地产

　　卑诗财政厅长詹嘉路(Carole James)于周二呈省议会的预算案中，为应对本省住屋危机而引入打击投机炒卖地产的新投机税，并调高外国买家税的税率，但地产业界则认为辣招使发展商收地开支大增，最终会转嫁到买家身上。 　　卑诗省府建议今秋引入投机税，而目标是外国人业主和在本地没有缴纳入息税的业主，包括将房屋空置的屋主。该新税项首年会按每1000元物业估值收5元税；到明年度，税率会上升至每1000元物业估值征20元，政府先向大温地区、菲沙河谷、维多利亚区、纳奈莫区域局(Nanaimo Regional District)辖区、基隆那(Kelowna)和西基隆那征收此新税。 　　政府亦会引入一项入息税抵免额，给部分省民抵消该税项，所指是不符合豁免但有缴卑诗入息税人士。 　　詹嘉路表示，拥有一个以上物业的卑诗居民，如拥有避暑度假屋者，将能以上述抵税额来申请退还入息税，但那些来自卑诗以外的业主，若让他们在本省的物业空置便仍需付该税。 　　卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)指，预算中没有提及土地用途一环，他指当土地有不同用途，如改成可建较高密度房屋，价值会增加，而这改变便会吸引民众，去将单一昂贵物业分成5至6个价钱较低的物业。 　　卑诗地产协会(BCREA)首席经济穆尔(Cameron Muir)认为，省府的招数有利增加税收，但不会对房屋市场有明显影响。他又说，楼价上升的罪魁祸首是未能够及时增加住屋供应。 　　发展商业界协会都会发展研究所(UDI)认为，省府的措施未能将"非资助类"房屋的楼价拉低。UDI主席兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)指，向300万元以上物业征收额外的物业转让税(PPT)，会导致发展商以昂贵价钱收地，而那些成本将转嫁给置业人士。 　　就省府投资去加建可负担房屋的措施，她认为本省现时没有足够的劳工能够一边应付市场单位的需求，一边又能兴建那些新的可负担单位，除非省府与城镇合作加快批核时间，否则楼价仍会因为供应不足而持续高企。她指，不可只顾加入社会单位，而不解决供应、不顾冗长的处理时间和欠缺竞争力问题。

压力山大的加国潜在购房者，不必放弃在加拿大房价昂贵的城市拥有一间房屋的梦想了。 因为近三年来，加拿大人的住房负担能力实际上正在改善。   加拿大国家银行预测多伦多和温哥华的房价今年会下跌！ 加拿大国家银行（National Bank）的房屋可负担能力指标在2017年第四季度下跌0.2点，这意味着代表住房平均抵押贷款比前一季度略低。 该行于周四在一份客户报告中表示，这是自2015年第二季度以来首次发生。 主要归功于两个原因： 过去半年，多伦多地区房价下跌 在过去一年中，加国就业市场的蓬勃发展促成了强劲的工资增长 国家银行经济学家Matthieu Arseneau和Kyle Dahms表示，加国第3季度工资年增长率为5.7％，三年多以来最强劲。他们表示，这种强劲的工资增长将继续让房屋可负担能力保持稳定，因为其他因素正在推动住房成本上升 ， 即利率上升导致抵押贷款利率上升。 Arseneau和Dahms表示，自2017年中以来，抵押贷款利率上涨约0.58个百分点。他们指，像多伦多和温哥华等最昂贵的市场对央行加息最为敏感。多伦多由于实行加息和外国者购房税，似乎抑制了当地对住房的需求，第4季度房价下跌，并可能在2018年继续下降。 他们强调，但温哥华是“另一个故事”，温哥华比20世纪80年代初以来的其他任何时候，房屋的可负担能力都要差，即使2016年引入外国买家税，房价仍然在稳步上涨。 但本周BC省府推出 的预算案将外国买家的税率从15％提高到20％，并对不居住在BC省的业主征收投机税，税率为房屋估价的2％。 国家银行的经济学家表示，预测2018年温哥华的房价可能会出现下降。换句话说，如果工资持续增长，多伦多和温哥华的房价都有望在今年变得更加实惠。 这对潜在购房者来说，应该是最好消息。

在意大利，你可以花150万人民币买到罗马一套小小的一居室；但你也可以只花8块人民币，买到一套地处全球旅游胜地、永久产权的独栋房产。世界如此分裂，一边是不断刷新认知的天价楼盘，一边是“无底线”的房价下跌。 但意大利的残酷楼市绝不是个案，到底是什么原因造成这种天差地别？我们又该如何选更有潜力的房产？听听作者怎么看。 是的，你没有看错，一套房子的售价7.8元人民币。 房子坐落在意大利在地中海中的岛屿——撒丁岛的中部，小镇的名字是“奥洛拉伊”。下图就是它的位置： 资料图 据多家媒体报道，奥洛拉伊当地政府近日购买了200套废弃房屋的产权，并以1欧元一套的价格出售，希望吸引外来移民、振兴当地经济，避免小镇成为“鬼城”。 过去半个世纪，这个小镇上的年轻人不断迁往大城市，再加新生人口少，小镇居民从2250人减少至1300人，很多房屋被废弃。 不过这些房屋都需要大修，当地政府规定：买家必须在3年内翻新房屋，平均每套大概需要16万元人民币。当地镇长表示，他们已经收到了全球各地超过100份购买申请，买家包括俄罗斯人、澳大利亚人等，目前已经有3套房屋成交。 上图是奥洛拉伊小镇的全景，下面两张图是媒体披露的街道、房屋状况。 从图片来看，所谓的“一套房”很有可能是“一栋独立屋”。 不管是一套房还是一栋楼，7.8元人民币的售价都是非常便宜的，即便是算上16万元的翻新费用。要知道，在欧洲房屋的产权一般是永久的。而撒丁岛，是全球著名的旅游胜地，无论人文历史还是自然风光都堪称一流。 那么问题来了：到底是什么原因造成了“奥洛拉伊”小镇的超低房价？ 其实很简单，就是“人口通缩”。 根据最新统计，截至2017年1月1日，意大利总人口为6057万，自2007年以来连续9年负增长。 目前意大利每年的新生儿只有48.6万人，每年减少0.8万人；而每年死亡人口，则达到了60.8万人；此外，每年还有11.5万意大利人移居国外。 每年48.6万人的新生人口实在是非常可怜，要知道仅深圳一个城市每年常住人口的新生儿就达到24万人。也就是说，意大利全国每年新生儿数量只有深圳一个城市的2倍。 “人口通缩”必然带来老龄化，意大利65岁以上人口超过1350万，占全国总人口的22.3%。 此外，“人口通缩”的另外一个必然结果是：小城镇进入“人口流失—税收下降—公共服务质量下降—人口流失”的恶性循环，最终大量消失！ 在意大利的邻国西班牙，最新统计显示：全国8125个市镇中有4995个人口不足千人。这近5000个小镇正挣扎在死亡的边缘，很有可能在未来数十年里逐步消失！其实，这种“小镇悲剧”在日本也正广泛上演。 或许有人会问：在人口通缩的情况下，意大利的大城市房价情况如何？ 据意大利《晚邮报》经济专栏的报道，2017年是意大利房地产市场连续第四年的牛市，2014年到2017年，全国房屋成交量分别是40.3万、41.7万、44.6万和52.8万笔，意大利大城市的房价都在持续攀升。报道还说，20万欧元在罗马中心区只能购买到37平方米的一居室（相当于每平米4.2万元人民币）。 由此可见，人口减少、城镇化见顶等不会影响大城市的房价，只会让小城镇消亡、小城镇的房价出现“无底线”的下跌。 几年前，国内很多媒体都报道过甘肃玉门老城的房价，二手商品住宅最低价一度跌破过每平米100元。最近几年虽然有所上升，但仍然价格低得令人大跌眼镜！究其原因，就是资源枯竭之后人口严重流失（去了玉门新城等地）。 如今的中国，虽然尚未出现人口通缩，但年青一代生育欲望下降已经是不争的事实。2017年是中国“全面二孩”的第二年，新出生人口只有1723万人，如果这个生育水平数十年不变化，而中国人平均寿命都达到80岁，则中国未来几十年人口的顶点也不会超过13.78亿人。 很明显，中国的人口很有可能已经见顶，即便没有见顶、距离“顶部”也已经不远，未来人口将缓慢下降。在人口总量不断减少的情况下，意大利、西班牙、日本等国家出现的“小城镇大量死亡”的现象早晚会在中国出现！ 所以买房子一定要远离“不在大城市圈里的小城镇”，尤其是中西部远离中心城市的低级别城镇。 记住一点：如果想让你的房子升值，你一定要跟有钱、有权的人做邻居。他们会帮助你解决一切问题，比如让垃圾填埋场远离、让地铁线路越来越多、让学位不断改善。而且你要想明白，你所在的省市里，最有权最有钱的人生活在哪里，最有经济活力的区域是哪里。

　　担心外国买家推高房价的加拿大，先后在温哥华和多伦多实施了外国买家税，而且有愈演愈烈之势。有趣的是，加拿大人仍然是美国房市的最大买家之一。 　　卑诗省在最新公布的2018年预算中，已经提出了针对外国买家的更严规管措施，把外国买家税从15%提高至20%，并增收空置物业的附加费。 　　据《金融邮报》报导，依据全美房地产经纪人协会（NAR）的报告，2016 - 2017年加拿大人是美国第二大活跃的买房团，仅次于高居榜首的中国买家。 　　数据显示，从2016年4月到2017年3月，外国买家在美国购买了284,455套民宅，占总交易额的10%，总交易量的5%。 　　除中国和加拿大之外，热衷美国房市的其他外国买家还有英国人、墨西哥人和印度人。 　　外国买家爱现金购昂贵住宅 　　美国和加拿大的外国买家，更倾向于购买昂贵的住宅。例如加拿大买家购买的美国住宅的平均价格是536,852元，比美国整个市场的平均房价高出93%。 　　外国买家也更喜欢以现金购置物业，比例高达近44%，相比之下，整个市场的现金交易只有25%。 　　不同之处是，在美国房市的外国买家中，更喜欢度假屋的加拿大和英国买家，属于非居民购房；而大多数来自中国、印度和墨西哥的购家，是美国的一些新移民、学生或持临时工作签证者，为居民买家。 　　此外，加拿大人在美国房市的购买量从2010年的69,000套，降至2017年的不到34,000套。同期，中国买家则豪买美国物业，从2010年27,000套，激增至2017年的40,500套。 　　2010年加拿大人对美国物业兴趣大增，是因为当时美国房市泡沫破裂，实惠的佛罗里达州和亚利桑那州的住宅，吸引了加拿大买家。 　　房价惹的祸 　　尽管美加两国的外国买家，约占各自住宅市场的5%，但加拿大更加抵制外国买家。究其原因，与两国房价的攀升幅度迥异有关。 　　依据国际货币基金组织（IMF）全球住房调查报告，2017年加拿大的房价攀升了11.3%，美国仅为4.3%。而多伦多和温哥华的房价更是急剧攀升。 　　考虑到外国买家税将暂时抑制房价上涨，瑞尔森大学的副教授海德尔（Murtaza Haider）、房地产业界资深人士莫拉尼斯（Stephen Moranis）认为，加拿大的迎对措施应该是系统性地增加房源。

　　近几年租房骗局不时在各大城市曝光，本周在蒙特利尔市又出现一起租房骗局。 　　蒙特利尔居民玛格丽特告诉CBC，上星期有一对夫妇来敲她的房门，说来如约拿他们新租下的这个公寓的钥匙。随着玛格丽特和这对夫妇交谈和解释，这对夫妇意识到他们中了租房骗局。  　　这对夫妇在网上付了押金，被告知他们到这个公寓来办交接手续，拿房门钥匙。他们哪里知道会当了这么个冤大头。 　　玛格丽特本人碰巧也是在那天稍早几个小时从她的房地产经纪人那里得知她的康斗公寓（Condo）被骗子用来招租。她的位于蒙特利尔市中心的这套公寓正在待售中，她的房地产经纪对她说，他们接连收到几个有关她的公寓是否出租的问询。 　　玛格丽特闻讯后马上自己上网查，很快发现她的康斗公寓被列在三个不同的租房网页上，其中包括Crgigslist，广告上说这个康斗公寓带家具，月租只要$475加元： 　　玛格丽特说，骗子们把照片从地产经纪的销售网上全盘照搬下来，有关介绍文字也是一字不变照抄。 　　此类的网上租房骗局已经在加拿大各地重复多次，加拿大反诈骗中心CAFC（Canadian Anti-Fraud Centre）告诫人们，通常这样的骗局是让你在网上先付一笔费用，并且这样的房租定价往往好的出奇，不象是真的 ，应了那句常用的老话，too good to be true。 　　对房主，售房者和租房者而言，除了向CAFA举报这些诈骗广告，其实也没法做更多，但玛格丽特建议租房者用Google的图片反向检索功能，来查找租房照片是否还在别处出现过。 　　诈骗出租玛格丽特康斗公寓的虚假广告已经被各网站删除，蒙特利尔警方正在就这一案子进行调查。

　　日前，CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知，所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策，旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC（加拿大最大银行之一）抵押贷款的人产生巨大影响。 　　旧政策 　　在CIBC旧系统下，外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35％，就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下，收入都不需要证明。这并不是秘密，有些分行甚至还做广告宣传。 　　新政策 　　新的收入审核制度要严格得多，主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括，贷款申请必须获得： 　　・ 客户的T1总表，申明外国收入（第104行）。 　　・ CRA表格T1135，又名国外收入核实声明，显示资产。 　　・ 使用收入的公司需要CRA表格T1134（Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）。 　　・ 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告，以确认外国是否有债务。 　　从该文件看来，抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题，但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市，越来越多人迁入房价最昂贵的社区，却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为，设立这种要求的目的，就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。 　　政策变化针对谁？ 　　CIBC是第一家有新政策详细信息的银行，但有消息来源证实，六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。 　　首先，逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次，他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入，再按照压力测试的标准来确定。 　　那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本，以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益，同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。 　　对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前，没有保险的买家只要付个首付，几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在，既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试，并且需要申报收入，那这些借款人将与加拿大人一样，受到相同的规则约束。 　　CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行，现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿，外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制，两者加起来可能比非居民炒房税更有效。

明日，也就是2月21日周三起，卑诗省外国买家税将由目前的15%上调至20%，同时征收范围大大扩张，除大温地区外，维多利亚、那乃磨、奥肯那根中部和菲沙河谷地区都将开征外国买家税！ 上周二（2月13日）省新民主党（NDP）政府公布施政报告，指出本省正面对房屋危机，并形容房地产投机是罪魁祸首：“安全、合适的房屋正受到本地及海外投机者的威胁。政府认为，这些在卑诗省物业市场内牟利的人，必须向解决房屋问题作出贡献。” 各界纷纷推测，在今天发布的省预算案中，必有针对楼市投机行为的严厉措施。 稳定楼市三板斧：外国买家税、投机税与豪宅税 据NEWS 1130报道，省财政部长Carole James提交的预算显示，将增加外国买家税并扩大征收范围。省府指出，15%的税率不能有效稳定楼市，外国买家仍然对本地市场造成压力，因此有必要进一步调升税率。 另外由2月21日起，成交价300万元以上的房屋，买家需要为300万以上的部分支付5%的物业转让税，比原来的3%增加了两个百分点。300万元以上房屋的学校税(school tax)还会在2019年调升。同时，还将对未在本省缴纳所得税的屋主开征投机税，目的是稳定飞速上涨的房价，堵塞漏洞和打击偷税漏税。 Carole James说，目前本省住房危机十分严峻，一些老年人被迫住在他们的车内，年轻的专业人​​士因为找不到住处而离开卑诗省，去往别处工作，税收政策是政府提高住房可负担性的办法之一， 她说：“卑诗省的房地产市场不应该被当作股市。我们将在本省的城市地区推出一项新的投机税，征收对象既包括外国投机者，也包括本国投机者。这项税收适用于没有在卑诗省缴纳所得税的业主，包括那些空置房屋的业主。” 投机税将于今年晚些时候在大温哥华、菲沙河谷、维多利亚地区、纳奈莫地区、基洛纳和西基隆拿生效。2018年，投机税的税率将是物业评估值的0.5%，到2019年，税率将上升至估价的2%。 在楼花交易方面，省府将要求公寓楼花的开发商搜集并整理楼花合约转让的买卖资料，向省府相关部门通报，建立楼花转手资料库，与联邦及省的税务部门分享，以此打击炒卖楼花中发生的逃税行为。 此外，由于省内不少物业均由公司或信托人持有，为了提高透明度，省府要求在物业转让税的表格上申报受益人资料，除了会对外公开有关资料外，还会与税务部门分享，协助调查逃税案件。同时省府会加强与联邦政府的合作，防止有人利用房地产市场洗黑钱。 预算案还提出堵塞农地住宅地税漏洞，财长指出农地应用于耕作，而不是被投资者炒卖或兴建大型豪宅，因此省府会修改农地上所建住宅的地税政策，确保农地获得适当的使用。 除了增加税收之外，还有一个承诺是在未来十年内，为一些家庭、老年人和学生新建11.4万个新的住房单位。在学生住房方面，本次预算案将拨款4.5亿元用于新的学生住房计划，该计划将允许公立高校机构向政府借款以资助学生住房项目。这个计划的目的是让更多的学生可以住在校园里，以释放其他地方的空间。 除了住房问题外，NDP政府的本次预算案还就其他广受关注的问题作出承诺： 儿童福利 NDP表示，正在本省开展一项“历史性的”儿童保育计划，金额高达10亿元。9月份开始，该计划将为本省每名符合条件的儿童提供每月1250元的新福利。 James说，这个新的计划将适用于本省86,000个家庭，而现有的儿童补贴仅限于26,000个家庭。 政府还将降低托儿费用，增加22,000个新的托儿空间，并制定计划以帮助希望获得许可的托儿机构。 从4月1日开始，有孩子在持证托儿机构入托的父母，将有资格获得每月60到350元的费用减免。 取消MSP保费 2020年1月1日起，省医疗服务计划（MSP）的保费将取消。 作为取消MSP保险费计划的一部分，本省将于2019年1月1日开始向雇主征收新的工资税。 工资支出超过150万元的企业，将缴纳总工资额1.95％的税。工资支出在50万元至150万元之间的企业，将按较低税率缴纳。工资支出在50万元以下的企业，则无需缴纳。 “我们相信这是一个公平的过程，”财长说， “我们相信这是可控的。” 曼尼托巴、安大略、魁北克和纽芬兰也有类似的税收。安大略省的比率是1.95％，而其他各省的比例则更高。 豪车附加税 如果你想要一辆非常昂贵的豪华汽车，那么从4月1日开始你会付出更多的代价。 价值超过15万元的车辆将被征收20％的税，价值在12.5万元至15万元之间的车辆将被征收15％的税。该附加税对新车和二手车都适用。 BC Ferries不再涨价 BC Ferries连接那乃磨、维多利亚和大温的三条主要航线将不再涨价。同时，一些辅助路线的票价将减少15％，并恢复老年人的周一至周四打折票。 保原住民著语言 财长指出，卑诗省的原住民语言占到整个加拿大的60%，但是现在本省的原住民语言正在受到威胁。因此，计划在本财年的预算中拨款5千万以恢复原住民语言的活力。 医疗健康 预算案将在医疗保健相关支出方面，拨款15亿元以上。这些举措包括改善对老年人的护理，例如增加住宿护理的时间以及帮助居民找到家庭医生。 山火 政府表示将拨款7200万元用于山火后的复原建设。

　　联邦政府房屋机构主管表示，新房贷收紧措施效果略胜预期，只是对年轻人造成太大影响。 　　近年来推出的房贷措施带来炽热楼市降温之效，当中对买家造成最直接影响的是先后提高有保险及没有保险的房贷压力测试。 　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁席杜尔(Evan Siddall)表示，有证据显示，新措施效果较预期略佳。 　　商业新闻网络引述他说，买家改而购买小一点的住宅，或者是另行想办法措筹首期，而这些做法都可以接受。 　　上月份全国二手楼市销量单月下挫14.5%，市场普遍认为原因是1月1日实施的新压力测试的影响。 　　席杜尔承认，这套称为B20的指引令到很多年轻人不能入市。他指出，措施是要提高买屋难度，不幸的是，结果是对年轻世代造成不相称的打击。 　　然而，房贷压力测试措施其实亦对这类买家带来保障。 　　他表示，他们也是最不能承受屋价下跌的人。道明银行资深经济师Michael Dolega在分析报告中预期，由于买家及卖家正要适应新规定及利率上升，短期内楼市维持波动，至年中才会略为稳定下来。 　　不过，新例的影响似乎仍未在大多伦多地区柏文楼花市场上浮现。专注于协助发展商销售柏文楼花的Barbara Lawlor表示，柏文楼花市道承接去年强势，至今仍未见到房贷新例带来影响，今年全年可望继续蓬勃。 　　这名Baker Real Estate Incorporated行政总裁称，这项房贷新例造成的是心理障碍，当大家一旦了解这是新常态之后，市场仍将会有庞大的需求。 　　她向本报表示，供应仍未能满足需求，屋价应会继续上升。 　　根据席杜尔，政府透过房贷措施来干预楼市并非只是出于减轻调整风险，也担心楼市蓬勃抢走资金，导致商业投资减少。 　　他又指出，由于缺乏可以负担的住宅，工薪族难以留在多伦多及温哥华等的城市，令到收入不平等的现象恶化。他说，愈是富裕的人，愈能从屋价增长中赚钱，贫富愈是悬殊，造成不平等的社会。

　　温市市府表示，将会利用从业主搜集得来的空置房屋数据制作地图，让公众可以更了解市内空置屋的分布情况，但暂时未有确实的发表日期。 　　温市市府推行房屋空置税新政策后，要求业主向市府申报房屋是否空置，目前已经有高达98%的房屋完成申报。市府表示当局将会利用这些资料制作空置屋分布图，让公众了解哪些地区的空置屋问题最严重，亦方便市府职员进行分析，作出进一步行动，但暂时未知何时能够向公众提供有关图表。 　　市府表示，目前仍然有大约4000户的业主未完成申报，市府已经将申报限期由原来的2月2日，推迟至下个月5日，并提醒未申报的业主尽快处理，否则他们所拥有的单位或房屋将有可能被视作空置，要缴交房屋估值1%的税款，并且罚款250元。另外，市府会以风险分析和随机抽样形式向业主的申报资料进行审核，假如发现有人作虚假申报，将会被罚款每日1万元。 　　虽然温市市府及加拿大统计局(Statistics Canada)过去曾就温市空置屋状况发表报告，但这次透过业主申报的方法所搜集到的数据相信是最全面和准确。统计局的数据显示，温哥华市有超过2.55万间空置屋，占整体的8%。] 　　另外，温市市府在2016年曾经根据卑诗水电公司(BC Hydro)的用户耗电量推算市内的空置屋数字，报告指出温市有超过1.08万间空置屋。该份报告亦把温市分为五大区，显示Point Grey /Fairview/ Kitsilano有7.4%的房屋空置率，属于比率最高的区域，其次是温市中心，有6%。而最低的是Renfrew-Collingwood/Kensington-Cedar Cottage/Riley Park/Oakridge/Marpole/Sunset/Victoria-Fraserview/Killarney一带，空置比率仅2.9%。

2017年下半年，国内一些大城市集中整治了群租房。所以群租房就是指一套房子，二次隔断成多个单位进行出租的现象。在美国，有一个华裔房主，将自己名下多套房子也改建成了群租房出租，不过由于安全隐患太大，房主为此付出了不小的代价。 据美国媒体报道，旧金山湾景区一对华裔夫妻吴晓琪（音译Judy Xiaoqi Wu，下同）和朱川，被市政府控告，他们非法将所拥有的房屋改建成，多间未合乎安全规定的群租房，出租给退伍军人以谋取最大利益，市政府律师夏雷拉近日宣布，与两人达成200万元的和解协议。 吴晓琪和朱川是一对华裔包租户，两人以旧金山湾景区为首拥有12栋出租物业（包括10栋单家庭住宅、1栋2单位公寓及1栋3单位的公寓），他们在这12栋改房子里，将其改造为总49个空间大小不一的群租房，就像咱们在国内常见的一样，居住的房间大小，由不同租金决定。 而他们的住户，则以退伍军人为主，因为退伍军人享有军人服务局发放的3132元租金津贴，这笔租金原本是符合当地一室一厅的居住费用，但两业主收取了这笔费用，没有提供应有的居住环境。 不仅没有提供应有的居住环境，他们还在这49个群居房中，安装了多个危险性高和未经批准安装的天然气管和水管，用来连接烧水的炉子和水槽，部分天然气管甚至直接连接到每个出租房的卧室里面，极其容易造成安全事故的发生。 以夫妇二人在湾景区1351 Revere Ave拥有的独立屋为例，房屋被非法改建成七间隔断房，天然气管道连接到每间租客的炉子。 通过这种方式，这对华裔夫妇每月能得到军人服务局近8万元的补贴费用（因为他们名下的每个出租物业，都获得政府补贴），日子过得很是滋润。 但这12栋出租物业，完全没有达到美国安全标准房屋的要求，旧金山市政府律师夏雷拉表示，这对夫妇的举动，严重危害租户和社区的安全，虽然他们二人曾多次声称会改善问题，但一直未有实际行动，所以市政府将他们告上法庭。 而在审判前，这对华裔夫妇又表示，他们愿意签署和解协议，同意向市政府支付200万元的市政府执法费用及其他费用，并承诺拥有的12个物业，将会按照符合要求的建筑、消防、规划及其他规定来处理，在和解协议下，两业主必须将单位总数减至37个单位。 目前，非牟利支援性房屋组织已与市政府合作，为受影响租户提供合适的新住所。吴晓琪和朱川支付的和解金的一部分即拨归该非牟利组织负责提供服务。

　　卑诗新民主党上台后首份完整的财政预算将于明日出台，由于省府事先宣扬会重点处理房屋危机问题，这份预算案因而备受瞩目。该党透露，并无一个万全的良方去立即解决目前的房屋危机，但预算案会是一个起步。 　　省财政厅长詹嘉路(Carole James)表示，她的预算案将会从多方下手，包括提供更多住屋选择，令被迫住在朋友家沙发上的耆英、无法储够首期而租住地库的年轻夫妇，有机会改善居住环境。 　　她说："本省的房屋可负担问题已经变成危机，任何正在找合适住所的人，都会跟你说同一番话，无论他们是租客，还是希望买楼的人士。" 　　在可负担房屋上，省府上周的施政报告承诺，将会作出本省史上最大笔的投资，对象包括学生、耆英、原住民、社区房屋及出租房屋。 　　詹嘉路说："没有一个单一的办法可以解决目前的房屋危机，我们必须有全面的规划，而且必须是长远的。" 　　"省府的房屋政策必须处理供应、需求问题，也必须处理投机及堵塞漏洞，这些都会在预算案中见到。" 　　房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)表示，预算案将提供一个框架，让各级政府及社区组织共同参与去增加可负担房屋的供应，但房屋危机不会因此一夜之间消失。 　　罗品珍说，省府其中一个目标，是希望在铁路沿线提高密度、增加出租房屋数量。预算案也会有打击投机的政策，但她不肯说是否会推出投机税。 　　卑诗大学教授Paul Kershaw表示，要打击投机，政府必须令投机变得没有吸引力，例如向房产财富征税。

多伦多的房子在2018年仍然非常贵。刚过去的1月份，根据多伦多房地产局的数据，独立屋的平均售价高达120万元。半独立屋、镇屋和公寓的情况也好不到哪里去——平均价格分别为936,623元，712,186元和514,279元。 在所有类型的住房中，房产平均售价为736,783元，即便是这个价格也比一年前下降了4.1％，但依然高得离谱。 想当房主的话，也许是时候考虑其他选择了。在安大略省，有几个私人岛屿在售，部分岛屿的价格低于多伦多独立屋的平均价，还有些岛屿的价格甚至低于所有类型房屋的平均价格。这些岛屿中的大部分都拥有自己完整的房屋建筑、还有电力供应，并且有互联网接入，所以基本上可以拎包入住。 以Natural Inlet 岛为例。这座占地1.9英亩的岛屿位于Georgian 湾，并且发展完善。价格是$ 220,000美元（或227,576 加元），这连多伦多房屋平均价格的一半都不到。 “Natural Inlet岛位于Killarney 地区以东的Collins 湾入口处。该地区因其出色的渔业和风景而闻名，”该岛的出售介绍说。 “该岛海岸线由成年的白松和岩石构成，建造良好的居舍有4间卧室、4件套浴室，重力供水系统，带石英石壁炉的大客厅，宽敞的厨房区和门廊。除此之外，还有2间小木屋、木棚和码头棚。” 这个小岛四面都是美景，进入小岛需要乘船，沿着Collins湾的Killarney 公园有乘船的地方。这个Collins湾是有庇护的天然港湾，这个地区有小岛出售非常稀有。 问题是该岛的电力和网络等基础设施可能比较陈旧 。如果作为一个度假岛会更好一些，作为时不时离开城市喧嚣的去处。 相比之下，Shore Island岛居住起来可能更舒适。这个面积2.29英亩的私人岛屿位于安大略省北部，售价仅为586,455美元（或739,924加元），可能比多伦多房屋平均价格的一半多一点，但仍然比城市中的大多数房屋便宜，几乎与典型的市中心公寓一个价。 该岛有一个美丽的船屋，完成度很高。有两个船库，一个宽敞的起居室，一个3件套浴室，小厨房、封闭式阳台和巨大的日光浴平台。房子通过大量的太阳能电池板供电，足够房屋内部用电。 船屋后面是一个全季小木屋，起居室和餐厅以开放式居住理念设计。有一个木火炉，双侧橱柜无中央岛的厨房设计。全套洗手间、卧室和吊铺。还配备了洗衣设施、大型化粪池、冷热水系统、燃料供应服务和基本的互联网服务，因此基本上拥有舒适生活所需的一切。 当然，住在那里还有额外的好处——整个林地都归自己。林地由1266英尺的海岸线围绕，因此一年四季都可以欣赏到美丽的景色。 您愿意住在自己的私人岛屿上吗？  

　　列治文市府就列治文兰士登商场(Lansdowne Centre)发展计划，举行公众资讯日，除向公众发放最新的规划详情外，亦期望集公众意见，再进一步修订，稍后提交市议会作下一阶段讨论。 　　兰士登商场所属的Vanprop投资公司，去年年底已就位于第三路(No. 3 Rd.)5300号的未来发展项目，向市府提出修订官方社区计划(OCP)及市中心地区计划(CCAP)。列市市府昨日于商场内首度举行公众资讯日，在场内展示发展计划的草拟图及项目大纲，吸引不少关注列市发展的市民到场参与。 　　Vanprop投资公司的副行政总裁考克斯(Jim Cox)昨日亦于场内解答市民的提问及亲自听取意见。他表示，项目现时仍在设计及规划阶段，而公司亦希望能够将这个被誉为"列市中心的中心"地段，发展得尽善尽美，真正配合列市社区发展的整体需要。 　　他说，负责项目的团队一直与市府发展部门的职员合作，除了与各个持份者进行多次会面外，也有接触周边的居民及商场的商户。 　　考克斯笑言，居民最关注的，是项目发展对周边环境带来的影响，亦有不少市民问他届时住宅项目的预期定价；但他坦言现时推算物业价格是言之过早。 　　至于现有的商场商户最关注的，则是他们还能在兰士登商场营业多久；考克斯表示，是次发展项目是非常大型的规划，因此已向商户明确表示，最少还有8至10年营业期。他并补充，新的项目也包括零售空间，届时现有商户仍可选择继续营业。 　　有到场参与公众资讯日的市民认为，兰士登商场的周边交通便利，的确有必要善用空间，让列市居民能够享用。居于昆特兰理工大学附近的卢太表示，最期待的是项目将会增加公众地方，例如大型公园、公民中央广场(Civic Central Plaza)和戏院，因为现时列市的人口愈来愈多，但同类设施却不足应付需要。她笑言，再过十年她与丈夫也会退休，希望能减少开车，亦可前往公园和其他休憩设施。 　　除昨日的资讯日外，列市市府亦会在本月22日星期四，下午5时至8时，于兰士登商场举办多一场资讯日。 　　另外市民亦可浏览市府网站www.LetsTalkRichmond.ca，并就项目提供意见。

　　本国地产经纪行业具影响力的行尊分享心得称，近期投资买房，可吼上车盘柏文，但要买趁手，宜在春节旺季开锣前搞定。 　　大多伦多独立屋市道近日明显转活，尤其是416地区，销量单月劲升逾倍，回升至接近平衡市场，可说是新春卖家好消息。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)二手楼市卖买数据，这类低幢住宅2月份上半月共录得735宗成交，平均每日有49间转手，与1月份同期的548宗相比，升幅34%。 　　416地区市道转旺势头更加明显。1月份上半月，多伦多市只卖出71间独立屋，但本月1日至15日则有198间，亦即增加179%。 　　另一个卖家好消息是销量与新楼盘比率回升。地产资讯网站Zoocasa的分析报告显示，这个反映卖家买家供需状况的比率已由1月同期间的24%上升至30%，单以416地区来说更加改善至37%，较为接近平衡市场的40%临界水平。 　　早于1月上半月，多伦多市的比率低见22%，深陷买家市场区间，但随着近期的回升，一般来说，卖家减价压力暂时可望纾缓一下。 　　无论如何，独立屋市场目前料仍难一洗颓势。满地可银行资深经济师Robert Kavcic在分析1月份全国二手市场表现时指出，多伦多较为昂贵的独立屋价格继续疲弱。他在简报中称，大多伦多地区独立屋市场还正受到省政府的措施的影响。 　　事实上，上月份独立屋卖家一般都要减价，平均成交价只及叫价的97%。举例来说，约克区的奥罗拉及旺市的楼盘，平均减价幅度分别是6%及5%。与此同时，独立屋市场年计销量仍然摆脱不了跌势，而且幅度还是颇大。 　　资料显示，与去年2月上半月相比，416地区下跌30%，至于大多伦多整区来说，幅度扩大至41%。值得一提的是，以目前的市道来说，卖家放盘还需要一些耐性。去年1月，独立屋楼盘平均待售日只需19天，但近期已经延长至36天。 　　由于价格最难负担，独立屋市场在今次楼市调整中成为重灾区，截至上月底，905地区平均屋价回落至879,048元，与去年峰位相差了逾24万，至于416地区，更回吐29万元至1,283,981元。

　　卑诗前自由党政府在去年推出"卑诗业主按揭与产权计划"(BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership ，简称BC HOME Partnership，卑诗房屋伙伴计划)，以最多免息贷款3.75万元来协助首次置业人士上车；不过，有报告显示在推行头9个月内，只批出1395宗申请，较原来预计为低。 　　由卑诗地产协会(BCREA)所公布的报告指，去年1月至9月，透过卑诗房屋伙伴计划而获批的贷款有1395宗，约1/3业主是在大温购买柏文或城市屋。贷款总数占大温同期内所有成交的1.2%。报告分析指，该贷款计划对很多置业人士有帮助，但普遍程度不足以对市场状况造成显着影响。 　　卑诗房屋伙伴计划让首次置业人士向政府借部分首期，最多3.75万元，而房屋价格需在75万元或以下，贷款最长年期为25年，头5年是免息，其中条件包括为自住物业。政府在推出初期预计，为期3年的计划可吸引到约4.2万份申请，即每月约1166份，但据BCREA报告所指头9个月1395宗计算，每月只有155宗。 　　新民主党新上台后未有即时取消该项原预算7.02亿元的计划，但指会检讨有否更佳的方法去帮助卑诗居民置业。省市政事务及房屋厅发言人未有透露下周的预算案中会否为计划继续拨资。

　　安省一名姓黄(Eric Yee Lai Wong)的华人地产经纪为拉拢买家客户，在交易前信誓旦旦地答应买家，成交后会把一部分佣金煺还给买家。但在交易完成后，该地产经纪却食言。在短短4个月内，便先后有两名买家上当，透过该名经纪买入4个总值257.7万元的物业，但最后没有依"约"把煺还共9.3万元的佣金给客户。为此安省地产商会对他采取纪律处分。 　　黄姓地产经纪，先在2011年6月间接地找上甲买家，得知对方想买一个约36.2万元的共管柏文单位。为了抢到这笔生意，黄就用地产公司信笺写下许诺，愿将购房款的2%煺还给甲买家作为答谢。 　　塬来早在同年2月，黄氏以同一技俩钓上另一名乙买家。当时，黄也是用自己所属的地产公司信笺写下承诺，称愿意在帮助乙买家购买3个总值为221.5万元的柏文单位时，在交易结束后分别煺还售价1%至2%不等的佣金，还再补上近4,000元的一笔费用。 　　上述两笔交易，黄要给甲买家和乙买家合共9.3万元的佣金煺还。 　　但在交易完成后，黄却违反承诺，待两名客户找他追索时，他又百般抵赖，理由是双方并没有签署任何合法的佣金煺还协议。 　　尤其是当乙买家去找黄理论时，黄竟声称，钱已给了乙买家的合作伙伴。看到黄公然撒谎，乙买家便聘请了一位法律顾问，并找到黄所属的地产经纪公司讨回公道，但经纪公司却表示爱莫能助，因找黄追讨钱款的人如过江之鲫多不胜数。 　　及后，当安省地产商会接到投诉并开始调查时，黄乾脆不理不睬，连地产商会为此举行的纪律聆讯都没有出席，地产商会只好对他做出缺席聆讯。 　　地产商会认为，黄还没有与买家签署《买家代理合约》，就擅自代表买家提出报价。而根据相关法规，在代表买家提出报价时，地产经纪必须与客户签订书面的代表合约，说明双方的责任与权利。 　　而且黄还假意哄骗买家，称如买家聘用他做买房经纪，会在成交后，把一部分佣金煺还给买家。但在那时候起，黄就已打定主意，事后不给钱。 　　果然在交易完成后，他没有如约定向客户支付答应好的回佣。他这样的做法，是缺乏良心、不称职且不负责任的行为，更是可耻、不光彩且不职业的行为。 　　因此，安省地产商会对黄罚款4万元，并要求黄回地产学院补上商业行为道德课程。

　　一、 　　这或将是压住高房价的最后一根稻草! 　　原来以为只是纸上谈兵，没想到，这次国家动真格了。 　　消息传来：银监会整治银行资金违规流向房地产，已经开始见效!往日的房企的金主爸爸--银行们手头紧了，房企们融资越来越难了! 　　最近，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。 　　现在四大行不少分支机构，以及一些股份银行新增的房企授信业务，都相当紧张了，有些额度已经用完了。房企授信的存量业务也要看利率，利率低不一定会续作即便有额度的银行，对房企的审核也非常严格。目前上海监管已经发文需要进一步规范并购贷款，或很快在全国推开。 　　要知道，房地产整个链条，很长时间玩的，就是银行资金。无论是房地产企业拿地、建楼、开发、回款，还是个人住房贷款，哪个不是银行资金在撑着? 　　然而，现在强监管、去杠杆的令旗已经挥下。从来没有哪一年，房企像今天这样难于融资。 　　随着银行收紧地产融资额度，曾经“不缺钱”的房地产企业，他们的资金链正在绷得嘎嘎作响，严冬真的要来了! 　　二、 　　房地产商看似财大气粗，其实背后是狐假虎威：银行才是他们真正的金主。 　　表面上看，房企手里的钱是大把大把的，乃至“某达”的老王还说过:先赚它一个亿，小目标而已。 　　然而，其实，扒开这些房地产商的内囊看，其实一个个都是瘪的，他们手里的钱，8成都是借来的: 　　截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，其中有36家房企负债率超过80%红线。 　　正因为钱来得太容易了，借钱的利息太便宜了，所以，花起钱来也就大手大脚。这些年，大城市地王频出，三四线城市则盖房多到得去库存，一个重要原因，就是银行对房地产商，手太松了! 　　这下，资金链紧了，市场指挥棒马上变了!最明显的，是房企们腰包紧张后，拍地就要三思三思再三思了。 　　君不见，曾经如火如荼的地王，立马销声匿迹。而土地市场遇冷，则来势凶猛。就是最红火的北京，也开始出现土地流拍现象。 　　1月25日，北京丰台白盆窑一宗共有产权房地块流拍。 　　1月30日，北京丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地再次流拍。 　　稍早前，还有一宗流拍地块，加起来，2018年才过了一个月，北京就已经有3宗地块流拍。 　　是的，你没看错，房地产企业一轮重新洗牌，开始了! 　　那些稳健经营、弹药充足的大型房企，将在寒冬中挺过去，并获得更高的市场集中度。 　　而一大批跟风上马、管理不强、搞高杠杆的小型房企，或将在这一轮寒冬中倒下。 　　的确，房贷乱象是该整治了。再不整治，楼市(专题)开发贷款资金太便宜、杠杆过高，必然导致开发商脑袋发热大干快上，最终不是建了一批卖不出去的钢筋混凝土，就是推高一二线城市地价、房价，甚至留下一堆呆坏账，最终落下一个共输的局面。 　　出来混，迟早是要还的。 　　现在，还债的时候到了! 　　三、 　　宜将剩勇追穷寇! 　　前段时间，兰州等地取消限购，让很多人以为看到了放松调控的希望。然而，最近楼市爆出的这一个个大消息，都说明:2018年，高房价继续成为国人眼中的过街老鼠，人人喊打! 　　1、任志强终于改口:房价下降的城市会越来越多! 　　最近，任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲。虽然不到10分钟便匆匆下台，但其言论依旧引起了现场的强烈关注。 　　任志强在此次演讲中首次看空房价: 　　第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。 　　第二，房地产开发面积会下降。 　　第三，房价下降的城市会越来越多。 　　2、环京楼市仍严格管控! 　　北京是全国楼市的风向标和定海神针。今年，环京楼市仍将飓风过岗，万木蛰伏! 　　2月9日，河北就明确提出:将对其热点城市及重点地区继续严格执行限购、限贷等管控措施。 　　3、南京土地拍卖结束，地价暴跌80%! 　　刚刚，一个大消息传来:2018年南京首场纯租赁住宅用地土拍结束。 　　南京公开拍卖5块70年产权的租赁型住宅用地，起拍楼面地价仅2500元/平方米起，最高的也不到2900元/平方米。 　　然而，这次拍卖的这几幅地块，地价仅有周边商品房地价的1/5 -1/10!! 　　一阵一阵惊雷滚过，反复陈述一个事实:住房的历史性转折点已经到来!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远! 　　别了，房奴!房产兴而百业衰的困境即将过去。对于没买房的人来说，这将是一场的狂欢!而对于执迷不悟的炒房客来说，这将是一场的噩梦。 　　一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了!我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼!  

根据加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)今天发布的月报，2018年1月份通过重售系统(MLS)销售的房屋比去年12月份下降14.5%，也是三年来销量最低的一个月。 CREA的月报称，如果按年来算，今年1月全国房屋销量则比去年同期下滑2.4%。实际上，本地房地产市场过去三个季度的房屋销量均呈下滑之势，包括全国几个最大的房地产市场。 月报分析说，显而易见，从今年1月日开始实施更严格的联邦按揭新规，对这两个月的交易有很大影响，因为不少买家希望赶在新规之前进行房屋交易。 安省金马蹄地区跌幅最大 CREA的月报称，从各地来看，1月份房屋销量跌幅最大的是安省金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)，其中多伦多下滑26.6%，几乎正好抵消了去年最后三个月的销售增长。1月份温哥华的销量也下降10.5%。 与此相反，B.C.的低陆平原，温哥华岛，蒙特利尔，埃德蒙顿，Okanagan Region, Greater Moncton以及Halifax-Dartmouth等地区的销量则有上升。 满银(BMO)的高级经济学家Robert Kavcic在一份简报中分析说，1月份多伦多和温哥华的销量下跌并不令人奇怪，因为这两大市场的情形很相似，那就是独立屋销量和价格齐跌，而Condo/公寓市场一枝独秀，仍然相当火热。 CREA主席Andrew Peck在一份声明中写道，从新年开始实施的按揭新规，再加上房源紧缺的情况仍然存在，在潜在买家当中造成了不安及担忧。政府如果不设法解决供应端的问题，那么就难以缓解买家的忧虑。 新上市房屋量急跌 又回到了卖方市场 CREA的月报公布的数据称，今年1月份新上市房屋量急跌21.6%，为近十年，也就是2009年春季以来的最低水平。 月报还称，由于大多伦多地区新屋供应量的急剧下滑，拖累所有本地市场的新屋供应量约下跌85%左右。 由于新上市房屋量的跌幅明显大于房屋销量的跌幅，因此上月房屋销量与上市量之比SNL(sales-to-new listings ratio)升高到63.6%，而从去年5月以来，加拿大的SNL一直没有超过60%，在55%至59%之间波动。 按照房地产市场理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。虽然1月份各个市场SNL的比率或高或低，但总体而言，加拿大的房市目前仍然是卖方市场。 CREA的首席经济学家Gregory Klump则表示，1月房屋销量大滑是买家对政府政策变化的回应，因为理性的买家都试图在新规实施之前把房子买下来。与此同时，新上市房屋数量的急降不利于买家，也不利于房地产市场向平衡市场转变。 加拿大房市将软着陆 尽管如此，业内专家仍然预期加拿大房市会软着陆。 比如TD银行的经济学家Michael Dolega就表示，目前对加拿大房市而言，可以说是利弊因素共存：有利因素包括加拿大的经济形势向好，就业市场强劲，不说远期，至少在中期会支持加拿大的房地产市场。 但是，不利因素也很明显，就是更加严格的按揭新规，继续升高的按揭利率，以及房屋供应不足，都会对房屋销售和房价产生影响。 总而言之，近期的疲软并不影响加拿大的房地产市场会软着陆，预期今年的房屋销售会下降，价格也是平平，但情况会在2019年某个时候明显改善。

面对曾经火热的房市，加拿大联邦政府近年出台了一系列抑制市场措施，尤其是今年1月开始全面实施的房贷压力测试措施，被认为是成功冷却了房市，但副作用是加大了住房承担力的不平等，贫富差距也随之加大。 之前需要买保险的房贷申请，从去年10月17日开始都要求通过“压力测试”，即使用央行5年固定利率，或高于具体合同利率2%的利率来审核申请人的还款能力。从今年1月开始，该压力测试推广到所有申请房贷的人。 据BNN报导，加拿大房贷及住房公司(CMHC)的首席执行官奚德尔(Evan Siddall)称，冷却房市的措施起了效果，人们已被迫购买较小的房子，“我认为证据已表明，效果比我们预期的更好”。 他说，政府曾担心强劲的房地产市场抢走了用于产业投资的资金，现在，“我认为任务完成了”。但是，新的房贷压力测试做法，正使得很多人，尤其是年轻人没法买房。 加拿大房贷及住房公司上周发布的报告，研究了2010年至2016年间加拿大房市的供需状况。该报告称，在提供更多人们负担得起的住房方面，多伦多和温哥华未能迅速行动;这6年中，温哥华平均房价升了48%，多伦多也升了40%。 这些房价的上升，大部分是由住房供应量低、需求高和利率低等基本经济因素造成。另外，一些市政规定实际上阻碍了建筑密度增加，使提供更廉价住房变得困难。 奚德尔称，缺乏经济适用房正在使工人无法承担在多伦多和温哥华等城市的居住，并加剧了加拿大的收入不平等。“因为如果你越有钱，你从住宅物业中获得的资本增值就越多，贫富差距状况就会变得更加严重，从而会导致不平等的社会。” 他说，虽然冷却住房市场的努力取得了成功，但加拿大仍需要改善对住房行业的管理，以帮助市场恢复平衡。

　　阿省卡尔加里一幢叫价近$400万的豪宅上市两年多都没有卖出，现在业主一狠心，决定要拍卖，先到先得，价高者得！拍卖豪宅在别的地儿也许不稀罕，多伦多就曾经拍卖过几千万的豪宅，而在卡城，这还是新娘上轿子――头一遭呢！ 　　这幢4,600平方英尺的宅子位于Collingwood社区，距离市中心只有15分钟的车程，叫价$388万加币。 　　代理售房的地产经纪Mark Evernden明言，这个物业特别适合喜欢热闹和聚会的买家，不仅外部是秀丽的山景，而且内部设计装修相当新颖别致，有一个以吉尼斯为主题的酒吧，开放式厨房，空调控制的酒窖，相信会吸引到来自加拿大之外的国际买家。 　　这位经纪说，就他所知，此前卡尔加里有人将condo进行过拍卖，但拍卖独立屋豪宅则肯定是头一次。 　　卡尔加里拍卖行（Concierge Auctions）的拍卖师Murray Lange表示，参与竞标的买家必须先付$100,000订金才能入场，以显示买家有足够财力拿下这栋高端豪宅。待活动结束之后，拍卖行将会把订金悉数奉还。 　　地产经纪Evernden则表示，这场拍卖是完全公开，没有预定，没有保留，更没有猫腻。他希望更多业主采用这个办法来卖房，因为这个办法更公开，更透明，更有效，也可以为卖家带来最大利益。他相信拍卖的方式以后在卡尔加里市场越来越流行。 　　按照卡尔加里地产局CREB（Calgary Real Estate Board）发布的月报，今年1月份独立屋交易占了全部房屋销售的很大部分，独立屋价格变化不大，其基准价格是$499,400，与去年同期基本持平。 　　卡尔加里豪宅市场似乎又活跃起来，若与一年前比较，上月售价超过$100万的独立屋豪宅的交易量急升了25%。 　　另据加拿大房地产协会（CREA）周四发布的月报，2018年1月份通过重售系统(MLS）销售的房屋比去年12月份下降14.5%，为三年来销量最低的一个月。而新上市房屋量更急跌21.6%，为近十年，也就是2009年春季以来的最低水平。 　　由于新上市房屋量的跌幅明显大于房屋销量的跌幅，因此上月房屋销量与上市量之比SNL（sales-to-new listings ratio）升高到63.6%，而从去年5月以来，加拿大的SNL一直没有超过60%，在55%至59%之间波动。 　　按照房地产市场理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。虽然1月份各个市场SNL的比率或高或低，但总体而言，加拿大的房市目前仍然是卖方市场。

　　在日本出现了一种很可怕的现象，有人说：这种可怕的现象，值得中国警惕... 　　具体情况是这样的: 　　日本有一个地方叫越后汤泽的小城，那里以温泉和极佳的滑雪场闻名，也是日本最优质稻米和清酒的产地。 　　除了有玩有景有吃，而且地理位置优越，坐高铁去东京只需1小时15分钟。 　　但，就是这么一个具备一切有利条件的小城，却出现了糟糕的现象。 　　现在，这座小城与20世纪80年代末和90年代初泡沫时代的高峰期相比，周边山谷里的公寓价格已经下跌95%以上。 　　据房地产经纪人估计，该地区有75%的公寓处于空置状态，75%什么概念?似乎都可以称为鬼城了。 　　大约在30年前，该地的发展风风火火，建筑规模极大。 　　在对比如今，有75%的公寓处于空置状态。有人说：此地和日本农村其他地区的房地产价格可能再也恢复不到原来的水平了。 　　这糟糕的现象有多可怕呢? 　　造成这一现象的主要原因是：随着人口老龄化和向城市迁移，需求量也在减少。 　　据数据显示，2017年，日本人口减少了40.3万，按照目前的趋势，到2115年，日本人口将从1.265亿下降到5100万。 　　而当人口不断下降，就意味着许多地方将成为无主之地。也就是说，越后汤泽现在的现象，很可能就是日本未来的缩影。 　　而日本的缩影，中国需要警惕。 　　尽管中国在2015年年底取消了实行数十年的独生子女政策，但2017年出生的婴儿总数是1723万人，比2016年减少63万人。从1980年到2012年，劳动年龄人口增加了大约3.8亿人，而这可能是中国在过去几十年里实现惊人经济增长的最主要原因。 　　尽管中国的总人口正在缓慢增长，但劳动人口的数量从2012年开始不断减少。 　　美国银行美林金融管理部的分析师们估计，到2050年，劳动人口将减少2.12亿人，大约相当于当前中国总劳动人口的1/3。 　　这样的人口下滑可能发生在住房和建筑繁荣之后，而中国的这种繁荣将使日本的泡沫时代相形见绌。 　　因为，在2012年到2016年的短短5年里，中国生产的水泥总量是美国在整个20世纪总产量的将近3倍，其中相当一部分水泥用于建设公寓楼。 　　如今，大家乘车旅游、回家的路上，透过车窗会看到大部分行程中不少建了一半或者空置的楼房。 　　越后汤泽阴森可怖的空置酒店和公寓是日本泡沫时代和人口减少的纪念碑。 　　再过几十年，中国的这些楼房会不会成为同样的见证呢?不管会不会，这都是一个值得警惕的事情...

省府已在去年11月禁止地产经纪在处理房屋买卖时同时代表买方及卖方。 　　列治文一名华裔地产经纪担任卖方经纪，在未告知卖方的情况下，将一个暗盘房屋以低过挂牌价10万元，出售给自己的女儿，之后该房屋转售更赚得20.5万元。规范地产经纪行为的卑诗地产议会判决该经纪违反职业操守，被罚5000元，还需要支付另外3000元的执法费用，以及需要重新上课。 　　卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)去年12月6日公布对郭姓地产经纪的惩处决定，根据惩处文件，郭姓地产经纪于2016年1月代表卖方以不在MLS上公开销售的方式，销售一间位于列治文Shepherd Dr.的房屋，即所谓的暗盘。 　　文件指出，该房屋挂牌价为138.8万元，以128.5万元出售给经纪自己的女儿；而该房屋于2017年4月，以149万元转售，在一年不到的时间，转卖房屋的获利已达到20.5万元。 　　地产议会认为，该经纪明显违反经纪应该遵守的职业操守，没有采取合理的做法，避免在买卖合约上代表卖方，又同时代表自己的女儿，可能产生的利益冲突问题。 　　地产议会指出，该经纪没有将利益冲突的情况对卖方公开，也没有向卖方透露与女儿的关系。 　　地产议会说，郭姓经纪有自己的地产公司，经纪和其地产公司均需要共同分摊付罚款及付执法费用的责任。目前郭姓经纪仍有7个正挂牌中的房屋。 　　根据判决，该经纪需要在90天之内缴交5000元的罚款，至于有关执法所需的3000元费用，则必须在两个月内交出，经纪也需要自己出资上房地产买卖服务矫正课程(Real Estate Trading Services Remedial Education Course)。 　　省府在去年11月禁止地产经纪在处理房屋买卖时同时代表买方及卖方。

随着中国买家越来越多，加拿大房地产市场对风水的重视不是一天两天了。比如说，温哥华一些楼盘的样板房，所有家具的摆放都严格遵循了风水的原理，为的就是不把中国买家吓跑。 现在，随着春节序幕的拉开，地产经纪们开始操心属相的事了。《温哥华太阳报》的一篇文章指出，不同属相的狗年运程预测，可能也会影响他们的投资决策。 比如说，狗年出生的人，特点是诚实、友好、忠诚、守信、聪明、耿直，而且责任感强。“属狗的人在2018年的财运起伏较大，对于‘高投资高回报’一定要多加谨慎。”“属狗的人今年的幸运数字是3、4和9，非幸运数字是1、6和7；幸运颜色包括绿色、红色和紫色，非幸运颜色则有蓝色、白色和金色。” 不知道这些信息是否会影响到属狗者今年的买房计划。 有地产经纪表示，华人在做买房、卖房决定的时候，不应该完全听从生肖运势，而是应该从自身的需求出发。 也有经纪认为，2018年将是华人涌入加拿大买房的一年。因为签证政策放开，“一旦中国人意识到来往加拿大是这么简单的一件事儿，他们就会开始在这里买度假屋。” 2018买房要发？ 一份来自中国的调查数据显示，今年春节假期，中国人考虑外游和购买物业的意向，加拿大排在全球第三位，仅次于美国和澳州，而多伦多将是最受欢迎的城市。 据《华尔街日报》报道，在中国传统文化里，“8”一直被认为是吉利的数字，今年是“18”年，广东话音似“要发”，所以地产界的人士认为，今年将会是地产生意的好年头。甚至有经纪表示，有客户为了赶吉利，特意把自己的房产交易推迟到今年完成。 Corcoran Group地产经纪Janet Wang说，她有五位客户都决定，要在2018年买房。 居外网总裁Carrie Law说，一位北京的买家在纽约买下一间500万元的房产，但是特意把最后交割日期推迟到新年。“可能还有其他原因，但是客人给我们的就是这个理由。”

　　温哥华市中心一幢甲级办公室大厦昨日举行动土礼，大厦发展商指本地市场炽热，可以未进行预租前便动工，原因是发展商认为新商厦建成速度仍远低于需求。 　　位于布勒街(Burrard St.)1200号路段的新办公室大厦"The Offices at Burrard Place"会高13层并提供15万平方尺的办公室，料可在2020年初落成，它是着名建筑师Bing Thom的遗作。 　　该AAA甲级商厦是发展商Reliance Properties一个预计投资5亿元混合式大型发展项目"Burrard Place"的其中一部分，整个项目还包括两幢住宅大厦，而租用该商厦的租户与其中一幢60层高住宅的住客都可使用项目内一个3万平方尺大的康体设施。 　　发展商主席兼行政总裁Jon Stovell表示，有科技公司在温市租大面积办公室，但仍在等候更大的地方，"可应付多间大公司预计发展的空间，在温哥华现时是不存在，这个时期，发展商能够没有任何预租合约下去兴建办公室。" 　　据商业地产代理公司Colliers International指，温市中心办公室的空置率是北美第二紧张，只有5.2%，而租金较去年可上升20%，并预计继续攀升。 　　负责上述商厦租务代理公司Colliers Vancouver的Maury Dubuque指出，大公司的选择是极之少，温市中心核心区租客所寻求的办公室单位，平均约5000至6000平方尺，但现时的需求是由一些考虑租多层办公室的租客所带动，部分需要的面积可达15万平方尺。 　　出席动土礼的温哥华代理市长雷健华说，市中心南部是市中心有最快发展的商业及住宅区，上述办公室大厦带来邻近住所和设施的工作空间，并加强本土经济的信心。 　　温哥华经济委员会行政总裁Ian McKay亦有出席仪式，他指温市具吸引力在于它有强劲的就业数据、欢迎移民政策和有高度教育的劳动力，温市现有约7.5万名科技人才，而该工业的增长比率每年达6%。 　　他续指，来自多个国家及本土起家的企业正在增加，并选在温哥华扩充，另外本省的专上学院有数以千计的科技学额，"城市以知识为本的经济准备以急速的步伐继续增长。"

　　许多人购买楼花的原因，是为了避免之后柏文涨价，但新西敏市一个楼盘的发展商，却在几天前通知购买楼花的买家要求加价15%，对不愿意接受加价的买家，发展商则是提供两个"退场"选择，包括退回订金再加一半的订金作为补偿；或是退订后，由发展商建成单位后销售，将来售出所得利润的四成会分给买家。 　　几名来自中国的买家表示无法接受加价要求，也不愿接受"退场"安排，他们正连同其他买家，并征求法律意见，研究如何应对发展商的加价。发展商订下买家回覆的日期是在2月28日。 　　发展商JAGO Developments发出声明解释楼盘Westbourne加价的原因，指在计划未动工前的地质技术顾问曾进行多次的土地调查，当时并未发现有任何影响施工的问题，直到土地开凿之后，才发现一条地底的溪流，令到需要特别采取加固支撑的方法作矫正，最后导致额外成本，也延误了交屋时间。 　　Westbourne位置在新西敏市5街1306号，目前仍在施工阶段，总共有55个单位，买家除了华人，也有其他本地人。根据卑诗省公司登记资料，发展商是华人。 　　前年5月以39万多购买一个两睡房单位的吴女士说她当初购买楼花，就是为了避免柏文价格再上涨，她无力负担，因此当她接获发展商在2月8日通知要求加价15%，简直不敢相信，她询问周遭最近几年购买房屋的朋友，朋友之间都没人遇过发展商加价的情况。 　　买家情急报警 贴街招求助 　　吴女士不知如何是好，来自中国的她，认为此事通常归公安管，所以还给新西敏警局打了911紧急报案电话，但接线生给她另一个非紧急电话，并希望她别占用紧急电话资源。 　　另一名买家权先生为了找到更多有相同处境的买家，特别将一部私家车开来停在施工地点的路旁，并在挡风玻璃贴着寻找买家的启事，但过了几天，似乎没有引起注意，也未因此联络到其他的买家，令权先生感到焦急。 　　权先生说，他曾打电话给发展商，想和发展商讨论超支问题，后来发展商方面有人打了电话给他，建议他如果不接受加价，那么就考虑退订金加赔偿，或是退订金但给发展商出售的的建议。 　　吴女士为了联络其他买家，前两天又让女儿印制了许多寻找买家的启事，总共印了50张。 　　除了贴在楼盘附近的电线杆，还带到华人较多的丽晶广场公告栏张贴，新西敏市架空列车站也有张贴。 　　买家们一方面除了寻找其他买家，还四处寻找可能提供协助的律师，吴女士说，他们去了一些律师楼，柜台告知律师的收费，有的收费实在太高，超过她能够负担，她只好再尝试其他人。 　　吴女士说，本来是应该庆祝农历春节的日子，但上周收到发展商的信之后，让她忧愁至连饭都吃不下，还得四处张贴启事寻找买家。她说，如果买单位是为了炒楼也罢了，偏偏她是为了自住，如果买不成该单位，现在重新找过，放眼望去，已难再找到价格在40万元左右的单位，她可能永远负担不起房屋了。 　　买家们认为，既然已经签了合约，就应该按照合约价格走，兴建到一半就加价，那么合约的公正性何在。 　　还有一名买家在网上见到同一楼盘的某一个楼花单位正以高价转售合约(assignment)，还标上人民币的价格，令她感到无语。