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加拿大住房市场如今正陷入一种令人困惑的局面。
近段时间，读者打开任何一家主流媒体，都可能看到截然不同的房地产新闻：公寓价格下跌、房屋挂牌数周无人问津，以及潜在购房者为了买到一套住房而采取各种极端方式。
加拿大住房困境正在发生变化。房价确实有所下降，但在许多加拿大人眼中，住房依然遥不可及。与此同时，公众压力不断增加，政府也被要求大幅提高住房供应、推动更多新建项目。然而，目前住房开工数量仍然停滞不前，远未达到市场需求。
即使住房负担能力指标显示情况有所改善，房价与家庭实际收入之间的差距依然巨大。
加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）副首席经济学家Kevin Hughes在最近一期分析2026年住房市场的播客节目中表示：
“最大的挑战在于，对于大量加拿大人来说，住房仍然无法负担。”
各种经济数据之间似乎无法完全对应，而要理解当前住房困境，就必须寻找更深层次的原因。
造成加拿大住房问题的因素很多，其中既有相互矛盾的政策目标，也有市场供需失衡。但其中一个越来越受到关注的问题，是加拿大住房相关税收政策本身存在不协调。
为什么170亿加元住房税收优惠，没有解决可负担性问题？
目前，与住房相关的税收政策每年让联邦政府减少约170亿加元收入，这还不包括各种住房补贴以及省级住房支持项目。
这些政策目标各不相同。
有些政策鼓励居民购房，有些政策希望推动住房建设，有些政策则倾向于支持租房市场，而另一些政策又进一步刺激住房购买需求。
绝大多数政策推出时，都以“改善住房可负担性”为目标。
其中最具代表性的例子，就是首次购房储蓄账户（First Home Savings Account，简称FHSA）。
这一账户原本被设计为帮助首次购房者积累首付款，但近年来越来越多人开始质疑：它是否真正帮助了最需要帮助的购房群体？
FHSA如何逐渐成为高收入群体的税务工具？
FHSA最早是在2021年联邦大选期间提出，目标是帮助年轻加拿大人购买第一套住房。该账户于2023年正式实施，并迅速受到拥有额外资金群体的欢迎。
原因非常明显：
FHSA存入资金时可以享受税务优惠，类似注册退休储蓄计划（RRSP）；而用于购买首套住房时，提款又可以免税，类似免税储蓄账户（TFSA）。
如果15年后账户资金最终没有用于购买住房，这笔钱还可以转入RRSP，而且不会占用原本的RRSP额度。
从个人理财角度看，这是一项极具吸引力的税务安排。
但问题在于，FHSA正在逐渐成为不同年龄层、高收入加拿大人的税务避风港，同时也带来了财政和住房市场层面的争议。
一方面，它减少政府税收收入；另一方面，在住房供应不足的情况下，它可能进一步刺激购房需求。
加拿大联邦政府最近公布了FHSA实施后的第二个完整年度数据，也进一步印证了加拿大税务观察机构此前研究发现的趋势。
数据显示，2024年，加拿大共有2.6%的报税者申请FHSA抵税，总人数达到834,360人，几乎是2023年的两倍。
短短两年间，FHSA账户累计吸纳约80亿加元资金，这些资金享受了税务优惠。
那么，谁正在使用FHSA？
数据显示，主要是经济条件较好的个人，而且这一趋势正在加强。
FHSA用户通常集中在30多岁年龄段，但其中也包括数千名65岁以上的加拿大人。
2024年，如果一个人的年收入超过8万加元，其拥有FHSA账户的可能性，是收入中位数约4.52万加元的单身人士的两倍。
而收入越高的人，通常也越能够投入更多资金。
不少高收入加拿大人正在利用FHSA补足过去几年未使用的额度。他们往往会在2024年一次性存入全年最高额度8000加元，同时补充2023年剩余的可用额度。
如果将FHSA单纯视为一种税务工具，这种行为完全符合经济逻辑。
毕竟，拥有更多收入和资产的人，更有能力利用税收优惠。
但如果从“帮助首次购房者”的政策目标来看，问题就更加复杂。
尤其是在低收入家庭面临严重住房压力的背景下，向本来已经具备购房能力的人提供额外需求刺激，可能反而会让住房价格维持在更高水平。
FHSA带来的财政成本也正在增加
除了住房市场影响，FHSA本身也带来了明显的财政成本。
虽然目前政府仍难以准确计算最终损失金额，但考虑到联邦和省级税收影响，仅今年一年，各级政府因FHSA减少的税收收入可能达到约20亿加元。
这意味着，一项原本为了帮助年轻首次购房者的政策，正在产生规模巨大的税收支出。
而真正受益的人群，是否与政策最初设定的目标一致，正在成为争议焦点。
政策正在让加拿大住房市场更加复杂
目前，加拿大房地产市场的变化，仍然主要由市场因素推动。
买家和卖家都比过去更加谨慎，他们无法确定未来经济走势、就业情况以及房贷利率将如何变化。
与此同时，加拿大整体经济环境依然面临压力。
但另一方面，政府政策正在以前所未有的程度影响住房市场。
加拿大移民数量正在下降，但这一趋势是否能够持续？
联邦政府正在调整国家住房战略，这些变化是否真正能够改善住房供需关系？
政府投入数十亿加元建设可负担住房，但这些项目何时能够真正进入市场，并对整体住房供应产生实际影响？
与此同时，FHSA以及其他刺激住房需求的税收优惠政策，也让加拿大住房政策体系变得更加复杂。
对于普通购房者而言，令人困惑的不仅是不断变化的房地产市场和新闻标题，还有政府自身不断调整的住房政策方向。
原本为了帮助首次购房者设计的FHSA，如今却越来越像是一项主要惠及富裕群体的税务优惠，而它是否真正改善了加拿大住房可负担性，正在引发越来越多质疑。
温哥华天空
