥华市议会投票要求卑诗新民主党省政府重新考虑0.2%的学校税。市长肯尼迪.斯图尔特(Kennedy Stewart)说他将写信给省政府，要求他们正式撤回0.2%的学校税。   　　今年2月份卑诗新民主党省政府通过立法，从明年1月1日起，对评估价格300万至400万元的住宅征收额外0.2%的学校税，对评估价格超过400万元的住宅征收额外0.4%的学校税。   　　星期三早上，数十名抗议者聚集市议会，反对征收额外与物业相关学校税，称这项立法是针对特定人群的税收歧视。   　　绿党市议员皮特.弗莱(Pete Fry)表示，这项税收实际上并没有使温哥华的生活更加便宜，也不会提高住房的可负担性，因为它的目标是价值超过300万加元的住宅。   　　弗莱说：这是温哥华部分房主面临的另一项税收。“很多人住进他们的住宅很长时间了，在这期间土地估价显著增加，他们突然发现，由于土地增值，他们缴税的标准上升了档次。这种纳税上升不能反映他们的收入。”   　　弗莱说：“水电价格上涨，天然气价格也将上涨，‘凌迟处死’刑罚正在落到温哥华纳税人的头上。” 弗莱表示这是一笔很大的物业税收，但这笔税收不会留在温哥华市。同时市政府又要承担大量的服务成本。   　　市长斯图尔特表示他将马上给省政府写信，要求省政府正式撤回0.2%的物业学校税。

　　杀死那只加拿大鹅？一时间，市场因为加拿大方面的消息而民愤激昂。 　　然而，压在加拿大心上的困境远不止“一件衣服”那么简单，跌跌不休的房价让温哥华这个冬天变得愈发冷冽。根据大温哥华房地产委员会（REBGV）发布的数据显示，由于销量下滑和库存增加，使得11月的房价进一步下跌。   　　上述报告分析称，11月温哥华独立住宅价格同比下跌了8.5%，创下自2009年底以来的最大跌幅，而这种重大损失可能还远没有结束。   　　VancityCondoGuide此前发布的地产报告也显示，11月份，温哥华独立住宅销量同比下降了32%，并在本月跌至10年低点。 　　与此相对应的是其越发高企的房屋库存。REBGV报告显示，11月共有1190家新房上市，虽然较上月相比下降了30%，但与去年同期相比却高出了24.44%，进一步推高了总库存体量。 　　加拿大最大的房屋信息网站Better Dwelling分析称，销售下降和库存上升推动了房屋销售与上市挂牌量比率（SNLR）进一步向买方市场偏移。其分析指出，当该指数超过20%时，就被认为是“卖方市场”，预示着未来房价走高；当指数低于12%时，就被认定为是“买方市场”，预示着卖方的价格会走低。而当前温哥华的楼市正处于买方市场，所以不要指望价格会在短期内出现逆转。 　　VancityCondoGuide的分析师Steve Saretsky还称，当前加拿大的失业率已经跌至42年来的最低水平，通常情况下这是利好楼市的信号，但房价还是一反常态的走低，这是前所未有的。失业率可能是一个滞后指标，但房地产市场肯定不是。在GDP的组成部分中，住宅投资是衰退即将到来的最佳预警信号。 　　值得注意的是，华尔街见闻此前提到，为了抑制投机、调控房价，温哥华和多伦多都对海外买家采取了加税举措。其中，温哥华对对海外买家购房征税20%并强制登记楼花买家的身份和家庭档案。而这两座城市的房价自2018年以来开始回落。