40年期按揭贷款要面世？听起来不错 算账吃一惊

加拿大国会正在讨论以延长按揭年限来缓解住房问题——但这真的能改善可负担性吗？国会预算办公室（PBO）的一份更新显示，将按揭年限从25年延长至40年虽然可以降低每月还款额，但借款人最终将多支付75%的利息。PBO还警告称，这份分析未考虑更广泛的影响，而这些影响会抵消短期好处，并破坏住房和经济的长期稳定性。

此次住房更新是应立法者要求，对40年期按揭是否改善住房可负担性进行分析。在此背景下，可负担性指的是家庭在不超过合理债务偿付比率（DSR）的前提下可承受的最高按揭还款额。PBO使用加拿大按揭与住房公司（CMHC）规定的总债务39%上限作为阈值，但由于该比例包含所有持有成本，PBO将其调整为总收入的32%至35%。

延长按揭年限的唯一目标是降低每月还款额，这也是最常被提出的解决方案。原理很简单：将100万加元的贷款还款期从25年延长到40年——每月支付更少，当然支付时间也更长。如果你成长于1990年代，这个策略很可能让你联想到深夜电视购物中的刀具或烤炉广告。PBO确认，这确实缩小了大城市中的每月还款可负担差距，但代价很高：利息成本显著增加。

PBO的计算估计，将按揭年限从25年延长至40年，借款人将多支付75%的利息。现在每月还款降低了，但更多收入被债务吞噬。该机构还提醒，分析未考虑需求、房价、信用风险或利率的变化。PBO是一个无党派组织，收到的问题通常非常局限，无法充分反映情况的复杂性。虽然未对分析中排除的因素发表评论，但暗示这些领域在中期内存在更大风险。

延长按揭年限的效果类似于降低利率——它能降低每月还款，帮助买家用更少首付提前购房。这一逻辑曾被央行推广，却忽视了需求对房价的影响，这是货币政策的核心问题之一。

加拿大央行对这一问题的研究显示，降低还款额（因利率下降）只会短期改善可负担性。更小的月供确实让买家更容易接受更高房价，但结果是推高了房价，反而恶化了可负担性。少数买家在短期内支付较少，但整体影响是房价更高、可负担性更差。

美国联邦储备局也有类似结论：降低还款额并未改善可负担性。尽管近期加息提高了还款额，但如果不加息，可负担性反而会进一步恶化。他们甚至指出，可负担性不仅取决于融资条件，还取决于房价本身。

长期来看，额外利息成本意味着可支配收入减少——本可用于支持生产性经济活动的资金被锁定到非生产性领域，进一步加剧加拿大的生产力问题。

此外，借款成本本身也会上升。信贷市场受供需驱动，信贷消费增加会推高成本。结果可能是利率上升，或者货币政策为了政治需求而引发更高通胀。这是试图在全国房价上涨60%之后，通过短期措施支撑房价所引发的长期问题。

如果日常食品负担不起，解决办法会是提高信用卡额度和延长还款期吗？将按揭年限拉长的逻辑，本质上就是这个道理。