法律

　　最近，加拿大BC省一对夫妻，林先生和林太太(Davis Lim，Riina Lim)正在经历前所未闻的遭遇。 　　没料到BC省儿童事务部和家庭发展部(Ministry of Children and Family Development )竟会如此“专横”罔顾父母的意愿，下令“强制”给他们一岁患有罕见疾病的儿子进行手术，并且这对父母还被夺走监护权。 　　图源：vancouversun 　　事情是这样的，林先生他们的第4个孩子Theo一出生就患有一种名为VACTERL的罕见遗传疾病，涉及脊椎、肾脏、肛门和食道的多种异常。气道异常可能导致呼吸困难，Theo从出生的那一天起就在BC省儿童医院接受治疗，医生建议进行气管切开术。 　　但孩子的父亲林先生对手术提出了异议，由于林先生曾在加拿大军队担任医疗技术员，并且是他一直在医院悉心照料儿子，也最了解儿子病情的人。他在手术前一天提交了禁令申请。但BC省最高法院未能通过该申请，手术于星期二照常进行。 　　尽管父母反对，但手术继续进行是因为医生此前向BC省儿童与家庭发展部申请了临时监护令。 　　林先生表示，"我和我妻子知道孩子不是非做手术不可，随着长大，我相信他的呼吸会变得更好。我们希望医院考虑其他保守疗法，"提到医疗团队，林先生说："为什么非要在这幺小的孩子喉咙上开个洞呢?" 　　这对夫妇的家在Salmon Arm地区，尽管林先生和他的妻子这些日子很少回家，但他们有三个健康的女儿。 　　图源：vancouversun(林先生林太太与三个女儿) 　　Theo的医疗之旅很坎坷，之前的一次手术也不顺利。他在仅一个月大时感染了COVID-19。这加剧了他的病情，这个新生儿最终需要插管并与死亡作斗争。 　　林先生表示，他与儿子的医疗团队的分歧不是一两天，此前CT扫描显示孩子的气管实际上被他的主动脉压迫。为了纠正这个问题，进行了手术，但随后发生了继发感染，导致他在心脏骤停后险些丧命，医院给婴儿服用了强效抗生素长达六周。 　　他认为一些医生非常专横，不愿听取父母对婴儿最佳护理方法的意见。林先生质疑Theo的治疗期间使用了多少抗生素和抑郁剂。几个月前，紧张局势升级到医生要求获得孩子监护权的地步。 　　这种不寻常的操作是在林先生在Theo洗完澡后的一个晚上测试了他不戴氧气面罩的耐受力后发生的。林先生说，在有护士在场的情况下，他录下了Theo不戴口罩约半个小时的视频。 　　第二天医生看到视频后，坚称Theo在挣扎。林先生有不同的看法，但医生却召集了部门，声称他让婴儿的健康处于危险之中。林先生坚称他没有意识到在签署该命令时他放弃了关于Theo护理的所有权利，而医院获得临时监护权则用来推进气管切开术。 　　手术后，林先生发布了Theo插着呼吸管的照片，并称这次手术是一场“悲剧”，他悲叹自己没有守护保护好自己的孩子。 　　图源：DAVIS LIM /Facebook 　　据林先生称，尽管被警告不要在社交媒体上分享任何内容，否则他的探视权可能会进一步受到限制。他说，目前他每周只能探视两次，并且医生讨论护理方案时，不允他在场。 　　一位部门发言人表示，“临时监护”是万不得已的选择，而且也是“非常罕见的”。出于隐私原因，没有人愿意谈论Theo的具体案例。 　　根据《部门监护规定》：只有在“儿童病情遭到严重损害，且儿童的父母拒绝提供或同意治疗”的情况下。此结论判定也必须由2名医疗从业者确认，并且仅为了“保护儿童的生命或防止儿童健康的严重或永久性损害”。 　　虽然对手术持批评态度，但林先生表示他希望能在本月底的听证会上澄清事实，恢复探视权，以照顾他的孩子。 　　林先生说，在监护令生效期间，孩子是不能出院回到父母身边的。但Theo目前情况良好，尽管孩子被大剂量镇静，并出现了一些手术后的症状。 　　“我们只是愤怒。”他表示自己感到被系统不尊重。“我没有自由，没有受到保护，最终什么也没有，我只希望这种困境不会发生在其他父母身上。”

卑诗省长尹大卫(David Eby)周一（5月8日）严厉谴责了卑诗房屋局（BC Housing）前总裁瑞西（Shayne Ramsay），称「没有人能凌驾于规则之上」，瑞西被指将与妻子领导的Atira妇女资源协会涉及利益冲突。 对卑诗房屋局（BC Housing）的法务审计发现，其管理不善与前总裁瑞西和他的配偶之间的利益冲突有关，而后者是卑诗一间最大的房屋运营商的行政总裁。 卑诗房屋局总裁瑞西负责开发开发、管理和管理补贴住房的皇家公司（Crown corporations），他在2010年与阿伯特(Janice Abbott)结婚后，公司特别制定利益冲突规则，要求瑞西不再参与对由阿伯特任总裁的Atira妇女资源协会的讨论或决策。 卑诗省长尹大卫(David Eby)周一在省议会表示，一个特别的调查小组在卑诗房屋局高层「发现了结构化和系统性的违反利益冲突规则的行为」。包括更改会议记录、财务文件丢失，以及数百万元开支未经必要批准程序。 尹大卫说，「也许最令人不安的是，他们发现财务总监和行政总裁的大部分短信已被删除，这有效地阻碍了调查。」 他表示，在要求进行法务审计之前，他看到了一份据称来自瑞西的短信打印件，上面指示一名工作人员在不使用他的名字的情况下，向Atira提供资金。 审计指，自2020年4月以来，卑诗房屋局至少向Atira预付了9,000万元，「但尚未完成其财务审查程序」。 尹大卫表示，虽然审计不能为「不可接受的行为」开脱，但没有证据表明钱被盗了。 Atira现将受到资金管制，并暂停续签协议，直到完成对其的财务审查。 调查人员找来有关人员访谈，并调阅卑诗房屋局笔记本电脑、电话和安全数据库。 在安永会计师事务所的一份初步报告发现，卑诗房屋局开支存在问题后，应时任卑诗省房屋厅长尹大卫的要求，于去年7月对其开始法务审计。 Atira现在是卑诗房屋局最大的非牟利性住房供应商，它被指似乎获得了省府的「优惠待遇」。与类似的住房提供者相比，其获得住房和公共资金的机会更多。卑诗房屋局有近20亿元的预算，用于资助全省低于市场价的住房和支持性住房。 Atira在2019年开始获得比其他住房供应商更多的资金，并且差距在接下来的几年中不断扩大，最终在2022年达到顶峰，当时Atira比排名第二的非牟利性住房供应商多获得了3,500万元。 尹大卫表示，他去年要求卑诗房屋局董事会将瑞西解雇或停职，但遭到拒绝，于是在7月份将整个董事会解散，瑞西于2022年8月宣布退休。 图：网上图片

加拿大有很多房东群，大家经常讨论如何能合法而顺利的驱逐房客。其中一个最有效也是最常用的理由就是直系亲属要搬过来住。 但2023年2月，BC省政府的一纸仲裁令提醒所有华人房东，以这个理由驱逐房客，一定要做到细致严密，任何疏漏都可能导致钱包大出血！ 据《Vancouver sun》报道，房东Xu先生在2019年11月1日把公寓租给了Janice Walmsley和Michael Penman，当时约定的租期两年，之后按月续租，租金为每月4100加元。 但在合约到期前的2021年7月，Xu先生根据BC省的《住宅租赁法》向租客发出了“两个月的终止租赁通知”，该通知于2021年10月31日生效。 两位租户当时没有对通知提出异议，甚至还提前一个月搬出，2021年9月30日，Xu先生顺利拿回自己的房子。 但此时的Xu先生没想到，两位租客人虽然搬走了，但依然留意这个房子的动向。 因为Xu先生在通知中提出收回房子的理由是，他以及他的配偶要回到房子里居住。 这个说法本身合法又合情，收回房子是没有问题的。但问题是最后住进去的不是Xu先生或者他的配偶，而是Xu先生的父亲，而且Xu先生的父亲住进去的时间也不是2021年10月，而是2022年2月。 当租客发现这些问题时，毫不犹豫申请了仲裁。 至于租客怎么能发现这些问题，其实也很简单，每隔一段时间回到公寓打听一下这个单元实际居住人的情况。尽管有点麻烦，但如果被驱逐的租客心中燃烧着熊熊的恨意，这点辛苦还是能付出的。 2022年春天，也就是Xu先生父亲刚刚搬进公寓的时候，原来的两位租客申请听证会。他们的理由是通知显示Xu或他的配偶搬进来，而不是他的父亲。 仲裁员D. Tangedal在裁决中写道：“我发现房东并没有按照所述的目的使用该物业，而是让他们的父亲最终搬进了该物业，这并不是两个月通知书上列出的原因。租户的申请完全成功。” 简单来说，仲裁员的结论是“房东歪曲了终止租赁的原因”。所以需要赔偿租客一年的租金，也就是4.92万加元。 但仲裁员还表示，房东应该确认通知上选择的人“在结束租赁之前是准确的”，这个错误只能通过重新发布通知来纠正。任何沟通上的问题都不是租客的错，所以房东要为送达给租客的任何文件负责。 这差不多是一些家庭一年的税后收入了，Xu先生当然难以接受。 Xu先生表示，他对仲裁员的决定提出异议。因为听证会在半小时内就结束了，没有给他发言的机会。 随后，Xu 先生聘请了一名律师，诉至BC省最高法院，要求法院撤销这个仲裁结果。因为它“忽视了相关证据和考虑”，并且“明显不合理”。 Xu先生表示，通知上只是一个笔误，因为无论是Xu先生本人及配偶还是Xu 先生的父亲搬回来居住，都有权结束租约。而BC省提供的格式文本上，房东要在三个选项里画圈，他只是画错了，但并不影响他或者他的直系亲属搬回来居住的事实。 Xu先生的诉状说仲裁员没有“讨论或承认业主让其父亲搬入物业的决定是终止租赁的一个正当理由“，或"终止租赁的理由是业主或其近亲真诚地打算占用该出租单位“。 Xu先生认为：“对房客的赔偿将完全不符合BC省的立法目的，即惩罚那些“以虚假借口驱逐房客以达到某种别有用心目的的房东。” 诉状中还表示，只要房东是在一个‘亲密的家庭成员’，家庭成员的身份是无关紧要的。 目前，这起诉讼还没有最终的结果，Xu先生理想的结果就是案件被发回仲裁机构换一个仲裁员重审。 但Xu先生的不利之处在于，他或许可以把通知解释成笔误，但Xu先生的父亲没有及时搬进公寓居住。尽管Xu先生解释说他的父亲在2021年9月因胆结石发作而住院。医生建议他的父亲不要乘飞机旅行，所以加拿大的时间被推迟到2022年2月。甚至为此做了15页的医生来信和化验结果证明此事。 但问题是，这些证据不能完全证明Xu先生的真实意图，在这个案例里，仲裁员有自己的裁量空间。 总之，BC省政府对租客的保护是非常具体而实在的，对房东就没有那么友好了，房东可以让房客离开，但无论选择的理由还是实施的细节，最好做到无懈可击，否则就有可能让钱包大出血。

加拿大道明银行(TD)已入禀安省高等法院，控告安省一个大型的住宅发展商精心策划了一宗历时长达一年、非常复杂的空头支票骗局，骗取了银行超过3,700万元的巨款。沦为被告的住宅发展商是以安省的木桥镇（Woodbridge）为基地的StateView Homes，由Taurasi兄弟俩（Carlo and Dino Taurasi）掌管。在该宗诉讼案中被列为被告的还有25间与StateView Homes相关的公司、这些公司的5名董事以及StateView Homes的前财务总监Daniel Ciccone。根据道明银行的起诉书，道明银行指控被告们在2022年4月至今年3月期间，签发了数千张大金额的空头支票，这些支票来自其它银行的公司和个人帐户。 道明银行指控被告们在将支票存入道明银行的帐户后兑现支票，道明银行在支票过户前会有条件地释放部分款项。银行指控说，被告们在迅速提款后取消了支票，从而防止款项真的转至道明银行的帐户。     在一年期间，道明银行因此而损失了高达3,702.8万元的巨款，另加利息。   道明银行在起诉书中写道：“对帐户历史的重审结果显示，这看来是非常复杂的空头支票欺诈行为，历时约12个月，涉及了数十个帐户和多个金融机构。” 道明银行还指控说，被告们为了避免被发现，经常利用22个银行帐户开展这些虚假交易，旨在製造有新的资金存入的假象。   尽管发展商StateView Homes尚未向法院提交答辩书，但根据其与道明银行签署的一份协议副本，双方已达成和解协议，StateView Homes将向道明银行偿还所有的款项。     加拿大广播公司《新闻》(CBC News) 节目还看到另一份法庭文件，显示了道明银行采取是次法律行动的目的是为了巩固上述和解协议。     除了道明银行之外，另有两间金融机构也在本周的早些时候向Taurasi兄弟俩和属下的Nao Towns ll公司提出索赔，要求后者立即归还高达2,400万元的借款。   该笔借款被用于万锦市的一个镇屋开发项目。这两间金融机构分别是Atrium房屋按揭贷款投资公司和Dorr资本公司。  

BC省一对购买房产的夫妇，竟然在准备搬入新家时，才意外得知他们的新房带有超过6万加元的特别征税，其房地产经纪人已同意面对不当行为的巨额罚款。 Suleman Yasin和他的Sutton Group-West Coast Realty团队自称是"BC省精英房地产集团"，是这对夫妇在2018年购买白石公寓的经纪人。 根据上周在BC省金融服务局网站上公布的同意协议，这对夫妇准备从Langley搬迁，并选择在White Rock一栋建于1986年的四层楼39个住房单元的木结构公寓楼中，购买一套房屋。 “建筑围护结构 "问题 根据协议，该建筑的地层委员会在2016年发现了"外部建筑围护结构 "的问题，这些问题在各种地质文件中被多次记录。 在这些文件中，有会议记录显示，理事会再2018年1月通过了一项动议，通过获得两个额外的提案提交给业主，推进对大楼的维修——估计花费200万元。 同年3月，买家签订了一份买卖合同，承诺以379,000元的价格购买该房产，但条件包括对地质文件的查看。 卖方代理将相关文件发送给Yasin团队的一名成员查看，该成员被称为JD。 协议中写道："在文件送到后的所有时间内，都没有向买家提供地层文件，Yasin先生也没有与他们讨论地层文件的内容。“ "在所有相关时间，Yasin先生认为JD已经与买家讨论了地层文件的内容。“ 但根据同意协议，情况并非如此，该协议表明，买家是在搬进新家时才得知了建筑围护结构问题，和可能需要特别征收的维修费用。 特别征收费用 业主们在2019年4月的一次特别大会上批准了这项征收，投票赞成支出219.7万元，其中Yasin的买家将欠下61660.81元。 "买家无力承担征收费用，因此将该房产挂牌出售。”同意协议中写道。 买家在特别征收投票后不久向BCFSA提出了对Yasin的投诉。 协议中写道，”Yasin先生告诉BCFSA，他的正常做法是通过电子邮件向客户提供地层文件，并为买家总结问题。但他说，在当时的情况下，买家没有使用电子邮件。” "他说，他相信JD与买家面会面，并与他们一起审查了地层文件。" 不当行为和惩戒 根据同意协议，Yasin承认他和他的Personal Real Estate Corporation犯有专业不当行为，未能确保JD对建筑围护结构问题进行调查并将其调查结果与买家沟通。 他还承认，他未能确保JD"获得、审查和提供"一套完整的地层文件给买家，他也未能确保JD"建议买家就建筑围护结构修复项目的潜在风险寻求独立的专业意见"。 作为对不当行为的惩戒，Yasin承诺他和他的PREC在三个月内向BCFSA支付35,000元的罚款，并在两个月内支付价值1,500元的"执法费用"。 他还建议他在UBC的Sauder商学院注册并完成房地产交易服务补救教育课程。 BCFSA接受了该建议，并指出，如果Yasin未能遵守其任何条款，该机构可以暂停或取消其执照。 根据同意协议，Yasin和他的PREC以前都没有在BCFSA的任何违规记录。