地产

温哥华的印第安人拥有的Heather Lands项目将新增63%的住房 据dailyhive报道，温哥华的Heather Lands项目现在计划增加更多的住房，这一项目由三家当地的原住民部落与Aquilini Development合作开发，面积达21英亩。   最近提交的重划申请旨在对之前已获批准的重建方案进行修订，该方案涉及的地点是前卑诗省皇家骑警总部校园，位于艾尔朱丽女王公园以西，BC儿童医院校园以南的Cambie Corridor区域。 修订后的重划总体规划仍将基本符合2018年5月获批的政策声明以及2022年6月获批的重划申请中确定的布局、用途和公共空间，但通过为13座塔楼中的11座增加高度，从而显著增加了密度。   部分塔楼的高度几乎翻倍，例如，一栋15层的建筑增加至33层，一栋25层的塔楼现已增加至46层。此前，Heather Lands的两座最高塔楼分别为28层和25层，而如今，由于新增21层的建筑，46层的塔楼成为了该项目的最高建筑。这些新建的城市高峰与南部Oakridge Park购物中心的最高塔楼高度相当。 此外，修订方案中还新增了第14座塔楼。获批的重划方案本计划在地块西北角建造一座3层的独立建筑，内部设有25,000平方英尺的土著文化中心，但此文化中心的规模已缩小至10,000平方英尺，以便建造一座30层的混合用途塔楼，约有246,000平方英尺用于市场住宅，还有近4,000平方英尺的零售/餐饮空间。 申请中指出，土著文化中心的规模已缩小，因为该设施所处位置离每个原住民族保留地社区都相距较远，这限制了其独特项目的实用性。这个文化中心——现在其上方将建有一座住宅塔——仍计划取代1912年建造的Fairmont大楼，而该大楼将被拆除而不是迁移。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 总体而言，Heather Lands的住房总数已从2022年获批的2,612套增加到新重划申请中的4,250套。这代表了增加了1,638套住房，增幅达到63%，超出Oakridge Park所设定的3,300套住房。   2022年的重划方案中包含了1,672套市场租赁公寓、540套社会住房、300套保障性市场租赁房和100套保障性混合收入租赁房。而新的重划提案拟建设2,937套按省政府的新型Affordable Housing Initiative (AHI)政策提供的低于市场价的租赁公寓、701套市场租赁公寓和612套社会住房。修订方案的单位设计中包含650套单间公寓、1,875套一居室公寓、1,091套两居室公寓和634套三居室公寓。 2024年9月，省政府宣布将向Heather Lands项目的原住民族拥有者提供6.72亿加元，用于建设数千个AHI低于市场价的租赁公寓，买方最初偿还购房价格的60%，而省政府则承担剩余的40%。而由省政府承担的40%将在买方出售AHI单位或自购日期满25年后进行偿还，以先到者为准。购买者在预售阶段需按初始市场购房价格的60%支付5%的首期定金。 租赁公寓与传统的自由产权公寓不同，因为它是一种时间有限的长期租赁，不包括土地价值。原住民希望永久拥有土地，因此选择租赁公寓作为各个项目唯一的拥有方式。   为了实现社会住房的组成部分，原住民将会在他们拥有的一块地上建设281套社会住房，并通过一个非营利性住房运营商来运营，并向温哥华市提供另一块地以无偿建造331套社会住房。 修订后的重划方案中提到，如果省政府的AHI资金被取消，项目的住房产权结构将为70%市场租赁公寓、20%社会住房和10%保障性市场租赁住房。   新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 需要指出的是，Heather Lands并非保留地；约十年前，这三家原住民族与联邦皇家公司加拿大土地公司（CLC）合作，购买了联邦政府拥有的Heather Lands和Jericho Lands地块。2025年，CLC将Heather Lands南部的权益出售给了MST合伙人原住民族实体，后者又与Aquilini Development建立了合作。与NHL温哥华加人队的地产开发公司共同参与，该项目的实施实体称为“MSTA合作伙伴”。 CLC仍然参与该项目，特别是帮助引导新的重划申请以获得批准。GBL建筑师事务所是主要设计公司。之前的警察总部大楼的拆迁工作于2024年开始。   该项目的公共利益包括一个4.4英亩的中央公共公园和一个15,100平方英尺的托儿设施，可以容纳多达125名儿童，比之前设想的可容纳74名儿童的12,000平方英尺托儿设施要大。此外，地块西南角的1英亩土地仍将保留给法语学校委员会，建设一所新的替代性扩建51,000平方英尺的法语公立小学。 修订版保留了63,000平方英尺的零售/餐饮空间，但之前计划的63,000平方英尺的办公空间已被取消。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 建筑总面积将达到342万平方英尺，较之前的概念增加了263万平方英尺，这代表着30%的建筑面积增长。地下面积将提供合计3,557个车辆停车位，较之前的方案增加了1,703个停车位。 该项目将分五个阶段建设，首阶段将在东南部分进行，然后是面向西37街的西南分区。最后两个阶段将在面向西33街的北部区域进行。   作为获得密度和用地的条件，修订后的项目将向市政府提供至少约1.12亿加元的建筑开发费用，以及580万加元的公共艺术贡献，这将在项目现场通过设置土著公共艺术作品实现。 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 2024年10月1日，Heather Lands项目建设现场 根据之前的重划批准条件，原住民已经向市政当局提供了1,300万加元的现金社区设施贡献（CAC），以改善Heather Lands区域内及周边的公共交通基础设施。 该项目被视为以交通为导向的发展；Heather Lands的东南角距离SkyTrain奥克里奇-41街站步行10分钟，目前该站正在进行主要能力扩展，作为奥克里奇公园项目的一部分。该物业的北侧距离SkyTrain金爱德华站步行只需15分钟。 此外，还有可能建设一个能够直接服务于新的高密度住宅区和艾尔朱丽女王公园的站点。加拿大线在西33街与Cambie街交叉口附近的地下段设计能够容纳新增的地铁站。然而，由于建设成本巨大，以及对该段繁忙的SkyTrain线路的列车服务产生影响，导致这样的地铁填充站建设极不可能。 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025 新修订的Heather Lands项目地图2025

温哥华一群租户近日表示，他们因参与一个私人Facebook租户群组而被威胁驱逐，目前正联合起来反击房东的行为。 据CBC新闻报道，这些租户居住在温东Kootenay街的 The Yarrow公寓大楼。他们称，上个月楼内多户住户的门上被张贴了一封来自管理公司 Realstar Group 的信件。 信件开头以全大写粗体写着：“警告：违反租赁协议（WARNING BREACH OF TENANCY AGREEMENT）”。 信中写道，住户因参与名为“Yarrow Residential Hub”的私人Facebook群组而收到这封信。信件声称，群内分享私人对话内容、鼓励其他租户提出投诉等行为“严重干扰了物业管理”，并“违反了租赁协议及《住宅租赁法》”。   信件还暗示群内部分评论可能构成“诽谤（libel）”，并警告：“若再有类似行为或违反租约，将终止租赁关系”。   房东撤回指控并道歉 Realstar是一家总部位于多伦多的私人房地产投资与管理公司，官网显示其资产规模超过90亿加元。 CBC新闻采访了三位住户，他们均表示担忧，但拒绝录音采访。一名租户称自己收到信后“感到震惊”，并表示群组管理员“深感不安”——他们怀疑房东是如何得知部分匿名成员的身份。 Realstar最初拒绝接受采访，仅通过电邮声明称公司“重视住户反馈，正在仔细审查此事”。 声明写道：“我们理解，9月19日发出的信件可能让部分住户感到不安。我们希望在维护员工安全的同时，与住户保持开放、尊重的沟通”。 但在本周三（10月29日）公司再次发出的声明中，Realstar正式向租户道歉，并撤回此前的指控。 声明写道：“我们明确表示，租户并未违反《住宅租赁法》。住户完全有权彼此沟通、分享居住体验及讨论与住房相关的事宜”。 租户联合回应：拒绝恐吓 在公司道歉前，10名住户以“Yarrow关注租户小组（Concerned Tenants of The Yarrow）”的名义联名致函Realstar，指责公司在9月19日信中的指控“毫无根据”。 信中写道：“这样的威胁令人焦虑，破坏了租户应有的信任与安全感”。 他们要求Realstar停止以“威胁或骚扰性语言”回复租户的服务请求，并停止“监视租户之间的交流，无论是线上还是线下”。 租户组织：明显的恐吓行为 温哥华租户联盟（Vancouver Tenants Union）的玛丽娅·贾瓦迪（Mariah Javadi）表示，这封信是一种恐吓手段。 “我们听过房东发出各种威胁，但这次非常明确——他们公开表示要报复仅仅因为租户彼此交流”。 法律专家：房东无权驱逐 BC省租户资源与咨询中心（TRAC）律师罗伯特·帕特森（Robert Patterson）认为，房东几乎不可能依据《住宅租赁法》提出驱逐。 他说，Realstar在信中所称的“租赁协议为保密文件”的说法并不成立，《住宅租赁法》并未禁止租户互相讨论问题或鼓励他人向房东提出服务请求。 “这封信更像是房东试图压制租户之间的沟通合作”。“事实上，当租户开始联合起来解决建筑内的问题时，一些房东反而会试图阻止这种合作”。 Facebook群组只是“邻里交流平台” “Yarrow Residential Hub”群组约有100名成员，早在Realstar于今年5月收购该大楼前就已存在。 一位住户表示，该群组主要用于邻里交流、分享居住资讯及出售闲置物品。CBC记者在获准访问该群组后，也证实内容以普通交流为主。 房东诉租客诽谤案增加 律师帕特森指出，房东以“诽谤”为由对租户采取法律行动的情况正在上升。 去年，温哥华另一处公寓的房东就曾起诉6名租户，指控他们在WhatsApp群组和抗议活动中诽谤。最终在租户获得公益律师协助后，该房东于今年6月撤回诉讼。 帕特森提醒，租户若要自保，应确保自己在公开交流中“事实准确”。“租户之间的合作是关键——通过共享信息，他们能更有效地了解情况并制定策略，维护自己的权益”。 贾瓦迪则补充说：“房东不能因为租户互相交流、建立群组而威胁驱逐。这正是我们鼓励所有租户团结行动的原因”。

大部分卑诗省居民支持对里士满原住民土地判决的上诉 据dailyhive报道，卑诗省最高法院最近的一项裁决，将科威臣部落的原住民土地权利置于 southeast Richmond 部分地区的私有财产所有权之上，引发了全省公众的不同意见，大多数居民担心这一决定可能会阻碍而非促进和解进程。   根据安格斯·里德研究院上周进行的一项调查结果，60%的卑诗省居民认为该裁决将损害原住民与省内其他群体之间的关系，而只有14%的人认为它会有所帮助。 这一裁决确认了科威臣对包括公有和私有土地的所有权利，引发了该地区土地权利主张中物业所有者的深刻担忧，涉及的不仅是住宅，还有重要的工业和商业企业、农田，以及由市政府和联邦政府拥有的重要地产。   本月早些时候，里士满市向大约150位受影响的物业所有者发出信件，警告称法官的裁决将对他们财产的所有权产生负面影响。 在本周早些时候市政府举行的一场激烈的公众信息会议上，700多名与会者听取了市政府官员的警告，认为此裁决将影响地产权益、物业价值以及业主申请再融资和获得保险的能力。一些地产所有者已经向市政府官员反映，这些负面影响正在发生在他们身上。 省和市政府以及穆斯奎姆印第安部落正在对2025年8月初由审判法官芭芭拉·杨做出的裁决提起上诉。公众似乎支持这一对法官裁决提出挑战的举动，61%的受访者认为上诉是正确的选择，而只有12%的人认为错误。其余27%的受访者不确定。 调查还发现，三分之二的受访者（67%）认为该裁决对私有财产权利的潜在影响“十分严重”，其中有54%的卑诗省新民主党（BC NDP）选民认为情况严重，88%的卑诗省保守党（BC Conservatives）选民同意这一观点，74%的物业所有者也持同样看法。   对上诉的支持超越了政治界限，但在卑诗省保守党选民中最为强烈，支持率达到80%。其次是物业所有者的支持率为70%，而BC NDP支持者的支持率为51%。 法律专家，包括为里士满市工作的专家警告，如果推翻法官裁决的过程不成功，这可能会花费数年时间，最终达到卑诗省和加拿大的最高法院，这可能会为省内其他200万个私有产权的房产，及其他有原住民土地索赔的地区设置令人担忧的先例。越来越多的人担心这将极大影响经济，抑制投资，并影响政府的收入以支持公共服务。 更大范围来看，66%的物业所有者认为该裁决偏向科威臣部落妨碍了与原住民的和解努力，而非物业所有者中这一比例为48%。   除了法院裁决本身，调查还突显了公众对省政府处理和解问题的广泛不安。超过四成（44%）的人认为总理大卫·埃比的政府“过于专注”于和解，而27%的人认为他“给予了适当的关注”，只有13%的人认为BC NDP政府对这一问题关注不足。在BC NDP选民中，44%的人认为该党对原住民关系的关注适当，但近三分之二（72%）的保守党支持者则表示埃比对此问题过于关注。 这些情绪呼应了之前关于省政府先前提议的土地法 controversial 变更的辩论，批评者认为这给了原住民对皇冠土地的否决权，以及最近的海达圭岛（Haida Gwaii）产权协议。这些历史性的行动显露出关于和解应该如何进行的巨大分歧。   科威臣部落案例引起了公众的关注：52%的卑诗省居民表示他们在密切关注此事，其中包括59%的物业所有者，64%的过去支持保守党的选民，和48%的过去支持BC NDP的选民。高水平的参与反映了这一问题的敏感性以及其在卑诗省的财产权和治理上的潜在影响。 迄今为止，约翰·鲁斯塔德领导的BC保守党对总理大卫·埃比政府在此案件中处理私人财产权的问题表示强烈批评，呼吁暂时停止与原住民的谈判。与此同时，BC NDP在公众场合表现得更加审慎，但承认该问题的严重性。   该调查于2025年10月23日至25日进行，涉及在卑诗省的1,044名成年加拿大人的随机样本，误差范围为正负3%，置信度为95%。

据Global news 报道，本周二（10月28日）晚上的一场公开会议让列治文很多房主们赶到揪心和困扰。BC省最高法院一项案件裁决可能影响到他们房屋产权的有效性。 图自：Global news “大家感到非常沮丧，我认为大家完全有理由生气，”公共土地利用协会的卡罗琳·艾略特（Caroline Elliott）说。 “事实上，他们完全有理由感到愤怒。本届政府在这方面的行动一直秘而不宣，具有误导性，而且有悖于公众利益。” 今年8 月，BC省最高法院做出裁决，批准Quw'utsun 原住民族（Cowichan Nation） 对列治文 5.7 平方公里土地的原住民所有权。 上周，列治文市不得不向 150 位业主发出了一封信，警告他们此案裁决可能会影响其房屋所有权的有效性。 不过，Cowichan原住民族对此提出了异议，称该裁决不会剥夺任何人的私有财产。 “BC省政府正试图与这一决定撇清关系” 卡罗琳·艾略特说：“但事实是，他们以多种方式为这项裁决铺平了道路。” 更糟糕的是，一些房主房贷续贷出现了问题。 Re/Max West Coast 的 Patti Martin 团队的房地产经纪人 Adam Wachtel 说“听说有些人目前正在进行再融资，但抵押贷款机构和银行对于如何进行再融资尚不确定。” 图自：Global news “所以现在真正的问题在于，你还能给房子重新贷款吗？如果不能，那该怎么办？虽然有一些私人贷款机构可以提供贷款，但利率会非常高……所以现在只能等待。尽管大家仍然拥有自己的房子和土地，但处境充满不确定性。” Adam Wachtel说，他已致信列治文市长马尔科姆·布罗迪（Malcolm Brodie）、市议员、省议员和总检察长尼基·夏尔马（Niki Sharma），指出当经济建立在财产所有权和财产权之上时，人们的大量资产都绑定在他们的房屋中。 “如果一夜之间这种情况消失了，那将是一个很大的问题。” 据悉，列治文市政府正与BC省政府和联邦政府一起对该决定提出上诉。 罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，Cowichan 原住民族将原住民所有权置于私人土地之上，这也是此案如此棘手的原因之一。 她说：“BC政府本周二表示，原住民土地所有权和私人财产不能共存于同一块土地上。这没问题，也确实如此。” “但他们此前在与海达瓜依岛相关的另一个案件中提出了同样的论点，认为他们可以共存，而 Cowichan案件判决中特别提到了这一点。 “所以，BC省政府在一个法庭上说私有财产和原住民土地所有权不能共存，而在另一个法庭上又说私有财产和原住民土地所有权可以共存。这是大家感到困惑、沮丧和愤怒的原因。” 9月初，BC省最高法院裁定，根据1982年宪法法案第35(1)条，海达族Haida Nation）对海达瓜依岛（Haida Gwaii.）的陆地拥有原住民所有权，并得到承认和确认。 当时，海达族的申请得到了加拿大和BC省的支持，这是基于2024年与海达族达成的协议。 而眼下，罗琳·艾略特（Caroline Elliott）表示，列治文当下正在发生的事情可能会对整个BC省产生影响。

'震惊'的红旗：法院为何拒绝露比·刘收购哈德逊湾租约以开设新百货连锁店的申请 经过数月的审理和加拿大最大商业地产公司、债权人、法院指定监测员、行业专家以及媒体的强烈关注，安大略省高等法院驳回了曾经辉煌的哈德逊湾公司（HBC）提出的将全国范围内25项百货商店租约转让给来自卑诗省的商界女性露比·刘（Weihong Liu）的申请，这一提议是为了创立一个新的加拿大百货连锁品牌。   克劳斯法官彼得·奥斯本（Peter Osborne）于周五宣布不批准将租约出售给刘，这一决定是哈德逊湾历史悠久的商店资产在《公司债权人安排法》（CCAA）继续解散过程中所做的重大决策之一，法院的书面裁定于周一在网上发布。法官的裁决基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家，包括安永（Ernst & Young）和Revesco Properties的宣誓书以及交叉讯问记录。 露比·刘是BC省开发商和购物中心运营商Central Walk的所有者，她有能力对这一裁决提出上诉。截至撰写时，刘尚未公开就法院的裁决发表任何言论。   2025年5月底，HBC与Central Walk签署了一项协议，收购28项商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准HBC在刘公司旗下的三个卑诗省购物中心（分别是Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和Mayfair Shopping Centre）收回三项租约。 但是，其余的25项租约，位于BC省、阿尔伯塔省和安大略省郊区的购物中心，由其他房东持有，问题则明显复杂得多。加拿大领先的商业地产公司发出了强烈反对，将租约转让给Central Walk的呼声在夏季愈演愈烈，因为更多细节，或更确切地说，关于刘的计划缺乏细节的消息浮出水面。 激烈反对租约转让的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。 就连法院指定的监测员也反对这一交易 48页的裁决强调，即便是负责监督HBC CCAA程序的法院指定监测员Alvarez & Marsal Canada也未能支持刘的租约出售。这一点让奥斯本法官指出，尽管刘公司的报价是最高的金钱报价，可能会在HBC巨额债务中有所缓解。   “监测员是法院的官员，并不是利益相关者……我认为监测员拒绝批准这一拟议交易的决定相当重要。”裁决中写道。 “尽管如此，或许更重要的是，尽管拟议交易的报价不仅是对这些资产的最高报价，还有可能对债权人实现大约5000万美元的实质性回收，监测员仍然认为该交易不应被批准。” 刘公司对所有商店租约的总报价为6910万美元。每项租约在这一总额中的分配各不相同。但是，扣除某些费用后——大约1500万美元的维修或“补救”费用是HBC欠房东的（称为“补救费用”），以及另外450万美元的佣金，HBC从销售中实际得到的金额将仅约为5000万美元。   其中一些租约将延续到21世纪；HBC多年前签订的一些极为有利的租约，例如对Morguard Investments和Westcliff管理公司拥有的某些物业的协议，若续约选项得以行使，将于2060年至2091年之间到期。 露比·刘百货商店概念 资产丰富、现金短缺；大部分资金不在加拿大 据dailyhive报道，尽管Central Walk提交了最高的报价，但有关其拟议的3.75亿美元投资的资金来源出现了重大担忧——这些资金将用于租约的收购和新百货连锁店的启动。刘还严重依赖她在BC省的“三个成功且有价值的购物中心”来支持新业务。   然而，刘公司声称将作为其3.75亿美元投资支持的资金大部分并不在加拿大——而是存放在巴巴多斯、香港和新加坡等地的账户或资产中。而且重要的是，这些资金并未被锁定或法定承诺用于资助交易，该公司可以随时将这些资金用于其他事情。此外，她的个人资产也都在海外。 她对Tsawwassen Mills购物中心的所有权——该中心是从Ivanhoe Cambridge于2022年收购的——也被形容为“最多是间接”。她与这个大温哥华地区购物中心的关系较为复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司拥有另一家位于BC的公司的部分股权，该公司仅持有实际持有该购物中心租约的公司的30%的股份。该公司的70%的股份则由她的姐姐拥有。   更何况，这个庞大的购物中心所处的土地属于Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk购买了Ivanhoe Cambridge之前拥有的99年租约，其价值低于标准的免费产权所有权。 此外，法院发现刘在BC省的三处购物中心全部亏损，之所以能够维持运营，都是因为她的其他相关公司向其提供了巨额贷款——这些贷款不收取利息。换句话说，这些购物中心并没有产生足够的收入来覆盖自身的支出。 此外，这三处物业已经背负了巨额外部债务：Woodgrove Centre欠款8760万美元，刘个人担保了贷款；Mayfair Shopping Centre欠款1.419亿美元，贷款人如有必要有权直接收取租金；Tsawwassen Mills欠款1.138亿美元，条件类似。 Saks Off 5th Tsawwassen Mills 综合这些因素可见，这些购物中心负债累累，财务状况不稳定，依赖于刘的公司网络以维持生存。   这三处购物中心的抵押贷款将在2027年中期之前到期，这意味着她必须很快还清或再融资。 如果她需要通过出售一个或多个BC省的购物中心来筹集资金，那么在偿还巨额债务后，她实际能够赚取的利润又有多少则是个未知数。因此，她名义上资产丰富，但实际上现金短缺。她的物业债务过重，无法提供足够的杠杆或流动性来支持她在三个省开设百货帝国的梦想。 在宣布追求HBC的租约之前不久，刘已将Woodgrove Mall挂牌出售，但据悉其潜在出售的净收益——基于该物业的评估价值——远远不足以偿还相关贷款，更不用说生成可用于支持新的零售企业的资金了。 这些不理想的财务和权益问题在各方反对房东向法院的提交中暴露无遗，法官写道：“我对此深表关切。”   对于需要大修的老旧HBC商店，翻新预算严重不足 刘的百货商店商业计划的另一个重大缺陷是，广受反对的房东和零售专家普遍认为该计划过于不现实，缺乏技术细节。 新百货连锁店将以刘的名字命名为“露比·刘”。 在375百万美元的股本中，约有1.2亿美元将用于商店的维修和翻新，预计在12个月内用完，直至2026年8月。 奥斯本法官站在反对房东一边，认为这一维修和翻新预算严重不足，唯一支持该预算的证据仅仅是一页的电子表格。“所提供数据缺乏支持，”他在裁决中写道。   这相当于每平方英尺30.60美元的平均翻新和维修预算，或每家商店仅470万美元，尽管许多HBC的店铺都是100,000平方英尺以上的大空间，有些商店甚至跨越多个层面。此外，众所周知，许多商店因HBC在财务困境加剧时推迟维护而严重滞后，已经过时。 对比可知，裁决中提到其他加拿大百货零售商在翻新时支出为1090万美元至3750万美元——即每平方英尺87.00至329.00美元，以Target为例是2011年的支出，Simons为2024年的支出。 “某些反对房东提供的证据表明，根据独立建筑评估，该预算显然过低。如果用于必要的商店维修和翻新的额度接近反对房东的预测，而缺乏进一步的资金，这一商业计划将无法持续。”裁决中写道。 露比·刘百货商店概念 翻修HBC商店空间的时间规划不切实际 Central Walk修理、翻新以及开设商店的时间表也被视为不切实际。   新百货商店的位置将分为旗舰店、白金店和标准店三类。 在与反对的房东争执的25个位置中，12个被设想成为标准商店，面积在85,000至110,000平方英尺之间，7个计划建成白金店，面积在100,000至150,000平方英尺之间。旗舰商店则面积在150,000平方英尺以上。 在与第三方所有的争议物业中，半数旗舰店位于Cadillac Fairview物业上，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。 总之，该百货连锁店将在28个位置开设，其中包括由Central Walk拥有的BC省的三家商店。   露比·刘百货商店概念 露比·刘百货商店概念 旗舰店将在从市政当局获得建筑许可证的12个月内进行修理和翻新，白金店和标准店则需六个月。 但建筑许可证的审批可能需要几个月，而获取翻新及修理某些建筑系统（如自动扶梯、电梯和HVAC系统）所需零件的时间则需15至20周，甚至更长时间。这些工程可能还需要几个月的额外时间。 “这一点将使得商店开张的整个时间表面临风险，”法官表示。 所有这些都是在尚未进行的耗时、复杂的建筑设计过程中，涉及到多家承包的建筑公司和室内设计师的团队。   “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来制定概念和详细计划，参与承包商、获得许可并满足监管要求，采购建筑和家具、装置及设备（FF&E）材料，然后真正完成翻新这些店铺所需的高标准工作。到目前为止，这一切尚未进行，”法官在裁决中继续说道。 露比·刘百货商店概念 商品预算和人手水平低于HBC 在375百万美元中，又有1.35亿美元将用于购买开店所需的初始商品和存货，平均每家商店450万美元——远低于HBC的平均700万美元。 商业计划假定百货商店能够开始下订单并获得足够的库存以填满所有商店并实现销售目标。这一关键部分的计划原本应由一家名为J2的第三方零售物流公司负责。然而，反对房东对此表示严重质疑，即便是J2也不具备在如此规模的百货连锁中全面供货的能力。 事情变得更糟的是，在质询下，刘承认公司根本不再打算使用J2，也没有替代方案来处理供应链或运输事务。法院监测员确认，证据中并未提及任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中仍声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将设法按时准备好所需的库存——尽管并没有明确的计划或合作伙伴能够付诸实践。   商业计划为构建百货商店的信息技术基础设施（如销售点系统、产品管理系统及其他数字化操作）准备了多达500万美元的投资。但法院指定的监测员指出，未有达成这一系统的具体计划和时间表，同时也未确定任何潜在提供方来建立数字基础设施。启动此类系统的潜在延误可能影响库存的获得和商店的开张。 这套信息技术系统并未包括电子商务，尽管线上销售现在已占据了不断增持的整体销售收入，如Nordstrom的销售额达到36%，沃尔玛则为15%。 哈德逊 他们计划聘请1800名员工运营25家商店，平均每家商店72名员工。值得称道的是，Central Walk承诺优先考虑聘用前HBC员工。然而，法官对此表示质疑，认为这样的人手水平将低于HBC每家商店的平均人数97名——此前就经常因人手不足而受到批评，这 contributed to HBC的倒闭。奥斯本法官怀疑，在员工减少25%的情况下，百货商店是否能够以“高水平”运作。 新百货连锁店的盈利将比HBC高2201% 法官同意由反对房东委托的安永（EY）报告所做的调查结果，该报告分析了Central Walk的商业计划。   首先，该报告指出刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假定其从第一天起便能优于哈德逊湾，但这一预计被称为不切实际。其次，报告称估计的运营成本遥远低于实际，表明该公司低估了运营商店的成本。 EY报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假定店铺将赚取比HBC在2024年多22倍，或增加2201%的利润——尽管进行大型楼宇空间的资本投资相对有限，库存预算更小，且人力资源水平低于HBC。 法官同意EY的结论，认为开店所需的时间表可能显著延长，结果导致成本上升。Central Walk需要更长的时间周期——既包括市场扩展和客户增长的计划，也包括需要在低利润期内大幅增加的可用资金量，才能开设商店并最终盈利。刘很有可能需要的资金将比预算的3.75亿美元多出数亿。 “预计的财务结果看起来并不合理，且根据其他零售商的经验，包括HBC，存在显著的风险，结果将大大不如预期，”裁决中写道。   露比·刘百货商店概念 法官指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样的经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间来开设类似的商店，并且往往伴随着成熟的运营、物流、销售和营销体系、经验丰富的领导团队以及已经培训好的员工队伍。 商业计划假设新百货连锁店的经营效率和成本会高于HBC在同一空间的表现，但对于一家没有任何经验和基础设施的新公司来说，这并没有意义。此外，刘声称她能够在不到一年的时间内开设28家商店，但法院认为这是不可能的。 相较而言，当主要零售商进入加拿大时，Target的开店平均成本约为5200万美元，Nordstrom则为5900万美元，而刘的计划仅为每家商店1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、营销以及其他共享企业及位置相关的成本——而其中并没有那些公司所拥有的品牌效应、物流系统或相关经验。 “我同意EY的担忧，特别是在商业计划及其表面化的、高层次的做法上。显然，这仍是一个进行中的工程，正如买方和申请人自己承认的，他们于2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面存在重大不足。修改后的商业计划依然存在缺陷，”裁决中写道。   该概念“缺乏明确的客户群体” 奥斯本法官也同意Revesco Properties针对反对房东委托的另一份报告所描绘的情形。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产战略。 法官赞同Revesco的看法，认为Central Walk对仅管理三处购物中心和一个高尔夫球场的经验明显不足。他还提到，在18个月内启动大规模的百货商店位置，没有成功案例，尤其是在主要购物中心的主力空间。新百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、分销模式未经验证、没有基于数据的商品策略、缺乏市场分析，以及产品范围广泛——从服装、化妆品到电子产品——“缺乏明确的客户群体”。 更有甚者，刘对于新百货商店连锁能够合法引入前HBC商店空间的商品方面也存在误解，基于租赁协议。 在之前的一次法庭文件中提到，刘曾于6月初与Cadillac Fairview的总裁兼首席执行官萨尔·亚科诺（Sal Iacono）会面，目的是向亚科诺展示她的商业计划和财务预测。   然而，当会议开始时，刘并没有材料或计划展示。相反，她要求亚科诺提问，但当被问及商业计划时，她声称在Cadillac Fairview同意给她租约之前，“无法分享”。 露比·刘百货商店概念 在与亚科诺的谈话中，刘表示她会遵循租约的要求，但也描述了一些模糊的想法，想把这些商店转变为娱乐中心，设有游乐场、闪烁的灯光以及甚至属于Eataly连锁的美食广场——她建议Cadillac Fairview应为其中一半的费用出头。她的这些想法并不符合现有的租约规则，她也无法解释它们在实践中的可行性。至于她的旗舰店将是什么样子，或顾客是否真的对她的提案感兴趣，她也无法提供任何详细信息。 会议结束时，Cadillac Fairview的高管们得出结论，刘未能理解租约，缺乏可行计划，也缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是计划如此，而是因为根本没有实质性的话题可谈。 在裁决中，奥斯本法官同意反对方房东的观点，即必须为前HBC商店找到合适的替代主力租户。   HBC曾是这些购物中心的主力租户，这意味着它是最大的、最重要的商店之一，帮助吸引顾客并定义购物中心的整体特征。反对方房东解释道，主力租户对于购物中心的成功至关重要，因为它们能够吸引人流，鼓励其他受欢迎的零售商在附近租赁较小的空间。 如果主力商店发生更换或取代，将会造成负面连锁反应，减少顾客访问，并损害其他商店的表现。 反对方房东认为，让刘的公司接手这些租约只会带来负面影响。他们表示，这可能导致租金下降、物业价值下跌、找到和留住优质租户的困难，并对购物中心的声誉和财务健康造成长期损害。 在反对方房东看来，暂时让这些空间空置要比租给他们认为会失败并扰乱购物中心的租户更好。   露比·刘百货商店概念 房地产经纪人和儿童保育工人将领导大型百货连锁店 法院发现，刘商业计划质量较差的主要原因在于缺乏有能力制定和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，缺乏这种专业知识让他显得非常关切。 “我认识到，买方及其主要负责人在卑诗省拥有三所购物中心的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这是作为房东的经验，而非作为百货商店经营者的经验，”裁决中写道。 刘新百货连锁店拟定的领导团队大多由她的其他公司人员组成，这些人没有运营零售业务的经验。 虽然刘曾表示打算雇佣一些前HBC高管协助开设商店，但这些雇佣并未真正发生——没有签署合同或确认的承诺。   法官认同雇佣前HBC员工本是明智之举，因为他们对业务和商店位置非常熟悉。但是刘在质询下承认，她对这些人几乎没有交流，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约交易获得批准后再签署合同，这并没有说服法院。 法官表示，如果刘真心实意想推进计划，她本可以签订短期或有条件的合同，以展现实际进展。最终，没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，法院将此视为重大警示信号。 奥斯本法官还指出了一些进展不明的雇用情况，这些人将计划、启动和领导这一大型企业。 根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的经历是住宅房地产经纪人，没有零售或百货商店管理的经验。截止到2025年5月，她的邮件签名称其为“刘女士的助理”。   首席人力资源官同样是Central Walk的执行助理。加入公司之前，她是一名儿童保育工作者。 哈德逊湾温哥华市中心商店于2025年6月1日永久关闭 Central Walk曾试图雇佣前HBC高管的一个显著例外，但这一事件表现得不尽如人意和建设性。法官指出这是一起涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德（Wayne Drummond）的令人不安的事件，也显示出刘公司声明的可靠性存在问题。 根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售项目中担任高级角色，他的参与被用来为该项目增添可信度。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只是被雇佣了一天——仅仅为了参加与房东的会议——并且因数小时的工作收取了3000美元的酬劳。 当他拒绝参加一个媒体活动时，因事先并不知晓项目的全貌或者没有正式合同，Central Walk立即与他断绝了关系。   后来，德拉蒙德发现媒体报道称他正在帮助管理刘的新公司，而这则消息是错误的。他向刘的团队发信要求停止使用他的名字，称他与该项目没有实际联系或角色。奥斯本法官将这一事件称为“惊人”，尤其是考虑到刘的公司声称自己是一家认真而且井然有序的实体，准备投资数亿资金。而且没有将此向法院或房东披露，进一步引发了人们对该公司的诚信和专业性的怀疑。 正如《日常蜂巢城市化》报道的那样，在夏季，刘出现过几次没有法律代表到法院，她解雇了律师，导致法官提前休庭。 在7月，仅在连续两天内，刘就向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和直接请求批准交易的个人呼吁，另一封则详细叙述了她在中国成长的经历，描绘自己为经历过非凡困难的坚韧自力更生的商界女性。 “在这个至关重要的时刻，我感到有必要给您写信。6月23日，我在法庭上第一次看到您时，感受到一种不可动摇的信念，您是正义与力量的人。然而，我仍然无法理解的是：在那么多为金钱而不惜一切的律师中，您是如何始终保持如此坚定、自信和高尚的？您拒绝加入他们的行列，但您携带的乐观似乎从未被他们的腐败所侵蚀，”刘在其中一封信中写道，显然是通过中文翻译成英文的。   “这怎么可能——完全理解他们和他们的阴谋，每天目睹他们的表演，却仍不失去自己的优雅、尊严和安静中充满力量的存在？这就是我在书中所阅读的——真正的高尚？还是捍卫你自己的诚信与善良的终身保卫？或者，您的心中是否也隐隐富含这世所迫东懒的悲哀？” 法庭随后警告，直接寄给法官的两封信件是“不当行为”，构成对法律程序的违反，任何进一步的通信将被视为骚扰。 奥斯本法官最后决定，这些信件中随附的文件——原本打算保密的——将作为证据添加到材料中，并在法院指定监测员的网站上公开，可供公众查阅，这无疑进一步阻碍了她的案子。 刘此次未果的尝试，意外地让人得以全面了解她公司内部运作以及商业地产领域的现实。 她本试图重新塑造百货商店商业模式的大胆努力，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导空缺，再到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。 在某种程度上，刘的追求成为了研究如何不进行复杂、高风险交易的案例，揭示出加拿大房地产行业是如何彼此交融且不留情面的。 此裁决结束了HBC持续重组传奇的一章，但并未在处置房地产资产方面带来任何有意义的进展。更大的问题是：曾经作为加拿大最古老、最具标志性的零售商的空置主力空间接下来会有什么发展？ 这种不确定性因另一些失败的百货连锁商店（包括Nordstrom和Sears Canada）留下的空置情况而愈发加剧。