地产

温哥华市中心的天际线在2023年7月12日被拍摄，远处可见本那比的房屋。 加拿大新闻社/Darryl Dyck 与去年同期相比，卑诗省的房地产销售在1月份有所上升，但平均价格略有下降。 卑诗省房地产协会在声明中表示，1月份的住宅销售总计为4,221套，比2024年1月增长了6.4％，但销售单位的数量比10年的平均水平低了12％。 该协会首席经济学家布伦登·奥甘德森指出，销售和房源的增加可能预示着今年会更强劲，但他也提醒说，全球的不确定性可能促使加拿大央行提高或降低利率。 活跃的房源数量激增了27％，达到了近31,000套，根据协会的说法，这是房屋上市趋势正常化的表现。 声明中指出，供应能否跟上不断增长的需求至关重要，这将有助于市场保持平衡，避免价格暴涨。 在卑诗省，最近一个月的多重上市服务的平均住宅价格大约下降了1％，从去年1月的$959,191降至$949,560。 以下是省内各地区的平均销售价格： 北卑诗省——$396,187，上涨3.4％ 奇利瓦克——$694,700，下降3.7％ 大温哥华地区——$1,208,415，下降3.7％ 奥卡那根——$736,479，上涨2.7％ 坎卢普斯——$536,082，下降3.8％ 库特尼——$505,729，上涨9％ 南和平河——$281,028，上涨30.5％ 温哥华岛——$722,305，上涨11.4％ 维多利亚——$986,258，上涨5.3％ 此报告由加拿大新闻社于2025年2月13日首次发布。 加拿大新闻社

据Daily Hive报道，温哥华市正在对相关的市政指导方针和法规进行重要调整，以精简程序，实现更为灵活高效的建筑开发。 市政首席城市规划师Josh White担任温哥华市规划、城市设计和可持续发展总经理兼规划总监已快满一年了，一直致力于改革建筑许可和开发程序。他在采访中解释了目前的工作进展以及后续的目标。精简合并政策文件在民选官员的支持下，Josh White希望倡导一种多管齐下的办法，从根本上改变市政府的规划制度，使其变得更加可预测和简单。这首先要推出更加标准化的政策。 经过几十年的积累，温哥华目前存在大量与市政规划和开发相关的政策，其中很多是重复、冗余甚至冲突的。目前正在进行的一项重要工作就是合并政策文件——可能会将1800页的内容通缩减到100页左右。整合的对象不仅仅是政策和法规，还包括一般性设计准则。这些本来应该通用的设计准则此前在不同的项目中被人为地差异化和复杂化了。许可流程从“串联”到“并联”Josh White工作的另一个重点是改革重新分区和开发许可流程，允许多项申请同时进行。目前，根据温哥华市政府的规定，重新分区申请、开发许可申请和建筑许可申请是三个独立的步骤，必须依次进行处理、审查和批准。其中一个步骤卡住了，整个开发计划都会被延宕甚至取消，之前的投入也打了水漂。对于大型项目而言，申请流程尤其漫长，仅仅重新分区一项，就可能耗费4、5年时间，风险大、成本高。 而改革后的新流程将允许“多头并进”，有望将重新分区、开发许可和建筑许可三个步骤压缩在一年内完成。今后温哥华将更加积极主动地开展市政府主导的预分区规划，不再墨守成规，进行耗时的逐案审查。此外，市政府将按照省政府的要求，预计将从2026年开始，从基于协商的社区便利设施费（CAC）过渡到按照省级立法进行的便利设施成本收费（ACC）流程。CAC是由开发项目所在地政府和开发商协商确定为公共设施（如公园、娱乐设施或经济适用房）提供的建设资金，优点是社区参与程度高、灵活，可以更贴近社区的需求；缺点则是不确定性强，可能非常耗时，如果开发商的谈判议价能力很强，也许会获得更优惠的条款，损害社区利益。 ACC则是根据确定的社区便利设施和基础设施需求制定计算公式，决定政府向开发商收取多少费用，因此重新分区规划将不再是为了获取公共利益。明确的既定需求将在很大程度上摆脱基层社区各自为战的局面，将公共便利设施纳入全市范围内通盘考虑。另一个简化的领域是删除重新分区申请中通常会提出的一些复杂要求，只涉及用途、密度和开发形式的基本参数，而将详细的设计工作放到开发许可申请环节。 改变重新分区调查流程由于现有的重新分区流程非常复杂，一些开发商会选择在提交正式的重新分区申请供审议之前先进行重新分区调查程序，以增加申请获批的成功率，降低风险。但这种调查渐渐走了样，越来越类似于另一套繁琐的重新分区程序。针对这个问题，从2025年春季开始，温哥华市政府计划将重新分区调查流程从标准的申请式流程改为电话沟通或与市政府工作人员举行研讨会。通过这种方式，市政规划部门可以邀请很多人参与讨论，了解可能出现的设计原则问题，并从基础设施和便利设施的角度进行探讨，进而共同为项目量身定制一个时间表更灵活的塔楼楼板面积限制目前，温哥华市的常规做法是将塔楼的楼板面积限制在6500平方英尺左右。 White透露，新的楼板尺寸指导方针即将出台，并立即生效。作为一项指导方针而非硬性规定，这一变化由他作为温哥华市首席城市规划师自行决定。市政府将在重新分区期间更加灵活地规定最小建筑临街面、最大建筑高度、每个街区的塔楼数量、基座裙楼高度和深度、上层楼层退让和所需庭院面积。但他们将继续坚持对塔楼间距的要求，以确保宜居性和采光。新的指导方针仍然将6500平方英尺作为起点，但临街面积较大的开发地块可以获得约7200平方英尺的较大楼板面积配额，具体增加多少还取决于开发地块是位于街区中部还是交叉路口拐角处。街角地块的膨胀潜力会更大。对于超过45层的超高建筑，市政府将允许其楼板面积扩大到约8000平方英尺。 出于多种原因，高层建筑必然需要更大的楼板面积，例如要增加电梯数量、容纳公用设施的空间、符合抗震结构设计规范，同时还要考虑实现更优化的平面布局，特别是对于住宅用途而言。因此，政府和开发商应该更多地专注于设计和效率，而不被6500平方英尺的面积上限所困。White预计，更大的楼板尺寸余量将使空间利用率提高3%至5%，或每层楼增加一个住宅单元。延期支付开发费和扩大使用保证金对于开发商缴纳开发成本税 (DCL)、开发成本费用 (DCC) 和社区便利设施费 (CAC) 的时间表，市政府也将给予更大的灵活性。目前，政府要求开发商预先支付大量款项，这对项目的现金流有重大影响。 未来市政府将允许延期付款，以使付款时间与收入实现更好地保持一致，这是为了应对日益增长的经济不确定性，特别是美国对加拿大商品征收关税即将产生的影响。更加具体的延期付款规定正在设计当中，包括符合条件的项目类型 ，以及如何尽量减少对市政府现金流的短期影响等等。大型开发项目在获得现金支付CAC延期方面，资格门槛会更低，因为它们比小型开发项目受到现金流变化的影响更大。除了放宽延期付款，White还希望大幅增加保证金。目前，市政府收取保证金的方式非常有限，但他们现在正在寻求降低门槛，将保证金作为一种替代方案，为开发商承诺的服务（例如市政公共便利设施）提供担保。 这对于开发商也是有利的，因为现在他们需要以100%现金信用证作为担保。扩大保证金的使用，可以释放数以千万计的资金，用于更有成效的用途。White计划在2025年春季向温哥华市议会提出拟议的延期付款和保证金变更。在大温地区，素里市议会已经在今年1月份批准扩大其于2016年启动的保证金试点计划。 素里市表示，使用保证金可以改善资金流动性，让开发商能够对项目进行再投资。试点项目的限额正在增加，因为它们已达到之前30个项目的上限。要获得资格，素里市要求企业最低达到A+ 评级和缴纳$300万至$1500万元的担保金额。 信息来源：Daily Hive

1月份加拿大楼市的负担能力数据也新鲜出炉了，尽管加拿大央行已经大幅度降息，但数据却让人颇感意外。       根据Ratehub.ca 最新负担能力报告， 1 月份加拿大 13 个主要市场中的 12 个市场的购房者需要赚更多钱才能买房。           为何？           报告作者佩内洛普·格雷厄姆 (Penelope Graham) 解释称，“我们实际上并没有看到抵押贷款利率本身有任何变化。变化都集中在价格方面。”可负担能力的下降是按照符合当地平均价格房屋抵押贷款资格的年收入要求来衡量的。           比如，汉密尔顿的住房负担能力下降最为显著，从12月到1月，平均房价上涨了20,900加元，达到819,000多加元。           因此，买家每年需要多赚 4,050 加元才有资格获得抵押贷款，每月的抵押贷款还款额要增加 110 加元，也就是每年多付 1,320 加元。           格雷厄姆表示，虽然汉密尔顿的市场已经放缓，但独立式住宅等昂贵房屋的销售增加推高了平均房价。           这与多伦多和温哥华等其他主要市场的情况不同，这两个市场在住房负担能力变化方面分别排名第四和第九。报告称，由于住房供应增加，1 月份房价基本保持稳定，但每月房屋销售量的增长给房价带来了一些上行压力。           在多伦多，房屋平均价格上涨了 8,200 加元，总价达到 107 万加元。这导致购房者获得抵押贷款资格所需的收入增加了 1,640 加元，每月抵押贷款还款额增加了 43 加元。               与此同时，温哥华的平均房价上涨了 1,500 加元，达到 117.3 万加元。购房者需要额外增加 300 加元的收入，每月的抵押贷款还款额将增加 8 加元。 图自：Toronto star              从数据上看，这两个地方的居民住房负担能力变化不大。           由于平均房价下降 2,300 加元至 338,800 加元，弗雷德里克顿成为唯一一个负担能力有所改善的市场。购房者获得抵押贷款所需的收入减少了 450 加元，每月抵押贷款还款额减少了 12 美元，降至 1,775 加元。           由于最近的抵押贷款改革将有保险抵押贷款的价格上限从 100 万加元提高到 150 万加元，Ratehub.ca改变了计算方法：首付比例从 20% 更新为 10%。为了确保公平的月度比较，他们使用新方法重新计算了 12 月份数据。           格雷厄姆说：“我确实认为，尤其是在 100 万美元到 150 万美元的价格范围内，新的买家群体会产生新的需求，否则他们将无法参与。”           尽管加拿大央行在 1 月底连续第六次降息，但抵押贷款利率基本保持不变。固定抵押贷款利率保持稳定，因为债券收益率仍然保持在高位，约为 2.8% 至 2.9%。           Royal LePage Your Community 经纪人兼团队负责人肖恩·齐格尔斯坦 (Shawn Zigelstein) 表示，很难预测住房负担能力是否会改善，但目前的市场状况为买家提供了有利的机会，库存充足，利率预计到 2025 年将下降。         但齐格尔斯坦和格雷厄姆都表示，美国关税的迫在眉睫使得抵押贷款利率和市场的前景变得不确定。               格雷厄姆说：“因为即使房价下跌，抵押贷款利率下降，如果人们失业，无法买房，销售额就会下降。”           美国关税公告发布后，债券收益率最初大幅下降，随后逐渐上升并趋于稳定，尽管有消息称铝和汽车行业可能被征收关税。报告称，这预计将推高固定抵押贷款利率，并降低近期出现折扣的可能性。           格雷厄姆表示，鉴于12月份通胀率略有上升，且若没有联邦政府的减税假期，通胀率还会更高，加拿大央行很可能会在3月份暂停降息。           不过，关税威胁也可能“证明加拿大央行有必要更快、甚至更积极地调整利率，以应对可能出现的经济衰退。”           格雷厄姆说：“我认为人们能从下一次利率公告中看到央行对于关税影响的看法，已经对于今年利率走势的提示。”  

大温的房价高企，住房负担能力很差。很多人责怪那些炒房者。 炒房者固然对于房价上涨负有责任，然而一些人士表示，省府和市府，以及大温都会局的管理不善，大大增加了大温民众的住房负担。 多年来，BC省政府和温哥华市一直在争论谁应该为关键基础设施、经济适用住房和区域服务提供资金。 两级政府非但没有解决这些问题，反而把住房开发商当成了替罪羊，将成本转嫁到新项目上，并迫使租户和房主承担政府管理不善造成的经济负担。 省和市没有通过负责任的预算来为重要基础设施提供资金，而是找到了一个方便的目标——开发商。 每当大型基础设施项目面临资金短缺时，政府就会将新住房项目作为创收工具，从而增加额外成本，推高房价和租金。这意味着普通民众的日常开支将增加。 目前这种管理不善的一个例子是福溪东北部的邓斯缪尔高架桥和乔治亚高架桥的拆除工作被拖延很久。 （来源：openstreetmap） 86 年世博会近 40 年后，为什么高架桥两侧 Northeast False Creek 沿线的黄金海滨房地产还没有开发出来？ BC省住房厅长 Ravi Kahlon 上周五提出了一个问题，他表示，在博览会结束几十年后，该地块仍未开发是“不可接受的”。 Concord Pacific高级副总裁Matt Meehan在一份声明中说：“从历史上看，我们一直未能开发世博园区最后 15%的土地，因为这部分土地被 2010 年奥运会、高架桥研究以及即将到来的 2026 年国际足联世界杯所占用”。 “我们已在世博园区交付了超过 10,000 套住宅，目前约有 10,000 套住宅正在建设中，主要集中在低陆平原地区。我们迫切希望开发世博园区最后15%的土地。我们欢迎省政府提供任何援助，帮助我们推进该项目”。 拆除高架桥的估计成本在2018年被估计为4.38亿加元，但该省似乎不愿意为去除高架桥的成本做出贡献。而Concord 说，它将为拆除捐款贡献1.1亿加元，而另一家开发商也将捐款1亿加元。 迟迟未能拆除高架桥就是一个典型的例子，2011 年，拆除费用最初估计为 9000 万加元。 谁知道自2018年后又过去了七年，拆除成本又增加到了多少。 如果将高架桥拆除成本最终分摊到开发商头上，意味着新开发的每套住房的价格将大幅上涨。 本月早些时候，Concord 公司披露了一项提案，计划在该地建造 12 座塔楼，共 5,000 套住宅。 即使按照2018年的成本估算，这也意味着每套住房平均价格上涨 9万加元。到 2025 年，预计成本将进一步上涨，由于政府不作为，每个购房者将被迫多支付多少钱？ 高架桥并不是财务管理不善的唯一案例。 在大温哥华地区，北岸污水处理厂项目的成本从 7 亿加元猛增至 38.6 亿加元，增长了五倍多。大温哥华各地的家庭现在通过提高年度排污费来支付这些成本超支。 兰里市市长内森-帕查尔（Nathan Pachal）说，对于他所在社区的纳税人来说，仅下水道费一项，地区政府的负担就增加了约 25%。 而北岸地区，如北温和西温，民众的负担更重。 省政府管辖的 Site C 水电站也已失控。该水电站最初的预算为 88 亿加元，但现在已超过 160 亿加元。 有专家认为趋势很明显：政府不是负责任地管理公共项目，而是将财政负担转移到新的住房开发项目上，迫使租户和购房者支付费用。 如果两级政府都认真考虑住房负担能力，他们就不会把住房作为影子税收系统来掩盖财政管理不善。购房者和租房者不应该补贴一个拒绝控制成本或承担基础设施需求责任的政府。 住房厅长 Ravi Kahlon 抱怨东北福溪重建住房项目进展缓慢，但拒绝为高架桥拆除提供资金——高架桥是阻碍新开发的关键基础设施。矛盾再明显不过了：省政府要求加快住房建设，但不会为实现这一目标所需的基础设施提供资金。 与此同时，他们将基础设施成本转嫁到住房上，使得住房建设成本更加昂贵。 开发商不仅要建造房屋；他们还被迫为本应由政府一般收入覆盖的公共基础设施项目提供资金。 这些额外的成本最终转嫁给租房者和购房者，使得住房更加昂贵。 租房者和房主不应该为政府效率低下买单。住房是必需品，而不是管理不善的公共预算的收入来源。如果政府真的想提高住房负担能力，就需要为基础设施提供适当的资金，停止互相指责，并消除让每个人都负担得起住房的障碍。

租客在不列颠哥伦比亚省与房东的法律纠纷中赢得数百美元赔偿 一名不列颠哥伦比亚省的租客因房东在粉刷房屋时不慎将油漆洒到自己的车上而对前房东提起了法律诉讼。   这位租客巴哈杜尔·辛德（Bahadur Thindh）表示，房东斯克·辛格（Sukh Sing）在粉刷时喷洒了油漆到他的车辆上。 辛德索赔2000元的损失，尽管他没有详细说明这个金额是如何得出的。   对此，辛格声称在粉刷房屋时，院子里并没有任何车辆。他还提出了额外的指控，称辛德在住在他家地下室时未支付租金。虽然辛格没有正式提出反诉，但不列颠哥伦比亚省民事解决法庭推测他希望案件被驳回。 根据公开发布的裁决，两方未提供明显的纠纷背景。不过双方一致承认，辛德在2023年曾在辛格的地下室住了几个月。 那年夏季，辛格决定将房子的外墙粉刷成白色。辛德表示这一事件发生在2023年5月份的某个时候。 辛格补充说，他是在白天粉刷的，当时家里的车都在工作单位。他声称院子里没有其他车辆，只有他一个人在场。他还表示，辛德在地下室居住期间并不拥有车辆，即使拥有，他也不会让辛德将车停在院子里。   辛德对此表示不同意，并表示在搬入地下室时，他确实有自己的车辆，而辛格曾告诉他把车停在栅栏旁。 法庭表示：“我认为辛德不会在买新车的时间上搞错，我接受他在搬入地下室时确实拥有这辆车。” 辛德还提供了他车辆停放在栅栏旁的照片，对于这一点，辛格没有作出回应。   “我认为作为辛德的房东，辛格负有照顾他的义务。” 法庭发现，辛格在粉刷时并没有采取任何措施来减少油漆的飞溅。辛德提供了车辆上油漆痕迹的照片，法庭认定这些痕迹与辛格的新房屋颜色一致。法庭认为没有其他合理的解释说明车辆上的油漆为什么会出现。   根据法庭对照片的审查，发现油漆飞溅虽小，但覆盖了车辆的相当大一部分。 最终，法庭裁定350美元的赔偿金额对辛德的车辆油漆损伤是合理的。   考虑到法庭费用，辛格被判令在法庭裁决后30天内支付辛德417.50美元。