地产

温哥华是加拿大豪宅密度最高的地区，究竟是什么样的人拥有数千万的顶级豪宅呢？卑诗省启动加拿大首个登记管理制度，使得房地产转让交易的纪录“全都露”，豪宅真正主人将曝光。专家表示，此举可抑制炒卖、逃税和洗钱行为。   一间温哥华市区占地面积6,459平方呎的Fairmont Pacific Rim大楼顶层单位，是一座闪闪发光的玻璃豪宅，可欣赏到北岸山脉的壮丽景色，价值2,800万元，是温哥华第三大最昂贵的公寓。土地所有权文件显示，该物业由一家名为Leemar Investments FZE的公司所有，该公司在阿联酋注册，该物业百分百付清，没有使用贷款交易。只知道温哥华的律师戈卢博夫（Richard Goluboff）于2013年签署物业转让文件，但他没有回应记者查询，所以不能确知究竟物业实际的持有人是谁。 房产实际拥有人的资料将曝光 专家说，这种秘密业权会成为处理逃税和洗钱问题时的障碍，因为业主可以通过安排家庭成员持有财产来保护自己的身分，或通过创建控股公司，只安排律师来签署文件，不公开有关公司所股权的讯息。 反腐败倡导组织-透明国际加拿大(Transparency International Canada)于2016年的一份报告发现，卑诗省100个最昂贵的房产中，有近一半使用公司名义来隐瞒业主的真正身分。 如今卑诗省新制订加拿大的第一个公寓登记制度，揭开秘密财产拥有权的神秘面纱，将显示实际拥有和控制房产的个人资料。 加拿大税务局（Canada Revenue Agency）在2015年4月至2018年12月期间，从卑诗省房地产相关的审计活动中收回3.1亿元的税收，相比之下，在安省收回了5.47亿元。安省涉及的住宅面积几乎是卑诗省的三倍。   已退休的加拿大皇家骑警主任克莱门特(Garry Clement)，过去专门处理洗钱犯罪问题，他相信实施公寓登记制度是正确的一步，因为许多大额资金都流入房地产市场，只有掌握资金流动情况，才能有效杜绝洗钱或逃税等行为。他希望其他省份也能效仿卑诗省，否则这些黑钱将流到管制松散的省份了。

2018年，大温房市经历了下滑和低迷。2019年已经过去2个月，房市的状态仍和去年相似，没有明显的上升和反弹。卑诗地产协会和路透社针对全国20位住房分析师的调查显示，未来2年大温房屋销量有所回升，但房价基本稳定，到2020年会较大幅度反弹。受到刚需推动，目前大温地区公寓价格仍较稳定，好区公寓销售的很快。 未来两年大温房屋销售回升10% 2020年房价反弹3% 去年的房屋销量可以用惨淡来形容。2018年，卑诗房市的总销售量为7万8345套，比前一年下降了24.5%。大温地区的下滑最严重，2018年房屋销量只有2万5051套，比2017年下降了31.6%，其次是菲沙河谷地区，2018年的销量也同比减少了30.8%。根据大温地产局的统计，2018年大温房屋销售量是18年来的最低水平，所有房屋类型的基准价格为103.2万元，比去年下降2.7%。 不过卑诗地产协会预计，未来两年全省房屋销量将有所回升，只是程度较小。卑诗地产协会在近日发布的今年第一季度房市预测报告中指出，今年全省房屋销售额将增长2%达到8万套，到2020年再增长6.9%达到8万5500套。不过这个数字仍低于10年平均年销售额8万5800套。 大温房屋销量也会在未来两年上升，且上升幅度要高于全省。地产协会预计，大温今年房屋销量可达到2万6500套，比去年增加5.8%，到2020年可达到3万套，升幅达13.2%。 随着需求的下降，市场上的待售房源数量也在增加。地产协会首席经济学家Cameron Muir表示，卑诗大多数地区已经经历了从卖方市场到相对平衡买家市场的转变。 卑诗地产协会报告预测，今年全省平均房价基本保持不变，仅上涨0.5%至71万6100元。去年大温地区的平均房屋售价为104万8435元，和前一年相比下降1.6%，2019年预计进一步下降2.7%至102万元，2020年上升1%至103万元。 路透社近日也针对未来几年的地产发展趋势对全国20位房市分析师进行了调查，调查结果比卑诗地产协会的预测更加保守。调查显示，今年温哥华的房价将下降1%，2020年小幅增加0.2%，到2021年才会反弹上升3%。也就是说，房市分析师认为，温哥华房价在未来两年基本保持平稳，到第3年才会强势反弹。 自去年以来，温哥华房屋销售和房价一直在下降，近几个月来越来越多的分析师表示，在可预见的未来，这种情况将持续下去。一些报告还指出，卑诗新推出的房市新规和税收政策也对房价产生影响。 压力测试帮助降低房价 通过压力测试收入要求降低 卑诗地产协会认为，导致房市低迷、房屋销量下滑的重要原因就是去年开始推出的贷款压力测试。地产协会首席经济学家Cameron Muir在报告中指出，压力测试对贷款人负担能力和购买能力带来的负面冲击今年仍将持续，还将继续限制房屋销量的增长。不久前，大温地产局、多伦多地产局以及加拿大建筑和土地开发协会也都呼吁联邦政府重新审视贷款压力测试。 不过，去年推出的压力测试也并不是完全打击买家。因为压力测试的出现，房市得以软着陆，房价得以稳定，甚至下滑。对买家来说，房价降低，也就相当于降低了贷款压力测试的标准，缓和或者抵消了加息的影响。 Global News近日针对价格下滑对购房者所需收入的影响做了研究。根据利率比较网站Ratehub.ca上的数据计算想要购房通过压力测试的最低收入要求。假设应用首付20%，按照5年固定利率进行25年的贷款。对比的房价是2018年3月和2019年1月，两个不同时期的5年固定利率分比为2.99%和3.29%。 结果显示，对于购房者来说，在这样的对比条件下，今年1月购房的最低收入要求实际上比2018年要低，全国多数城市都是如此，只有少数城市购房最低收入要求有所增加。比如在温哥华，今年1月的平均房房价格比去年3月低了近6.5万元，如果首付比例同样为20%，那么今年1月的首付款比2018年3月降低了1万2880元，通过压力测试的收入要求也比去年下降了1万元。卡尔加里、埃德蒙顿等城市通过压力测试的收入要求也都有相似幅度的下降。 考虑到1月通常是地产市场较为冷清的月份，为了让结果更有说明性，Global News也比较了去年1月和今年1月的情况，结果也基本一致。这说明压力测试对买家的影响是综合性的，在提高对买家收入要求的同时，也帮助降低了房价，保持市场稳定。 卑诗购房需求逐渐增加 好区公寓销售紧俏 虽然根据预测，卑诗房市不会有大幅反弹，但地产协会首席经济学家Cameron Muir也指出，未来两年，随着人口不断涌入、卑诗经济强劲发展，房屋需求会进一步加大。另外随着买家逐渐适应压力测试，一些被抑制的需求也会显现出来。 这种需求会帮助保持房价稳定。目前大温房价下滑较多的主要是独立屋住宅，公寓住宅是缓慢爬升。根据大温地产局的数据，2018年独立屋的基准价格显著下跌7.8%，但同期公寓的价格上涨0.6%。 利率比较网站RateSpy.com的创始人、IntelliMortgage.com的房贷规划师McLister也表示，压力测试在稳定房价方面效果显著，让很多买家将目标定为中低价位房屋，促进中低价位房屋的价格增长，租金也增加。 最近有业内经纪表示，很多买家以为现在市场低迷，可以慢慢选择、好好砍价，但并不是所有地区都是如此，一些交通方便、生活便利地区的公寓卖的还是很快的。有买家之前看过的房子2周后想再回去看，就发现已经被卖掉了。

众所周知，想要在多伦多、温哥华这样的一线城市租到一个不错的房子，那租金一定是很可观的。对于留学生这样一个收入有限的群体来说，想找到一个物美价廉的出租房可真是不容易。不过，最近有不少人发现，在豪宅中租一间房似乎是一个不错的选择。 占地5000平方英尺，共有12间卧室，8间浴室以及一个大游泳池，每人每月仅需$1000。没错，随着温哥华房地产市场降温，一些留学生确实能够以这种比较实惠的价格租到一间豪华住宅。 从多伦多搬到温哥华的Sehrish Qureshi，很担心在这个城市找不到一个居住的地方。因此，她很忧郁，“在这方面，温哥华的名声一直都很臭，价格不仅超出了我的预算，更重要的是我发现它根本就不值那个价”。 就在那时，她在网上找到了一家代理机构，在西区一处价值数百万加币的豪宅里租到了一个房间。房子里有游泳池、桑拿房和其他设施。虽然要和其他13名学生一起住在这栋房子里，但是对于那些想在住房上省钱的学生来说，这是一个完美的解决方案。 对此，她表示“虽然我们自己住的房间可能不是最大的，但是我们共同拥有一个很大的空间”。 说起来，这还要感谢政府推出的空置税。这些曾经空置的房屋，现在由于该市的空置税和该省的投机税，开始向市场开放。 专家：空置税产生了影响 专家表示，与此同时，租金市场的降温预计将持续下去，至少在今年是这样。 UBC Sauder School of Business的住房专家Tom Davidoff表示，空置税和投机税正在对住房市场产生影响。“很明显，单户住宅行业受到了影响，因为目前我们看到，这些房屋的上市数量正在激增，而且它们显然应该是投机税的候选者”。 他表示，正是由于这两种税的影响，迫使这些豪宅的业主只能选择把房子租出去或他们自己住在里面。否则，他们要支付的税是非常昂贵的。 最后，他还指出，如果各地区都实行空置税的话，那么整个大温地区将会有更多的住房开放。

根据3月7日发布的一份报告，对于在大温哥华地区寻找新建公寓的买家而言，有一个好消息，就是可供应的单位数量激增。     在针对城市发展研究所的季度状况报告中，房地产研究公司Urban Analytics表示，在2018年第四季度结束时，预售或已完成和未售出的混凝土公寓的数量是一年前的四倍。   在2018年第四季度末，大温地区共有5,918个已发布和未售出的新混凝土公寓，Urban Analytics表示比上一季度增加了134％，与2017年同期相比增长了301％。   大温的所有地区的库存都有所增加，但环形地区（包括本拿比、新西敏、列治文、西温、北温、南三角洲、三联市和斯阔米什，但不包括温哥华市）的增幅最大。   然而，这些5,918套公寓单元中只有99套在2018年底完成并可入住（被称为“常备库存”）。在报告中，作者写道：“与五年前的同一季度相比，这代表了在大温地区可入住的混凝土公寓中减少了608个公寓单位（86％）。“这说明了过去五年的需求已经增加，足以在预售单元完工之前吸收预售单元，即使吸收率现在正在放缓。”   报告补充说，“在那些可入住的公寓单位中，列治文和南三角洲占了39个，本拿比和新西敏占了34个。而温哥华市只有10个可入住的混凝土公寓。”   报告中单独研究的新木制结构公寓单元的数量并没有像混凝土公寓那样攀升，但它们占市场份额的比例要小得多。   Urban Analytics表示，在2018年第四季度末，共有1,013个新上市和未售出的新木制结构公寓。这比上一季度仅增加了9％，但同比增长了164％。然而，与五年前的可出售的更多公寓单位相比，截止2013年底，这一数字下降了68％。

　　加拿大卑诗省正在通过修改立法的形式来加强农用土地的管理， 主要是加强“农业土地委员会“的独立地位，以使它更好地履行其使命， 包括保护农业土地保护，同时鼓励在省内的农场和牧场。   　　3月7日，省农业部长拉娜・波普哈姆（Lana Popham）向省议会提交了15号法案后说，该法案的修订工作一年多前就开始了。她说希望新的立法着眼于为“农业土地委员会”提供有效工具和治理模式，以便能够有效保护全省农田，为不列颠・哥伦比亚全省民众提供安全的，本地生产的食物， 同时也为后代提供食品安全保障。   　　农业部长Lana Popham在 Surrey的一个农场与农场主合影（nationalobserver.com）   　　如果这个法案能在省议会顺利通过，那将通过几个方面加强对农用土地的保护和管理：   　　改变目前全省划分成六个地区， 每个地区有各自的“农业土地委员会”的模式，成立一个省级“农业土地委员会”，并在6个行政区设立区域代表;   　　给“农业土地委员会”主席更多的授权， 根据工作重点选定决策小组的组成人员， 来审理各区的土地使用申请， 更全盘地考虑土地使用的基础规模、完整性和连续性;   　　增加给“农业土地委员会”的执法授权和工具，对违反土地使用规定的地主加强执法; 　　地方政府、原住民政府和省政府在的土地使用计划都要提交“农业土地委员会”审阅， 以促进这些计划能够最大程度地符合土地使用规划。