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1年前
温哥华华人房东面临10万赔偿！就因为这件事！
不列颠哥伦比亚省一名租户因房东使用不当而被赶出，该租户原本应获得六位数的赔偿，但该省最高法院推翻了这一判决。
卑诗省住宅租赁部门的一名仲裁员裁定塔里克·卡萨姆可获得 102,100 加元的赔偿，相当于他被驱逐出的温哥华豪华公寓 12 个月的租金，外加 100 加元的申请费。
仲裁员认为，卡萨姆的房东在驱逐他后，并未在合理的时间内搬进公寓。
图片来自网络
Kassam 的房东——由刘（Dong Liu）、他的妻子张 (Yugao Zhang) 和岳母何 (Yi He) 共同拥有的一家股份有限公司——向不列颠哥伦比亚省最高法院申请对 RTB 仲裁员的裁决进行司法审查，称该裁决“明显不合理”。
不列颠哥伦比亚省最高法院法官 Karen F. Douglas 在周五发布并于本周在网上公布的一项裁决中表示同意房东的立场，撤销了赔偿令，并将此事发回 RTB 进行新的审理。
因房东搬回居住而被驱逐
根据判决结果，卡萨姆于 2019 年 11 月搬进了位于温哥华煤港西科尔多瓦街的一套公寓。
判决书中写道：“根据双方未签署的书面租赁协议，卡萨姆先生同意每月支付 8,500 加元的租金。请愿人否认卡萨姆先生曾支付过这笔租金。”
相反，房东告诉法庭，卡萨姆直到 2020 年 3 月每月支付 8,400 加元，2020 年 4 月至 6 月每月只支付 6,300 加元，2020 年 7 月至 2021 年 4 月再次支付 8,400 加元，此后每月支付 8,000 加元。
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此次驱逐与未付租金无关，从法院的判决来看，双方同意卡萨姆支付房东声称已支付的金额，而不是租约上的 8,500 加元。
卡萨姆每月的租金是住在卑诗省评估委员会列出的一套两居室、三浴室的公寓里，居住面积超过 2,500 平方英尺，位于煤炭港海滨港湾绿色公园旁边的一栋公寓大楼里。
根据BC评估机构的评估价值，该单位2025年的评估价值超过 440 万加元。
2022 年 2 月，房东向 Kassam 发出了为期两个月的通知，要求终止房东使用该房产的租约。
根据法院判决，计划是何某和其丈夫张福涵搬进 Coal Harbour 单元，同时在他们一直居住的西温 British Properties 地块上建造一栋新房。
法院判决显示，他和张某于 2021 年 11 月前往中国，最初计划在那里居住六个月，并于 2022 年 5 月搬进煤港公寓。
相反，这对夫妇直到 2023 年 6 月才搬进这套公寓，大约是在他们向卡萨姆发出驱逐通知后的 17 个月。
据卑诗省评估局介绍，何某和张某在西温哥华南伯勒路的房产是一栋拥有 9 间卧室和 14 间浴室的豪宅，价值超过 600 万加元。评估员列出的建筑竣工年份为 2023 年。
“特殊情况”
不列颠哥伦比亚省的《住宅租赁法》规定，如果房东或其近亲打算占用该房屋，房东可以将房客从其房产中驱逐出去。
如果租客认为房东行为不诚信，他们可以通过 RTB 对房东的驱逐令提出质疑，并且房东或近亲属必须在驱逐通知发出后的“合理”时间内搬入该单位。
房东如果将房屋空置或重新出租给新房客而没有按照计划入住，将被责令向被驱逐的房客支付相当于 12 个月租金的赔偿金。
道格拉斯的判决指出，在卡萨姆的案件中，房东诚心诚意地占用该房产，这一点没有争议。卡萨姆没有对驱逐令提出异议就搬走了。
毫无争议的是，房东未能在合理的时间内搬进煤港公寓。
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因此，RTB 仲裁员面临的问题是，是否存在“特殊情况”来证明房东的拖延是合理的。
仲裁员的结论是不存在的，并判决卡萨姆获得六位数的赔偿，赔偿金额以租赁文件中列出的每月 8,500 加元租金为基础。
房东向不列颠哥伦比亚省最高法院申请司法审查，认为仲裁员的决定“明显不合理”，因为其“完全或主要基于不相关因素”；没有考虑相关因素并应用正确的法律框架；其任意计算了 Kassam 的赔偿金；并且其对仲裁员的结论提供了“不充分”的理由。
道格拉斯同意所有这些论点，并认为仲裁员“在 RTB 裁决中反复引用错误的测试，考虑了不相关的因素，而忽视了相关因素”。
仲裁员犯下多起错误
房东辩称，他们之所以没有在合理的时间内搬进公寓，是因为张先生的健康问题导致他们在中国停留的时间比最初计划的要长，然后他们返回加拿大后才搬去和女儿同住，女儿为张先生提供了额外的照顾。
法官的裁决并未就张女士的健康问题是否构成了房东未能合理迅速搬入公寓的情有可原的情况得出结论。相反，它指出仲裁员未能就此事得出结论。
根据道格拉斯的裁决，仲裁员的分析主要涉及健康问题，这是与张某和何某位于西温哥华的房产开始拆除时间有关的一个因素。
由于房东明确表示希望张某和何某在拆迁开始时搬进公寓，仲裁员认为他们应该推迟发出驱逐通知。
仲裁员发现，拆除工作直到 2022 年 7 月才开始，张先生的健康问题对拆除许可证的颁发时间没有影响，因此得出结论，即使一切按计划进行，通知和入住日期之间也存在不合理的延迟。
道格拉斯认为这一分析无关紧要，并指出房东说张某和何某打算从中国回来后搬进来，最初计划是 2022 年 5 月，这个日期与拆迁计划无关。
法官在判决书中写道：“鉴于适用的法律框架，相关问题不是张先生的健康问题是否推迟了西温哥华建筑项目的拆除或建筑许可证的发放，或者何女士是否应该尽早申请所需的许可证，而是：1）房东是否出于善意；2）张先生的健康问题和/或任何其他事项是否构成特殊情况，导致房东无法在合理的时间内入住该单位。”
“根据我对 RTB 裁决的审查，仲裁员并未进行此项分析，而是依赖与 RTB 面临的法律问题无关的因素。”
根据道格拉斯的裁决，仲裁员的裁决还多次提到“特殊”情况，而《住宅租赁法》中的适当标准应该是“减轻处罚”的情况。
“从 RTB 的裁决中尚不清楚仲裁员实际应用了什么标准，或者这是否影响了仲裁员的分析或最终结论，”裁决指出，这种缺乏明确性引发了人们对仲裁员理由“充分性”的担忧。
在金钱赔偿问题上，法官指出，房东和房客都同意卡萨姆在驱逐时支付了 8,400 加元的租金。
尽管双方对于租赁期间其他时间支付的租金数额存在分歧，但道格拉斯指出，双方都没有声称卡萨姆支付了租赁协议中规定的全部 8,500 加元。
法院判决书中写道：“仲裁员未能有效处理这一重大问题的相关且看似有说服力的证据，导致 RTB 的决定武断、不合理，明显不合理。”
道格拉斯将此事发回 RTB 进行重新审理，并同意让房东承担诉讼费用。
如果卡萨姆在新的 RTB 听证会上胜诉，并获得相当于 12 个月租金的金钱奖励，每月 8,400 加元，他仍将获得 100,800 加元。
温哥华天空
6个月前
