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房产是华人在加拿大置业最为看重的资产配置手段。今天，安泊宝专家们就带您快速浏览一下那些和纳税有关的房产问题。
1
---自住房买卖需要纳税吗？
自住房的买卖资本利得无需纳税，但是税务局对短时间内频繁利用自住房买卖获利的行为监管比较严格，一旦判定为商业行为则需要补收资本利得税。此行为常见于以自住房名义买旧房推倒重建新屋之后迅速卖出。
2
---符合基本住宅的条件是什么？
作为税法定义下的“基本住宅”须满足以下四条：
·是一个房产单元；
·你部分或全部拥有这个房产；
·你或你的家属本年内曾住在那里；
·你指定它为你的基本住宅。
3
---指定基本住宅的利弊各是什么？
利处：卖房增值部分无需申报。
弊处：买房亏损不得抵税；如果有出租部分，则需占比例较小；且房屋折旧不可抵税。
4
---当你改变房产的用途时税务上会有什么影响？
每当所有者改变房产的用途时，税法上视同房产按市价出售后立即购回作新途之用。当从基本住房变为出租房屋时得失无需申报。但当从出租房屋改为基本住房时，增值部分的百分之五十要记入应纳税所得，资本损失部分可冲抵当年，往年，或来年资本收益。不过，当从基本住宅变为出租用房时你可选择用途视同不变，但须满足以下条件：
·申报出租所得；
·不抵扣房屋折旧。
当从出租用房改为基本住房时也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值，条件是该房屋从未抵扣过折旧。
5
---夫妻共有房产的租赁所得的申报比例一旦决定，是否可以随意改变？
必须每年都一致，不能随意改变，除非房产本身所有权的比例发生改变。
6
---如何界定房屋出租业务是生意收入还是出租收入？
加拿大税法对于生意收入和出租收入的费用低扣及摊销是不同的。区别生意收入和出租收入的关键在于，房主是否为住客提供了基本服务外的附加服务，例如清扫房屋，安全警戒，餐饮等。
7
---租房给亲朋发生的费用可否抵税？
可以，但必须和租给外人一样的标准收房租。
8
---区分资本性支出和费用性支出的几个特例
·为照顾残障人员进行改造发生的费用——全部当年抵扣。
·出租前对旧房的修理或装修——全部作为资本性支出逐年摊销。
·为出售而进行的修理——须作资本性支出处理。
9
---什么类型的费用可以用于出租房的当年抵税？什么类型的费用需要逐年摊销？
可以用于出租房的当年抵税一般是指房屋修建改建过程中发生的利息、律师费、会计师费及财产税。
符合以下条件的费用可当年抵扣：
·支出费用发生在 1989 年之后；
·支出只和房屋改建有关。
10
---在申请Mortgage房屋贷款过程中发生的费用属于什么性质？
以下申请获取房屋贷款发生的费用均属资本性支出，须按贷款期长短逐年直线摊销。
·申请、评估、审核及保险费；
·担保费；
·代理费；
·律师费。
11
---可直接抵扣的房租收入的支出项目有哪些？
·保险费；
·利息；
·差旅费；
·水电费；
·剪草费；
·租约取消费；
·维护费；
·管理费；
·办公费；
·法律，会计及其他专业咨询费；
·财产税；
·广告费；
·车辆费；
·工资及福利支出；
·公寓管理费等。
12
---哪些支出不能抵消房租收入？
·土地转让费；
·罚金等。
13
---有关抵扣车辆费用的详细规定是什么？
如果你有两处以上房产出租(两处房产均须在你的居住区外并不在同一地区)，除一处房产情况下的车辆费可抵扣外，还可抵扣以下用途的车辆费：
·收租用车费；
·监工用车费；
·一般管理用车费。
如果只有一处房屋出租，必须满足以下所有条件方能抵扣：
·出租房产座落在你的居住区内；
·你个人负责部分或全部财产维修；
·车辆用于运载维修用工具和材料。
此处注意：用于收房租的车辆使用费不能抵税。
14
---房主本人的劳务费可否抵税？为什么？
因为在房主花时间修理房屋时必然耽误了做其他工作来增加收入的机会。这实际上相当于抵了税。因此这项劳务费不可以用来抵税。
15
---租房亏损可否抵其他收入？条件是什么？
租房的亏损是可以抵扣租房收入的，但不能故意低于市价出租，从而人为地创造亏损。
结语
投资出租房的收益效果是很显著的。因为利用到了贷款杠杆，可以利用租客的房租来为自己的出租房供款，从而放大自己的投资效用。
温哥华的房产增值在过去几年非常强劲，很多人的自住房因此产生了很多的自有价值。如果能够从自住房中贷款用于投资出租房，不啻是一种很好的理财手段。实例：李先生在温哥华有一处自住房，购买于2012年，当时购买价格200万，房屋贷款100万。今天的市场价值为350万，房屋贷款剩余90万。因为房产增值，房屋的净值为350万－90万＝260万。如果能够从银行二次贷款拿出这260万的一部分，比如150万，那么李先生可以拿这150万去购置一个出租房进行二次投资，通过房贷来放大自己的资本回报效应。
安泊房贷投资公司 Amber Mic是立足于温哥华地区的华人房贷投资企业。如果您还在为无法顺利从银行拿到二次贷款而发愁，不妨拿起电话致电Amber MIC:778-297-4999，我们的房贷专家会尽全力为您服务。
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