房东注意!这样出租投资房亏了钱还不能抵税

  现在很多人都在做房东,或者想要成为房东。有人是把自住房的地下室出租,用租金收入补贴房贷按揭,另一些人是认为房地产投资比RRSP和TFSA这类传统退休储蓄方式更有吸引力。还有人吹嘘房东的租金收入可以用来抵税,用租金亏损来抵减其他收入。

  但是,这么做的话要小心了。

  据金融邮报个人理财栏目作者Jamie Golombek指出,如果你的房屋不能产生足够收入抵减相关开支,这样的租金亏损可能无法抵税。

  (Jim Wells//Postmedia)

  加拿大税务局(CRA)指出,如果你将自住房的一部分出租,开支超出收入,没有盈利的合理预期,那么你就不能将开支报税。如果你的出租开支一直都超过租金收入,也不能用租金亏损抵税。

 

  举个例子会更清楚说明问题。

 

  出租亏了七年 不能抵税

  CRA最近对一位房东的报税进行覆核,并于上个月作出裁决。

  该房东在2005年至2011年的报税单中,列入租金亏损$5000至$8600。

  房东原来是加拿大邮政局的雇员,早在14年前退休。他作证说,在安省汉密尔顿买了两套单楼独立屋(bungalow)用于投资出租。他承认自己的租金低于市场价格,是为了吸引租客,因为汉密尔顿2005年至2011年的出租屋空置率高,而且保险公司称如果房屋一直空着无人住,就不能投保。

  第一间bungalow于2005年11月至2006年4月出租,月租金是$425元。2006年5月至2007年8月再次出租,月租金也是$425元。2007年9月至2008年1月,房屋空置,2008年2月至2011年12月,房东将该屋出租给自己的侄女,月租金$200元。

  第二间bungalow于2006年5月至2007年10月出租,月租金是$425元。2007年11月至2008年2月,房屋空置。2008年3月至2011年12月,房东将该屋出租给一个朋友,月租金$475元。

  法庭比较了这些租金与加拿大按揭房屋公司(CMHC)的数据,后者显示汉密尔顿2005年至2011年的空置率是3.2%至3.4%,平均单元月租金是$800元至$900元。

  为此,CRA拒绝了房东申报的租金亏损,指出在审核的税务年份里,两间房屋的租金都低于市场价格,房东没有合理的盈利预期。

  房东则反驳称,主要目的是垫付按揭贷款的利息部分、地税和保险成本,让房屋不至于空置,但法官认为他这么做,没有做到以盈利为目的,而且他一度将两间房屋分别出租给侄女和朋友,含个人因素,不能算作收入来源,其出租行为不也属于商业行为。

  所以,以上案例说明,如果你请亲戚住到你的家里,付一小笔钱,垫付房屋的一部分开支或者日常用品等共同开支的一部分,CRA会视这种情况为“费用分摊安排”(cost-sharing arrangement),这种情况下,这笔钱不能作为收入,也不能用开支抵税。

  如果你在出租时,租金明显低于市场价格,比如租客是你的好友,租金明显达不到开支,也不能申报亏损抵税。只有在按照市场价格出租,并有盈利预期的情况下,才可能将出租的亏损抵税。

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