地产

多伦多市政府提议放宽可负担住房的购买规定，为更高收入的家庭提供首付款援助——因为市政府屡屡未能实现帮助家庭购置低成本住房的目标。 自2015年以来，市政府一直致力于每年帮助400个中低收入家庭获得住房。尽管这一目标被多个非营利组织认为“相对保守”，但市政府的一份新报告承认，这一目标“通常”未能达成。数据显示，以2022年为例，市政府仅批准了151套可负担住房。 市政府工作人员在报告中将这一结果归咎于一系列障碍，包括愿意建造可负担自有住房的开发商数量较少、市政府和上级政府提供的资金有限，以及借贷和建筑成本的增加导致新房整体价格上涨。 图源：51记者拍摄 多伦多目前的援助计划承诺，免除向Habitat for Humanity和Options for Homes等依靠联邦和省级计划为买家提供更多首付援助的非营利组织收取的费用，并将节省下来的资金转化为首付款援助贷款。 市政府现在还提议对其政策进行多项调整。除了额外的费用减免以及非营利组织与私人开发商合作建造可负担住房的新方案外，市府还提议将援助对象的收入上限提高至每年16万加元，或收入处于80%的家庭。此前，该计划将符合条件的收入上限设定为每年10.2万加元，即收入处于60%的家庭。 市府住房开发主任Noah Slater在采访中表示：“我们的城市正在经历着一场愈演愈烈的住房危机，中等收入家庭也无法负担住房。因此，这项计划必须进行一些改变。” 其中一个挑战是住房负担能力的迅速恶化，市场需求与家庭实际支付能力之间的差距日益扩大。 Slater指出，以多伦多一套售价约为75万加元的公寓为例，对于收入处于80%的家庭来说，可能仅需再筹集几万加元就能购买，而收入处于60%的家庭则需要额外筹集数十万加元。 市政府认为，当住房支出不超过家庭收入的30%时，才算得上可负担。例如，今年对于收入处于60%的家庭来说，一套三居室住房的售价需要在320,556加元或以下才能被视为可负担。 可负担住房提供机构Options for Homes的首席执行官Daniel Ger对这一提议表示欢迎，并指出他们近年来面临的一个主要挑战是，年收入在9万加元或以下的中等收入家庭即使有首付款帮助，也很难通过按揭贷款压力测试。 Ger表示：“尽管这个计划旨在服务这些收入水平的家庭，但外部因素使得执行起来非常困难。” 如果提案获得批准，提供给更高收入群体的援助将被正式归类为“可实现住房”（attainable housing），而非“可负担住房”（affordable housing）。市府工作人员希望通过调整整体的可负担住房拥有政策，使多伦多到2030年批准4,000套可负担自有住房的总体目标更容易实现。 不过，Slater认为，即使这些拟议的变化生效，多伦多也不可能在其购房援助目标上取得“显著进展”，除非联邦政府和安省政府也提供更多的首付款支持。 多伦多规划和住房委员会将在周四审议拟议的变更。如果获得批准，市议会将在本月对此进行讨论。

在国内买过房的朋友几乎都听过一条铁律，“location，location，location”!于是乎，但凡所居住的区域有兴建地铁、学校、商业的风吹过，都将迎来一次业主的狂欢。 然而在温哥华，业主的快乐却不这么简单，因为房屋每年的地税都根据估值水涨船高，负担不小。 一般来说，各市的地税税率等于当年市府财政预算除以全市所有物业估值的总和，住宅物业的地税等于房屋估值乘以地税税率+额外税项。 而每年BC省物业估价局对房产进行估价时，会参考使用面积、房龄、房况、占地面积、格局、视野景观、交通噪音、学校及社区设施等等多项数据。   也就是说，无论你的物业处于公交站800米内的交通枢纽待开发地段、还是一所名校的建立等等，都能增加土地的开发潜力和价值。 这也意味着狂飙突进的地税将平等地撞飞区域内的业主们，哪怕你不打算卖房。 吃不到房市红利，还要背上沉重的税务压力，业主们也是苦不堪言。特别是在一些大搞建设开发的地区，比如近年来的温西Broadway、Cambie走廊，房产的未来价值被过分提前透支，业主却不得不为此付出真金白银。 实际上，BC物业评估局的评估体系给自住的业主留了一个缓冲的地带。 其中一个条款规定，长期居住在高潜力区域或因市场行情高涨区域的居民可以向BC物业评估局申请，要求对其房产进行特别评估，以承认房产的当前价值低于与其发展潜力相关的“最高和最佳用途”。 低陆平原地区评估员Bryan Murao在接受Vancouver Sun采访时表示，该规定是BC物业评估局评估审查流程的一部分，可能由各种原因触发，而不仅仅是新开发项目。 尽管这个条款鲜为人知，含金量却不容小视。比如，位于温哥华Cambie走廊的5407 Cambie St，因Cambie走廊的开发计划物业价值一路高歌猛进。 去年，其隔壁的e一套类似规模的房产评估价为$760万元，而5407号业主向BC物业估价局申请了特殊评估，拿到了“实际用途价值略低于$400万”的估值，直接减少了$360余万的征税价值。 按照大温地区各市地税税率在千分之三到千分之四区间计算，5407号的业主可以节省了$14000多元的地税。 那么重点来了!什么样的业主可以向BC物业估价局申请特别评估?物业基本条件： 1.物业占地面积小于两公顷; 2.仅用于住宅目的; 3.地块内居住的家庭不超过三个。居住时间要求： 房主或其配偶需将该房产作为主要居所居住至少10年。市场价值条件： 销售记录需显示房产的再开发价值高于其现有的住宅用途价值。 符合条件的业主可以联系当地的BC物业评估办公室提出申请，该申请将根据当局的财产评估审查小组程序进行审议。 尽管BC评估局网站称评估申请提交的截止日期是11月30日，但这并不意味着想在2025年进行特殊评估的业主失去了最后的机会。评估员 Bryan Murao透露，根据该法规，房主可以在次年1月31日之前提交申请，申请的处理方式将改为评估上诉，与特殊评估的申请略有不同。 在享受便利设施的同时，如何合法合理地降低地税负担，是每位业主都值得关注的问题。如果您符合申请条件，不妨抓紧联系BC评估办公室，利用这项政策为自己减负。

大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 的最新报告表示，由于买家继续利用相对平衡的市场，11 月份该地区交易的房屋数量同比增长了 28.1％。延续了 10 月份同比增长 30% 的势头。今日大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 发布的最新报告称，2024 年 11 月该地区的住宅销售总量为 2,181 套，比 2023 年 11 月记录的 1,702 套增长 28.1%。这比 10 年季节平均值 (2,500) 低 12.8%。 GVR 经济和数据分析总监 Andrew Lis说，“我们看到 10 月份需求回升，虽然 11 月的市场并不像网络星期一那样火爆，买家仍在继续利用相对平衡的市场条件。” 他说，11 月份新上市的房产数量足以保持价格稳定，但如果供应跟不上不断增长的需求，到 2025 年买家可能需要支付更高的价格。 2024 年 11 月，大温哥华地区多重上市服务 (MLS) 上新挂牌出售的独立屋、联排别墅和公寓房产有 3,725 套。与 2023 年 11 月挂牌出售的 3,369 套房产相比，增长了 10.6%。这比 10 年季节性平均值 (3,535) 高出 5.4%。 目前大温哥华地区 MLS® 系统上挂牌出售的房产总数为 13,245 套，与 2023 年 11 月（10,931 套）相比增长 21.2%。这比 10 年季节性平均值（10,502 套）高出 26.1%。 在所有独立式、联排式和公寓式房产类型中，2024 年 11 月的销售与活跃房源比率为 17.1%。按房产类型划分，独立式住宅的比例为 12.7%，联排式住宅的比例为 23.1%，公寓的比例为 18.7%。 历史数据分析表明，当该比率持续跌破12%时，房价就会面临下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上行压力。   “尽管临近年底，需求有所增加，但 11 月份上市的新房产数量仍然足以保持各个领域价格的稳定，”Lis 表示。“但随着新年的到来，如果需求继续以目前的速度增长，而新上市房产的上市速度跟不上，那么我们可能很快就会看到价格再次面临上行压力。” 目前，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS 房价指数综合基准价格为 1,172,100 加元。这比 2023 年 11 月下降了 0.9%，与 2024 年 10 月相比几乎没有变化。2024 年 11 月独立屋销售量达到 626 套，比 2023 年 11 月记录的 523 套独立屋销售量增长 19.7%。独立屋基准价格为 1,997,400 元。这比 2023 年 11 月增加了 1%，比 2024 年 10 月减少了 0.3%。2024 年 11 月，公寓住宅销量达到 1,089 套，与 2023 年 11 月的 850 套销量相比增长了 28.1%。公寓住宅的基准价格为 752,800 元。这比 2023 年 11 月下降了 1.2%，比 2024 年 10 月下降了 0.6%。2024 年 11 月联排住宅销售总量为 451 套，与 2023 年 11 月的 316 套相比增长了 42.7%。联排别墅的基准价格为 1,117,600 元。这比 2023 年 11 月增长了 1.8%，比 2024 年 10 月增长了 0.8%。

在既有车库上加盖成后巷屋，外观造型犹如一座小型独立屋。 大温区住房短缺，尤其温哥华寸土寸金，三级政府均鼓励利用独立屋土地「一改多」。据此许多业主正在考虑在现有房产上建造后巷屋或加盖，不管是为下一代新增独立住宿空间，更提供了潜在的新收入来源。然而，由于城市分区法规的原因，这个过程通常比看起来更复杂。 对于想要建造附属住宅的房主来说，一个可行的选择是在温哥华市内保留特色房屋，利用车库打造后巷屋。因为原有具特色住宅丰富了社区文化，对许多居民来说也是重要资产。在开始建造巷道或填充房屋的计划之前，房主必须彻底审查分区时间表、指南和政策，以确保遵守建筑法规。 JHA建筑师事务所建筑师John Henshaw、首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)再度携手合作，为温市西区的独立屋业主，改造车库摇身一变成为后巷屋，如今出租给一对年轻夫妻，后院及车库共享，出入方便，又各自拥有安静隐密空间；外观内装具功能性，宜居且优雅，这个小空间大利用的佳作，可作为各大温城市独立屋业主的参考。 后巷屋设计与主屋之间仍各自保有隐私。 这座独特而宽敞的后巷屋，符合温哥华市建筑法规，最大限度地提高了可建造空间。它拥有900平方呎的起居室，设有宽敞的两车位车库和充足的储物空间，使总物业面积达到近2,000 平方呎。 尽管房主目前选择不将填充式房屋分层并单独出售，但该选项仍可供将来考虑，因为它有自己的专用地址。 900平方呎空间创造出一房一厅一卫的宽敞空间。 挑高空间设计的起居室采光明亮。 三层玻璃窗户面向后巷，同时拥有自然采光并隔离噪音。 赵玲玲表示，此个案乃在紧凑的空间中最大化面积，符合建筑法例的最高高度限制内把天花做高，形成高耸宽敞的视觉效果。对基地本身条件详加了解后，以天窗朝南方式，迎接自然光，并面对后巷，与主屋各自保有视线的隐私；另一侧则设计直立式橱柜，挑高设计乃视觉上的「空间放大术」，加上自然采光自天窗倾泻而下，令小空间更加明亮优雅。 石英砖与灯光的搭配明亮温暖。 直立式壁橱创造许多收纳空间。 在室内设计的细节方面，赵玲玲采用三层玻璃，既可以保暖又可隔离噪音。在厨房橱柜与流理台的石英砖配合灯光配置下，显得更为轻快明朗，弥补秋冬温哥华较缺少日照的缺点，让住者心情愉快舒适。

新年即将来临，对于加拿大120万抵押贷款持有人来说，这意味着他们即将面临续签房屋贷款。 据CP24报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 上个月发布的一份报告，2025年续签的抵押贷款中有85%是在加拿大银行利率为1%或低于1%时签署的。 这意味着至少105万拥有抵押贷款的房主将很快面临“明显更高的利率”的续签，报告指出这对加拿大经济来说是一个“担忧”。 自 2024 年开始以来，加拿大央行已连续四次下调其基准利率，因为通胀率仍保持在1%至3%的目标范围内，此前通胀率在2022年6月飙升至8.1%。 隔夜利率目前为3.75%，低于近一年来一直维持的5%。 虽然目前相对较低的利率对首次购房者来说可能是个好消息，但与疫情期间的0.25%相比相去甚远。 图源：CP24 CMHC表示，抵押贷款拖欠率（即抵押贷款逾期 90 天以上）在2024年第二季度攀升至0.19%，高于2022年创下的 0.14%的历史低点。汽车贷款、信用卡和信用额度（CMHC 表示，它们是未来抵押贷款逾期支付的指标）的拖欠率也在同一时期有所上升。尽管国家住房机构指出，抵押贷款拖欠率仍低于疫情前的水平，也低于1990年以来的平均水平，但他们预计2025年将“进一步上升”。 该组织在一份补充新闻稿中指出，“家庭债务仍然是加拿大经济的一个弱点。” “抵押贷款债务的增长速度快于通货膨胀。大量抵押贷款将在2025年和2026年到期，许多借款人将面临比贷款开始时更高的利率，这可能会加剧财务压力。”

一名地产经纪因挂上一个讽刺温哥华房价过高的广告牌而受到恐吓。 禾特（Ian Watt）是Heller Murch Realty的一名地产经纪，在温哥华市中心罗渣士体育馆（Rogers Arena）外一幅写上「伊恩禾特　自2005年以来使耶鲁镇变成居民不可负担的地方」（Ian Watt　Making Yaletown Unaffordable since 2005）的广告牌，正是出自他的手笔。 广告牌上有他悠然自得的样子。 这块广告牌上的句语在社交媒体上引来一些人反感，指责这广告牌麻木不仁，而且是在取笑那些无法负担住在耶鲁镇的人。 其中一名网民周五发文批评说：「从房屋危机中赚取暴利是一回事，但花钱在广告牌上宣扬这事委实令人反感。」 据1130新闻电台报道，禾特解释这广告牌的用意在于讽刺，更声称自从广告牌挂出后，由于受到恐吓，因此他被迫关闭了社交媒体Instagram上的留言功能。 他说：「现实是政府容许楼房像股票一样投机买卖了这么多年，而不是留作市民居住之用。」 禾特续道：「现在由于政府的不作为，对于那些没有父母以财力支援的年轻人来说，楼房已变得不可负担了。」 他认为人们应该把注意力集中在问题上，而不是指出问题的人。 他坚持自己所言非虚：「我对年轻人在耶鲁镇面对的经济现实的说法是诚实的。」

BC省内陆彭蒂克顿市（Penticton）一栋联排别墅（Townhouse）在上市两年后大幅降价，最后损失了30%才能脱手。 根据《环球新闻》的报道，这栋联排别墅位于彭蒂克顿市（Penticton） Antler Dr. 993 号，102 单元，是市东部一个发展中小区的新建筑群的一部分。要价：69.9万加元（2024年9月14日）之前要价：$1,025,000（2022 年 9 月 7 日）成交价：67.9 万加元（2024 年 10 月 21 日）每月维护费：346 元上市天数 738天税费：4,532 元（2024 年）买方的经纪人理查德-迪肯（Richard Deacon）表示，该房产最初以高价挂牌一年多，之后在过去两年的时间里，这个联排别墅的挂牌价格经过了十几次调整，并在不同的房地产经纪人那里重新挂牌。迪肯指这次自己的买家抓住了一个绝佳的机会，“我给三个不同的客户看过。我认为这是一个机会，并一直关注着这栋房屋。”他说，卖家在 2022 年 5 月支付了 899,990 元（外加消费税）购买这套新的联排别墅，几个月后以 102.5 万元的价格挂牌出售。迪肯指尽管是新房，但该单元还需要做一些工作，所以展示效果并不好，也阻碍了房屋的销售。另外，建筑屋顶和外观也有问题，但买家进行了检查，并做了尽职调查。他的买家是从BC省奥利弗（Oliver）搬来的中产阶级，希望住在市区附近。房产中介说，当时并没有其他竞争者出价，所以顺利成交。该联排别墅拥有四间卧室、四间浴室，面积达 2100 平方英尺，是BC省南部内陆地区彭蒂克顿东部一个不断发展的新小区的新建筑群的一部分。该住宅采用节疤松木实木地板、深色橱柜、盆灯和石英台面，具有现代感的外观和明亮的开放式设计。 从这里可以眺望群山，还有一个连体车库、两个大露台和一个后花园，后花园可以眺望公园般的绿地。买家经纪迪肯指卖家损失了房屋原值的 30%，"我认为这是卖家可能不得不出售。只是时机不对。“房屋销售于 11 月 1 日完成。

美国佛罗里达州的公寓居民在收到一笔 2100 万美元的天价巨额维修特别评估账单后引发了轩然大波——距离房屋峻工仅 16 年。迈阿密布里克尔两栋公寓楼一些居民面临着每户超过 4 万元的个人维修账单，导致他们感到措手不及，经济上不堪重负。有些人甚至考虑因此出售。 公寓董事会坚称，维修工作是紧急的，也是法律规定的，屋顶更换和泳池甲板修复等项目已经在进行中。但居民们质疑，为什么这座年轻的建筑在不到二十年前竣工，需要如此迅速地进行如此严峻的维修，并附加如此巨额的费用。 居民尼玛·马赫朱尔 (Nima Mahdjour) 告诉哥伦比亚广播公司新闻 (CBS News)，这太过分了。马赫朱尔的公寓可以看到迈阿密市中心和正在进行的建设，他告诉媒体，这一决定感觉仓促且缺乏透明度，“完全被蒙在鼓里。”与此同时，佛罗里达州的公寓业主正面临着房主协会（HOA）费用上涨、自然灾害、保险费用增加和新法规带来的冲击，迫使许多人试图逃离。据哥伦比亚广播公司报道，11 月 13 日，布里克尔公寓的董事会根据结构完整性储备研究的结果批准了这项特别评估，该评估强调了立即维修的需求，尽管大多数系统被归类为“一般可维修”。虽然居民们都承认需要进行维修，但他们认为，公寓声明要求单位业主批准任何超过 50,000 元的特殊评估。然而，在会议举行期间，居民们声称他们没有机会进行正式的单位所有者投票。该协会总法律顾问马克·哈尔彭 (Marc Halpern) 引用了 2021 年瑟夫赛德尚普兰塔 (Surfside Champlain Towers) 倒塌事件后制定的州法律，该倒塌事件夺去了 98 人的生命，作为董事会行动的理由。哈尔彭告诉媒体，“佛罗里达州法律主要是正当理由。董事会有责任充分维护和修理公共部件。如果业主投票反对，就会将建筑物和业主置于危险之中。”Halpern 为委员会的决定进行了辩护，称在评估最终确定之前，业主有机会参观受损区域并查看维修范围。由于资金紧张，居民 Marthin Chan 现在正考虑出售自己的单元。公寓董事会向居民提出了分期付款的方案。但这种巨额账单可能很快就会成为弗洛里达州其他公寓业主需要面临的现实。由于自然灾害、房屋管理费上涨、保险费用增加以及这些新的公寓管理条例，佛罗里达州的住房危机正在持续升级。几个月来，佛罗里达州的房地产一直在走下坡路，一些公寓业主以比房产价值便宜 40% 的价格将其房产挂牌出售，目的只是为了脱手。今年的三场大飓风--黛比、海伦和米尔顿--肆虐了阳光之州，摧毁了数以千计的房屋和企业。佛罗里达人、前房地产经纪人罗-巴伯（Ro Barber）告诉 DailyMail.com，房屋、抵押贷款和保险价格应声而涨。许多终生居住在佛罗里达州的人正考虑首次搬离该州，以避免该州经历的繁荣与萧条的循环。而外地人似乎也同样犹豫不决，不愿意留在佛罗里达。劳德代尔堡的 Redfin 房地产经纪人林赛-加西亚（Lindsay Garcia）表示，首次购房者尤其犹豫不决，度假屋仍有一些需求，但总体而言，市场非常缓慢。公寓比任何其他市场都更容易受到影响，因为它们容易受到自然灾害和新的监管负担的影响，以确保高层建筑的安全。所有 30 年或以上、三层或以上的公寓建筑均需接受合格建筑师或工程师的检查。如果发现“结构严重恶化”，公寓业主将承担维修责任。数千名留下来的业主正试图通过出售房产来躲避即将到来的 12 月 31 日的检查期限。州长罗恩·德桑蒂斯敦促州立法机构在年底前解决这一突出问题。他提出阻止恐慌性抛售的想法是为那些背负高额维修费用的人提供低息或无息贷款计划。

本拿比(Burnaby)一位华裔柏文屋主与分契物业(strata)对簿公堂，在卑诗省民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)爆发火灾赔款争夺战，因为该柏文自2018年8月发生火灾以来一直无法居住，屋主最终赢得近51.000元。 据Burnaby NOW报道，该套位于贝雷斯福德街(Beresford St.)7077号第五层的柏文内，2018年8月8日下午发生火灾。 据消防部门称，当时柏文并未出租，但根据法庭周四(28日)的裁决，却有人住在里面。 与年迈的父亲一起拥有该单位的梁女士(Mei S. Leung，译音)表示，那是「未经授权的入侵者」，但物业表示，是梁允许居住者住在里面的，因而违反了物业附例(bylaws)。 裁决指，火灾调查员确定火灾源头是从厨房开始的，但起火原因尚未确定。 早些时候，在该分契物业提起的一宗诉讼中，梁女士被裁定不用对火灾负责，因为起火原因不明。 而梁女士也向法庭提起诉讼，称她不应该支付火灾引起的任何费用。 ■ 2018年8月，贝雷斯福德街7077号五楼柏文单位发生火灾，一名本拿比消防员出现在阳台上。  她说，她「在抗议下」承担了该物业火灾保险理赔中5.000元免赔额的4.000元，而物业公司已将总额超过22.000元用于清洁、修复以及增加的物业保险等损失记入她的账上。 梁表示，分契物业还错误地扣留了近17.000元的火灾保险赔偿金，这导致她无法修复柏文使之适合居住并出租。 裁决称：「(物业)希望梁女士先完成这项工作，然后再支付保险赔款给梁女士。但梁女士想要保险赔款，以便她可以开始(修复)工作。」 物业公司否认了梁的说法，并表示其遵守了《分契物业法》(Strata Property Act)及其附例。 法庭成员成员卡莫迪(Micah Carmody)不表认同。 他表示，分契物业扣留赔款的行为「明显不公平」。 梁女士还就柏文租金损失提出了62.400元的索赔，但被卡莫迪驳回，指她没有采取足够的措施来减轻损失。 卡莫迪指出，在火灾发生前，她并未出租该柏文，并且在火灾发生后的几个月内，她也没有从柏文内取出损坏的个人物品。 他说，梁也未能向法庭证明，如果没有保险赔款，她可以用其他合理的方式修复柏文单位。 卡莫迪勒令物业公司释放保险赔款、偿还保险免赔额、撤销损失款并支付梁女士的法庭费用。

去年51网发表《两个华人房东被同一个租客骗了，损失惨重》一文，当时租客欠租7万多，在等待驱逐的过程中再多欠了几万，仅欠两个华人房东租金就超过10万，这还不算欠其他房东的。最新消息说，这个租霸已经被驱逐，但是让华人房东没想到的是，这次租霸直接出手自己买房了，而租霸欠下的租金是一分钱也没还。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com   据报道，万锦市一对华人夫妇房东和多伦多另外一名华人房东先后遇到了同一个租霸，租霸一家租房时提供的收入、工作介绍信、信用报告甚至是名字、带有照片的ID，所有这些房东需要的信息都是假的。最后两个华人房东分别被赖租4万和5万多加元。拿不回租金不说，崭新的房子被租客搞得一塌糊涂，而且要想驱逐租客没那么容易，房东被租客搞得快精神崩溃了。 据单先生介绍，他委托一位非常熟悉的华人地产经纪挂牌出租位于Uxbridge的一套房子。在签约前，经纪没有将租客提供的所有材料转发给单先生。不料签约后不久，该经纪就病重并确诊癌症，于2021年10月不幸病逝。 原本单先生也没打算要这些租客资料，因为租客搬入后前半年按期交租，感觉还不错。直到租客后来开始赖租，单先生才想到自己手里没有租客的任何资料，甚至联系方式都没有。 2022年9月，单先生找到去世的经纪的家人，从她遗留的电脑里找到租客发给她的ID，银行statement， application form等文件。  结果发现租客银行statement造假，租客Vicki提供的资料显示她每月收入3万多元，而她造假时根本没有仔细计算，收入加起来与银行statement里的总数不符。Vicki的工作信上写她年收入32万，事实上这家出介绍信的公司根本不存在。800多分的信用报告也是假的。 于是单先生开始了自己的调查， 这一查不要紧，发现这个租客就是被媒体报道的劣迹斑斑的Small家庭，但是租客申请的造假材料使用的却不是Small这个姓，而是Swartman，这是Vicki婚前使用的娘家姓。 单先生说，自2021年2月底至今，我们从没见到过Vicki，也从没跟Vicki通成过电话。其丈夫David Small多次承诺Vicki会与单先生通话并讨论见面交所欠租金，但单先生从没接到过她的电话。 每次David Small电话里都以各种借口拖延时间，总之就是不交租金。他甚至在打电话时有时故意挂断，有时讲话显得力不从心，称自己心脏病严重，搞得单先生觉得在这样的情况下催租显得自己很残酷似的。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com 最终发现租客所有信息造假后，单先生请了律师申请驱逐。租客此时又以收到法庭通知太晚来不及准备为由要求延期审理，法官准许，同时命令租客在等待审理期间必须每月按时交租。但是租客依旧没有交一分钱，就这样拖了一年多，心急如焚的单先生只能等待，别无他法。 单先生说，Vicki欠租高达5.6万，这不仅给我们带来财务上巨大负担，身体上也带来巨大的健康危机。夫妻俩为此长期失眠，身心疲惫，焦虑抑郁，精神折磨到了难以承受的地步。现在他不得不每个月到处借钱来偿还银行贷款。家里还有两个90多岁老人和三个孩子需要照顾。 出租前的房子 如今房子被租客一家毁成这样 除了不交房租，单先生发现这家人还故意损毁房子。他为了出租，把自己的房子专门装修一新，可是租客把房子祸害得看起来像一个垃圾场。到处都是汽车，旧车。屋子里乱七八糟，天花板穿了个洞，还有大面积的水渍。 据报道，来自多伦多的华人房东陈女士说她在2019年11月将位于Stouffville的房子租给了Small这家人，直到最终在2021年9月驱逐他们时，Small一家还欠她4万加元房租。 陈女士说，这家人使用类似的借口。有一次，David甚至告诉她说自己老婆死了，为了赖租，他甚至可以谎称自己老婆死了，令人难以置信。 租客被驱逐后，除了欠租5万多，房东还另外花了5万多加元修复费用。 房东单先生最近发现欠租的租客居然在离他家几公里处买了房，当然买房没用她自己的名字，是用家里其他人名下的数字公司的名义买下的。 单先生说，试想一下，如果租客5到10年不交租，每年省下3万多，你就知道能省下多少钱，攥个首付真的绰绰有余了。 房东只能哑巴吃黄连有苦说不出。

列治文市议会将于下周一（12月2日）审议2025年预算，列治文业主可能须在2025年增加5.68%税款。 如果市府建议在下周一获得列治文市议会的批准，将意味着对于房产估值约130万元的普通单户家庭来说，平均将增加128元地税。 市议会将于下周一处理其营运和资本预算。 导致市民居住成本成长的因素还包括，新的工会合约以及更多的警察和消防人员。 该市提议增加10个新的社区安全职位，其中包括6名新的加拿大皇家骑警警员、两名为提供支援的市政工作人员，以及两名新的消防队长。这将使2025年预算增加近180万元，增幅超过0.5%。 此外，电子商务费用增加了80万元。 另一个成本驱动因素是与市府内外雇员工会签订的合约高于预期。去年，预算中雇员们的薪资将增加3.5%，但最终，其薪资在2024年增加了4.5%。 到2025年，市府内部和外部雇员的薪资将增加4%，另外还包括集体协议中的其他变化，例如延长健康福利、「脏活费」（dirty pay）、轮班费和工具津贴，增加了230万元的追溯付款。 列治文消防员已经3年没有合约了。 博彩收入一直在下降 与此同时，博彩收入一直在下降，今年这项预算收入比去年减少了100万元。 在疫情爆发之前，列治文市来自河石赌场(River rock Casino)的博彩收入占净收入的10%，约为1,450万元。 到2025年，预计该市将获得1,150万元的博彩收入资金，而去年预计的1,250万元并未实现。 为了将整体税收增幅降低0.65%，市政府工作人员建议从「利率稳定账户」中提取200万元，该账户是以前留下的税收基金。 市议会财务委员会将于下周一开会下午4时讨论预算案。

卑诗省一名房地产经纪人因未按规定陪同客户参观房屋而被罚款。 根据卑诗金融服务管理局（BCFSA）在11月27日发布的同意令，这名王姓经纪（Nancy Wang，译音）承认在2021年7月的一起事件中违规，允许客户在无持牌专业人士陪同的情况下私自查看位于枫树岭（Maple Ridge）的一处房产。 文件显示，王经纪直接将Sentrilock门禁卡交给潜在买家，导致买家在她及其他持牌专业人士缺席的情况下，自行进入房屋参观。在参观结束后，房产卖家发现后门敞开、前门未锁，随后向他们的经纪报告了此事。 最初，王经纪向挂牌经纪解释称，她将门禁卡交给了一名无证助手，由助手陪同买家看房。然而，她后来承认这一说法不实，并为此向上市经纪及其客户道歉。 这一事件于2022年2月被举报至BCFSA，随后展开调查。王经纪在调查过程中承认了自己的过错，并再次表达了歉意。 根据同意令，王经纪的行为违反了省级《地产服务法》（Real Estate Services Act）。她未能亲自参与展示房产的行为被认定为职业不当，包括未以客户的最佳利益行事、未诚实行事以及对房产安全造成威胁。 最终，BCFSA对王经纪的不当行为处以20,000元的纪律处分，但考虑到她积极补救，并向受影响各方承认过错并道歉，罚款金额减至10,000元，要求在签署同意令后3个月内缴清。

根据Edge Realty Analytics的贝恩·拉比杜（Ben Rabidoux）分析师的观点，加拿大央行可能会在2025年7月前将政策利率降至1.75%，这是由于他预计未来经济趋势将带来不利影响。 此举将使得最优惠利率（prime rate）降至3.95%，从而进一步降低浮动利率的按揭、个人贷款和房屋净值信贷利率约200个基点，即两个百分点。 “预计12月会再降50个基点，然后就是一个缓慢的下行趋势，直到春季时，利率停留在约3%的水平，”拉比杜在最近的一次电话会议中表示。“这是市场认为我们会这样走，但我认为这是完全错误的。” “为了理解为什么我认为利率必须降得更低，我们必须站在加拿大央行的角度来看待这个问题，”他解释道，并指出一些他认为对央行来说至关重要的因素。 主要驱动因素 1. 加拿大人均国内生产总值（GDP）下降 拉比杜认为，加拿大人均GDP在过去两年持续下降。再加上联邦政府最近决定缩减移民数量，这可能导致未来两年人口出现负增长，拉比杜表示，这将成为短期内经济的“巨大问题”。 “我们要记住，加拿大所有的GDP增长都来自人口增长……我们可以肯定地说，未来两年人口增长将不再像过去几年那样，”拉比杜表示，并指出这可能会导致经济轻微收缩。 2. 降息以避免贷款再融资冲击 除了经济增长放缓和劳动力市场疲软外，2025年和2026年即将到来的大规模按揭再融资也会造成问题。拉比杜表示，许多借款人将面临高达40%的支付增加，他们原本在疫情期间锁定了较低的利率。 “如果你是加拿大央行……你知道这是接下来几年中面临的一个问题，”拉比杜说。“他们必须将利率降得更低。当前的利率仍然远远不够，无法避免这种再融资支付冲击。” 尽管过去几年加拿大的利率创历史新高，但加拿大人仍表现出较强的韧性。特别是在按揭贷款借款人中，按揭违约和破产率保持在历史低点，仅为0.20%。 尽管如此，加拿大按揭和住房公司（CMHC）上周警告称，多伦多和温哥华的按揭违约率可能在未来六到12个月达到十年来的最高水平。 拉比杜承认，加拿大一些地区存在“关注点”，但他认为这些问题尚未“引起警报”。 “但在商业方面，这些问题非常令人担忧，”他说，并指出商业破产率目前正在飙升。“企业遇到问题，并且当问题持续下去时，它们最终会裁员，进而影响劳动力市场。” 未来展望 拉比杜认为，只要通胀保持在加拿大央行目标范围内——特别是租金和按揭利息成本出现降温迹象——央行将有空间采取行动，可能在2025年中前将利率下调两个百分点。 大银行对加拿大央行政策利率的预测 尽管拉比杜的预测有些偏离主流，但加拿大多家大银行对未来利率走向的预期较为相似，预测加拿大央行的政策利率在此轮周期结束时仅会略微下降。 皇家银行（RBC）和国家银行（National Bank）目前预计加拿大央行的政策利率将在明年第三季度降至2.00%。 丰业银行（Scotiabank）则位于预测区间的上端，认为央行将在未来再降75个基点，然后在明年大部分时间内将利率维持在 3.00% 的水平。

尽管加拿大央行今年的一系列降息减轻了一些购房者和房贷持有者的压力，但房价将在未来一年进一步攀升。其中阿省的埃德蒙顿和安省的Simcoe县领涨全国，预计平均房价将上涨10%，全国平均房价可能上涨5%。 利率下调带来的市场反弹 10月23日，加拿大央行进行了一次大幅降息，将基准利率从4.25%降至3.75%，这是自2022年12月以来的最低水平。尽管之前的高利率曾让房价有所下降，但近期的降息正推动房地产市场反弹。 房价和销售量将上升 根据Remax Canada于周二发布的《2025年加拿大住房市场展望》，预计明年加拿大将是一个卖方市场，全国平均房价可能上涨5%。 其中，阿尔伯塔省的埃德蒙顿和安大略省的Simcoe县领涨，预计价格将上涨10%。新斯科舍省的Truro和Colchester地区紧随其后，预计涨幅为8%。 在Remax研究的37个地区中，有33个地区的房屋销售量预计将增长高达25%。大温哥华地区和Simcoe县预计房屋销售将分别增加20%和25%。安大略省的多个热门地区也将出现显著的销售量增长，包括杜兰区（15%）、多伦多（12.5%）、伦敦（10%）和金斯顿（10%）。 图源：dajingjing/Shutterstock 房屋拥有“遥不可及” 对于购房者来说，一个卖方主导的市场是令人担忧的，但降息仍然是一个有利因素。未来的价格预测显示，在某些地区仍可以以40万加元以下的价格购得住房，比如安大略省的雷湾（Thunder Bay）、基诺拉（Kenora）、苏圣玛丽（Sault Ste. Marie），萨斯喀彻温省的里贾纳（Regina），新不伦瑞克省的弗雷德里克顿（Fredericton）和圣约翰（Saint John），以及整个爱德华王子岛和纽芬兰圣约翰斯（St. John's）。 Remax总裁Christopher Alexander表示，虽然购房的可负担性挑战依然存在，但连续的利率下降和抵押贷款压力测试的变化为希望进入市场的人提供了急需的缓解。 贷款政策的变化 从11月21日起，金融机构在处理无保险贷款的直接转换时，不再需要强制执行贷款压力测试（MQR）。同时，新引入的无保险贷款组合的收入贷款比率（LTI）限制旨在降低整体住房抵押贷款信用风险。 此外，联邦政府将从2024年12月15日起，将30年期抵押贷款的资格范围扩展至所有首次购房者以及购买新建房屋的加拿大人。 公众对市场的态度 Remax的报告指出，50%的加拿大人比去年对住房市场更为乐观，但这并不意外，因为60%的加拿大人拥有自己的住房。28%的加拿大人租房居住，还有8%的人既不拥有房子也不租房。 然而，根据最近的一项Leger调查，88%的租房者表示，“在加拿大拥有住房的目标已经遥不可及。”同一调查显示，84%的加拿大人认为买房“感觉像是一种奢侈品”。 根据Remax的数据，43%的加拿大人认为购房仍然遥不可及，20%的人表示他们“已经无法负担得起拥有一套住房”。 来源链接： https://dailyhive.com/toronto/real-estate-home-prices-increasing-canada-2025

安省伦敦的房东表示，一项最新提议将让消费者信贷机构能够查阅房东与租客委员会(LTB)的命令，以查明有拖欠租金记录的租客，这将使消费者信贷机构更容易剔除不良的潜在租客。 图源：SOLO组织者提供   租户权益组织担心，此举可能会损害那些拖欠租金的低收入租户的信用评分，并对因房东疏忽维护或其他问题而拖欠租金的租户进行不公平的惩罚。 福特政府在周三发布的一份媒体背景资料中透露了这项计划，同时提出了《削减繁文缛节，建设安大略法案》，作为一项大型综合计划的一部分。 文件中写道：“安省正在研究与一家或多家注册消费者报告机构合作的可行性，以便获取房东和租客委员会的裁决，尤其是针对有拖欠租金记录的租客”。 它还将“增强有关消费者报告和收集机构的权利和责任的在线信息”。 前LTB裁定员Harry Fine表示，除非房东在驱逐后提交，否则信用报告机构无法直接获取LTB命令。房东执行的信用检查中可能默认不包含LTB命令。 图源：SOLO组织者提供 这些机构可以查阅发布在加拿大法律信息研究所运营的网站CanLII上的LTB命令，但Fine表示，决定通常会被严重延迟，并且覆盖范围不完整，这是该网站本身所指出的问题。 Fine表示，房东可以向信用报告机构提交LTB裁决，但前提是他们拥有这些机构的会员资格。另一种选择是将裁决上传到像Openroom这样的网站。 此外，房东还可以通过像FrontLobby这样的服务提交租金支付信息，这些信息会与房东信用局（Landlord Credit Bureau）和Equifax共享。如果租客没有欠款，租金按时支付的信息则需要租客同意才能提交。 Fine说，大多数LTB案件都涉及房租拖欠，但大多数因拖欠租金而提出的驱逐申请即使获得批准也不会以驱逐告终，因此LTB这些裁决可能反映出不完整的情况。 “如果租户按照裁决付款，租户就可以留下来。省政府不知道谁被驱逐了。省政府只知道谁被勒令付款。” 图源：SOLO组织者提供 该提案的细节仍不明确，目前尚未公布更多信息。CBC新闻联系了司法厅长办公室、LTB和TransUnion，但截至发稿时尚未收到任何回复。 Equifax在一份声明中表示，它没有收到来自LTB的信息，但期待与安省合作开展这一举措。 他们表示：目前，Equifax Canada正在根据相关法律（包括获取用户同意）将租赁数据纳入消费者信用记录。 安省租户权益倡导中心宣传和法律服务主任Douglas Kwan担心，如果实施，它将“打开信贷机构的水龙头”。 他说，如果租客对命令提出上诉，那么最初转介给TransUnion或Equifax的案件会怎样？最好将转介延迟两到三年。 他说，“我们看到许多命令被法院推翻，其中LTB的决定是错误的。” 他补充说，长期信用评分受损可能会使人们无法获得学校和商业贷款或成为房主。如果租金大幅上涨或失去租金补贴，这也可能对低收入租户造成伤害。 他说，“它没有提到将房东欠租客的债务转交给信用报告机构，它只提到了租客拖欠款项。这确实损害了LTB作为中立机构的声誉。” CBC新闻采访的一些现任和前任房东都对这个想法表示赞赏，其中包括Alex Solga，他在新冠疫情期间出售了自己的出租房产，他对问题租户和严重积压的LTB的长期拖延感到沮丧。 他说：“这将是房东可能要求的最重要的信息。”他认为现行立法保护坏房客，并表示驱逐过程“极其痛苦”。 他说，“房东想要回你的钱是不可能的......你可以向他们提出小额索赔，但你永远拿不到一分钱，特别是如果他们欠你18,000到20,000元的时候。” 负责管理伦敦地区约80套房屋的Mike Rosehart回忆起一名拖欠租金15个月的房客，并声称自己也对其他房东做过同样的事情。 Rosehart说，“如果你不付煤气费，他们会切断你的煤气供应。但房东就不一样了，你拿不到钱，没人在乎。这不是犯罪，什么事都不会发生”。 他说，与其与拖欠租金的租客争斗，不如付钱让他们搬走，这样反而更便宜。 伦敦房地产管理协会在一份声明中表示，这一变化将简化租户选择流程，并降低不付款的风险。 “然而，我们认为，以尊重租户隐私和确保报告准确性的方式实施这一举措至关重要，以避免潜在的滥用或意外后果。” Fine、Kwan、Roseshart和Solga表示他们希望改革LTB。Fine表示，等候时间比一年前有所改善，但平均等候时间仍为4至6个月。 根据多伦多地区房地产委员会的报告，截至2023年初，该机构有53,000起未解决的案件。      

大温知名房地产开发商辛德作为新移民，在加拿大谱写白手起家的成功故事。但最近因为旗下柏文项目进入破产管理程序，其商业帝国正因欠下数亿元债务而陷入困境，辛德从风光无限到陷入谷底，似乎已成为温哥华房地产市场起起落落的一个缩影。 据Postmedia报道，加拿大最大私募股权房地产贷款机构之一的KingSett Mortgage Corp.告上法庭，要求大温开发商Thind Properties Ltd支付3亿多元贷款每天产生的近10万元利息。 KingSett本月稍早成功获得法院命令，将Thind拥有的1,032套素里柏文项目纳入破产管理程序，贷款人已向法院请愿，要求对Thind位于本拿比和列治文的其它房产执行相同程序。 近几个月来，分包商、分契公司和该公司的一名前现场主管，也对Thind Properties Ltd提起其它诉讼，后者本月向小额索赔法院提起诉讼，指控他遭到拖欠工资。 房地产公司因为充满挑战的市场条件导致破产和破产管理的数量正在增加，Thind Properties最近面临的挑战，也是卑诗省最新、或许也是最引人关注的例子。   ■ Thind Properties位于素里的District Northwest项目已被接管。 官网 从铺设瓷砖开始涉足房地产 Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)作为新移民，曾在加拿大谱写白手起家的成功故事，他经常谈到自己尝试新事业的野心，但现在其商业帝国似乎正陷入困境。 辛德早年从印度的一个乡村移民到卑诗本拿比后不久，找到了一份铺设瓷砖的工作，他从卑微的出身开始，逐步建立起一个商业帝国。 在了解建筑业后，辛德开始了他的第一个项目：翻修他嫂子的家。然后他将这些利润投入到一个更大的项目中，然后又投入另一个。 去年，当辛德获得卑诗省最高荣誉勋章时，他的官方传记称，他负责多达40亿元的房地产开发，为整个大温地区提供1,000多个工作岗位以及数百万元的慈善捐款。 辛德除了建筑之外，还确立了自己的娱乐大亨的地位。他的公司网站称赞他制作了几部轰动一时的印度电影，并于2013年把「印度时报电影颁奖礼」（Times of India Films Award）带到了温哥华。 他的网站称，辛德还透过慈善事业回馈社会，向卑诗省一些最大的医院、宗教组织和其它社区事业捐赠了数百万元。 但现在，辛德的商业帝国泥足深陷，他的公司和相关实体因涉嫌未偿还贷款人、供应商和合作伙伴的数亿元债务而受到法庭追究。 公司可能面临破产管理 Thind可能面临破产管理，正试图出售本拿比的部分房产，但出售可能会因诉讼而受到损害。 上周，素里房地产经纪辛格（Gurmail Singh）在卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）提出索赔，指他因协助Thind出售本拿比48层大楼中的44个分契单元而被欠80万元，其中包括柏文、办公空间和一家拥有159间客房的酒店。 辛格的诉讼附带了「等候诉讼证书」(Certificate of Pending Litigation，CPL)，该证书是根据房产所有权登记的。 周四，辛德的律师提出申请，要求法院取消CPL。文件称，辛德的公司已达成协议，以4,720万元的价格将本拿比的房产出售给一家酒店，交易预计下周完成。 但文件称，现在该出售「已受到产权CPL的威胁」，如果辛德的公司无法在11月29日完成出售，将产生「重大损失和费用」。辛德应诉文件否认辛格曾提供任何服务，甚至与该公司签订协议。 周五，辛德的律师和辛格均拒绝置评。本周，辛德在本拿比的办公室无人接听电话，该公司的代表，包括其首席执行长，也没有回覆电子邮件。 Thind Properties也面临着本拿比另一幢高层建筑分契公司的另一宗诉讼。业主指控开发商在建筑物管道系统的设计和施工中存在疏忽，导致污水回流，造成损失和费用。 辛德在过去的媒体访谈中，经常谈到他开拓新事业的雄心壮志和回馈社区的强烈愿望。他曾向《Drishti Magazine》作者Jessie Kaur讲述了自己即将前往印度的商务旅行，称他将在那里开始从事电影和房地产工作。 「现在我真的感觉自己正在进行一次新的冒险，」辛德告诉Kaur。 图：加通社  

根据最近的一份报告，卑诗10月份房屋销售强劲回升。 卑诗地产协会(BCREA)表示，10月份住宅销量为7,119套，年增33.5%。 BCREA首席经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)表示：「虽然花费的时间比预期要长，但房屋销售似乎已经恢复到正常水平。」 他说：「随着买家在长期高利率驱动的中断后重返楼市，我们看到整个卑诗省交易逐月显着增加。」 该协会表示，10月全省房价也上涨了0.3%，平均价格为970,845加元。在大温哥华地区，平均价格为125万元。 据报告，当月交易总额为69亿元。总体而言，卑诗省的房屋销售额比10月的10年平均低8%。 今年的总销售额仍比2023年低0.2%。 来源：星岛  

数百名温哥华居民周六下午聚集在市政厅外，敦促市议会「暂停并重新考虑」(pause and rethink)百老汇计划(Broadway Plan)。 据CTV报道，该政策于2022年通过，用于管理百老汇走廊沿线的开发，旨在沿着正在建设的百老汇地铁延伸线为50,000人建造高密度住宅。 周六活动组织者宣传的一份请愿书已收到2,800多个签名。请愿书将百老汇计划描述为「以许多居民从未想象过的方式进行」，重新分区标志「像蘑菇一样涌现」，以及「在远离快速公车的安静住宅街道上建造18层和20层大楼的提案」 。 抗议者们对于到处都在建造高楼大厦感到担忧，居民尤斯科(Gordon Yusko)说，他居住的费尔围(Fairview)柏文楼后面正在建造一座高塔。 尤斯科说：「百老汇计划允许在太小的区域内建造太多高密度塔楼，这将使社区变得不适合居住。」 琼斯(Roni Jones)说，她几十年来一直在基茨兰奴(Kitsilano)社区租房，她看到人们失去了附近的经济适用房，以便建造新的高楼。她说：「例如，我对面的街道是老年出租屋，他们都被驱逐了。」 但百老汇计划包括对因重建而失去原租屋的租户提供保障。据市府称，开发商必须以原租户所支付租金相同的价格，在新建筑中向他们提供租赁单位，而暂时迁出的租户「可以选择接受临时租金补贴」。 然而，强制搬迁仍对原租户具有一些破坏性，目前楼市租金通常比长期租户习惯支付的价格高出数百元甚至上千元。   琼斯和尤斯科都坚称他们并不反对增加百老汇走廊的密度，但认为目前正在实施的百老汇计划并不是增加该地区密度的正确方法。 尤斯科说：「我并不反对(增加)密度，但它必须是宜居的密度，例如最多6到8层。」 琼斯则表示：「是必须提高密度，但可以在与社区协商的情况下进行。」 (图：Facebook)

下周，温哥华市议会可能会进一步推动禁止天然气的政策，这一决定或将威胁中餐厅及中餐烹饪的生存，同时也会增加所有市民的生活成本。 11月26日，温哥华市议会将就是否在新建住宅中实施天然气禁令进行投票。如果该提案通过，新建筑将不得连接天然气供应。 尽管此次投票并未明确涉及禁止餐馆使用天然气，但如果新建住宅缺乏天然气基础设施，开发商可能也会选择不给餐馆安装相关设施。长期来看，这或将导致烹饪领域完全禁用天然气。 今年7月，温哥华市长沈观健(Ken Sim)所属的ABC政党市议员蒙瑞恩(Brian Montague)在市议会提出修正案，试图恢复2016年至2024年间被禁止的天然气使用。市长沈观健(Ken Sim)以及五名ABC党议员投票支持该动议，最终以6票对5票通过。 令人意外的是，同属ABC政党的市议员董丽莎(Lisa Dominato)和裴智励(Peter Meiszner)投下反对票。他们背离市长沈观健的立场，没有充分考虑禁用天然气的后果，以及这一政策对中餐烹饪社区和更广大公众的影响。 下周二(11月26日)的市议会会议将对此决定再次进行确认投票。 针对天然气的禁令不仅会威胁新建中餐馆的运营，还将推高天然气价格。价格上涨将影响依赖天然气炉具或使用天然气取暖的所有人，导致家庭每月账单增加，甚至迫使一些餐厅因成本过高而关门。与此同时，新建住房的成本也将因此上升。 由于无法选择安装天然气，开发商将依赖更昂贵的替代方案，如热泵，从而进一步推高房价。 现在的问题是，在7月的投票中曾与大多数议员一道支持允许使用天然气的ABC政党市议员容碧丽(Rebecca Bligh)和杨瑞兰(Sarah Kirby-Young)表示，她们可能在11月26日的最终表决中改变立场。如果她们改变投票取向，天然气将在温哥华的新建筑中全面被禁用。 ABC政党在2022年市选中以压倒性优势赢得执政权以来，该党七名议员及市长沈观健在几乎所有议会决策上保持一致，只有少数在较为次要问题上出现例外。此次备受争议的天然气政策的议会投票，可能会给ABC政党内部团结带来重大考验。 天然气炉灶在中餐烹饪中扮演了重要角色，因为它能够提供快速、稳定且高温的火力，这是制作中餐主食(如米饭、面条、饺子等)以及许多经典菜肴所必需的。

温哥华基西拉诺的一位房主因允许自家后面的车库倒塌受到批评，但业主表示他本来想进行大规模翻修，但温哥华市政厅的缓慢进展令人沮丧。 这所房子位于 Arbutus 街，价值不到 400 万元，位于 Kitsilano 海滩对面。 目前居住在台湾的陈先生 (Aaron Chan) 在温哥华长大，在纽约获得 MBA 学位，然后在香港和印度工作，最后去了台北。陈先生告诉《全球新闻》，温哥华一直是他的家，“我们在温哥华仍然有很多家庭，我们通常会在夏天带孩子来温哥华，除了大流行时期。” 他和妻子在2021年购买了这套房子。陈先生说，这栋房子已有100年的历史，他们一直计划翻新。陈先生于 2022 年初开始与温哥华市政府沟通，并聘请了一位建筑师。他说。“我们非常耐心，努力合作并遵守市政府的要求。每次我们提交要求的内容时，我们总是会问一个问题：‘这是列表吧？是这样吗？’我认为答案总是‘是的，如果你做 ABCD，这就是我们需要你做的。’”尽管遵循了市政府的要求，陈先生他们仍会继续收到要求他们做更多事情的电子邮件。陈先生称他把这件事和世界上的一些发达国家、一些主要城市进行比较，他也在那些城市做重大开发，而且法规和规定非常严格，但这里是一个木结构房子，实际上是一个小房子，应该可以轻松处理，但事实证实他的想法是错误的。陈先生他们于本周才收到温哥华市颁发的车库拆除许可证——距离开始这一过程已有两年了。但他们仍然没有修理房子的许可证。 陈先生说这是一座急需一些关爱和关怀的房子，虽然很乐意回应市政府的任何要求，但官僚主义太多了。温哥华市在给《全球新闻》的一份声明中表示，该房屋的房主于 2022 年提交了拟议的内部和外部改造的预提交申请。据该市称，开发许可证申请于2023年12月7日提交，费用于2023年12月19日缴纳。费用支付后，市政府启动了审查程序。市府表示：“2024 年 4 月 16 日，市政府工作人员向申请人发布了一份缺陷清单，概述了所需的修改并提供了建筑审查部门 (BRB) 的意见。” 这些修订对于满足市政府的要求是必要的。此后，工作人员一直与申请人定期沟通，提供支持并回答问题。但是，申请人尚未提交修改后的计划来解决已发现的缺陷。该市表示，本案的延误和申请人的修改不完整和未满足的要求有关。2023 年 6 月，温哥华市采用 3-3-3-1 许可证审批框架来快速处理申请。目标包括三天内批准房屋装修许可证，三周内批准单户住宅和联排别墅许可证，三个月内批准现有分区的专业设计的多户和中层项目的许可证，一年内批准许可证适用于高层或大型项目。温哥华市长沈观键周四表示：“如你所知，这是一个庞大的组织，需要一点时间。我们拥有出色的人才，他们一直在努力工作，因此我们有很多轶事证据表明我们的许可流程正在加快。”陈先生表示他知道他的房子已有 100 年的历史， 希望能得到一份需要遵守和相关事项的清单，而不是零零碎碎地提供。陈先生也说这件事并不能阻止他的家人搬到温哥华的愿望。他说：“但是当我们在 2021 年底买下这栋房子时，计划是在 2023 年将一家人搬回来，但现在已经是 2024 年了。我们希望孩子能够在 2025 年上学，但现在看来不可能，因为房子还没有开始翻修。”陈先生也说他想把情况说出来是为了提供信息，而不是批评，并真诚地希望政府真正审视并修改。

由于涉及中国的谋杀案和BC省民事诉讼，一直阻碍了温哥华多栋房屋的出售，但近日BC省高院作出最新裁决，允许其中一栋可能很快就会上市出售 。 所涉房屋是位于温哥华西 33 大道的一栋六居室、六浴室的房屋，两层楼的居住空间超过 4,000 平方英尺，还有一个完工的地下室 - BC省评估局的估价略低于 500 万加元。 在周四发布的一项决定并于周五在线发布时，BC省最高法院法官奈杰尔·P·肯特 (Nigel P. Kent) 裁定，只要用所得收益购买的任何新房产重新注册 CPL，可以撤销针对该房产所有权登记的未决诉讼证书 (CPL， certificate of pending litigation ），允许其所有者出售。商人“惨遭杀害”该房产的女主人是A某。根据法官的决定，她于2010年12月和丈夫B某购买了这套房子，并于次年春天搬入。法院判决表明B某因 2017 年在中国杀害中国商人C某被定罪，并于 2020 年在中国被处决。导致该房产被提起民事诉讼是受害者C某家人对B某、A某及其女儿提起的。根据法官的决定，诉讼是在B某还活着的时候开始的。BC省法官裁决没有提供有关C某被害的细节，只说这位54岁的商人是在B某的命令下“在中国被残忍杀害的”。根据判决，谋杀发生时，B某欠下C某多年来向他提供的贷款超过1亿元。 C某家人提起的诉讼旨在迫使B某的遗孀和女儿偿还债务，最新版本称他们收购的三处温哥华房产——包括西33大道的房屋——应被视为“欺诈性产权转让”。肯特法官于周四的决定并未对相关诉讼做出裁决。受害者C某家人的主张有待法庭审理，目前定于 2026 年 1 月开庭审理。法官此次裁决主要涉及B某家人要求驳回C某诉讼的申请，要么是滥用法院程序，要么是因为缺乏起诉，并解决了该家庭试图撤销原告针对三处房产注册的CPL 的问题。 将考虑中国判决在辩称应以滥用诉讼程序为由驳回相关案件时，被告告诉法庭，原告的诉讼 “试图重新调查 ”两份针对B某的中国判决中 “先前已确定的索赔的基本要素”。根据肯特法官的裁决，这两份判决书分别是 2018 年湖北省法院判决B某向C某的继承人支付 2780 万元及利息，以及 2019 年仲裁裁决B某支付 17278.5 万元本金，加上 198288629 元已累计利息及本金 20%的年利息。根据裁决，原告称B欠C的总金额为 561,690,000 元，约合 113,472,727 加元。肯特之所以拒绝驳回诉讼，是因为原告提交了一份索赔修改建议，其中要求承认中国的判决。根据肯特的裁决，之前版本的诉讼请求并未明确要求承认中国判决。判决书中写道：“原告是B某犯下的可怕罪行的受害者”， “他们是富有同情心的原告，法院倾向于在技术或程序缺陷方面给予他们回旋余地。” CPL造成“财务困难” 虽然肯特拒绝驳回相关诉讼，但他承认被告的投诉，即针对温哥华三处房产的未决诉讼证书（ CPL） 导致他们陷入财务困难。A某告诉法庭，她的丈夫B某是家里的经济支柱，但在中国被捕后无法养活他们。从那时起，她一直靠 2016 年出售温哥华爱德华国王大道一处房产的剩余收益为生——这笔金额曾经约为 90 万元，但根据该决定，现在“基本耗尽”。 该决定称，她没有工作，而且“基本上不会英语”，并指导致她不愿意冒险到低陆平原的华人社区之外寻求就业或援助。该决定写道“简而言之，A女士以严重的财务困难为由，作为解除 CPL 的依据，”。“她想卖掉这套大房子，用一部分净收益来支付未来的生活费用。之前卖房的收益已经用完，她一直向哥哥借钱维持生计。”原告声称A某关于经济困难的说法是虚假的，但没有提供任何支持这一说法的证据。他们告诉法庭，他们担心如果 CPL 被解除，被告将出售其财产并将收益转移到“遥不可及”，从而使他们无法收回B某欠C某的钱。肯特接受了A某的财务困难的合理性，并寻求制定补救措施，使 CPL 继续存在，同时满足她的财务需求。为此，法官下令解除西 33 街房产的未决诉讼证书CPL，允许A某出售该房产并保留 75 万元的收益，用于支付未来的生活费用和法律费用。肯特法官裁定，A某购买的任何替代房产都必须将原告的 CPL 登记在其第一优先权上，排在任何购买融资（如抵押贷款）之后。

一座圆点外观而著名的标志性住宅即将消失，这标志着温哥华东区居民的一个时代的结束。 这座古雅的历史小屋位于东三街和莱克伍德路（Lakewood Drive）的拐角处，外墙是著名的白底波尔卡红圆点，30多年来吸引了社区游客。 “说实话，我不知道这座房子会给人留下如此强烈、持久的印象，”这座标志性建筑的背后艺术家查克·柯里笑着说道。 温哥华萨克斯管演奏家和White Spot餐厅的前行政总厨于1989年秋天买了一套房子，仅三年后，他把它漆成了著名的白底红圆点。 他的灵感来自于一位爱恶作剧的同事，这位同事在朋友度假时恶作剧，将他们家的油漆涂成圆点图案。他说，当时并没有其他动机，只是他喜欢这种风格，认为这种独特的设计会给邻居带来欢乐。 当地的反应是瞬间的。柯里记得第一次：房子正在刷，一个男人开车粉经过，猛踩刹车以便看得更清楚。那个男人的车窗关着，但他嘴里说出的话让人无法辨认：“天哪。” “接下来的几天里，路过的人都表现出了非常强烈和积极的反应。我记得有两个小女孩走过来，说‘哦，看这是一只瓢虫’，”柯里笑着说。 为知情者准备了隐藏的复活节彩蛋，比如东面壁画的那个小黑点，只有他的邻居，只有《金银岛》的粉丝们才能看到。通往房子的人行道两旁有小白石，漆成红色、白色和绿色，以向意大利国旗和东温哥华历史悠久的小意大利社区致敬。 柯里记得有一位邻居，年长的意大利人，经常皱着眉头，油漆工作完成几天后，她用拐杖敲开了他的门。 “我打开门，她满脸笑容。她说，‘谢谢你为社区做这些事。’这是我唯一一次看到她微笑。” 当地居民会站在房子外面，惊叹地指着这些巨大的红色圆点吸引来的蜂鸟。这所房子的照片开始在互联网上流传，住在多伦多的一位朋友的朋友甚至听到全国各地对温哥华著名的圆点住宅的议论。 油漆工作完成后的几年里，柯里的一位朋友有一次路过温哥华一家著名的艺术画廊时，注意到橱窗里有一幅描绘这栋双色房屋的画。 不久之后，社区里那些痴迷的人们和当地的创意人士就开始把带有圆点的物品作为礼物送给他们，并把它们放在柯里 的绿色楼梯上。其中包括：圆点糖碗和沙拉碗、带框的圆点画和一只圆点袜子猴。 2023 年，柯里在拥有了这套房子 35 年后将其出售。 他说，新主人是一个有两个孩子的家庭，他们曾向画家承诺，如果他们要翻新这所房子，他们会在房子前面建一个小图书馆，以向前主人的杰作致敬。他们说，这个小盒子将被漆成红色和白色的圆点，以向柯里藏书超过 8,000 册的小图书馆致敬。 虽然记者无法联系到业主谈论此事，但负责重新改造该房屋的设计公司 LaneFab 已确认，该房屋的下一代业主计划信守诺言。 LaneFab 首席设计师 Bryn Davidson 向业主保证，他们有意尽可能多地保留这栋房屋的特色和历史。他说，虽然这栋房屋将被拆除，但会小心地拆开，所有木质镶板都会重新用于制作新的地板和踢脚板。新住宅将获得净零排放认证，并完全由太阳能电池板供电。 柯里承认，当他第一次听说新主人计划表示敬意时，他流下了眼泪，但他说看到这座粉刷过的房子消失，他并不感到难过。他说：“我仍然记得那些记忆。” 此外，他忙于他的最新项目，没有时间忧郁。他承诺，他将对他的新住所做出一些“同样大胆和奇怪”的设计决定，这栋房子位于温哥华岛，他在那里长大。 心情板上有冬青和常春藤的圣诞色彩、鲜红色特征和波尔卡圆点。

加拿大政府债券收益率可能不会像比特币那样飙升，但它们确实刚刚创下了四个月以来的新高——而这并不是抵押贷款购买者想要听到的。固定抵押贷款利率往往跟随收益率，就像游客跟随GPS一样。 图源：51记者拍摄   短期抵押贷款利率的显著下调 两年期固定利率：有保险贷款下降55个基点至4.29%。无保险贷款下降115个基点至4.39%。 三年期固定利率：无保险贷款下降35个基点至4.29%。 五年期固定利率：无保险最低广告利率下降5个基点至4.59%。保险贷款利率上升10个基点至4.14%。 注：这些降幅主要来自Ratehub的报价。 债券收益率上升可能推动利率反弹 债券收益率正在快速攀升，可能会推动固定利率（尤其是最具竞争力的保险贷款利率）再次上升。由于保险贷款的利润率通常较低，它们对收益率变化的反应也更快。 图源：51记者拍摄 浮动利率的未来展望 市场目前密切关注12月11日的加拿大央行会议： 市场普遍预计央行将降息，这几乎已成为定局。然而，随着通货膨胀可能暂时触底，未来的利率路径尚不确定。根据当前债券市场的预测，2025年可能会出现两次最终降息，将基准优惠利率降低至5.20%。届时，加拿大央行可能暂停进一步行动。 本周的利率下调为一些购房者提供了短期机会，但随着债券收益率的上升，固定抵押贷款利率可能会再次上涨。对于浮动利率贷款的借款人，未来的利率路径仍然存在不确定性。

本周，部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。 加拿大银行业监管机构OSFI此前已宣布，自2024年11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。 图源：51记者拍摄   什么是直接转移（Straight Switch）？ 直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。 什么是未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage）？ 未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。 之前的规定是，想要更换受联邦监管的贷款机构，借款人必须证明其能够支付基于合同利率加2个百分点后的还款金额。这限制了借款人的选择权，尤其是在其财务状况恶化的情况下。 加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措提供了更多灵活性，让借款人更轻松地寻找更优惠的利率或条款。 2020年至2022年间发放的抵押贷款面临月供上涨约40%的压力，预计贷款机构之间的竞争将加剧，以争取新客户和保留现有客户。 OSFI表示，此次变更是基于行业反馈，认为续约时投保和未投保抵押贷款借款人之间存在不平衡，投保借款人在更换贷款机构时已经无需重新通过压力测试。此外，监管机构发现之前预期的风险并未实际显现。 OSFI助理总监Tolga Yalkin周四确认了这一监管变化，他表示：“如果借款人在不增加摊还期限或贷款金额的情况下，从一个受联邦监管的贷款机构转移到另一个，我们将不再要求应用最低合格利率（MQR）。” 不过，Yalkin强调，贷款机构仍需应用压力测试来评估借款人的债务可偿还能力，包括总债务比率（TDS）和房屋债务比率（GDS）。 “这意味着，贷款机构将根据我们《B-20 指南》中的一般抵押贷款审慎承保原则，自行决定适当的压力测试标准。” 对借款人的影响 取消对未投保抵押贷款借款人更换贷款机构时的压力测试要求，为房主提供了新的选择机会。 “Butler Mortgage” 的Ron Butler告诉媒体：“这使借款人在续约时获得更优惠利率的可能性更大。这一切都是为了公平。” Butler指出旧系统中的不一致：续约时留在现有贷款机构的借款人无需接受任何资格审查，例如就业验证，而想要更换贷款机构的借款人却必须完成全面的流程。 加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）总裁兼首席执行官Lauren van den Berg表示，此次变化“确保房主能够在没有不必要障碍的情况下获得符合其财务需求的最佳利率，为他们提供更大的选择和灵活性。” 对贷款机构的影响 随着抵押贷款续约高峰期的到来，取消未投保贷款直接转移的压力测试要求，意味着贷款机构需要更加努力保留现有客户，以免他们被竞争对手吸引。 TD银行经纪服务副总裁Devon Ajram称，这一变化对消费者来说是一次“重大胜利”。但他也认为，由于贷款机构会努力保留客户，预计不会出现大量客户从一个机构流向另一个的情况。 “那些拥有重要贷款组合的贷款机构将非常敏锐地评估需要采取哪些措施来保留客户。” Ajram补充道，目前约四分之三的未偿贷款为传统未投保抵押贷款，这些借款人通常不容易受到财务压力的影响，因此不太可能更换贷款机构。 他也承认：“贷款机构需要更加灵活，特别是在续约时，”特别是那些仅提供单一产品的贷款机构，因为消费者现在可以选择其他贷款机构。 Manulife总裁兼首席执行官Katy Boshart同意这一观点，并表示贷款机构需要在客户服务上提高水平，才能保留那些现在有更多选择的客户。 Scotiabank高级副总裁Tracy Gomes认为，这一变化“对客户来说非常好，让他们不再觉得被困在某一家机构，而是可以自由选择。” 完全取消压力测试的可能性 外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。 Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 他指出，由于OSFI针对高负债借款人的新贷款收入比（LTI）限制将于2025年第一季度生效，这两项措施可能会并行运行一年，然后逐步取消压力测试。 “在当前利率环境下，压力测试已没有存在的合理性，”他在一次公开活动中表示。“此前的模型是基于利率上升的环境，而不是现在的环境。因此，我认为它没有继续存在的理由。” 如果这一变化发生，加拿大的做法将与英国相似：引入贷款收入比限制后逐步取消了抵押贷款压力测试。 然而，行业内并非所有人都持乐观态度。Butler Mortgage的抵押贷款专家Ron Butler告诉媒体：“也许会发生，但等我亲眼看到再相信吧。”  

加拿大家庭发出了另一个信号，表明他们开始愿意借贷——房屋净值贷款的回归。加拿大统计局(Stat Can) 的数据显示，9 月份房屋净值信贷额度 (HELOC) 账户余额继续攀升。 由于更高的利率和更严格的贷款标准促使去杠杆化，房屋净值贷款经历了一段低迷期。不过，随着更便宜的信贷回归和对房地产的乐观情绪，家庭再次以接近抵押贷款信贷增长的速度利用他们的 HELOC。 图源：51记者拍摄 加拿大房屋净值信贷额度 (HELOC) 债务达到近两年来最高水平 加拿大家庭在长期休整后又开始重拾 HELOC 债务。9 月份，家庭的 HELOC 余额增长 0.4%（+7.2 亿元），达到 1708 亿元。与去年相比，这一数字增长了 3.0%（+50 亿元），目前余额处于 2022 年 11 月以来的最高水平。   加拿大人再次以比平常更快的速度累积房屋净值信贷额度债务  最近，HELOC 借款一直比较清淡，但增长正在开始恢复。9 月份，年增长率达到 3.0%，这是连续第四个月加速增长的结果。该比率现已达到 2022 年 10 月以来的最高水平，很难不注意到之前的年增长率有多么稀少。过去 5 年中，只有 16 个月（略高于四分之一）的年增长率为正。这不是加拿大房地产抵押贷款通常存在的问题。 加拿大人选择类似HELOC的贷款而非传统HELOC贷款 加拿大人对房地产债务的痴迷举世闻名，这到底是怎么回事呢？这是一个定义问题，人们的偏好转向了结构不同的 HELOC 类贷款。 从以住宅房地产为抵押品的非抵押消费贷款总额来看，欠联邦监管金融机构 (FRFI) 的债务几乎翻了一番。9 月份这些贷款的未偿还余额达到 3252.3 亿元，比去年增长 3.2%（+99.5 亿元）。它也在加速增长，并且比严格定义的 HELOC 债务增长得更快。这还不包括非 FRFI 贷方，如信用合作社和私人贷款。 正如预期的那样，利率上升有助于冷却所有类型的借贷，包括房屋净值信贷 (HELOC)。这是抵押贷款经常讨论的一种趋势，但房屋净值信贷 (HELOC) 却往往不为人知。严格界定房屋净值信贷 (HELOC) 贷款的监管进一步减缓了该领域的借贷，导致负增长。这是加拿大抵押贷款从未遇到过的问题。然而，最近由于廉价信贷回归而出现的情绪上升似乎正在推动房屋净值信贷 (HELOC) 借贷，其速度几乎与住宅抵押贷款相同。 这是一个奇怪的组合，可能会在未来几个月引起监管部门的审查。