地产

　  随着中国经济的发展和房价的不断攀升，中国人将“魔爪”深进了美国房产。根据中国现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。由此可见现金购房并不是非常容易。   　　海外豪宅 　　已经辞职做全职太太的肖扬（化名）正在她们新买的美国加州的大别墅中休假，她和老公在2013年买下了这栋别墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，在美国市价几百万人民币；但同样的这些钱，不论在北京还是上海，都买不到如此理想的豪宅。 　　像肖扬一样，把家迁徙到美国的家庭不在少数，根据美国地产经纪商协会（NAR）今年发布的报告，2014年4月至2015年3月底期间，海外买家交易量达到了1,040亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。 　　其中来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家购置了美国51%的房子，而中国买家在成交额和交易量方面首次超越加拿大，在美购置房产金额高达286亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112亿美元的买房金额。 　　美国地产经纪商协会数据显示，中国买家在2014年度占全美买家的比例达到28%，意味着每100个买房的人里面，就有大约28个人是中国人。而大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢在美国西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。 　　环球置业投资集团总经理杨瑾在接受《第一财经日报》专访时称，随着人民币的贬值预期增强，最近咨询海外买房的人数也大幅增加，主要针对美国、英国、澳大利亚等发达国家。不过，随着未来政策的逐步收紧，未来海外置业也会面临不小的挑战。 　　华人在美国的豪华房产（图片来源：央视新闻截图） 　　“土豪”现金买房将受阻 　　据杨瑾介绍，像肖扬一样买入度假屋的房产客户不在少数，这类客人将海外置业的计划纳入退休、养老、旅游之中，除了为提高自己的生活品质以外，另一方面也有海外资产配置的打算。 　　而在杨瑾的另一类客户中，还有不少完全不需要走出国门的“洋房奴”，这部分客户大多只是透过中介了解购房当地的经济情况，就做出购房决定，而且这类客户最明显的特征就是几乎都是现金付款。 　　杨瑾称，公司过去有一半的客户都是现金付款，而有数据显示，超过70%的中国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。 　　尽管美国房产非常便宜，但像肖扬这种买下湖景度假屋也需要接近80万美元，如果要一次性现金付款可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。不过，这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定挑战。 　　根据路透社援引消息人士的话称，外管局一份文件称，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。 　　外管局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人从7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。 　　如果这项规定坐实，未来土豪想要透过一次性付款购买海外房产将有一定难度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买房也算另一条路径，现在基本上每个国家都可以做房屋按揭，有些是由当地银行办理，购房者可以递交一些中国国内的经核实的资料，而有一些国外银行，甚至跟中国国内银行有协议，购房者可以直接向银行代收。 　　实际上，海外购房的门槛并不高，途径也非常多，而且有的投资价值也比较高。 　　“一套中国100多万（1人民币约合0.157美元）房子，租金也就2,000多块钱，但是在国外，一套100万的房子，租金可能要达到8,000至9,000块钱。”杨瑾举例说。 　　海外购房风险需提防 　　据多名海外中介介绍，海外买房可以移民美国绝对是陷阱，即便是其他国家，也需要看清楚每个国家的法律条例规定再做购房决定。 　　目前，有部分房地产商利用美国的EB-5签证政策来吸引很多投资者的眼光，这一政策要求外国移民申请人在美国投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。 　　一家在香港上市的房地产企业高管称，由于企业在建设过程中解决了当地就业人口，所以公司获得了一定的移民配额，透过卖房可以将这些房子都转给客户，而这名高管透露，中国内地很多房地产商都在利用这一政策做投资移民。 　　杨瑾称，这种做法一定是打擦边球的做法，不是正常运用当地的法律法规，而且这种移民配额通常需要等几年才能确定下来，如果投资者依靠这种方法移民是非常冒险的。不仅如此，这项规定是有弹性的，投资移民在情况发生变化后，仍有可能取消永久居留权。 　　实际上中国赴美国的签证早已大大放松，现在支持10年多次往返，一次可以居住3个月，对于肖扬这样的普通投资者来说，其实已经足够。中国人一旦拿到美国身份，意味着就要全球征税，“一般没有特殊原因，如果长期居住在中国，不建议移民美国。”杨瑾说。 　　除此之外，买房后想要高枕无忧基本上是不太可能的，美国买房需要缴纳房产税，每一个州收的比例不一样，最低的也要房屋估价的1%，最高的可能大约要4%，这样投资的回报率就会打一个折扣。 　　而且，在购买房产时必须购买房屋保险，如果一栋80万美元的房子，房屋保险费一个月可能要150美元左右，一年下来需要1,800美元，而在自然灾害多发的地区，还需要买一份额外的自然灾害险。 　　而且美国的房屋维护成本也是很高的，比如屋顶维护、露台保养、水电费、草地维护等，一年可能需要花费5,000美元左右。而一些高档小区或公寓的公共开支收费也是高得离谱，一套位于曼哈顿的普通公寓这项开支可能每月高达上千美元，大大影响投资的收益率。

楼花转让买家为了保障自身的利益，可要求在签署买卖协议前，先看协议内容，并徵询法律意见。   多伦多一名华裔买家日前入禀小额债务法庭，以其购买的共管柏文单位从未完工为由，要求他的地产经纪和经纪行退还其预先缴付的1.13万元订金。法官听取双方证供後，判被告除了应向原告归还该笔订金加利息之外，还必须承担堂费。   该宗诉讼案的原告潘先生声称，他在2010年10月主动与被告之一、地产经纪区先生联系，要求後者协助其购买位於央街5220号至5254号一栋共管柏文大厦一个住宅单位的楼花。   不过，经纪未能向开发商直接购买该栋共管柏文大厦住宅单位的楼花，但找到了一个已购买一个单位楼花的买家，後者自愿将其在2010年3月16日正式签署买卖协议、位於该栋共管柏文大厦28层3号单位的楼花转让给潘先生。   潘先生声称，在其签署任何协议之前，姓区经纪要求他向其所在的经纪行缴付5,000元作为购买上述楼花的订金。潘先生照办後收到了由区氏在2010年10月29日签名的一张手写收据。   潘先生其後又在2010年11月20日向区所在的经纪行缴付了另外一笔金额为6,300元的订金。2010年11月5日，潘先生与那位自愿转让楼花的买家正式签署了买卖协议。   然而，潘先生购买的共管柏文单位的交易从未完成，原因是整个共管柏文大厦的兴建项目，因发展商与卖方的购买协议在2013年10月失败而未能完成。   对此，潘先生要求被告归还其缴付的1.13万元订金，理由是其购买共管柏文单位交易未能完成，且不是他的过错。   不过，作为被告的地产经纪区先生以及其经纪行辩称，据在2010年11月2日与潘先生签署的买方代表协议，被告有权保留上述1.13万元的房地产佣金。   安省高等法院多伦多小额债务法庭的法官J Prattas DJ在今年7月24日宣布的裁决中指出，基於该宗共管柏文单位的买卖交易从未完成且不属原告的过错，因此，在该宗案件中，在逻辑上没有房地产佣金的产生。   法官还指出，基於以下证据，被告无权收取任何佣金，包括∶第一，原告在签署买方代表协议时，没有获得任何机会来获取独立的法律意见。   第二，双方在签署买方代表协议时，被告未按要求给予原告协议的复印件。   第三，在买方代表协议之中，被告未有提及原告在2010年10月29日缴付的5,000元订金，该笔订金是在买方代表协议签署之前，由原告支付给经纪行用於购买共管柏文单位的。   第四，被告不正确地将原告缴付给经纪行、用於购买共管柏文单位的5,000元和6,300元订金作为佣金。   由此，法官判原告潘先生有权利向被告讨还其缴付给被告的1.13万元。   Crossroads Realty Inc. Brokerage的林姓华裔持牌人指出，通常而言，房屋买卖交易的完成指的是房屋已转至买家的名下，也只有在房屋买卖交易完成後，代表买方的地产经纪才能获得佣金。如果房屋买卖交易因各种原因而未能完成，地产经纪是无法获得佣金的。   她又指出，地产经纪在与买家签署买方代表协议後，应立即给予买家一份协议的复印件。另外，买家为了保障自身的利益，可要求在签署上述买方代表协议前先看看协议的内容，并徵询法律意见。

       太平洋国家展览场（PNE）游乐园年度的「梦幻屋」得主出炉了。一对年逾70岁的高龄老伴喜中头彩，即将搬进这座位于卑诗内陆酒乡市价估210万元的新屋。 　　今年73岁的吉儿‧丹尼森（Jill Denison）和她的男朋友77岁的罗勃‧劳森（Robert Rawson）表示，已经等不及想要搬入这座盖在奥肯那根湖畔Naramata镇的崭新「梦幻屋」。 　　据吉儿说，当获知他们两人合买的彩票中的头奖后，当天晚上兴奋地只睡了一小时。 　　吉儿和罗勃各有六个孙儿女，两人维持亲密关系，但不常住在一起，现在他们终于可以在「从天上掉下来的」新房子，过着有如梦幻的生活了。  

原标题：澳洲地产商讨好华人买家闹笑话：将门牌号4改2B 据新西兰报道，Sotheby's International Realty负责出售悉尼Vaucluse的一处地产前不久换了新的门牌号码。该豪宅原先的门牌号是“4”，但由于潜在的中国买家普遍认为这数字不吉利，因此才改成了现在的“2B”。 报道援引《国际商业时报》消息指出，虽然当地市场已然很火爆，澳洲、英国和加拿大的房地产经纪人还将迎来新一波买房热潮。 根据房地产中介的说法，澳元的持续走低让外籍人士和海外买家纷纷涌来澳洲买豪宅。豪宅的销售很大程度上依赖于澳元的贬值而非利率。 苏富比的房地产中介Michael Pallier称：“只要买家所在国的货币比澳元强，悉尼的房产就很值得买入。悉尼是个国际化大都市——许多豪宅都卖给了海外买家。” LJ Hooker中介Peter Robinson称，海外买家和外籍人士都很热衷于购买悉尼的豪华度假屋。他还称，悉尼的房价只涨了1%，而且离CBD很近，对投资者来说收益也会很可观。 Domain地产集团7月份宣布，悉尼的房价中位数已经迈过了100万澳元的大关，而且悉尼的房子比伦敦还贵，很快将会赶超纽约。

    　　西15街的狭小房子原来的土地在2007年时，仅有一栋独立屋（上图），2010年时土地被一分为二，作为两栋「瘦屋」的建地（下图）。（取材自Google地图）   　　位于灰岬社区的该栋「瘦屋」，很快就被买家相中出手。（CBC）   　　目前大温房市持续火热，部分过去可能较为不受买主青睐的物业，也开始在市场上异军突起，以「瘦楼」（skinny houses）为例，这类狭窄的房子最近也开始受到部分买家的注意。  　　这类房型在温市克茨兰奴（Kitsilano）或士达孔拿（Strathcona）社区较为常见，不过在温西的灰岬（Point Grey）比较少见。一栋位于西15街3725号的「瘦楼」，在2010年时根本乏人问津，直到2011年才找到买主，但最近屋主将该单位挂牌求售，喊价为287万5000元，短短不到8天便找到新买家，不过因交易仍在进行中，最终确切成交价仍不得而知。 　　这栋「瘦楼」的宽度仅26呎，连同地下室共有三层，屋内共有4房2卫设备，总共可用空间达约2180平方呎，所在土地原本仅有一栋独立屋，建地在2010年时被划分为二，盖了两栋外观类似的狭长型独立屋。 　　卖方经纪人史密斯（Karin Smith）说，如果温市内具有历史的传统特色屋无法被保留，将原有房屋所在土地一分为二，以两栋空间较小的独立屋来取代原有大房子的做法，也是值得考虑的改建方式。 　　史密斯认为，这样的方式可以提高住宅密度，虽然屋内空间可能较小，但若透过建筑设计师的协助，买主依然可以住得相当舒适。 　　史密斯还提到，温市西区很多「後巷屋」（laneway houses），其实已经失去功能性，因为对很多来自海外的买家而言，可出租的「後巷屋」对他们不具吸引力，他们更想要的是拥有一个车库。 　　史密斯看过部分搭配「後巷屋」的新建物业，通常须耗时更久才能找到买主，因为对于那些可支付400万元或更多资金来购买房屋的买家而言，将「後巷屋」出租所能得到的租金收入，并没有太大的意义。

  根据地产网站REW.ca所做的最新调查，大温地区有75%年龄介于21岁到30岁间的民众，表示购买房屋时，须依赖父母资助，才有办法筹措到足够的首期款，即使是41岁到50岁之间的受访者，亦有64%的人表示，自己在换购更大的房子时，同样也会向父母寻求帮助。有专家指出，这些数据显示，世代间的财富转移或许也是造成房价不断上升的因素之一。   该网站的编辑康娜莉(Joannah Connolly)指出，这些年龄较长的民众，名下多半已经有房子，只是在需要换屋时，发现价格高过自己所能负担。她举例，目前公寓与独立屋间的价格落差颇大，若因家庭等原因必须更换房型时，财务上便会需要双亲的协助。     REW.ca的负责人约克(Janai York)则说，目前有关房市的舆论，多半将重点放在海外买家上，但其实财富转移也是重要的议题之一，因为现在有很多婴儿潮世代的民众，正把自己的财产转移给下一代，这样的状况对于房市的加温亦有一定程度的影响。   调查发现，大温地区有75%30岁以下的民众，购屋时希望能得到父母的资助。

  如今，大多地区的房价水涨船高，地产经纪的费用也成了一笔不菲的开支。有的房主打起了小算盘，认为可以在用够了经纪的服务后，把经纪甩开，自行成交。   如果过河拆桥真的这么容易，地产经纪们岂不是都要喝西北风去了？   因此，多数雇佣经纪人合同中都有一项至关重要的条款，为了保障地产经纪的劳动和服务不会付之东流，这项条款叫做 “holdover”，适用于买房，也适用于卖方。     这项条款通产会规定，即使雇佣地产经济的合同过期，在一定时间内，买方或卖方可能还是需要支付佣金，前提是成交的地产在合同有效期间（listing period) 被展示给买方。这段Holdover 期有多久呢？是由客户和地产经济协商决定的。   咱们还是来看个案例，让您感受下holdover条款的严厉：   案例来源 ， Canlii.org: Sutton Group v. Kim, 2014 ONSC 891   原告是一家地产公司，被告是地产的卖家金先生。双方在2012年3月签署了地产经纪合约，规定佣金为售价的5%， 并附加90天的“holdover period”. 合同在2012年10月30日截止。合约中特别写道，只要买家在挂牌期间被带来金先生家看房，或者买家在挂牌期间通过任何方式知道这处房产，如果金先生在holdover period里将房子私售给买家，都一样要支付佣金。原文是这么写的：   “ anyone who was introduced to the Property from any source whatsoever during the Listing Period or shown the Property during the Listing Period.”   2012年10月，买家蓝姆夫妇从kijiji上看到了金先生私自售房的广告，并到金先生家看房。这并不是蓝姆夫妇第一次光临金先生的房子。早在2011年，金先生就曾挂牌出售，当时蓝姆一家路过房产看到售房告示，就已经进屋转了一圈，有所了解。   虽然蓝姆夫妇声称，买家看房完全是和金先生的私下往来，并未涉及到地产经纪。但经纪的书面证词和双方的邮件往来却证明，地产经纪带着蓝姆一家看了金先生的房产，并为之解释房屋的状况和售价等问题。   在11月1日，也就是经纪合同刚刚过期后的第二天，金先生将房产私售给蓝姆夫妇。随后，金先生写邮件给经纪说：感谢你花的时间和精力，但这个房子是我自己卖出去的。抱歉没有佣金，我只能给你2000元作为酬劳。   法官判决：   根据合同中的条款，在经纪挂牌出售期间无论买家是被“介绍”给该房产(introduced to)，还是由经纪带着看房 (shown)，都会触发“holdover”条款的生效。在本案中，”介绍“发生在2011年，但“经纪带买家看房”确实发生在经济挂牌出售期间。房子成交时，listing period刚刚结束，holdover条款生效。金先生需要付给经纪5%的佣金外交利息，同时，还要承担原告方经纪公司的部分律师费$8,750.2。  

  2015年，温哥华当地媒体的新闻头条被“豪宅”占据了，不是今天某豪宅以高出挂牌价200多万加元的价格成交，就是明天9队人马疯抢，最后花落谁家之类的。关键是，荣登这些媒体头条的大多是中国人，我们的同胞再次用财富刷新了加拿大人的三观。   对当地地产经纪人来说，这是个开门红的好年景，400万加元(约合人民币1936万元)以上的豪宅，5年间增长超过400%。即使如此，买涨不买跌的市场，还是让富人以及开发商抢独立豪宅就像抢白菜。加拿大独立豪宅地的产权是户主的，而且是永久产权，怎么看都觉得超级划算。   于是，现在行走在温哥华，不论是以富人区著称的西区，还是白人喜欢的“离天堂最近的地方”——白石区，到处都是沸腾的工地，房子未竣工就已挂出SOLD(售罄)的牌子。   这样的房子，工薪阶层不会买来自住。为这么小的空间耗尽他们的财力，那肯定不值得，但因为交通便利，紧邻学校、地铁，被投资客买来出租，一本万利。随着时间的推移，温哥华当地人的反对声蜂起：“我们的子孙将来要用天价租金向外国人租房！”   富人抢豪宅，穷人也跟着凑热闹。在大温哥华地区的素里小城，一个高层楼盘开盘头一天就卖掉300套，最便宜的单元房不足10万加元(约合人 民币48.4万元)而引发抢购潮。排在第一位的买家专程从别的省赶来，凌晨4点半就到场。正式开卖时，群情汹涌。华裔买家比例很高，很多留学[微博]生父母考虑给 孩子买房，即便将来离开，也可租可卖，算是孩子留学时顺带手的投资。   还有很多新开发的楼盘直接到中国去推广，然后就有北京、上海的热血之士看着图纸就把房子订了。加上加元对人民币汇率下降，中国人投资温哥华房产的热情日益高涨。   尽管一再有言论说，并非外国买家推高了房价，历年的 数据和各种机构的报告还是把矛头指向了华人群体：进入温哥华的华人投资移民人数为全球之最，大量外来资金主要来自中国；同期，温哥华的房屋平均价格与收入比也翻了一番。   纽约和新加坡的生活成本都很高，但在房价的“不可负担水平”方面，远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平(房屋价格/收入)比为10.6， 纽约为6.1，新加坡为5.0。眼见“大温”地区的房价飙升，温哥华本地人的怒火难以发泄，于是在市中心发起了游行示威，这也是温哥华首次号召中产阶级上 街抗议高房价的示威活动。事实上，房价已非仅影响自己想要拥有房子的人，即使有房者也会忧愁下一代难有属于自己的房。   一家车行的华人业主拥有80多辆车，且生意不错，他的收入却只够申请贷款买一套价值70万加元(约合人民币339万元)、建于1969年的 房子。他老婆整天盼望换个不担心漏水、带地暖的新家，之前他承诺5年换，现在想都不用想，按照这样的房价走势，5年后不知道涨成什么样。他还说，照这个趋 势，他的3个小孩即使有本事读大学，毕业后想买房也肯定买不起，肯定要啃老！   正如游行示威的发起人所说，此波房屋涨价让很多人将怨气撒向了中国买家，当地华人也被贴上了抢房、抢地的标签。其实，不富裕的华人也是这一波房价上涨的受害者。   我的一位朋友是个很有才情的建筑设计师，最近在温哥华除了正常上班，手里私活儿不断，忙得夜以继日，连见面喝杯咖啡的工夫都没有。在这个行 当里浸淫多年，看着中国客户买房、拆房、盖房、卖房，财富不断积聚，她也动了心，想着是不是能把自住的房子抵押，买个有地的house，翻盖后挣大钱。   然而，这种赌上身家性命的事情，也就是头脑发热时的片刻激情，冷却下来后，仍旧要面对财富资本对智力资本的碾压。她身处的现实，就是每天看着既不会说英语也不懂建筑的人一掷千金买房置地，然后转手挣钱。自己搞设计，却要上网查政府规划和各种细则，密密麻麻的英语读到吐，画图画到头晕眼花，而小小蜗居的贷款还没还完……在中国国内4年本科、十几年国内外职场经验的累积，到头来，依旧像拉磨的毛驴一样原地打转。   这就是温哥华给一个中产白领的所有。难怪她昔日的同行中已经有人放弃了设计师的工作，转投到某中国开发商旗下，除了陪着投资人看房、看地，还得陪着到歌厅、赌场happy。所有这些都是为了在供养一套房、两部车和两个娃时，不至于那么捉襟见肘。   再看看加拿大统计局的最新数据，温哥华荣膺该国“最不幸福城市”排行榜首位。被这样的高房价碾压，温哥华的宜居梦对大多数人来说已经变得支离破碎。    

  　　根据地产网站REW.ca所做的最新调查，大温地区有75%年龄介于21岁到30岁间的民众，表示购买房屋时，须依赖父母资助，才有办法筹措到足够的首期款，即使是41岁到50岁之间的受访者，亦有64%的人表示，自己在换购更大的房子时，同样也会向父母寻求帮助。有专家指出，这些数据显示，世代间的财富转移或许也是造成房价不断上升的因素之一。   　　该网站的编辑康娜莉（Joannah Connolly）指出，这些年龄较长的民众，名下多半已经有房子，只是在需要换屋时，发现价格高过自己所能负担。她举例，目前公寓与独立屋间的价格落差颇大，若因家庭等原因必须更换房型时，财务上便会需要双亲的协助。 　　REW.ca的负责人约克（Janai York）则说，目前有关房市的舆论，多半将重点放在海外买家上，但其实财富转移也是重要的议题之一，因为现在有很多婴儿潮世代的民众，正把自己的财产转移给下一代，这样的状况对于房市的加温亦有一定程度的影响。

　　卑诗地产协会（BCREA）11日公布最新统计数据，8月份透过MLS系统的住宅单位交易量达8811个单位，与去年同期相比增长20%，交易总金额则为55亿元，同比增加32.8%，但与上月相比小幅减少7亿元。   　　地产协会经济分析师穆尔（Cameron Muir）表示，8月份房屋需求量持续上升，今年首8个月所售出的房屋数量，比2012年的全年总量还多，当年仅有6万7636宗交易，今年1月到8月间，房屋交易量已达7万617宗。   　　根据这项最新统计，目前卑省透过MLS系统出售的住房平均价格为61万9881元，与去年8月份的平均价格相比，增幅高达10.6%。 　　在大温地区，8月份平均房屋售价达90万592元，较去年同期的80万2763元增加12.2%。维多利亚地区平均房价则为54万4862元，同比增加9.5% ，温哥华岛的平均房价则为34万3086元，同比也有5.8%的涨幅。 　　穆尔指出，目前卑省大多数地区的房市，都属于求过于供的卖方市场，房价上涨速度已大幅超过整体的消费者物价指数（Consumer Price Index），在卑省的11个地产局当中，有8个地区的平均房价都比去年还高。 　　此外，今年1月至8月，卑省房屋销售成交总额比去年同期上升35.9%，总值达到443亿元，成交住宅单位总量亦有22.4%的涨幅，平均住宅房价也上涨11.1%至62万7008元。

加拿大有四百多万人租房住。根据六个廉租房团体星期四公布的报告，全国十个租房者中有四个需要用自己收入的将近三分之一来交房租。超出了房租占收入比例的正常标准。房租耗去一半收入的人占将近五分之一。这意味着租房者变成无家可归者的风险增高。   　　根据加拿大统计局统计，卑省的房屋租金已经是全国第三高，仅次于亚省与西北特区。   　　在温哥华，将近四分之一的租户把一半收入用于房租。用三分之一收入租房的家庭达到136025户。 　　bcnpha.ca的数据指出，卑诗省共有517,430名租房住户，但其中四分之一的租客，一年赚不到1万9千5百元. 　　然而，在看似富裕的西温，却是最多租客花费超过50%收入来租房的海外房产所在地。西温的平均房租一个月达$1,555元。 　　卑诗非营利住房协会(BC Non-Profit Housing Association)执行主席罗伊(Tony Roy)表示，这样的数据显示卑省租屋的可负担性问题十分严重， 低陆平原的状况更是严峻，罗伊指出，高租金问题不仅发生在温市，同时也蔓延到周边地区。 　　协会推算，卑诗省在2036年之前至少得增加15万到20万个海外房产租房单位，其中6万5千个单位需要透过补助，租客方能负担。

       全国六个租客权益团体10日共同公布调查报告，指出在加拿大的租屋家庭人士当中，有40%几乎将全户收入的三分之一用于支付房租，这个比率远高于财务专家认为合宜的上限四分之一。 　　 这些租客团体根据加拿大统计局的数据编制的房屋租赁指数报告(Rental Housing Index)，系统和全面地揭示了加拿大租客的财务状况。从中可以看到，尽管不断有报导称加拿大人希望拥有自己的住宅，可是至今仍有400万户(占加拿大家庭总数约30%)没有属于自己的住屋，只能租屋而居。   　　最近数年，加拿大房价连年上涨，使有意拥有自己住宅的人感受很大压力，与此同时，房租也在上涨，同样迫使租客拿出更多的收入用来支付房租。 　　这个问题在一些大城市尤其尖锐。如在多伦多，租客团体说，共有10万5215户不得不将超过一半的收入缴纳租金，面对这样困境的家庭占多伦多租户的比率超过五分之一。 　　房租占家庭收入比率是按照税前收入计算，这意味着如果按照税后收入计算，房租占收入的比率将会更大。 　　在温哥华，共有13万6025户把将近家庭收入的三分之一用于支付租金，几乎四分之一的租户拿出超过一半的收入缴纳租金，造成租房的财务压力吃重。 　　满地可曾经是加国大城市中房租比较便宜的，可是这样的日子早已不复返。目前接近60%的满市居民是租户，其中超过五分之一（10万8875户）必须把他们一半的收入用来支付房租。 　　在全加范围内，40%的租户拿出将近三分之一的收入缴纳租金，将近五分之一的租户房租占他们家庭收入的一半。 　　财务及社会问题专家指出，用于住宿的支出不应超过家庭收入的25%，一旦超过这个合理比率，变成无家可归的风险将大增，而无家可归将给社会构成成本更高的健康和社会问题。如何解决这个社会问题？答案就是由政府建造更多廉租屋。  

　　由于利息屡创新低，刺激楼市，令按揭负债上升 加拿大家庭负债率在本年第二季度再创新高，据加拿大统计局公布最新的数字指出，负债率对可支配收入是164.6%，显示国民负债比收入的增长速度为快。至6月份为止，加拿大人资产净值同样增加，平均计算每人为238,200元。   　　家庭负债率连续两季度上升   　　据加通社报道，加拿大统计局说，加拿大人负债额和可支配收入额相比，连续两个季度上升。 　　家庭信贷市场负债额和可支配收入额的比率在第二季度上升到164.6%，第一季度是163.0%。这表示，加拿大人每赚取一块可支配收入，就在信贷市场上负债近1.65元，负债包括消费信贷，房地产和非房地产贷款等等。 　　第二季度结束时，家庭信贷市场负债总额达18,740亿元，比第一季度上升1.8%。可支配收入则上升0.8%。 　　家庭�值第二季度增长了0.9%。其中非财务资产，主要是房产，增长了1.8%，净财务资产下跌了0.1%。按人均为基础，家庭�值增长到243,800元。 　　房价推高了加拿大国民家庭的负债水平 　　加国国民所赚取的收入，即税后的每一元，他们在信贷市场债款为1.65元，当中包括按揭、信用卡和其他消费债务等;相对前一个季度负债率对可支配收入是163%。道明银行经济分析师伯典拿认为，这个增幅不会令人感到惊奇。加拿大中央银行年初公布减息，特别是安省及卑诗省的楼市炽热，促使按揭负债上升。 　　此报告发表前两天，刚好是加拿大中央银行宣布维持隔夜利息0.5%，强调加强出口贸易及国民的消费力。过去央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)关注家庭负债增加，对未来的经济带来风险，此项关注更推到背后的导火线是原油价格，令加拿大在上半年步入温和的经济萧条。 　　为了阻止国民负债继续增长和冷却房地产市场，联邦政府自自2008年以来四度提升房贷申请门槛。最后一次收紧房贷申请规则是在2012年，当时财政部将房贷的最久偿还年限(amortization)从30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当于房房价值80%的贷款，而非原来的可以取得相当于房房价值85%的贷款;此外价格超过100万元的住宅申请贷款时，最多只能取得相当于房房价值75%的贷款，况且首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)即不准投保。 　　在过去约20年内，与其它国家相比，加拿大的房价上升幅度超过国民收入增长幅度，主因是人口增长很快，又长期处于极低利率环境中。还有住宅供应量有限，特别是在大城市，也是诱因。 　　央行副行长谢伯瑞以温哥华为例说：“温哥华三面是大海，背后就是崇山峻岭，因此从1990年代初期起，新屋建造便是以共管公寓为主。我们目前在蒙特利尔和多伦多看到了类似现象。” 　　家庭资产净值243,800元 　　卑诗省非牟利机构信用辅导协会总裁及首席行政总监哈拿表示，当利息处于最低位，消费者需要谨慎考虑能否负担债务。他指出，当家庭债务水平持续上升，促使国民处于危险境况;如果他们管理债务感到吃力，一旦遇到外来因素的影响，例如利息上调或失业，将会令更多人面临经济困境。 　　加拿大统计局昨天公布的资料，整体而言，在第二季度本国家庭在信贷市场负债达到1,874兆，较上一季增加1.8%，而可支配收入只较上一季增加0.8%。家庭资产净值在第二季也有上升，虽然不及债项快，但3月至6月间上升0.9%;房产价值上调1.8%，但金融资产如股票等下跌0.1%。按人均计算，家庭资产净值增至243,800元。 　　满地可银行资本市场高级经济分析师韦尔斯称，由此可见，加拿大人对负债感到吃力，他们负起所有债务的能力，令人感到担忧。在负担债务的成本，即债项服务对可支配收入上调0.2%，达至14.1%，在过去10年来轻微上升。  

管是房客或房东，基本都遇过大大小小的纠纷。在BC省，诸如房东擅入住宅、房客欠租、房东不维修房子、房客破坏房子等等大小事务都受到《BC住宅租务法》(B.C. Residential Tenancy Act)的管制，从整体来看，BC省的租务法是比较保护弱势群体即租客的。法例对房东加租、驱逐等不利于租客的行为有非常多限制，并要求房东提前向租客出具书面文件。相反，如果租客因为欠租被驱逐，收到驱逐令后无须立即搬出。而如果租客因为骚扰邻居、严重损坏房子等原因被房东驱逐，收到逐客令后，租客还能继续居住一个月。 但精明的房东依然在“袒护”租客的租务法中找到了漏洞。据《BC住宅租务法》，租金的涨幅不得超过法例规定的数额，例如2015年租金的最高涨幅为2.5%，但房东通过与租客签署一年固定期限的合约，得以合法涨租20%。 山特(Adam Saint)就是被加租20%的当事人，他在一年前和女友搬入温哥华西端区的一个套间。在签订租约的时候，他看到合约上标明迁出日期是一年后的今天，所以他的确意识到这是一张固定期限合约。但在这对情侣乔迁的一周年，重新与房东签约时，山特惊讶地发现房租从每月的$1,550涨到了$1,850，涨幅竟高达20%! 租金的涨幅不得超过《BC住宅租务法》允许的租金最高涨幅，这意味着在计算增加的租金时不得四舍五入。例如，如果基本租金是$1,100，法例允许的最大增幅为$31.90，那么房东发出的加租通知最高只能收取$1,131.90，而不是$1,132。固定期限合约 暗藏了哪些法律漏洞? 以山特的例子来讲，房东如果在一年合约期中涨租，就违反了法律，但就算可以涨也不得超过2.5%的涨幅。而在一年合约结束后涨租便不受管制。 无忧资讯 并且，法例规定一年只能加租一次，而一年是指从租客迁入并开始交租那天以后的12个月。如果房东在合约期内加租，他还必须在加租开始整整3个月前以书面形式通知租客。举例来说，如果房东要在9月1日加租，那么他必须在整整3个月前即5月31日发出书面通知。而山特的房东深谙租务法，等到一年合约结束才加租。 法例对加租通知的格式也有要求，须填写Residential Tenancy Branch规定的“Notice of Rent Increase”表格或须包含表格中的一切内容。所以山特的房东在一年合约结束后才涨租，省去了不少麻烦。 签订固定期限合约需要注意什么? 固定期限合约标明了租赁的时间，例如一年、一个月或一星期。除非双方都出示书面同意或由仲裁机构决定，否则租约不得提前终止。 有些租约会包含迁出条款，该条款可以要求租客在合约终止日期迁出，房东和租客必须在该条款旁简签，否则该条款将无法执行。 如果固定期限合约没有列明租赁结束后的事宜，那么租约将自动转为按月形式租住，租客无需搬出或签订新的固定期限合约。 租屋合约通常有两种，一种是上述的固定期限合约(Fixed-term)，另一种是周期合约(Periodic)。周期合约不规定租赁结束日期，例如，按月形式租住。这类型的合约一直持续到房东、租客单方或双方终止租约。 《BC住宅租务法》允许的租金最高涨幅

  买了房子不住：这哥们儿为什么要租房？   旺市居民Sydney Walters 2004年花了32万元买了一间2002年落成、位于Hollywood Hill Circle的半独立屋，不过和其他人不同的是他认为两年新的房子，能有啥问题，验房就是白花钱而已，好几百块呢，这位老兄一时聪明把这笔验房费省了，没想到他的运气不是一般的“好”，这个决定让他至今悔之莫及。 到底发生了什么呢？   据Vaughan Citizen报道，Sydney Walters全家欢天喜地乔迁新居，可是住进去之后就发现房子不对劲了，冬天极冷，一个月的取暖费能有400元，一开暖气，房顶上的冰雪刷刷融化成水。夏天屋子里如同蒸笼，霉菌繁生，Sydney Walters一度带着家人在后院的帐篷里过夜。   刚开始他还天真地以为家家都是如此呢。越住越觉得蹊跷，便开始请各种装修师傅来看，谁知6年过去了，竟没有人说出这到底是为什么。直到2011年，一位装修师傅才发现罪魁祸首：原来这房子的屋顶压根没装保温层（insulation)。   这个结论让Sydney Walters 大吃一惊。连经验丰富的验房师傅都说从没碰到过这种情况。如今Sydney Walters有家不能回，每月花1000元租了一个地库。他一边交着房贷，一边付着房租，不胜其苦，欲哭无泪。当然接下来的就是打官司，如今官司打了3年还没有结果。   下雪后屋顶   自家院里露营   有家不能回   霉菌丛生   吃了无数的药   那么，加拿大买房时，验房师验房包括哪些方面呢?   据业内人士介绍，一次基本的验屋大致包括10大类, 具体如下:   1. ROOF 包括屋面, 遮雨版及烟囱   2. EXTERIOR 包括水槽, 落水管, 外墙面, 门窗, 外走廊, 挡土墙, 基础外墙等等. 这一部份包括的内容比较繁多.    3. STRUCTURE 包括梁, 柱, 基础及墙结构, 椽子, 屋顶构架等   4. ELECTRICAL 指家中的配电盘, 开关, 插座, 电路. 检查是否安全,   5. HEATING 即暖通, 指家中的供暖系统, 包括供暖炉, 热水器, 热管道等.   6. COOLING 就是家里的冷气系统   7. INSULATION 是指绝缘材料, 包括保温, 绝缘和通风等方面.   8. PLUMBING 是指管道系统, 主要是水管, 洗浴设备等等.   9. INTERIOR 包括房屋的内部. 例如内墙, 天花板, 门窗, 地板等.   10. APPLIANCES 指家里的各类电器   51博主Jess的七彩生活介绍说，除了买房前要验房外，新房如有问题，可以及时寻求Tarion Warranty 保障或赔偿。按照规定，所有从建筑商处购买的新房，都受到Tarion Warranty的保护，不过这一保障有时限。以 Sydney Walters的房子为例，如果房主在第一年内发现房内的霉菌是由于“建筑材料或施工的缺陷”而引起，则可以向Tarion申报损失赔偿；如果房主在两年内发现霉菌是由于“材料问题引起的门窗漏水”而引起，则也属于Tarion保障的范围。过了两年的期限，只有“重大结构缺陷”所造成的霉菌才有可能向Tarion申报，比如，由于房屋承重结构缺陷导致地下室裂缝而生出霉菌。   另外还需注意，Tarion只管屋子本身的损失，却不管屋子里的家具，也不负责房主自己装修而造成的损失—这些损失是由房屋保险涵盖的。至于种植大麻，室内植物，加湿器过度所导致的霉菌，也不在Tarion的保障范围之内。    

　　管是房客或房东，基本都遇过大大小小的纠纷。在BC省，诸如房东擅入住宅、房客欠租、房东不维修房子、房客破坏房子等等大小事务都受到《BC住宅租务法》（B.C. Residential Tenancy Act）的管制，从整体来看，BC省的租务法是比较保护弱势群体即租客的。法例对房东加租、驱逐等不利于租客的行为有非常多限制，并要求房东提前向租客出具书面文件。相反，如果租客因为欠租被驱逐，收到驱逐令后无须立即搬出。而如果租客因为骚扰邻居、严重损坏房子等原因被房东驱逐，收到逐客令后，租客还能继续居住一个月。   　　但精明的房东依然在“袒护”租客的租务法中找到了漏洞。据《BC住宅租务法》，租金的涨幅不得超过法例规定的数额，例如2015年租金的最高涨幅为2.5%，但房东通过与租客签署一年固定期限的合约，得以合法涨租20%。   　　山特（Adam Saint）就是被加租20%的当事人，他在一年前和女友搬入温哥华西端区的一个套间。在签订租约的时候，他看到合约上标明迁出日期是一年后的今天，所以他的确意识到这是一张固定期限合约。但在这对情侣乔迁的一周年，重新与房东签约时，山特惊讶地发现房租从每月的$1,550涨到了$1,850，涨幅竟高达20%！ 　　租金的涨幅不得超过《BC住宅租务法》允许的租金最高涨幅，这意味着在计算增加的租金时不得四舍五入。例如，如果基本租金是$1,100，法例允许的最大增幅为$31.90，那么房东发出的加租通知最高只能收取$1,131.90，而不是$1,132。固定期限合约 　　暗藏了哪些法律漏洞？ 　　以山特的例子来讲，房东如果在一年合约期中涨租，就违反了法律，但就算可以涨也不得超过2.5%的涨幅。而在一年合约结束后涨租便不受管制。    　并且，法例规定一年只能加租一次，而一年是指从租客迁入并开始交租那天以后的12个月。如果房东在合约期内加租，他还必须在加租开始整整3个月前以书面形式通知租客。举例来说，如果房东要在9月1日加租，那么他必须在整整3个月前即5月31日发出书面通知。而山特的房东深谙租务法，等到一年合约结束才加租。 　　法例对加租通知的格式也有要求，须填写Residential Tenancy Branch规定的“Notice of Rent Increase”表格或须包含表格中的一切内容。所以山特的房东在一年合约结束后才涨租，省去了不少麻烦。 　　签订固定期限合约需要注意什么？ 　　固定期限合约标明了租赁的时间，例如一年、一个月或一星期。除非双方都出示书面同意或由仲裁机构决定，否则租约不得提前终止。 　　有些租约会包含迁出条款，该条款可以要求租客在合约终止日期迁出，房东和租客必须在该条款旁简签，否则该条款将无法执行。 　　如果固定期限合约没有列明租赁结束后的事宜，那么租约将自动转为按月形式租住，租客无需搬出或签订新的固定期限合约。 　　租屋合约通常有两种，一种是上述的固定期限合约（Fixed-term），另一种是周期合约（Periodic）。周期合约不规定租赁结束日期，例如，按月形式租住。这类型的合约一直持续到房东、租客单方或双方终止租约。（作者：Evon） 　　《BC住宅租务法》允许的租金最高涨幅 　　年份 　　租金最高涨幅 　　2015 　　2.5% 　　2014 　　2.2% 　　2013 　　3.8% 　　2012 　　4.3% 　　2011 　　2.3% 　　2010 　　3.2%

　　在完成了长江实业和和记黄埔的“世纪大重组”之后，香港首富李嘉诚仍未停止对旗下资产的腾挪。9月8日，李嘉诚手上的另外两家上市公司长江基建集团有限公司与电能实业有限公司联合发布公告宣布，前者拟以116亿美元的换股形式合并电能实业，以寻求公共事业业务的进一步扩张。 　　在完成了长江实业和和记黄埔有限公司的“世纪大重组”之后，香港首富李嘉诚仍未停止对旗下资产的腾挪。9月8日，李嘉诚手上的另外两家上市公司长江基建集团有限公司与电能实业有限公司联合发布公告宣布，前者拟以116亿美元的换股形式合并电能实业，以寻求公共事业业务的进一步扩张。 　　作为目前李嘉诚商业帝国中唯一一家在中国境内注册的长和系公司，电能实业并入长江基建后将会退市，这意味着庞大的李氏长和系企业注册地将全部迁离中国。对于过去两年一直在香港和内地两地进行资产拆分和出售的李嘉诚而言，逃离香港和内地或将成为既定的事实。 　　长江基建合并电能 　　根据长江基建和电能实业的联合公告，长江基建拟以换股的方式合并电能实业，具体合并方案是：要约人向计划股东提出有条件股份交换邀约，除了长江基建目前已持有电能实业约38.87%的股份外，剩下的每股电能实业股份按照每股换1.04股长江基建股份的方式进行换股，换股比率由长建与电能截至9月 4日的5个交易日的平均收市价而定，无任何溢价或折让。同时，长江基建将派发每股5港元的特别股息。 　　合并计划预计将在2016年初或之前完成。计划完成后，电能实业将退市，长江基建则在合并之后继续维持上市地位，长和作为长江基建的控股股东地位不变，但持股比例由目前75.67%降至49.19%。通过换股合并，长江基建的公众持股量上升，流通性也大大提升。 　　长江基建作为长和系旗下主营基建业务的上市平台，是目前香港最大的上市基建公司，其业务范畴包括能源基建、交通基建、水处理基建、废物管理及基建有关业务。1996年，长江基建实现上市后加快了海外业务投资，目前其业务已经遍及中国香港和内地、澳洲、英国、加拿大、新西兰及菲律宾等地。 　　而电能实业则是长和系旗下的能源投资平台，投资项目包括发电及输配电、可再生能源及配气业务，从2011年开始，电能实业大力拓展香港以外的海外业务，目前其业务遍布英国、澳洲、新西兰、加拿大及泰国等地。 　　在9月8日晚间举行的传媒发布会上，李嘉诚长子、长江基建董事局主席李泽钜表示，之所以选择长江基建和电能实业合并，是因为合并完成对于公司市值、信贷能力都有所利好，有利于今后收购大规模资产。“长建的海外业务经验较多，所涉及的范畴亦较阔，而基建业务亦属资本密集的发展模式，合并对集团于基建行业发展有更大优势。”李泽钜称。 　　针对这次重组，摩根大通发布的研究报告认为，合并对于长江基建和电能实业股东都是双赢局面，不仅可以帮助电能更有效地使用现金，长江基建也可通过两家公司坐拥750亿元现金用作未来并购。 　　“合并后长和实业持有长江基建的股份会被稀释至49%，长江基建由此成为长和实业的联营公司，前者的负债将不会合并到长和实业的负债表中，这可以降低长和实业的负债比率，帮助长和实业提高信用评级，令长和作收购时更有弹性”，瑞信一名分析师告诉《中国经营报》记者，由于近年长江基建扩张步伐较快，负债表较为紧张，两公司合并，也可壮大长江基建的资产负债表，令其投资领域更有弹性。 　　值得注意是，电能实业是长和系目前唯一一家在中国境内注册的公司，也是香港蓝筹股之一，若成功并入长江基建并退市，长和系旗下合共10家上市公司的注册地都将在海外，李嘉诚最终完成了旗下公司注册地的全部外迁。 　　这不得不再次引发外界关于“李嘉诚撤资香港”的猜测。对此，李泽钜在发布会上再次回应称绝无此事，“长建有85%业务位于海外，电能也有大量海外业务，属于国际公司，在海外注册十分合理，今次合并与撤资和政治因素无关。” 　　再次看淡地产前景？ 　　尽管李氏父子已经在多个场合否认撤资传闻，但在此次重组合并之前的三年多时间里，长和系抛售香港和内地两地项目、重金收购欧洲地区资产的迹象已经非常明显。仅2013年，长和系就多次出售位于广州、上海和南京的核心地段资产，在香港则对零售物业进行重组，以440亿港元的价格出售了旗下屈臣氏近四分之一的股权。 　　相比之下，在欧洲地区，长和系则不惜重金收购电信和能源资产，保守估计，过去两年长和系在欧洲地区的投资金额已经超过200亿美元，这样的交易规模甚至超过李嘉诚此前10年在欧洲进行的所有收购交易之和。 　　“此次长江基建与电能实业重组，更是反映了长和系继续进军海外，进行多元化全球布局的考量”，有香港券商人士认为，与欧洲的资产价格相比，香港与内地投资回报价值不断走低是李氏家族不断修正投资坐标的重要原因。 　　这或可以从长和系地产业务的业绩表现中看出端倪。8月25日，“世纪大重组”后的长实地产(01113.HK)公布的首份中期财务报告显示，期内来自物业发展的营业额按年上涨25.9%至157.65亿港元，但收益贡献按年倒退18.3%至38.16亿港元，当中，来自香港物业销售的收益贡献按年跌28.7%至27.15亿港元，来自内地物业销售的收益贡献按年上升22.1%至10.59亿港元。 　　在瑞银分析师看来，长实地产中期投资物业重估前盈利55.36亿元已经低于去年同期，主要的原因就在于中国发展物业盈利较预期低。报告期内长实地产旗下中国发展物业利润率只有19.9%，相比去年同期跌了6.6个百分点，据此，瑞信已将长实地产2015至2017年的盈利预测降低了3个百分点。 　　截至今年6月底，长实地产拥有的土地储备已经不足1500万平方米，其中在香港地区仅拥有约70万平方米，于内地有1380万平方米，海外还有大约40万平方米的土地储备。尽管李氏父子一直坚称看好香港和内地两地的经济前景，但事实上，从2013年至今，长和系在香港以及内地的土地市场表现却一直沉寂。 　　“目前长实地产已经有一定的土储压力，尤其在香港地区，其土储已经明显不足，现时其手上还有460亿元的现金，但只见其参与投标却未有中标”，上述香港券商人士认为，根本的原因可能在于长实对于地产前景看淡。 　　事实上，在持续抛售香港和内地两地的多项地产资产后，长和系似乎仍未停手。今年8月份的最新消息是，长实地产位于上海浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇正在寻求转手，项目最高报价达200亿元人民币。 　　上述物业是长实地产在上海陆家嘴地区最后的自留商用物业。11年前，长和系购入该项目地块时，其楼面地价仅1.2万元/平方米，而按照上述出售价格估算，其单价已经超过了7万元/平方米。 　　虽然对该传闻长和系一直未能正面回应，但地产圈内人士普遍认为，参考过去两年长和系的操作手法，若能获得合适的报价，长和系出售该物业的可能性极大。 　　“如果没有不可预见的重大不利发展，预料下半年内地和香港两地物业市场将维持稳定，但楼市长期还将由政府政策主导”，在今年的8月26日的长和系中期业绩发布会上，已经年逾87岁的李嘉诚说道，面对屡受行政手段调控的内地楼市经济前景，或许李嘉诚已经用实际行动在投票了。

  俺们曾经花了300刀，请过一次INSPECTOR，为俺们签了合同买下的房子做房屋勘验。俺们请的是华人的INSPECTOR，很专业，也挺敬业。据说收费比西人的要低上20%。   俺们的INSPECTOR和俺们一起，去到所买的房子里，前后花了一个小时四十分钟时间，仔仔细细地把房子的结构，和室内室外的所有设备与系统看了个究竟。   最先看的是屋顶和房子的结构。屋顶平均15年要换一次，越新的屋顶当然越好。INSPECTOR带着俺LG和AGENT围着房子的外墙转了一圈，仔细检查了外墙上补过的痕迹，然后进到地下室里，看原来补过的地方漏水漏的严重程度如何。看墙体裂缝是什么原因导致的，看地下室地板上有没有裂缝。据说1980年前后建成的部分房子质量较差，地下室的地基没有做好，所以房子沉降后，地下室地板中间有较大的裂缝，这种裂缝只要房子地势低，每年夏天雨水倒灌,以及市政水倒灌等都会导致漏水，并且，有的保险公司还不给保这种原因导致的漏水所造成的房屋或财产损失。     在未装修过的地下室，可以很清楚地看到房子的梁柱结构是什么材料做的，还可以看到各种管线的材质，以及它们的走向。同时，还可以看到保温棉有没有霉变（漏水严重的房子就可能发生这种情况）。   俺们的INSPECTOR还和俺LG与AGENT一起，丈量了房屋的大小。加拿大非常奇怪，房屋没有产权证。老房子还没有官方文件可以证明房子的具体尺寸(但LOT的大小是有图测的).卖房的人只是笼统地介绍自己的房子是在2，000—2，500尺；2，500—3，000尺的范围之内。具体房子的大小，只有天知道。但是，如果这种宣传太过分了，那么买家也是可以据此与卖家打官司，或者退房不要的。所以，房子到底有多大，需要自己去亲自测量。   丈量完了房子，俺们的INSPECTOR就去每一间屋里，评价室内的装修水平，门窗的质量，地板和地毯,瓷砖的档次，厨房家具以及洗衣机，烘干机等的档次等等。   那时买的房子有游泳池，有TUB（一种室外的泡热水澡的设备，老外喜欢冬天下着大雪泡在里面，据说很解乏）系统，还有一般的空调，供暖，中央吸尘，警报系统，供电，上水，下水和通信系统等。   俺们的INSPECTOR带着俺LG和AGENT，把这些系统一一检查了，包括主卧卫生间的按摩浴缸的出水和控制开关等，都一一地看过，分别对它们做出了评估，比如说：是哪一年的设备，哪一种品牌的设备，估计使用寿命一般来说还有多长等。对于每一处的上水和下水系统，都放水检查，每一个屋子的电灯开关都打开看看灯是否亮，每一间房子（包括所有的厅和室以及卫生间等）的出风口是否能够正常出风，空调主机的噪音是否大，配电箱看看电表是多大的。。。凡是能够看的，基本都看了。   俺们的INSPECTOR还把每一个系统的使用特点和使用方法大致介绍了介绍。当时，看着地下室内星罗棋布，密密麻麻的各种系统的接线，俺LG就断言：你肯定应付不了，实在是太复杂了。   在许多重点部位，俺们的INSPECTOR都拍了照片，以备查。   最后，INSPECTOR把所有他看到的系统都分门别类地列了出来，作成一个CD提交给俺们，同时，把检查中发现的问题也列出来，让俺们提交给房主，请他们修复后再交房。   虽然后来俺们还是反悔了，没有买这套房，但是，以后买房，俺LG说就不用INSPECTOR，因为，他已经完全地可以自己操刀，检查清楚房子的各方面的情况了。   总结归纳了一下什么样子的房子可以买,什么样的房子不能买.   1.大麻屋   大麻屋是绝对不能买的.   由于大麻的种植需要在非常潮湿的环境之中进行,所以,大麻屋里的结构可能受到了很不好的影响.大麻屋的木制结构可能已经或正在遭到腐蚀,大麻屋的保温层可能因为潮湿而发生了霉变,大麻屋的室内可能到处弥漫着大麻的味道,对人体健康有害.   一般来说,大麻屋大多是越南人的房子.   大麻屋看上去没有什么人住过的痕迹(因为,即便是种大麻的人,也不愿意住在这种地方),所以,如果一幢房子装修地很不错,却没有什么人住过的痕迹,你就要当心了.   2.买有大树的房子要慎重   刚开始去看房时,俺和LG都特别喜欢那些有大树的房子.房前屋后有棵大树,感觉特别好.   后来,朋友们反复告诫,尽量不要买有大树的房子.因为:   1) 随着树的长大,它的根会蔓延生长,影响到你的房子的地基,甚至造成严重的破坏.   2) 近旁有大树的房子的保险费用是要提高的,因为,保险公司担心可能存在大树因为刮风而倒塌砸坏房屋的事故发生.   3) 有大树的房子会增加非常多的家务工作量,尤其是前院有大树的话,更是如此.   这里的前院都是敞开的,从某种意义上说,具有公共的意义(虽然地盘登记在你的名下).因此,保持前院的整洁干净是业主的责任和义务.   如果你的前院乱七八糟,那么,邻居就有可能投诉你,说你影响了整体的观瞻.而大树每年会掉非常多的树叶,这些落叶,都必须由你自己把它们收拾干净,放在专门的纸袋中,像垃圾一样,等环卫工人收走.   俺在这里认识的一个朋友,就是因为后院的大树落叶很多,掉到游泳池内,而她因为忙生意,根本无暇顾及.结果,被邻居(人家的地势高,看她家后院乱七八糟很不爽)给投诉了,结果只能把游泳池给填掉.   3.门前有WALKWAY（步行道）的房子，房侧有TRAIL（小径）的房子。   加拿大的HOUSE区，分为几种。其中，最安静的一种叫做COURT。COURT就是一个呈梨形，对外只有一个出入通道的短巷和“死胡同”。这种小社区最安静，也最安全。   还有一种社区叫做CRESENT。CRESENT是一个自成一体的，由一个通道进入，另一个通道出去的月牙型小社区。相对而言，CRESENT也是一种比较安静的社区.一般来说，过往行人都是居住在 这个小区里的人们。   无论在哪一种小社区里，部分，或者全部房子前面，都会有WALKWAY（步行道）。这种步行道属于市政管辖，但是，它们却又在每家人家LOT的地界里。因此，如果冬天下雪，而行人在谁家门前滑倒摔伤了，房主就必须承担起赔偿的责任。   在我们买的房屋保险范围之内，房屋因为各方面原因导致全部毁损的赔偿价，只是房屋评估价。而如果有人摔伤致残所导致的赔偿价，却高达100万刀。这个价格可能比房屋结构及室内财务全部损失所导致的赔偿数目还要大很多.因为，在加拿大，人工费用和医药费用都是非常昂贵的。   这里的很多小区，房子是对面盖的。有的时候，一边有WALKWAY，而另一边就没有。在可能的情况下，当然是买没有WALKWAY的房子为好，不仅免去了路人摔伤房主所要承担的责任，而且，自家门前还可以多停两辆车（如果需要的话）。   此外，由于这里的房屋都规划成了CRESENGT，COURT和其他形式一片一片互相连通的小区，并且，每一大片总有一个中心—-这个中心通常就是学校，小学，初中和高中，以及连在一起的学校的草地/场（孩子们通常在这里踢球和打棒球）与社区的公共绿地（也是同样的大草场/地）。有的地方还有区域的中心，有游泳馆，对外开放的学校图书馆，和其他体育设施。   因此，周围所有的孩子和居民都要穿过一些位于某家人家边上的TRAIL（小径），去社区的中心上学，或者去活动。   朋友们说：如果家的边上有这样的TRAIL，那么，一是比较脏，因为孩子们会乱扔垃圾；二是比较不安全和乱，因为有些孩子会顺手牵羊；三是孩子上学放学时都很吵闹。所以，这样的房子最好也不要买。即便要买，也要充分考虑到这个不利因素。   俺们买的第一套房子，最终就是因为这个原因而放弃的，幸好俺们当时还有验房这个条件，从而使俺们有了仔细推敲和冷静的缓冲期。   第一次看这个房子时，正值暑假期间，小径静悄悄地没有什么人。但是后来去验房时，主人家的孩子很诚实地告诉俺们，平时上学放学这里都比较乱。   4.银行拍卖的房子   在国内,银行的拍卖房因为价格较低的缘故,大家一般都希望买.但是,这里的情况与国内的情况有所不同。   国内由于房地产商品化的时间不长,许多商品房的房龄不是很长.并且,国内房子的结构多数是砖混或者钢筋混凝土结构的,比较结实,大家对结构的担心不大.此外,国内房子的房价没有包含很多的装修和设备,所以,只要自己对当地的该类型的房屋市场价很熟悉,那么,就很容易判断银行拍卖房是不是便宜.同时,在国内大家也没有习惯买房子还要验房,所以,大家一般只看拍卖房的价格是否合适,就可以做决定是否要买房。   这里大部分人买房都要看房和验房,因为我们所要支付的房价中,除了房子本身而外,还包含了各种设备,装修等内容.那么,这些设备,装修等.如果我们不看房,就无法准确判断这幢房子的价格是否便宜,无法得知自己和家人是否喜欢它.如果我们不验房,就无法得知房屋质量到底如何,是否存在什么安全隐患,是否物有所值.   但是,据说,在这里,银行拍卖房是不让看房,更别提验房了的.因为银行只是很简单地要把房子卖出去,以拿回屋主欠自己的贷款和利息.他们并不关心买房者的利益.   所以说,在这里如果要买银行拍卖房,千万不要以为就有便宜占了.一定要事先打听清楚了,再做决定不迟.   5.地势低的房子   这里的有些房子是依照自然的地貌来修建的，因此，有些房子的地势高，而有些房子的地势低些。   地势低的房子有漏水的隐患，因为夏季丰水季节，如果哪天雨下得特别大，那么，敷设在小区里的市政排水管线的管径如果不够粗，就会导致市政下水道的水，倒灌进地势低的人家的地下室，导致地下室内装修和物品的损坏。   因此，许多保险公司的房屋基本险里，并不包含市政管线下水倒灌所引起的损害的赔偿，需要客户自己额外加保费（俺的是加了100刀/年），才予以包括。   所以，如果房子座落在一个地势起伏的区域时，可能的话，尽量不买地势低于整个小区平均水平的房，就可以从根本上解决这个问题。   6.学校附近的房子   学校附近的房子的优越性是非常大的。   加拿大的房屋建设规划，也同中国的一样，考虑到了按照区域配备一定的公共配套，也就是说，在若干个BLOCK的范围之内，集中布置了小学，初中和高中，前面俺已经介绍过，这些学校的很大的草场与社区的绿地（也是草场）通常都集中在这里.还有一个社区活动中心，里面有游泳馆或者其他的运动馆，对外开放的高中的或者独立的图书馆；以及一个沿大路的小型PLAZA（购物中心），在这里通常会有各种小型超市，小商店，和CLINIC（诊所）等,以方便周围住户的生活。   对于有上学孩子的父母而言，孩子的上学问题非常重要。   在这里，一般的原则是就近入学。你要在某个学校上学，事先必须提供自己在这一区居住的证明：可以是租房的协议，可以是买房文件，可以是银行寄给你的帐单，电话帐单等等。   有的学校有免费校车，但不是每个孩子都有资格乘坐。如果你住在某个学区里，而离学校又不算太远，比如说两公里或者三公里范围以内，那么对不起，学校的校车你就不能乘坐，因为也许还有更多的住得更远的孩子需要乘坐校车，而资源有限。所以，如果孩子需要乘坐校车，一定要事先问清楚。   俺在参加家长代表委员会的会议时，听到家长们反映校车迟到的问题，而且似乎这还不是偶然现象。校长也说这是一个问题。但是，与市政公共交通一样，校车也受到早晨高峰期堵车的影响（这里上下班高峰期的塞车现象与国内的相比毫不逊色）。虽然在这里，黄色的校车是其他社会车辆所要礼让三先的。   如果你没有资格乘坐校车，那么，就需要孩子自己走路，或者由家长开车接送。那么冬天这里下雪时，可能车都开不出来，或者孩子要顶风冒雪走上很远的路。   俺很幸运，刚来时两眼一抹黑，却撞上一栋很靠近学校的房子。每天孩子只需要走上6，7分钟，就可以到他的学校，俺们随时可以走个几分钟，陪着孩子去社区的草场踢球。   这里的公共体育设施并不象俺来之前想象地那么好。孩子除了在草场踢球，和在自家地下室打打乒乓，没有什么其他可以干的。因为俺们现在住的地方，不是在社区中心的附近，所以，附近的孩子们只能在自家车库门前立个篮球架，或者就在门前的马路上练习打冰球。   即便是在社区中心的游泳馆，游泳也是要付费的.据俺的房东说是25刀/小时，当然，如果办张卡会便宜一些。   随着时间的推移，俺越来越认识到住在学校附近，最好还在社区中心附近的诸多好处。所以，结果俺买房时，就把这个因素放在了很重要的位置来加以考虑.最后，买的房子就是在社区中心附近，靠近学校的地方。这样，俺儿子以后每天只需要花费7，8分钟的时间，就可以走到学校去上课.而且，活动的场所也多，附近就有游泳馆，滑冰馆和图书馆，这样不仅大人和孩子空闲时有了去处，还无形中为孩子提供了多结交朋友的机会。   所以,建议有孩子读书的要买房的朋友,尽量买在学校附近为好.   厨房注意事项   这里有些人家的房子很大，厨房属于岛型—就是周围一圈橱柜和各种厨用电器（洗碗机，烤箱等），中间部分又做成一个独立的可以使用的部分。   俺们在看房时发现，有的时候，灶台居然放在了这中间部分的台面上，当然，这里或是没有抽油烟机，或者是采用了一种自循环的系统，没有将油烟通过管道排出房外。   对于老外来说，他们无所谓灶台在哪里，也无所谓有没有强力的抽风机。但对于中国人来说，我们的烹饪方式决定了我们不可能不用抽油烟机。   所以，这时，如果你还是非常喜欢这套房子，就要考虑是否具有改造的可能了。否则，买了房子若不能改造的话，也是令人很难受的一件事。   这几天发了一些房子的美丽照片，但是明智的人都应该认识到：买房是一件很情绪化的事情，非常容易受到第一印象的左右，而冲动地做出决定。   一个理智的购房者，应该想象所购房屋在家徒四壁情况下的情形，而不应该受原房主优雅装饰和家具布置的迷惑和影响。   在加拿大专门有一种职业，就是帮助要卖房子的人家，布置，改善和美化他们的旧居，以便于给购房者留下一个很好的印象，唤起他们的购买欲，以达到促成交易和提高售价的目的。俺好象记得这种买卖叫做“STAGING”，就是在卖房前请专业人员把房子“舞台化”一下。   所以，通常所有对外开放供购房者观看的房子，都经过了事先精心的布置，纤尘不染不说，主人往往还会通过摆放鲜花，打开各种灯，点燃香蜡，放上轻柔优美的背景音乐的方式，在室内营造出温馨幽雅的居家氛围。   卧室卧具上放置着精美的巧克力糖块，主卧室的按摩浴缸中漂浮着玫瑰花瓣，餐厅餐桌上高脚杯中醇香的葡萄酒，以及早餐桌上一盆新鲜诱人的各色水果。。。其实，这些有可能都是道具，是STAGING的一部分。   尤其要注意的是，有的时候，室内香气很重，这时，你要多个心眼：是不是主人为了掩盖某种特殊的气味呢？比如说印巴人的房子，咖喱味很重，有时，卖主就燃香来加以掩盖。俺们还曾经看过一套很香的房子，后来发现其实屋主可能吸烟很厉害，所以，他用浓重的香味来遮掩浓重的烟味。   无独有偶，俺们曾经在一家背景音乐放得较响的人家里，发现他家的空调设备噪声很大，室外机还有固体震动的问题。为了掩饰这些毛病，卖主竟然在大夏天，把出风口用破布塞上，也不开空调，怕暴露了这些问题影响卖房。。。   因此，买房一定要理智地进行，通常对一套房子，可能的话要多看两遍，让自己有个冷静期，才容易做到客观地看待和理性的购买。    

目前温哥华的出租单位空置率为1.4%。   　　房地产服务公司高力国际(Colliers International)最近公布最新加国多单位出租住宅市场报告，指出今年第二季温哥华的出租单位空置率为1.4%，与去年同期的1.8%相比下滑0.4%，仅次于维多利亚的1.2%，为加国整体空置率次低的城市 　　这份报告指出，今年第二季温哥华的出租单位空屋率为1.4%，同比下滑0.4%，目前仅次于维多利亚的1.2%，在加国各主要都会当中租房空置率排名次低，多伦多位居第三，空置率达1.8%。 　　在屋主的资本回报率方面，温哥华投资高层单位的投资人，可获3%至3.25%的回收，投资低层公寓则可获得3.25%至4.25%的收益，不过这项数据与其他各个城市相比为最低，回报率最高的地点为满地可，获利最多可达6.75%。 　　该份最新报告中的全国数据来看，目前这类大楼的平均每单位价格提高2.13%，温哥华的每户平均价为全国最高，达到23万4661元，比去年同期的23万1000元提高1.58%，若以整体交易金额来说，今年上半年在温哥华的整体交易数字达到3亿6800万元左右，比去年的3亿1850万元增加将近16%，在销售量方面，今年上半年温哥华共有57件交易案，较去年的52件成长9.62%。 　　另一方面，在各个主要城市中，这类出出租物业的市场状况十分稳定，许多开发商看准民众租屋意愿增加，因此提高这类新建大楼内设备的质量。 　　高力国际这份报告中提到，虽然此一趋势尚未实际影响租房市场，但若以长期角度来看，对于全国各地的租金金额预计将有一定程度的影响，高力国际资深经理布尔区寇斯基(Matthew Bruchkowsky)认为，租屋市场对于这类高质量的单位应有充足之需求量。 　　房地产服务公司高力国际(Colliers International)最近公布最新加国多单位出租住宅市场报告，指出今年第二季温哥华的出租单位空置率为1.4%，与去年同期的1.8%相比下滑0.4%，仅次于维多利亚的1.2%，为加国整体空置率次低的城市 　　这份报告指出，今年第二季温哥华的出租单位空屋率为1.4%，同比下滑0.4%，目前仅次于维多利亚的1.2%，在加国各主要都会当中租房空置率排名次低，多伦多位居第三，空置率达1.8%。

温市中心东端这间屋龄110年的旧屋，以破百万元的价格转手成交。 位于温东Clark Dr.夹东格鲁吉亚街一带的独立屋，在MLS系统中的挂牌价亦接近110万元。   　　许多地产经纪认为，温哥华房价不断攀升，主要原因之一为供需失衡，特别是因独立屋房型数量有限，有意购屋的民众时常必须不断往上加价，才可能抢房成功，近日在温东中心东端一间屋龄达110年的旧房子，虽然已经十年无人居住，且非常破旧，但仍以破百万元的价格转手成交。 　　负责销售这间旧屋的经纪葛莱格(Shuan Gregory)表示，这栋六房独立屋位于温市中心东端边缘，属于华端口非核心地带，屋内没有厨房，非常破旧，只能「彻底重新改建」。 　　葛莱格指出，买方以110万元买下这栋房屋后，计划将房屋重建，他认为这笔交易并不奇怪，因为温市中心东端虽然过去治安不佳，但目前已成为温市的一个新兴社区，很多重新开发建案正在展开，带动周边地价，所以他对于这栋老房能成功地以高价卖出，并不感到意外。 　　葛莱格说，目前按揭利率偏低，在加上独立屋待售数量稀少，因此即便是房屋破旧，还是有人会希望能把握时机赶紧入市。 　　一名银行业界人士接受「居家置业房地产周刊」记者访问时，提到目前大温房价成长的动力主要还是来自独立屋的销售，这类房型因带有土地，所以特别受到华裔新移民的喜爱，在僧多粥少的状况下，价格才会不断上攀。 　　这名业界人士指出，虽然城市屋或公寓房型的价格也因此被带动攀升，但增长率相对较低，这样的数据显示整体房市确实有比例失调的问题存在。 　　许多地产经纪认为，温哥华房价不断攀升，主要原因之一为供需失衡，特别是因独立屋房型数量有限，有意购屋的民众时常必须不断往上加价，才可能抢房成功，近日在温东中心东端一间屋龄达110年的旧房子，虽然已经十年无人居住，且非常破旧，但仍以破百万元的价格转手成交。 　　负责销售这间旧屋的经纪葛莱格(Shuan Gregory)表示，这栋六房独立屋位于温市中心东端边缘，属于华端口非核心地带，屋内没有厨房，非常破旧，只能「彻底重新改建」。

　　加国创纪录低息环境 　　8月新屋动工量 逾21万间 　　由於多住户柏文建筑在加国最炽热市场地区急增，以因应对较低成本物业的需求，加拿大8月新屋动工率对比7月见意外跃增。加国经济整体虽无精打采，壮旺楼市仍继续成为少数的亮点。 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周三发表之报告显示，8月经季节性调整後的新屋动工年率跃升至216,924间。至於之前的7月数字，则向上修订至193,253间。前此，分析家曾预期8月数字会为19万间。 　　加国楼市继续无视市场预期会放缓的看法，尽管整体加拿大经济疲软，而油价又低迷。月内多伦多的强劲需求，抵销了倚赖石油甚殷的卡加利市场的萎缩。创纪录的低息环境，有助延长楼市好景。 　　BMO Capital Markets资深经济师Robert Kavcic在一份简报中说：「(这是)自2012年9月以来最强劲的动工水平，而且可以完全归功於多伦多新建多住户柏文屋的跃增。」 　　CHMC首席经济师Bob Dugan认为，多伦多柏文屋建筑活动的强劲，背後动力是买家由较高价的独立屋市场转向前者。再者，虽则多市热火朝天，其他地区市场已见冷却。 　　Dugan在报告中说：「虽全国计动工率上升，但阿省和沙省的建筑已开始放缓，原因是经济情势恶化，这与油价下跌有关。」 　　另外，加拿大统计局公布的报告显示，加拿大7月发出的建筑许可总值跌幅比预期为小，主因是非住宅建筑意愿虽较低，但多户柏文建筑计划的大增足以弥补。 　　月内建筑许可总值减少0.6%，至77.4亿元，表现较经济学家预测的5%跌幅佳。与此同时，6月数字亦向上修订至增幅15.5%。 　　月内非住宅筑许可减少13.9%，但住宅许可就跃增8.7%。 　　7月卑诗省许可总值13.523亿元，增19.9%。其中住宅增39.2%，非住宅减17.2%。温哥华总值9.931亿元，增31.9%。  

       6个租客权益维护团体10日共同公布房屋租赁指数报告（Rental Housing Index），指出大温租屋民众的负担沉重，超过45%的租屋者每个月耗费收入的三分之一支付房租，甚至有将近25%的人每月收入的一半必须缴交给房东作为租金，这样的状况令许多相关人士感到忧心。 　　根据加拿大统计局统计，卑省的房屋租金已经是全国第三高，仅次于亚省与西北特区。卑诗非营利住屋协会（BC Non-Profit Housing Association）执行主席罗伊（Tony Roy）表示，这样的数据显示卑省租屋的可负担性问题十分严重， 低陆平原的状况更是严峻，罗伊指出，高租金问题不仅发生在温市，同时也蔓延到周边地区。 　　罗伊指出，根据他观察， 这类问题在核心城市的周边地区或是近郊地点其实更为严重，特别是过去20多年前所开发的社区，主要原因是，许多地点在住宅开发上并没有继续受到省府的资助。    

         加拿大统计局10日公布最新统计数据，7月份的全国新屋价格指数（New Housing Price Index），继6月份小幅上涨0.3%之后，再出现0.1%的涨势，最新指数为113.1，与去年同期相比，有1.3%的成长。 　　单就大温人口普查区（Vancouver Census Metropolitan Area）而言，7月份新屋价格指数连续第二个月出现成长，单月涨幅为0.3%，指数落在97.0，与去年同期相比，成长率为达到1.6%，报告指出，大温地区的建筑业者认为，会有这样的涨势出现，主因地产市场依然持续看俏。 　　统计局表示，7月份的主要成长动力之一为多伦多与欧旭华（Toronto and Oshawa）地区0.3%之涨幅，最新指数为126.3。单月成长幅度最高的地区则为安省哈密尔顿（Hamilton），当地最新指数为115.1，与上月相比成长0.6%，与去年同期相比则提高3.2%。 　　若以年度成长率而言，除大温地区与哈密尔顿外，基庆纳－剑桥－滑铁卢（Kitchener-Cambridge-Waterloo）地区也出现涨势，当地最新指数为114.0，虽然较上个月的指数小幅减少0.3%，不过与去年同期相比，仍是提高了1.8%。 　　在报告所调查的21个人口普查区中，只有3个地点出现7月份单月指数下跌之状况，除基庆纳－剑桥－滑铁卢外，还包括哈利法克斯（Halifax）与圣凯瑟琳-尼加拉（St. Catharines-Niagara）两地。卑省省府维多利亚（Victoria）的指数与上月相比没有变化，仍为82.6，但与去年同期相比则下跌1.5%。  

  大多来美国的人都有在这里买房的打算，目前还没买的，也在积极看房。在谈及在美国买房与在中国买房有何不同时。他们都说，相比中国人，美国人买房要轻松、快乐了许多。美国是鼓励消费的国家，对于他们来说，买房比租房更合算，人们喜欢买房，也买得起房。   买房可免缴个人所得税   美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重，一般一年下来税款大约占年薪的20%到40%。美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以免税，而租房是不免税的。   买房是稳定的投资手段   美国人不喜欢储蓄，但乐于投资。买房虽说获利较慢，但基本上是只赚不赔。大家明白，只有房地产才能保值增值，购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。一些老年夫妇，原先住的是一幢“豪宅”，退休后把它卖了，买了一联排的小别墅，这样他们有了一笔相当可观的资金给自己养老用。   美国买房的大多数是有固定收入的年轻人   一般房价为家庭年收入的5倍是一个合理的水准。所以，买房对有工作的年轻人来说，不是什么困难的事。奉鑫老师帮学生找的房东就是来美留学十年的中国留学生，夫妇俩都有工作，他把这套房子出租了，又到附近买了一幢别墅自己住   美国房地产的法律法规很多，而其中“关于从业人员的准入制度”(房地产执照法)是最严格的法令。执行法令的是“州房地产委员会”，包括拒发执照、扣留执照和吊销执照等。各地还有专门监察机构对从业人员的行为进行监督，一旦经纪人或销售员发生违反职业道德的行为，就会被暂停或吊销执照，很难再继续从事这一职业。   为保障交易安全，许多州都专门设立了房地产复员基金制度，用于经纪人因自身错误而造成不能赔偿的损失，当赔偿被允许且已支付时，经纪人的执照会被取消，直到偿还所赔偿款项及附带利息。在加州(房源)，房产通过第三方“中性的中介人”来交易，买方的钱汇到他们那里，卖方也从那里取钱，房产中介也是通过这个机构来取钱，从根本上杜绝了中介的欺诈现象。   美国的房地产中介行业实行独家代理制度，即一个经纪人只能代表交易的一方。买卖双方都拥有各自的经纪人，由两个专业人士进行交易谈判。交易成功，双方经纪人各收取3%的佣金。   美国银行房贷方式灵活，“大家都在互动之中寻找适合自己的方式”。与中 国不同的是，美国借贷的考虑与工作、收入稳不稳定有关，与年龄完全没有关系。美国最长可以贷款30年，“尤其是对老人更宽松，银行甚至付钱给老人，但一旦老人去世，房子所有权就归银行”。   据了解，美国人购房，主要考虑的因素有以下几个方面：   1.学区要好。在美国买房大多数是买二手房，很少有买新房的。在美国10年内建的房子都算是新房。开发商的新房项目所在地都是新区，虽房价低，但配套设施也差。美国的房子也是学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。美国是13年义务教育(K-12)。小孩上公立学校到高中毕业是全部免费的，家长买个书包，买点文具，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(当然学期末要还回去)。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税支持的，其中也包括你自己缴的房产税在内。但是，学区好坏，教育质量也是有很大区别的。如果学区不好，只好上私立学校，那样学费开支很大，孩子多的根本就负担不起。所以大多数人购房都选择好的学区。虽然好学区的房子贵，但是也相对保值，等若干年后孩子上大学了，还可以卖了换个自己喜欢的地方去过日子。   2.离工作单位要近。美国人居住观念中没有亚洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁华的地段。他们选择地段，还要考虑距离工作单位要近。最好开车时间在15分钟左右。换句话说，方圆10公里以内，上下班方便，接送孩子也方便。   3.环境相对安静。不要离车站近或是靠主路近的地方。美国主干道上车辆多，流速快，噪音大。最好位于安静的小街道上。   4.采光好。在美国买房子虽不讲究座北朝南，但一定要采光好，节能又通风。   5.居住面积稍大些。美国单家独户的房子一般面积都比较大。房子最好要双层的，三房二厅一厨，一个小花园。一层的房子，担心卧室潮湿、发霉。房间多一些，便于父母来探亲时居住。  

  加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周三发表8月份新屋动工数据，显示卑诗省和温哥华的新屋动工量，齐现升幅。市场分析家指出，主要是受到多户房屋类别开建上升所带动。   多户房屋表现最佳   今年8月份，卑诗省经季节性调整的新屋动工量年率有31,696个单位，比7月份的31,099个略为增加了597个单位，按月升1.92%。   CMHC卑诗省地区经济学家弗拉克蒂（Carol Frketich）表示，过去3个月本省的新屋动工出现持续攀升趋势，其中以多户房屋表现最佳，主要是受到出租单位和柏文单位等类别的开建增加所带动。       他补充说，同期单户房屋类别的新屋动工情况，则自今年2月份以来一直保持平稳。   至于温哥华人口普查都会区（Census Metropolitan Area，简称CMA）方面，今年8月份的新屋动工年率总量有22,421个单位，较7月的21,860个单位，出现2.56%按月升势。   单户房屋开建放缓   CMHC温哥华区市场分析员萨姆(Richard Sam)指出，尽管单户房屋开建放缓，但多户房屋类别的新屋动工量，则上涨至自2012年秋季以来的最高水平。   全国方面，8月新屋动工量持续稳健。经季度调整后，新屋动工量年率为196,565个单位，较7月的185,642个单位，增加了5.9%。