地产

加拿大房市跌跌不休，是否已经触底了呢？一些经济学家表示，政府一系列打房政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，未来5年将缓步上扬。 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 - 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示4月份房地产销售连续第二个月上升。“市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘的清晰信号，但强烈暗示已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。屋主想知道房市触底之后会发生什么？是否又暴冲式上扬呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；满地可的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价升跌情况： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)        4.2% 多伦多(Toronto)             3.3% 哈利法斯(Halifax)          2.6% 满地可(Montreal)          2.6% 卡加利(Calgary)             1.2% 温哥华(Vancouver)       0.9% 维多利亚(Victoria)        0.9% 利斋拿(Regina)             -3.1%

图中西温海景大宅，2017年挂牌价1,600万元，今年却以700万元成交。    最近西温一座豪宅以不到600万价格卖出，原屋主在2016年的买进价格却高达1,120万元，忍痛惨赔一半。有地产经纪指出，西温哥华是自18个月前房地产市场开始出现修正的风暴核心。 据《环球邮报》报道，地产经纪韦恩斯(Mark Wiens)看到他的客户吞下了沉重的损失。最近他有一个成交案例，该房屋估价620万元，最后成交价比估价少了200万元。还有另一间在温西的房子，去年有买家愿意出价450万购买，但屋主不愿卖，最近却只能以239万元的价格重新挂牌。还有另一个例子是一个柏文屋主，去年110万元买进，最近认赔35万元卖出。 韦恩斯说，高价房屋的跌价幅度非常大，2016年达到顶峰后，如今已平均跌价35%。他说，如果客户推迟一天挂卖，一天损失就达5,000元。他指“房市不可能很快回温”。 对买家来说是则个机会。巴斯(Jon Buss)是个企业老板，他们一家现住在三角洲(Delta)，为了孩子上学他们想搬到西温。他和妻子几乎每周末都会去看房，发现“每一次几乎只有他们一个潜在买家去看房，卖房经纪非常清闲”。他又察觉西温有38间价值1,000万元以上的豪宅，一天后就降价100多万。 即使是100万左右的房子也不好卖。8个月前从亚省卡加利搬到低陆平原的卡纳汉(Jeff Carnahan)说，他每周末去看房，总会遇到熟面孔的潜在买家，大家都像他一样，不急着出手，还在等待更低的时机点。 大温哥华地区4月份的销售额下滑至24年来的最低水平，价格在过去一年中下跌了8.5％，基准价连续11个月下降至1,008,400元至近两年来最低点。 17柏文项目推迟销售 由于市场太冷清，上周有17个柏文项目的开发商宣布推迟销售，这代表5,000单位将延迟上市。开发商表示，希望市场状况有所改善后再推出市场。 已经推案的建商则大手笔促销。例如在温哥华西区Kerrisdale社区的建案Shannon Wall Centre，向地产经纪提供15万元的奖金和4%的佣金，是传统佣金的一倍。建商还愿意为买家支付前两年的公寓管理费用。 另一建商Saadat Enterprises则提供一温东18个单位开发项目免商品服务税(GST)的优惠。 建商Mortise为素里的城市屋开发项目劲减4万。 而Onni则为温哥华1335 Howe项目提供7.5万元的折扣。 有人因“大温房市崩溃”叫好 很多人因房屋价格暴跌而受苦，但不少人幸灾乐祸，社交媒体上出现记录市场崩溃的帐户。 例如最受欢迎的是推特帐号——温哥华房地产炒卖(Vancouver Real Estate Flip Flops)，几乎常常都可以看到关于房屋跳楼拍卖的推文。脸书有个群组叫“大温房市崩溃”(Metro Vancouver Housing Collapse)，是由一个退休的高贵林老师管理，也常见热呼呼的讨论。

房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸。 近日，加拿大地产协会（CREA）和BC省地产协会（BCREA）分别公布了最新的房市报告，可以说大部分地区都迎来了不错的消息，唯有温大温地区仍深陷泥沼。 从全国范围来看，房市4月的交易量价齐升，明显回暖。其中销量比3月增长3.6%，和去年同期相比也上升了4.19%。 目前，全国的房屋均价为49.5万加元，与前一月相比上涨了0.3%。不过除去最贵的大温和大多地区以外，就只有39.1万加元。 就在多伦多等地的房市已经回暖时，低陆平原仍处在惨跌榜的首位，尤其是大温和菲沙河谷地区。   CREA首席经济师GregoryKlump表示，全国五大主要房地产市场都开始回暖并趋于稳定。唯独大温仍处在全球金融危机以来的首次大萧条当中，并且彻底进入买家市场。   这一点从BC省的数据中也得以体现。   4月份全省的销售量为6652套房屋，比去年同期减少18.9%；平均房价68,5304万加元，同比下降6.2%；售出房屋的总价为46亿加元，比去年同期跌了23.9%。 售挂比也从去年同期的28.4%降至17.2%，再次印证了买家市场的状态。 BCREA席经济师Cameron Muir称，联邦政府的贷款政策仍在限制和影响着潜在买家的购买力。 这也使得很多卖家坐如针毡，把卖不出去的房子大幅降价，寻求尽快脱手。 列治文卖家，刚刚以108万加元的价格成功交易，虽然比估价低了40万（27%），但此刻应该在暗自庆幸没有亏的更多。 这位屋主也同样及时止损，2016年115万入手的独立屋，刚以112万出手。2年多的时间基本回到了原点，但也比继续惨跌下去的好。 西温豪宅，2018年560万加元入手，如今估价460.5万，但挂牌只敢要价499.8万。这图里的无敌城市夜景，都没能让屋主再多坚持一下，不惜血亏60多万也要出手。 温东百万以下卖出的独立屋再添一员，最新估价127万加元，售价低了23%仅有98万。 本拿比业主亏了30万，将2016年花了147万买的独立屋，116万就出手了，根本无暇顾及高达150万的估价。   可以说，大温地区的房价跌的遍地开花，每个城市和角落都没能幸免。 房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸，大温的屋主们且卖且珍惜！

据《环球邮报》（Global and Mail）报道，加拿大央行在刚刚发布的一份研究报告中指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。 但央行强调说，其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨拉动按揭成本升高，再就是BC省和安省先后实施外国买家税所致。   央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。更重要的是，实施压力测试也有积极作用，就是有利于加拿大家庭减轻债务负担，也让新的按揭贷款的质量有所改善。   报告指出，这一点对房市一度火热，房价疯涨的BC省和安省更有意义。因为这两个省不仅家庭净资产值在全国最高，而且他们的净资产高度集中在住房。   显而易见，特别高的家庭债务，以及住宅市场失衡不仅是加拿大金融体系的漏洞，而且一旦房地产市场严重下滑，不少家庭的财富就将大幅缩水。   从下图可见，在BC省和安省，家庭债务与可支配收入的比率（debt-to-disposable income ratio）全国最高，近20%的家庭达到甚至超过350%，意味着平均每个家庭每$1元可支配收入中就有约$3.50元的欠债。而全国平均数则是179%。   此外，另外一个数据更加令人触目惊心，这两个省房屋净值占家庭净资产的比例奇高：安省超过40%，BC省更夸张，竟然超过50%，直逼60%：     央行报告警告说，尽管政府一直持续关注家庭债务水平过高的问题，但若房地产市场持续降温，房价下跌严重，那么BC和安省居民首当其冲。不仅让加拿大家庭债务状况更加恶化，甚至导致加拿大陷入经济衰退。 赫芬顿邮报（HuffPost Canada）本周的报道称，加拿大破产监管办公室(OSBC)提供的资料显示，今年第一季度，加拿大的消费者破产个案就达到32,239宗，既包括单纯的破产案，也包括越来越受欢迎的申请破产之替代方案――申请“消费者保护计划”（consumer proposal）。 OSBC表示，这个数字不仅比去年同期上升6.1%，而且是从2009年全球金融危机以来最大的单月涨幅。  

　　不少房屋买家想要住新房，或者需要更多时间赚一笔首付，楼花就成为他们的首选。但是与买现房相比，楼花带有未知的风险，尤其是近年来开发商突然取消楼花的个案越来越多，导致买家们白花了钱，又错过了买楼的时机。 　　对此，专家们警告说，楼花买家不可能得到100%的保护。   　　多伦多律师行Lash Condo Law的创始人Denise Lash说，买公寓楼花就是有这样的风险，买家无能为力，因为与开发商签的所有楼花购买合同都自带条款，允许开发商在特定情况下取消项目。   　　大多伦多7000套公寓取消 　　据加通社报道，仅今年以来，大多伦多地区已有两个楼花项目取消，涉及239套共管公寓。根据Urbanation Inc.的数据，2016年到2018年间，开发商已经取消了6729套公寓。 　　取消的理由有很多，包括融资困难、销售不佳，或者设计改动，比如原先的公寓改为镇屋。Lash指出，开发商们需要给自己留后路，比如银行突然拒绝贷款。 　　对于楼花买家，虽然最终可以退回订金，可能还有利息，但是他们又要重新找房，而市场价格很可能已经高出可以负担的水平。那么如何避免遇到这种结局呢? 　　一、找对开发商 　　地产律师Lisa Laredo一直告诫客人，一定要先对开发商进行研究，“开发商是谁，他们的纪录如何?”她说，多数大型开发商，经营时间长，完工的机率高。 　　买家还要了解开发商是如何建楼的，包括使用什么材料，是否符合或者高于行业标准。 　　二、请律师审核合同 　　Lash建议买家聘请律师查看销售合同，避免合同里隐藏其他风险。 　　她说，合同条款可能允许开发商有大的改动。一位购买公寓楼花的客户在搬入后才发现，房子被大改，包括阳台正对公共户外区域，楼下是派对室，起居室的中央多了一根柱子。 　　“仔细读合同文本，这些都是可以变的。”所以买家需要加入一些保护条款，比如限制房间降低高度等。 　　三、交房时额外费用 　　买家在入住前，还可能被开发商收取一大笔额外费用。Laredo称，交房时额外的费用可以高达1万至1.5万元，包括安装水表或是最后验房的费用。 　　如果仔细阅读和理解合同，就能事先知道这些费用，否则会令你措手不及。买家也可以要求开发商同意一个费用的上限，Lash透露，很多楼花项目在额外费用上是有谈判余地的。 　　对于首次买房者，这些都是需要特别注意的地方，否则你会发现，从签买房合同到真正收房，真的是存在很大的差别。