加拿大年轻人买房越来越“拼爹”！

加拿大楼市今年夏天出现了一个颇为特别的现象。

通常到了夏季，不少买家外出度假，卖家也不太愿意折腾房子，市场往往相对安静。但加拿大温哥华地区一些地产经纪表示，今年夏天的市场活跃程度出乎意料。

而推动这波买房潮的，其中一股重要力量竟然来自“有钱父母“帮儿女买房。

不仅第一次买房要靠爸妈，现在连从Condo升级到Townhouse、独立屋，也有越来越多父母继续“输血”。

爸妈不只帮买第1套，第2、3套还在帮

据《环球邮报》报道，Royal LePage Wolstencroft 经纪公司共同老板David Smith表示，他们现在越来越频繁地接到父母的咨询，希望帮助成年子女进入楼市，或者从小房子换到更大的房子。

他说，“我们现在面对的是一群见多识广的购房者，他们了解宏观经济形势。这些人意识清醒，会打电话咨询。”

他本人也是移民和父亲，他从苏格兰移民而来，因此能够理解年轻购房者及其父母的感受。他表示，越来越多的父母希望帮助子女进入房地产市场或升级到更大的房子。

而且他发现，父母不仅在帮助子女购买第一套房产，还在帮助他们换大房购买第二套、第三套房产。

“作为一名移民，我知道这意味着什么。我曾经每周工作80、90甚至100个小时，”他说。“这里有一座大山需要攀登，不是每个人都能攀登上去的。”

而买房靠父母这种现象已经普遍到，他在第一次正式与客户坐下来咨询之前，就会先问一个问题：“还有其他人会参与这次买房吗？”

这里的“其他人”，很多时候指的就是父母。

楼市下跌，有父母反而觉得“机会来了”

Smith表示，父母们已经看到市场出现了明显回调，尤其是入门级Condo。在他们看来，这反而可能是一个机会。

一方面，目前的市场不像前几年那么疯狂，投资者和开发商的竞争减少；另一方面，一些条件不错的房子，相比几年前的价格可能低了10%甚至15%。

于是，一些手里有资金的父母开始觉得既然孩子迟早要买房，现在也许正是出手帮一把的时候。

而且年轻买家的偏好也很明显。可以直接入住、适合家庭居住的房子卖得更快；面积较小或者需要大规模翻新的房子，相对没那么受欢迎。

父母给首付，平均$204,000

当然，父母帮孩子买房，在加拿大尤其是高房价的BC省，早已不是什么新鲜事。

CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge两年前曾发布相关报告。数据显示，疫情后大约三分之一的首次购房者需要父母帮助。

而且越来越多已经有房的年轻人，在从小房子升级到更大房子时，也需要父母继续提供资金。

其中BC省的数据尤其惊人。父母提供的首付资助平均达到$204,000。相比2019年，暴涨了约90%。

对于已经有房、准备升级住房的BC省买家，父母提供的资金更多：平均约$230,000。

相比之下，加拿大全国父母赠予的首付款平均约为$115,000。

为什么父母愿意直接“送钱”买房？

其中一个重要原因是加拿大对于这种家庭赠与的税务处理。

原报道指出，父母赠予孩子用于首付的资金本身不征税，收款人也不需要把这笔赠款申报为收入。

目前，加拿大房价最高至$150万的住宅也可以符合受保按揭（insured mortgage）的价格门槛，而首付款可以全部来自赠与。

一些家庭直接动用储蓄；还有一些则通过自己的房屋净值，用Home Equity Line of Credit等方式拿出资金。

贷款机构通常会要求父母提供一封赠与信（Gift Letter），确认这笔钱属于赠与，不要求孩子偿还。

有爸妈每个月帮还房贷

并不是每个父母都会一次性拿出几十万元。

温哥华地产经纪Jamie Clerkson表示，他现在还看到另一种做法：爸妈每个月帮孩子付月供房贷 Mortgage。

比如孩子每个月房贷需要$4,000，父母可能在头几年帮忙承担其中一半。

对于一些家庭来说，每个月拿$2,000出来，比一次性拿出几十万加元更容易承受。

Clerkson说，他现在已经很习惯在看房和验房时见到买家的父母。

特别是在Offer已经下了、但各种条件还没有全部解除的时候，父母也会跟着来检查房子。

他说，“他们会去看看配电箱，检查一下房子的基本结构。这就是爸爸们喜欢干的事。”

年薪10万买房照样很难

Clerkson指出，问题的根源还是温哥华惊人的房价。

即使一个年轻人在温哥华拥有六位数年薪，要为一套$150万甚至$200万的房子攒够20%首付，仍然是一笔巨大的资金。

而且过去很多年轻人还面临另一个尴尬：你越努力存首付，房价可能跑得越快。

这也是为什么父母提供的资金，可以直接改变一个年轻人是否有资格获得Mortgage，以及能买到什么样的房子。

有父母给钱有条件：房子要占1%产权

一些提供资金的父母，也会想办法保护自己的钱。

例如，有的父母会要求自己的名字也登记在房产产权（title）上，哪怕只有1%的产权。

这样一来，如果孩子日后试图利用房产再次借款，父母也能知道。

如果成年子女正处于Common-law同居关系，一些父母还会要求签署同居协议（cohabitation agreement），明确如果两人日后分开，父母赠予的钱仍然属于自己的孩子。

Smith目前正在处理的一宗交易中，父母就是以共同签署人的身份持有1%产权。

不过他说，大多数父母其实并不希望自己的信用与孩子的贷款长期捆绑，因此现实中更常见的做法仍然是：直接把钱送给孩子。

”拼爹“让年轻人财富差距拉大

当父母的财富越来越直接决定年轻人能不能进入楼市，另一个问题也随之出现：年轻人之间的财富差距被进一步拉大。

Smith承认，他确实看到了这种“代际怨气”。

有些年轻人可以拿到父母几十万元帮助，有些人则完全需要靠自己。

他还提到，有些上一代人并没有充分意识到今天年轻人买房面对的难度，因为每个人都愿意相信“我当年也是靠自己努力打拼出来的。”

但今天的房价和收入比例，已经让不少年轻人面对完全不同的现实。

“爸妈提款机”也不是取之不尽

然而，这股父母资助买房的力量可能也正在发生变化。

按揭经纪Alex McFadyen表示，他已经发现父母现在给孩子的钱正在减少。原因很简单，因为父母自己的房子也在跌价。

2021、2022年楼市高峰期，一些父母可以高价出售自己的房产，或者拥有大量房屋净值，因此能够一次拿出非常可观的资金。

但现在随着房地产市场调整，可以动用的净值也减少了。

McFadyen表示，虽然年轻人仍然在接受父母赠款，但他明显感觉到，过去那种巨额赠款（monster gifts）已经少了。

爸妈帮买，全家一起扛不住

不过，现在也出现了一些比较惨情况。

McFadyen表示，他看到一些年轻人在楼市高峰期买房时，由父母共同签署Mortgage，帮助他们获得贷款。

后来利率上涨，房价又没有继续大涨，家庭债务不断累积。最终孩子扛不住房贷，父母也没能力继续帮忙，只能把房子卖掉，而且卖完可能仍然背着债。

因此他认为，靠父母财富推动的买房趋势不可能无限持续。他说，“这列火车最终会停下来，因为房地产市场里能够动用的净值毕竟是有限的。”

他说，温哥华确实有很多非常富有的人，但同样也有很多家庭，根本没有这样的财富。

现在加拿大年轻人买房，拼的不只是自己的收入和存款，有时候还要看父母的“家底”。