地产

Leslieville社区一栋公寓楼的租户表示，新管理公司接管了他们租住的房屋，计划在10月对这些房屋进行重新装修，据了解这已经成为了一种越来越普遍的做法，房东将租户赶出去，然后对房屋进行装修，装修之后再以高价出租。 Polina Palazova是公寓的一位租客，她表示上个月接到了正式通知，由于房屋要进行重新布线，所以她必须离开在Logan Ave 245号的公寓。她说她现在的房租低于市场价，如果她被赶出去了，她根本不知道还能去哪。 Palazova说：我们的邻居知道这一消息之后都吓坏了。我们目前正在与房东进行协商，房东计划把我们赶出去，以便赚取更高的租金。“”   Paula Fletcher委员表示她将会在周三晚上6点至8点在Ralph Thornton社区中心举行的社区会议中讨论这一情况，会议将在Queen St. E765号举行。此前她已经在周二举行的住房与规划委员会会议中提出了以上问题，希望城市可以提供一些帮助。她还补充说道Leslieville社区并不是唯一一个面临被驱逐房客的地方。她说：“东约克的北部也有许多人饱受翻新之苦。现在我们也正在跟进两三处存在这样问题的住宅。” 翻修是房东驱逐的一个合法理由，但Fletcher说，Logan Ave245号正在进行的翻修工程看起来似乎没有必要。她说：“”我想说的是，房东们利用了一些漏洞……选择驱逐(租户)或翻修房屋，使公寓的价格翻倍，以此来收取更高的房费。” Fletcher表示 Logan Ave245号的工作在未经许可的情况下已经展开，因此该市不得不派出了检查人员命令此工作暂停。 CBC Toronto曾多次联系负责该物业的新管理公司Briarlane Rental property management Inc.，但均未收到回复。 目前尚不清楚该公司是否会在翻修后提高租金，但Fletcher 和一些居民说，他们最近在网上看到了这栋楼的单元房广告，价格是目前租金的两倍多，从每月800加元/900加元涨到了2000多加元。   关于翻新的规定 根据CBC Toronto获得的文件，这家管理公司表示，在Logan Avenue实施的翻新工作将包括 的工作将包括重新布置电源插座、打开天花板和墙壁以接入电线、增加新的探测器和更换分表。 Fletcher说，房东租客委员会有权决定这些工作是不是有必要，需不需要驱逐房客，但是她表示也可能会存在错误信息。她说：“管理公司告知给房屋租客委员会的消息，包括租客离开的原因以及目前在公寓内翻新进行的情况可能与实际情况有出处。” 但是一旦租客被驱逐，那么那些拥有5栋单元楼或者更多的房东需要支付给租客补偿。 如果租客因装修而选择离开，房东必须支付相当于三个月房租的租金或提供另一套住房。如果租客想在装修完成后搬回原公寓，房东仍需给予补偿，并允许他们以相同的租金继续租住。 但是有很多像Palazova一样的租客，表示他们不知道在房屋翻新的时候可以住在哪儿。她说：“我觉得，很多向我一样的人，一旦离开这里的公寓，可能就会放弃继续在这个城市生活了。” Roger Moores已经在这栋楼里租了11年，他说，如果他必须离开现在的公寓，他还得拿出一大笔钱。 但Palazona 和大楼里的其他人表示，他们已经在房东租户委员会找到了法律代表，以对抗驱逐行为。 Moores说：“我们害怕，但是当问题发生的时候，我们必须采取行动。” 保护经济适用房 Fletcher说，虽然市政府打算建造更多的经济适用房，但是他们也需要找到保护的办法。 她说:“我们失去住房的速度比我们给别人一套新的经济适用房的钥匙的速度更快。这似乎已近成为了很多社区都在发生的事情，但是看起来是错的。”

有这样一种贷款，你只需每月付利息而不用还本金，听起来是不是很美好？这还真不是做梦，加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”，并指出对退休养老来说尤其划算。   所谓“无本金贷款”，又称“只付利息贷款”。顾名思义，这种贷款与传统的抵押贷款不同，它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分，无需偿还本金。而在预先设定的期限（常见的有5年、7年、10年等）过后，信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     以前的贷款人，不要求通过按揭压力测试。自去年1月起，无论首付多少，都要求通过按揭压力测试。按揭压力测试规定，贷款人得证明在现有贷款利率基础上再加2个百分点，或按央行5年基本利率水平（以其中高者为准）仍有还款能力。   拖欠房贷，对于贷款人来说，房子有可能保不住，对于银行等放贷机构来说，贷款收不回，投资有可能打水漂。为减少这一风险，银行才要求贷款人通过按揭压力测试，证明将来即使利率上升，仍有还贷能力。   房价一路飙升，许多人买不起房，房市泡沫风险日增。为防止房市泡沫进一步膨胀，按揭政策日益收紧，目的就是限制人们买房最大支出。   但从反面来说呢，压力测试同样会带来金融风险和不良贷款的增长，何以见得呢？     试想，那么多人贷不到款，难道他们就束手待毙了吗？不可能，人的天性就是越得不到的越要牵肠挂肚。这下好，很多人转投那些成本高得多的私贷，以及其他贷款形式，八仙过海各显神通，只要能贷到钱随便怎样都行。   这就是典型的逼良为娼，本来好好的可以贷到钱，现在被迫去涉足高风险的信贷种类。而且钱贷来之后干嘛呢？买Condo，House买不起啊，所以Condo价格高涨。笔者对这个Condo向来持保留意见，特别是疯涨到这样一个高度，这里面究竟有多少投机的成分也不用细说了。   总之，压力测试对某些人而言就是压力设置，他们基本上财务结构就不太可能改善了，而且House涨起来跟他们关系也不大。压力测试抑制House价格和成交，这样House房主一旦要抛售房屋就面临严峻风险，而且如果有叠加破产潮、失业潮等因素的话，后果无法预料。   所以，从反面来说，压力测试的问题同样一大堆。把楼市搞死，其实对整个加拿大经济而言一点好处都没有。所以反面的理由同样是太多太多。     央行年初表示对压力测试的负面效用关注，说明他们仍然认为金融风险有扩大趋势，并不是压力测试了一年多就可以高枕无忧了，相反形势越来越严峻。   保守党领谢尔明确反对压力测试，也是一张政治和经济牌。 这下，CMHC坐不住了，跑出来高调支持压力测试，换言之对当前楼市调控态势满意，这就是摆明了要牺牲掉一大批新贷款人和老房主的架势。     让我们看看一则最新新闻，在央行行长波洛兹(Stephen Poloz)公开呼吁“加拿大需要更灵活的贷款形式”后,信贷机构终于开始在加国推行“无本金贷款”这一备受争议的贷款了。对于羸弱已久的加拿大房地产市场来说,这一贷款种类的引入可能将成为短期内刺激购买的助力。然而,“无本金”的贷款形式,也引发了业界对于加国金融安全的隐忧。     加国信贷机构merix financial敢为人先,率先向市场推行了“无本金贷款”。所谓“无本金贷款”,又称“只付利息贷款”。顾名思义,这种贷款与传统的抵押贷款不同,它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分,无需偿还本金。而在预先设定的期限(常见的有5年、7年、10年等)过后,信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     表面上看，“无本金贷款”是增加了借款者的现金流，但实际上这只是一个朝三暮四的游戏而已，压力都被延后承担了。 其实这就是与压力测试的一个对冲而已。除了让加拿大贷款机构生态环境更接近于崩溃钱的房地美房利美之外，也看不出有什么新鲜之处。     既然那么在意多种贷款形式，那又何必要坚持压力测试，因果关系不去搞清楚，反而兜了一大圈、复杂化之后还是为了规避压力寻找贷款，而且更加重了潜在的风险，这个背后的逻辑实在令人费解。当然，一切荒谬的政策都会被市场最终还以颜色。

谈起生活成本，多伦多可以算得上是“声名狼藉”了。     据Toronto Star报告显示，多伦多一室房屋租金为$2000/月左右。多伦多每月的租金已经很高了，有不少人认为温哥华的租房市场是仅次于多伦多，但事实并非如此。   图片来源：Dreamstime   根据Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting联合发布的2019年5月最新国内租房市场数据显示，GTA部分地区的租房市场要比西部地区昂贵的多。令人意外的是，除了多伦多，怡陶碧谷以及华人相对集中的列治文山地区的一室房屋均价都要比温哥华的平均房价要高得多。而且，北约克也与温哥华的房价相差不多。   报告还发现，安大略省上个月的房租水平是全国最高的，平均月租金为$2,189，比3月份上涨了1.3%。相比较，卑诗省的平均月租金仅有$1,682,环比上涨4.4%。     数据显示，多伦多的一室公寓租金今年以来连续数月一直高于温哥华，但是温哥华的两室公寓租金却比多伦多要高。5月数据中，温哥华两室公寓月租金平均为$2,915，多伦多平均为$2,731。     另外，密市的一室房屋和两室房屋租金都比多伦多少$20左右。Kitchener, Peterborough,和London目前则是安省租金较为廉价的城市，伦敦市的一室房屋平均月租金只有$947。   对此，现任多伦多大学罗特曼管理学院Martin Prosperity Institute教授兼城市主任Richard Florida表示“如何改善多伦多的租房市场关系到供求问题。目前多伦多最大的问题不仅是价格或可承受能力问题，还有住房库存或供应问题。我们需要建造更多的出租房屋。”

如果想进场购买独立屋的人士，可以考虑一下了！中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)副首席经济学家表示，大温哥华地区的独立房价已经差不多稳定下来，但公寓价格将继续下跌。     Bryan Yu表示：“我们预计今年底将看到独立屋价格趋于稳定。”大温独立屋从2016年高峰期后就处于跌势，某些地区呈现暴跌。 不过随后上涨的公寓如今已进入下跌期，但似乎还没有跌够。Bryan Yu认为，随着市场上出现更多的公寓大楼，价格将继续面临下行压力。 中央第一信贷联会周二公布2019-2021的转售市场住房展望。 Bryan Yu在报告中称，大温房地产市场的低迷和经济增长没有关系，因为经济还在扩张，但是房地产市场受到三级政府政策影响。联邦政府收紧房贷压力测试标准，这表示买家更不容易获得贷款；省府则将海外买家税提高到20%，迫使更多外国人避开投资温哥华；温哥华市政府还征收空屋税，也令屋主多一层困扰。 他说：“联邦和省级政府的政策持续让需求受压，所以未来一年房地产市场好转的期待已经破灭。”   (卑诗省北部的房地产市场将继续上涨。)   他用“糟糕”(Bad)来形容大温地区的房地产市场，温哥华岛的市场表现则“还好”(OK)，至于卑诗省北部地区的房市属于“上涨”(Rising)。 他评估未来两年卑诗省北部的房地产市场会继续上涨，比省内其他地区都好，尤其是液化天然气发展的地区势头强劲。 他并预期，2019-2021期间，利率将保持低位稳定。     根据大温哥华房地产委员会4月份的月度报告，独立住宅的基准价格下降了11％至140.5万元；公寓基准价格下降6.9％至65.7万元。  

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)最新房产市场报告显示，4月份大多地区新屋销售保持强劲增长。 具体数据是：4月份大多地区销售各种户型新建房屋3853套，比去年同期大涨123%，与过去10年的4月份平均新屋销量持平。其中，包括独立屋、半独立屋、联排镇屋等单独家庭户型的低层新屋销售800套，是去年同期(443套)的近一倍；包括中、高、低在内的高栋柏文单位共销售3053单元，比去年同期增长137%，高出过去10年平均每年柏文单元销量37个百分点。     从地区看，包括万锦、烈治文山等华人聚居区的约克区新建柏文单位销量增长最大，2019年4月份销量为1211单元，2018年和2017年分别只有332单元和502单元。 在房价方面，包括低层住宅和高栋柏文等所有户型的新屋综合平均价格，4月份比上月略微上涨，其中新建低层住宅大多地区均价111.9万元，比过去12个月均价微涨0.3%，而新建高栋柏文单位均价75.8万元，比过去12个月均价上涨2.5%。 截止今年4月，大多地区挂牌在售栋柏文单位13,707单元，单独家庭户型低层住宅4580套。

福特政府周二宣布，安省游乐宫（Ontario Place）的重建项目将不包括赌场和公寓。 很长时间以来，安省政府一直在征求重新开发这座游乐宫的意见，之前关于改造成赌场和公寓的呼声很高，但在周二举行的新闻发布会上，安省旅游部长Michael Tibollo终于敲定，省府不会接受任何住宅开发或建造赌场的提议。 “这个决定是我们认真听取了民意后做出的”，Tibollo说，“我们从公众那里收到了数百个关于安省游乐宫开发的想法，现已面向全球征集合作伙伴。” 按照现有的开发指导意见，安省游乐宫很有可能会新开发一个NFL球队综合设施场馆，包括种类多样的体育馆，娱乐设施以及零售商店，但现有的电影院可能会被拆除。游乐宫里的内陆、东西岛屿还有电影院附近建筑群都在被开发范围内，码头也可以重新配置。 安省游乐宫于1971年开放，占地跨越三个人工岛屿，岛上设有多种娱乐设施。2012年，游乐宫被安省政府关闭，原因是它带来的收入持续下降，导致安省财政紧张。当时的数据显示，来游玩的人数已从1971年开业时的250万降到约30万。 曾经，安省游乐宫非常受到市民的喜爱，它位于安大略湖北岸，距离市中心只有10分钟车程。游乐宫内设有30多个机动游戏和娱乐项目，包括脚踏船、儿童乐园以及全安省最大银幕的IMAX立体影院，还有大型迷宫、动态模拟游戏船等，是许多游客到访多伦多必去的景点之一。

多伦多一名业主为了装修赶走租客，因为违规操作被罚惨了！由于事情涉及多名租客，他们联合起来状告这名业主，结果法官判业主赔偿至少$135,000！     据《多伦多星报》报道，事发在2016年底。位于多伦多小意大利（Little Italy）街区的业主795 College Inc.要住在公寓内8个单元的租客搬出，以便进行全面装修。     根据安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act），因装修被要求离开的租户有权在工程完成后拒绝搬回原租屋，当然他们也可以要求搬回去，但业主不能以装修为由涨租金。   在这宗个案中，至少有3名租客在搬离时向业主明确表示，装修完成之后，他们打算回到原住单元。为慎重起见，他们还特地给业主写信，以书面形式表达他们的意愿。   但到2017年11月，当装修完成之后，同一业主将所有3个单位租给了新租户，租金价格也从原先的$1,250涨了3倍多，涨到了每月$4,200。   与此同时，租住该物业的另外5名租客则有不同遭遇，当业主试图赶走他们时，这5名租客拒绝搬离。   他们曾经联合起来向多伦多房东和租户委员会（Landlord and Tenant Board）投诉，希望后者能够阻止业主强行让他们搬出，但最终这5名租客上诉失败，他们被迫搬离出租单元。   但这宗个案引起安省市政房屋厅租赁住房执法部的注意，于是对此展开全面深入的调查。   就在本周一，大法官David J. Hunt作出有利于租户的裁决，而业主也当庭认罪。法官判业主总共支付至少$135,000。   法官当庭宣布，命令业主支付48,000元的罚款，以及12,000元的受害者罚款附加费，以及75,000元的行政罚款。   市政房屋厅租赁住房执法部的官员表示，按照政府规定，房东一旦违反《住宅租赁法》，若是个人将面临最高$25,000的罚款，若是公司则面临最高$100,000的罚款。   据悉，租赁住房执法部负责调查并处理与租赁相关的纠纷及违规案件，该部门与房东和租户委员会（Landlord and Tenant Board）相互独立。

近日，加拿大最大的商业地产市场咨询公司Avison Young 发布研究报告指出，大温地球居住形势发生根本变化，城市建设主要围绕轨道交通节点上的商业中心进行，开发出成千上万的高层公寓，办公室和零售空间，快速轨道交通节点周边购物中心土地价格急剧上升。   报告指出，大温各地市府一直鼓励在快速轨道交通线周边进行高密度开发，可直到近几年踩得到普遍认可。比如，SHAPE公司围绕本拿比Brentwood地区开发的Amazing Brentwood项目（下图），包括11座高层塔楼，6000套住宅单位和近100万平方英尺写字楼和110万平方英尺零售空间。项目获得空前成功，还吸引包括协平世博（Concord Pacific）, ONNI 等其他多个地产大鳄加入该地区开发，彻底改变了本拿比北区的城市面貌。     协平世博在Brentwood 地区已经建成11座高层塔楼和13英亩城市公园（下图）。     围绕温哥华奥克瑞吉购物中心（Oakridge Centre）则吸引了如Westbank, QuadReal 等公司参与，规划建设10座高层塔楼共2600套住宅单位和其他4座中层大厦（下图）。此外，还讲增加100万平方英尺零售，43万平方英尺写字楼和7万英尺市民中心等。     其他城区也不甘示弱，列治文中心（下图），高贵林和本拿比的洛歇区（Lougheed）也纷纷出台大型项目。在城市规划者看来，这些示范区为未来城市设计和建筑提供典范，适应人口经济和文化的急剧增长，也为城市高密度建设发展方向提供参考。     本拿比Lougheed Town Centre    

约克区华人聚居的万锦市有望兴建一批价格50万元的镇屋，这与万锦市目前的市场平均房价90多万元相比，简直就是白菜价。如果项目获批，必将掀起一股抢房潮。 据约克区网报道，规划顾问Maria Gatzios于本月初在市议会提出这个“可负担房”项目的建议书。她阐述，这批镇屋将建于Elgin Mills Road East以南，至Major Mackenzie Drive北部居民区，Warden Avenue以西，至未来都市发展区（Future Urban Area）的电力走廊东侧。 万锦市提出的未来都市发展区域 这个位置往东，就是16th Avenue与Warden东北的Cache社区以及Angus Glen社区，都是万锦豪宅区，独立屋售价在150万至200万元。 据悉，包括这批镇屋在内，这个开发区域总共预计将建4000个住房单元。 这批镇屋设计是背靠背式（back-to-back），没有后院，侧面相连，前院仅有限绿地。作为可负担房屋，建议房价为50万元。 在部分市议员看来，万锦目前的房屋一般售价都在100万元以上，今年以来的平均房价达91.3万元。无疑，这批镇屋是名符其实的可负担房屋。 代表该规划区域的万锦第二区市议员何胡景表示，如果规划获批准，将大受欢迎。 他强调，50万元一间镇屋在万锦几乎是廉价屋，许多买不起万锦房子的人都可以来买了。 第七区市议员 Khaled Usman、第六区市议员杨绮清和区域议员Jack Heath也都对这个项目表示支持，同时也很关心这个50万镇屋如何建成。 市长薛家平表示，如果不支持这个项目，还谈什么支持可负担住房呢？ 反对意见 但是也有市议员提出反对。副市长Don Hamilton说，他反对这个项目是因为没有绿地空间，没有后院，前院可能非常小，会导致区内人口密度太大，车流量过多。 对此，规划师Gatzios表示，会在镇屋区域附近建公园。 第四区市议员Karen Rea则坦言这个项目很可怕。她严重怀疑该区域的房子除了公寓以外，怎么可能卖50万元？镇屋绝对不可能以50万元的价格建成和销售，所以这不会成为可负担住房。 同样反对的还是区域议员Jim Jones，并称建一座四层高的公寓楼也好过这个项目。 报道称，目前，这个建议已经通过第一阶段申请程序。 York Downs开发项目无进展 约两年前，开发商还在万锦Warden以东、16街以北的York Downs高尔夫球场地块提出开发申请，计划兴建2400房屋，包括1087间独立屋, 597间镇屋, 151间公寓式镇屋（stacked townhomes），17间背靠背镇屋（back to back townhomes），300间中等高度的共管公寓等。这项开发计划的申请仍处于初步阶段，尚无任何决定。

省长贺谨、财政厅长詹嘉路、律政厅长尹大卫宣佈将针对导致卑诗省经济变形并台高房价的洗黑钱活动进行公开研讯 很多卑诗省民听到专家组关於地产市垱中的洗黑钱问题的结论时颇感震惊。只去年一年在卑诗省所洗黑钱的金额就有70多亿元。其中约50亿元进入我省地产市垱，导致房价高涨，伤害到了普通家庭、老年人及学生。而犯罪代价要卑诗省民来承担，这是不对的。无论我到访哪裏，人们都告诉我同样的话：高涨的房价让他们的思想负担和经济负担都很重。本届政府拒绝让卑诗省成爲犯罪活动的温床。我们在採取行动将黑钱从我省赶出去，我们也在不遗馀力地确保卑诗省民能找到安全、可负担的家。自不到唡年前组建政府之日起，我们就一直致力於解决被忽略长达十多年的住房危机及诈骗问题。我们已经採取果断措施阻止这些问题的发展，但是，我们怎麽才走到今天这种境地，人们还是有疑问的，人们理当得到一个答案。这正是我们上週宣佈将啓动对卑诗省洗黑钱活动公开研讯 (public inquiry)的原因所在。这次调查讯问将由卑诗省高等法院法官奥斯汀·F·卡伦主持(Austin F. Cullen)，并将就卑诗省的洗黑钱活动进行全面调查，包括房地产、博彩业、金融机构及企业和专职行业等。他将有权力面见证人并强迫人们与配合他的工作。卑诗省房地产中的黑钱有可能将房价全面性地推高5%的事实是不可接受的。而在温哥华都市区，这一数字可能更是高达20%。这一暴涨会导致某些人无法支付购房首付款或者无法获批取得房屋按揭。同时，我们也很清楚洗黑钱活动也助长了毒品贩卖及并加剧了毒品摄入过量危机，这一危机已经夺取很多人亲人的性命。目前，透过“房地产业中洗钱活动专家组”已做的工作及彼得·日尔曼(Peter German)的工作已将卑诗省的洗黑钱活动从黑暗中暴露出来。不过，我们只是刚刚揭开了最表层而已。这一调查讯问将进一步深化我们的工作，能够告诉我们谁知道什麽、何时知道、以及在我省是谁从洗黑钱活动中获利这些问题的答案。这一调查讯问将向我们指明将洗黑钱活动拒之门外的更好的保护措施，进而保持我们经济的强势，并保障我们的经济造福於民。在调查讯问进行的同时，我们现在将赍续与联邦合作夥伴合作、制定法律、与皇家骑警配合工作并落实解决方案。

曾经，大温住房市场在全国房市平淡疲软时一枝独秀，逆流而上；而今，同样与全国房市表现背道而驰，不过却是逆流而下。在房地产业界对政府政策的一片抱怨声中，环球邮报专栏作家加里.梅森的看法，也许更能反应大多数本地居民的心声。 加拿大房地产协会本周三（5月22日）公布的统计数据显示，自2017年12月以来，4月份加拿大全国房屋销售量首次出现同比增长。蒙特利尔和多伦多地区房屋销售量的增长超过了卑诗省低陆平原地区销售量的下降，与去年同期相比，4月份全国房屋销售量上升4.2％，与3月份相比，销售量增长了3.6％。由于房屋销售量继续走低，温哥华被排除在加拿大最活跃的住房市场之外。 本月初，大温房产协会主席爱诗丽·史密斯（Ashley Smith）在发布4月份大温房市报告的声明中说，造成大温房市销售量和价格继续下降的主要原因是各级政府政策的干预。她表示，联邦政府在2018年初开始实行更严格的“房贷压力测试”，削减了买家的购买能力20%左右。卑诗省新民主党（NDP）省府提高外国买家税，在全省范围开征投机空置税等新规，压制了房市的活跃度。 大温的工薪族又是如何看待房市下降的呢？环球邮报5月21日发表了专栏作家加里·梅森（Gary Mason）的专题文章《为什么我欢迎温哥华房市崩盘》，对温哥华房市出现房价大幅度下跌大声叫好。 “永远不会忘记那辆面包车” 梅森在文章开头说“永远不会忘记那辆面包车。” 2017年夏天的某个时候，那里辆面包车满载着买房人群，出现在他居住的宁静的小村庄图瓦森（Tsawwassen）的街道上。面包车停下来，陪伴买房人群的房地产经纪人敲他们的门，问他们是否有兴趣出售他们的住宅。 他们被告知，面包车里的客人是来自中国的投资者。他们愿意以支付超额房价购买梅森家附近的房屋。他们买走了房子，在许多情况下从未居住，甚至到目前为止依然空无一人，沉默的矗立在那里，成为卑诗省历史上令人心碎的一景。 文章说在这些人的推波助澜下温哥华房市很难不沸腾起来。几年前所有的人都目睹了温哥华房市的不正常。空房随处可见，海外投资者买了房子但从未居住。数百万加元的豪宅是由收入微薄的学生或家庭主妇购买的。预售公寓在建成过户入住前被转手，一次又一次的转手，每次转手房价都以指数方式抬高。 房地产业界称缺乏供应 梅森写道，那两年房地产价格飙升。然而如果有人站出来，提请注意这一现象，并指出其危害，这个人就可能被称为种族主义者。反对他的人就说不是来自其它国家的人购买房产导致房价急剧上涨，而是因为缺乏供应。 这就是政客、开发商、房地产行业告诉我们的，都是因为供应不足，如果建造更多的公寓大楼，一切都会好的。有人指出，大部分新房屋起价150万加元，这几乎是负担不起的，得到的回答是耸耸肩膀。无论如何，新供应的房屋并不适合本地人。 文章批评说，房地产和开发行业完全知道发生了什么，但是他们被获得的巨额利润所陶醉。随着一系列给房市降温的政策出台，游戏已经走到了尽头，现在来看看结果。 巨大的房市泡沫被刺爆 环球邮报最近发表了一篇报道，记录了由于政府政策阻止了猖獗的投机行为，封堵了买家不透露姓名而不受惩罚的漏洞，从而导致温哥华房价崩溃的程度。政府还采取了一些措施，包括使犯罪分子更难通过房地产洗钱。这些措施结合起来，刺爆了一个巨大的泡沫。 报道说，在某些情况下房价下跌的幅度高达35％。被银行拍卖和宣布破产的数量上升。温哥华这样的城市缺乏强大的财富来源，与多伦多那样的商业资本城市完全不一样，如果全球美元从膨胀的房地产市场逃离，它总是特别脆弱的，这就是正在发生的事情。 财产税评估公司BCS的一份新报告估计，大温地区房主在过去一年中遭受了近900亿加元的房价账面损失，温哥华居民房产价值平均损失了153,873加元。大多数人预计房价会在整个2019年继续下滑。 梅森说，房地产行业正在呼吁新民主党省政府放松现行的将市场带回理智的政策工具。然而实际情况是，即使房价出现大幅度下跌，今天的大多数房价仍然比住房危机开始时要高得多。他呼吁新民主党必须坚持现在的做法。 政策性紧缩可能已走上正轨 就加拿大的房地产市场现状，加通社5月23日报导，蒙特利尔银行首席经济学家道格·波特（Doug Porter）认为：“加拿大房地产活动似乎已基本稳定下来，有迹象显示市场已在很大程度上消化了许多由于政策所带来的变化……虽然地区差距很大，但未来一年基本面看起更加坚挺，政策性紧缩可能已经走上正轨，就业增长出人意料地强劲，借贷成本下降。” 去年由于推出抵押贷款压力测试和抵押贷款利率上升，加拿大房屋销售疲软，去年4月份出现7年来房屋销售的低谷。近几个月抵押贷款利率开始回落，对加拿大央行将提高利率的预期也已降低。 加拿大房地产协会星期三也说，全加五个住房市场最活跃的城市销售活动正在趋于稳定。◇

大温地区的出租公寓大楼销售市场正在放缓。 《温哥华太阳报》报道专精出租公寓销售的古德曼商业（Goodman Commercial）的负责人古德曼（David Goodman）说：“毫无疑问，市场冷了。”根据古德曼的研究评估，2018年低陆平原共售出155栋公寓大楼，2017年也卖出150栋公寓大楼。而今年前四个月只有31栋大楼成交。 “我估计今年很难有80或90栋建筑物会成交。” 古德曼说销售下降，主要是开发商退出市场，特别是那些专注于购买本拿比铁道镇和温哥华西区建筑物的开发商。 古德曼说，整体土地和公寓大楼的价格下降7％到20％不等，他认为这样的回档会让市场更健康。过去几周，他发现潜在买家开始有些活动了，毕竟过去三年市场太热，会让一些买家驻足观望，如今他们开始动作，会以2016年的价格为基准来出价。 古德曼说，卖方必须意识到，如果他们真有心出售大楼，将不得不降低价格。 他在温哥华Kingsway路上有一个建筑物要出售，该物业可以翻新建成六层公寓、共42个租赁单位，整个物业最近降价68.8万至570万元。 他的报告显示，大温地区目前有5,595个租赁单位（51个建筑物）正在兴建，其中一些建筑物可能会在今年底前完工，但许多建筑物还需要两年时间完工。另有4,548个单位（63个建筑物）已经得到大温各市政当局批准，估计这些单位中约有80％将陆续动工。 他并询问房东们对租屋市场的反馈意见，多数房东表示租房市场也放缓了。“过去每一间出租单位总会有8~9个潜在租客来看房，如今只有2~3个。” 不过古德曼相信租屋市场还是会稳健成长，“因为温哥华移民增长强劲、失业率又低，当你买不起房时，租屋是非常可行的选择。”

在加拿大一些城市房价出现下降局面的情况下，国内呼吁联邦政府给房贷松绑、放松对房贷申请者压力测试的呼声日渐高涨，但国际货币基金组织IFM认为加拿大应该继续严格控制房贷审批，因为房地产市场价格虚高、房价泡沫破裂的风险仍然存在，加拿大人的负债水平也依然过高。   国际货币基金组织的专家组在访问了加拿大之后发表的报告中指出，加拿大政府应该把对经济关注的重点放在保持健康的财政金融系统、加强联邦和各省区政府之间的合作、提高生产力等问题上。 IMF的上述报告具体指出，加拿大各省区虽然在2017年签署了国内范围的自由贸易协议，但仍然有太多的例外条款需要取消、仍然有太多的相互矛盾的法规需要修改。国际货币基金组织的测算显示，如果加拿大真正实现了各省区间的自由贸易，则加拿大的GDP会被拉升4%，远大于加拿大近年来签署的国际贸易协议对加拿大经济的推动作用。

    中国富豪在海外“扫房”规模越来越大，但是无论在国内还是在国外，都不能放松警惕 　　　　近日，中国国家外汇管理局（简称“外汇局”）通报了17个外汇违规案例，涉及5家银行、6家企业、6位个人，累计罚没金额9027.69万元。 　　其中，浙江富豪洪某通过地下钱庄向他人账户支付3.12亿元人民币，私自购买外汇，用于在境外购买房产等，被罚款2497万元。 　　重庆富豪彭某通过地下钱庄购买美元16笔汇往境外，金额合计1383.58万元，被罚款96.85万元。 　　孙某则利用34名中国境内个人的个人年度购汇额度，将个人资金分拆购汇后汇往境外账户，非法转移资金合计244.62万美元，被罚款83万元人民币。 　　…… 　　从公布的案例来看，中国土豪们主要还是通过地下钱庄和蚂蚁搬家的方式向海外转移资产，而转移到境外的资金，绝大多数还是用来买房。 　　看起来，中国土豪们热衷于买房这件事儿，任何时候、任何地方都是初心不改啊。 　　事实上，这已经不是中国土豪们第一次因为买房被重罚了。去年底，外汇局也通报了7起个人外汇违规案例。 　　其中最引人注目的要数这位要数一位隋姓土豪，为了在温哥华买房，他居然请到了173个人“帮忙”，蚂蚁搬家式地把钱汇到了加拿大。 　　截至2018年4月，他一共向加拿大转移了1205.65万加元，约合人民币6223万元——买豪宅的钱终于凑够了。 　　可还没来得及高兴，他就收到了一纸通知：你的行为违反了《个人外汇管理办法》第七条，构成了逃汇行为。处以罚款300.9万元人民币，且对其实施“关注名单”管理。 　　“蚂蚁搬家”的行为也一样为加拿大所不容。2018年1月6日，卑诗高级法院的一个判决，让加拿大房产的中国买家受到万点伤害。 　　2011年，华裔加拿大居民王永利(Yong Li Wang，音译)与海外买家王洪洁(Hong Jie Wang，音译)决定在卑诗共同出资购买一套5英亩的独立屋，该物业2018年的估价是215万加元。 　　当时，王洪洁用九个中国公民的名义将总计45万加元转账到加拿大，还用来一个英国银行账户转入另外30万加元，总计75万加元，与王永利合作买下了这套独立屋。 　　2016年，两人发生了矛盾，王洪洁将王永利告上了卑诗高级法院，称王永利欺诈和违反合同，要求独立拥有房屋产权。 　　卑诗高院主审法官称，原被告双方的陈述都不可信，驳回王洪洁的诉讼请求。 　　最关键的是，法官对中国买家购买卑诗房产的资金来源问题作出了史无前例的表述：王洪洁转入加拿大的资金不是合法的转账方式。因此，他有可能失去对房屋的控制权。 　　这简直是给了不少海外的中国买家当头一棒啊！蚂蚁搬家式地转移资金到加拿大买房，就算写上了自己的名字，也很可能并没有对房屋的控制权。 　　　除了蚂蚁搬家以外，此前央行还配合其他文件给出了其他可疑行为： 　　1、短期内资金分散转入、集中转出或集中转入、分散转出； 　　2. 资金收付频率及金额与企业经营规模明显不符； 　　3. 资金收付流向与企业经营范围明显不符； 　　4. 相同收付款人之间短期内频繁发生资金收付； 　　5.  长期闲置的账户原因不明地突然启用，且短期内出现大量资金收付； 　　7. 频繁开户、销户，且销户前发生大量资金收付； 　　其实，除了海外购房行为受到限制，大家其他在海外日常生活所需的费用并没有受到多大影响。 　　在外汇管理部门加强各方面监管的背景下，建议大家重视信息申报，严格地执行制度要求。要知道，违规购汇行为几乎无路可走，生活在海外的大家也千万不要以身试法。

房地产市场低迷对你我有什么影响？一份最新研究显示，大温房市低迷，使过去一年房产业主的帐面损失估计共达892亿元，等于每个屋主赔了数万至数十万元不等。 该研究乃估算2018年4月至2019年4月期间大温哥华地区所有住房类型房价中位数下降后的住宅物业总价值，并计算每个家庭平均损失额。例如： 温哥华有283,915套房产，住房数量最多，总股本价值下降13％，亏损436亿元，即每户153,873元。 西温哥华的房屋数量较少，为16,930套房产，但中值下降幅度最大，为14.7％。总股本价值下跌76亿元，即每户451,485元。 在高贵林港，有21,755套房产，总股本价值减少了15亿元，亏损10.2%，每户减少了71,634元。 总部位于温哥华的商业房地产和房地产税评估公司Burgess, Cawley Sullivan & Associates的高级合伙人苏利文(Paul Sullivan)表示，主要是政府征收许多房产税，导致买气受挫、价格下降。例如卑诗省政府推出投机空置税、学校税、外国买家税等，温哥华市政府也有空置税。此外，联邦政府从2018年1月起针对房屋贷款压力测试实施更严格的规定，亦让房地产市场明显放缓。 与此同时，前几年香港、新加坡、悉尼、伦敦和纽约等其他房地产市场也和温哥华一样，呈现两位数增长率，但2018年因中国本身经济放缓，加上有更严格的资本流出海外的限制，使得来自中国的买气变弱，对全球几个房地产热络的市场都有冲击。 苏利文并提到，损失不只是帐面上的问题。“因为资产损失，将影响家庭的紧急开支、装修费用、教育和医疗方面的开支。屋主会收紧预算，这代表整个家庭经济都有影响。” 根据央行2019年财务系统审查中的报告显示，卑诗省家庭的债务与收入比率超过350％，负债情况沉重。而卑诗省家庭的净资产比其他省的民众更多地集中在房地产上，例如安省家庭净资产中的42％属于房地产，卑诗家庭却高达52％。 卑诗省新民主党政府表示，其各种针对房地产的税收和措施旨在缓和房价，稳定过热的住房市场，因为对许多在本省赚取收入的民众来说，买房或租房都成了难以实现的目标，等于剥夺了住房基本人权。  

加拿大房市跌跌不休，是否已经触底了呢？一些经济学家表示，政府一系列打房政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，未来5年将缓步上扬。 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 - 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示4月份房地产销售连续第二个月上升。“市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘的清晰信号，但强烈暗示已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。屋主想知道房市触底之后会发生什么？是否又暴冲式上扬呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；满地可的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价升跌情况： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)        4.2% 多伦多(Toronto)             3.3% 哈利法斯(Halifax)          2.6% 满地可(Montreal)          2.6% 卡加利(Calgary)             1.2% 温哥华(Vancouver)       0.9% 维多利亚(Victoria)        0.9% 利斋拿(Regina)             -3.1%

加拿大《环球邮报》（The Global and Mail）今天报道说，知名评级机构穆迪（Moody）的姊妹公司Moody's Analytics最近指出，经历了两年多的下滑之后，加拿大房市已经软着陆，现在正触底反弹， 预期房价将上涨。 该机构的房地产经济学家Andres Carbacho-Burgos指出，自从大温哥华和GTA地区的房价泡沫显现之后，两级政府均进行了政策干预，试图解决两个都市区的负担能力危机。随后联邦政府出台按揭压力测试，从过去两年多的情况来看，这些强力干预见到成效，也算部分成功。 他说所谓的部分成功，是因为给加拿大的房地产市场，尤其是两大热点城市包括温哥华和多伦多减了压，让它们走向平衡市场。之所以说并未完全成功，是因为房价高估的情况依然存在，加拿大家庭的房屋负担并未减轻。 加拿大皇家银行（RBC）的高级经济学家Robert Hogue也同意这个观点。他说根据加拿大地产协会（CREA）的最新数据，刚刚过去的4月份是连续两个月的房屋交易量上涨。 4月份的按月涨幅达到3.6%，这是自从2017年12月以来头一次。这个上涨虽然不能说是房市完全复苏，但发出了一个明确信号：加拿大房市已经触底。 Moody's Analytics的报告指出，虽然房市已经触底，但加拿大人也不必太心急。由于货币政策收紧的直接和间接影响，加上压力测试仍在发挥作用，故房市不可能立马反弹。估计加拿大房价在2020年仍然继续下滑，2021年负增长，到2022年才会完全复苏。 从各大都市来看，估计明年房价涨幅最明显的是蒙特利尔，但在这之后，各大都市的市场将逐渐恢复，表现最好的可能是多伦多在内的GTA地区。 但温哥华在内的大温地区恢复要慢一些，明年肯定会继续下跌，但随后价格将会逐渐稳定下来，至少保持到2024年。 Moody's Analytics的报告预测说，如果从单户住宅来看，从今年第一季度到2024年第一季度，加拿大房价平均年增长率为2.2%，其中涨幅最大的是纽芬兰首府圣约翰斯（St. John's），高达6.1%；其次是安省的圭尔夫和巴里，分别为5.5%和5.2%；再是埃德蒙顿和多伦多，其中后者会有3.3%。 曾经火热的温哥华和BC首府维多利亚涨幅不到1%，而安省的汉密尔顿将好景不再，5年平均涨幅只有0.7%：

图中西温海景大宅，2017年挂牌价1,600万元，今年却以700万元成交。    最近西温一座豪宅以不到600万价格卖出，原屋主在2016年的买进价格却高达1,120万元，忍痛惨赔一半。有地产经纪指出，西温哥华是自18个月前房地产市场开始出现修正的风暴核心。 据《环球邮报》报道，地产经纪韦恩斯(Mark Wiens)看到他的客户吞下了沉重的损失。最近他有一个成交案例，该房屋估价620万元，最后成交价比估价少了200万元。还有另一间在温西的房子，去年有买家愿意出价450万购买，但屋主不愿卖，最近却只能以239万元的价格重新挂牌。还有另一个例子是一个柏文屋主，去年110万元买进，最近认赔35万元卖出。 韦恩斯说，高价房屋的跌价幅度非常大，2016年达到顶峰后，如今已平均跌价35%。他说，如果客户推迟一天挂卖，一天损失就达5,000元。他指“房市不可能很快回温”。 对买家来说是则个机会。巴斯(Jon Buss)是个企业老板，他们一家现住在三角洲(Delta)，为了孩子上学他们想搬到西温。他和妻子几乎每周末都会去看房，发现“每一次几乎只有他们一个潜在买家去看房，卖房经纪非常清闲”。他又察觉西温有38间价值1,000万元以上的豪宅，一天后就降价100多万。 即使是100万左右的房子也不好卖。8个月前从亚省卡加利搬到低陆平原的卡纳汉(Jeff Carnahan)说，他每周末去看房，总会遇到熟面孔的潜在买家，大家都像他一样，不急着出手，还在等待更低的时机点。 大温哥华地区4月份的销售额下滑至24年来的最低水平，价格在过去一年中下跌了8.5％，基准价连续11个月下降至1,008,400元至近两年来最低点。 17柏文项目推迟销售 由于市场太冷清，上周有17个柏文项目的开发商宣布推迟销售，这代表5,000单位将延迟上市。开发商表示，希望市场状况有所改善后再推出市场。 已经推案的建商则大手笔促销。例如在温哥华西区Kerrisdale社区的建案Shannon Wall Centre，向地产经纪提供15万元的奖金和4%的佣金，是传统佣金的一倍。建商还愿意为买家支付前两年的公寓管理费用。 另一建商Saadat Enterprises则提供一温东18个单位开发项目免商品服务税(GST)的优惠。 建商Mortise为素里的城市屋开发项目劲减4万。 而Onni则为温哥华1335 Howe项目提供7.5万元的折扣。 有人因“大温房市崩溃”叫好 很多人因房屋价格暴跌而受苦，但不少人幸灾乐祸，社交媒体上出现记录市场崩溃的帐户。 例如最受欢迎的是推特帐号——温哥华房地产炒卖(Vancouver Real Estate Flip Flops)，几乎常常都可以看到关于房屋跳楼拍卖的推文。脸书有个群组叫“大温房市崩溃”(Metro Vancouver Housing Collapse)，是由一个退休的高贵林老师管理，也常见热呼呼的讨论。

    　　5月17日，北京房展会国际展区，几家来自澳大利亚的房产机构展开了对客户的争夺。一名澳洲房产机构的客户经理听到北京青年报记者询问澳洲房产的情况，迫不及待地把记者拉到其所在展区，介绍澳洲楼市情况，并推荐了他们公司的项目。当北青报记者提到澳大利亚房价下跌的情况，该客户经理甚至断言：“现在正是抄底澳洲房产的时候了。” 　　在涨了50多年之后，澳洲房价为何掉头直下，离崩盘还有多远？市场的风险在哪里？ 　　房价 　　澳大利亚房价大跌 　　跌幅创08年金融危机以来之最 　　据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼，更是下跌了13.2%。 　　澳大利亚房价自2017年年中开始下跌，迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。澳大利亚当地的房地产数据分析公司核心逻辑（CoreLogic）的数据显示，整个澳大利亚的房价在过去12个月内下降了7.2%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。今年也依然在降温。今年一季度，悉尼和墨尔本地区的跌幅分别在2.5%和2.4%；4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%，同比下跌8.4%。房价下跌的趋势还远远没有终止。 　　买家 　　现在要看房还要货比三家 　　抱“抄底”心态很危险 　　据某澳洲房产机构的一名销售经理陈先生告诉北青报记者，澳大利亚房地产市场最不可忽略的一个因素就是中国买家。甚至某种程度上来说，正是移民、留学、投资等群体构成的中国买家推动了前些年澳洲房产市场的繁荣。2013年前后，中国买家大举进入澳洲楼市，很多中国买家都是闭着眼睛买，直接在国内下单，都不过去看房。 　　陈先生称，这种情况在去年底开始有了变化，来自中国的客户比往年大幅减少。中国客户变得更加谨慎，一般都会先去澳洲看房，甚至货比三家，成交周期比以往加长了。另外，海外客户的减少也让他们公司不得不增加了对澳洲本地客户的开发。 　　一名因为孩子在澳洲上学而准备购置房产的北京居民周女士告诉北青报记者，她在悉尼看房已经一个多月了，但房价越是下跌，观望心理就越重。总觉得等等会买到更好的房子，价格也更低。周女士称，悉尼的房价虽然大跌，但还是高，价格也是分化的，以前外国买家较多的公寓类房产下跌的幅度更大。 　　周女士认为，澳大利亚房价大跌跟政府收取的高额印花税有关。另外，对海外购房群体的严格限制也抑制了价格的上涨。“虽然悉尼的房价还有不确定性，还是决定出手买一套，而且澳洲房产交易的首付只有10%，等孩子上完学再卖出，就算房子不涨价，也算可以抵扣悉尼高昂的租金。” 　　在北京房展会上，澳洲的房产中介仍然在争夺中国客户。北青报记者在表示对澳洲房产的兴趣之后，至少有五家房产中介人员推销了他们的项目。某澳大利亚房产机构的投资置业顾问Krista称，澳洲房产市场有调整周期但无房产泡沫。房产主要分为公寓、带有土地的别墅以及不带土地的别墅。海外人士印花税10%-11%， 每年养房费用2000-5000澳币左右（豪宅除外），若作为投资，除了房产本身增值回报以外，公寓出租投资年回报率6%-8%，House出租回报在4%-5%（投资回报可以做负扣税-基本不用缴税），但土地会有自身的增值。 　　北青报记者注意到，现场询问澳洲房产的人士并不少，但多数表现都比较谨慎。一些客户提出要去澳洲看房以后才会决定，几乎没有现场成交的案例。 　　“抱着抄底的心态是危险的”，一名国内楼市专家指出，海外的房产跟国内的房产就投资而言完全不是一个体系，面临的不确定性更大。不仅有政治的风险，而且对于一个陌生的市场，不熟悉规则还是轻易不要去碰。 　　目前来看，尽管澳洲房价出现大幅下跌，但仍处于周期中的高位，悉尼房价较2012年时高出约60%。这意味着在出现真正意义上的崩盘之前，市场可能仍有充分的时间来进行调整。 　　探因 　　空置率高且投资回报率低 　　澳收紧对外国投资者房贷政策 　　一名澳洲华人房产中介赵先生告诉北青报记者，澳洲房价出现较大幅度的回调有很多方面的原因。前几年房地产热潮中，大量热钱涌入使得地产商们盖了大量的公寓楼房。但澳大利亚人口少，根本消化不了这么多房子，因此导致澳大利亚房地产很快呈现供大于求的状况，房屋空置率上升，尤其是在墨尔本市区，公寓房空置率超过30%。 　　同时投资者们也发现，公寓房并没有为他们带来理想的投资回报。尽管澳大利亚的公寓房租金逐年上涨，但房屋管理费（物业费）的涨幅已经超过房租。以墨尔本华人聚集区BoxHill为例，这几年该地区公寓房房租上涨了20%，而房屋管理费涨幅高达45%。投资回报率极为不合理，这使得海外投资者望而却步。 　　“由于前几年海外热钱大量涌入澳大利亚房地产市场，使房价急剧攀升。为了遏制这一现象，政府出台政策，针对海外购房者，将购置税从原来的5%提高到12%。”赵先生称，从2017年开始的澳洲房产调控政策是其房价下跌最直接的原因，澳大利亚政府针对外国投资者收紧了房贷政策，当地四大银行不再给海外人士发放房贷。对于中国买家来说，全款支付无疑明显增加了资金出境和现金方面的压力。 　　赵先生介绍，在贷款和相关政策收紧的背景下，澳大利亚楼市还出现了不少中国买家因资金不足而损失首付放弃交易的情况。 　　影响 　　房价大跌也引发澳政府关注 　　房贷政策或将调整 　　据澳大利亚媒体报道，澳大利亚总理莫里森5月12日在墨尔本举行的竞选活动中表示，政府将提供担保，把首次购房者的首付款从购买价格的20%减少到5%。 　　莫里森说，这将使得许多人的购房时间至少提前一半，让更多的人尽早住上自己的房子。莫里森在一份电子邮件中说，普通家庭可能需要9到10年的时间才能存够房价的20%，希望通过减少首付款来帮助澳大利亚人尽早实现购买第一套住房的目标。有分析人士表示，除了提振房地产市场外，这一举措也是莫里森为了寻求提高他在选举前民意调查中的支持率。 　　据澳洲媒体报道，澳洲央行及监管机构也正在不断对政策进行调整。澳联储此前在利率决议中继续维持低利率不变，银行方面也已经对贷款政策进行调整，虽然仍将谨慎放贷，但购房客户将在贷款方面有更多选择。    

房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸。 近日，加拿大地产协会（CREA）和BC省地产协会（BCREA）分别公布了最新的房市报告，可以说大部分地区都迎来了不错的消息，唯有温大温地区仍深陷泥沼。 从全国范围来看，房市4月的交易量价齐升，明显回暖。其中销量比3月增长3.6%，和去年同期相比也上升了4.19%。 目前，全国的房屋均价为49.5万加元，与前一月相比上涨了0.3%。不过除去最贵的大温和大多地区以外，就只有39.1万加元。 就在多伦多等地的房市已经回暖时，低陆平原仍处在惨跌榜的首位，尤其是大温和菲沙河谷地区。   CREA首席经济师GregoryKlump表示，全国五大主要房地产市场都开始回暖并趋于稳定。唯独大温仍处在全球金融危机以来的首次大萧条当中，并且彻底进入买家市场。   这一点从BC省的数据中也得以体现。   4月份全省的销售量为6652套房屋，比去年同期减少18.9%；平均房价68,5304万加元，同比下降6.2%；售出房屋的总价为46亿加元，比去年同期跌了23.9%。 售挂比也从去年同期的28.4%降至17.2%，再次印证了买家市场的状态。 BCREA席经济师Cameron Muir称，联邦政府的贷款政策仍在限制和影响着潜在买家的购买力。 这也使得很多卖家坐如针毡，把卖不出去的房子大幅降价，寻求尽快脱手。 列治文卖家，刚刚以108万加元的价格成功交易，虽然比估价低了40万（27%），但此刻应该在暗自庆幸没有亏的更多。 这位屋主也同样及时止损，2016年115万入手的独立屋，刚以112万出手。2年多的时间基本回到了原点，但也比继续惨跌下去的好。 西温豪宅，2018年560万加元入手，如今估价460.5万，但挂牌只敢要价499.8万。这图里的无敌城市夜景，都没能让屋主再多坚持一下，不惜血亏60多万也要出手。 温东百万以下卖出的独立屋再添一员，最新估价127万加元，售价低了23%仅有98万。 本拿比业主亏了30万，将2016年花了147万买的独立屋，116万就出手了，根本无暇顾及高达150万的估价。   可以说，大温地区的房价跌的遍地开花，每个城市和角落都没能幸免。 房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸，大温的屋主们且卖且珍惜！

据《环球邮报》（Global and Mail）报道，加拿大央行在刚刚发布的一份研究报告中指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。 但央行强调说，其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨拉动按揭成本升高，再就是BC省和安省先后实施外国买家税所致。   央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。更重要的是，实施压力测试也有积极作用，就是有利于加拿大家庭减轻债务负担，也让新的按揭贷款的质量有所改善。   报告指出，这一点对房市一度火热，房价疯涨的BC省和安省更有意义。因为这两个省不仅家庭净资产值在全国最高，而且他们的净资产高度集中在住房。   显而易见，特别高的家庭债务，以及住宅市场失衡不仅是加拿大金融体系的漏洞，而且一旦房地产市场严重下滑，不少家庭的财富就将大幅缩水。   从下图可见，在BC省和安省，家庭债务与可支配收入的比率（debt-to-disposable income ratio）全国最高，近20%的家庭达到甚至超过350%，意味着平均每个家庭每$1元可支配收入中就有约$3.50元的欠债。而全国平均数则是179%。   此外，另外一个数据更加令人触目惊心，这两个省房屋净值占家庭净资产的比例奇高：安省超过40%，BC省更夸张，竟然超过50%，直逼60%：     央行报告警告说，尽管政府一直持续关注家庭债务水平过高的问题，但若房地产市场持续降温，房价下跌严重，那么BC和安省居民首当其冲。不仅让加拿大家庭债务状况更加恶化，甚至导致加拿大陷入经济衰退。 赫芬顿邮报（HuffPost Canada）本周的报道称，加拿大破产监管办公室(OSBC)提供的资料显示，今年第一季度，加拿大的消费者破产个案就达到32,239宗，既包括单纯的破产案，也包括越来越受欢迎的申请破产之替代方案――申请“消费者保护计划”（consumer proposal）。 OSBC表示，这个数字不仅比去年同期上升6.1%，而且是从2009年全球金融危机以来最大的单月涨幅。  

　　不少房屋买家想要住新房，或者需要更多时间赚一笔首付，楼花就成为他们的首选。但是与买现房相比，楼花带有未知的风险，尤其是近年来开发商突然取消楼花的个案越来越多，导致买家们白花了钱，又错过了买楼的时机。 　　对此，专家们警告说，楼花买家不可能得到100%的保护。   　　多伦多律师行Lash Condo Law的创始人Denise Lash说，买公寓楼花就是有这样的风险，买家无能为力，因为与开发商签的所有楼花购买合同都自带条款，允许开发商在特定情况下取消项目。   　　大多伦多7000套公寓取消 　　据加通社报道，仅今年以来，大多伦多地区已有两个楼花项目取消，涉及239套共管公寓。根据Urbanation Inc.的数据，2016年到2018年间，开发商已经取消了6729套公寓。 　　取消的理由有很多，包括融资困难、销售不佳，或者设计改动，比如原先的公寓改为镇屋。Lash指出，开发商们需要给自己留后路，比如银行突然拒绝贷款。 　　对于楼花买家，虽然最终可以退回订金，可能还有利息，但是他们又要重新找房，而市场价格很可能已经高出可以负担的水平。那么如何避免遇到这种结局呢? 　　一、找对开发商 　　地产律师Lisa Laredo一直告诫客人，一定要先对开发商进行研究，“开发商是谁，他们的纪录如何?”她说，多数大型开发商，经营时间长，完工的机率高。 　　买家还要了解开发商是如何建楼的，包括使用什么材料，是否符合或者高于行业标准。 　　二、请律师审核合同 　　Lash建议买家聘请律师查看销售合同，避免合同里隐藏其他风险。 　　她说，合同条款可能允许开发商有大的改动。一位购买公寓楼花的客户在搬入后才发现，房子被大改，包括阳台正对公共户外区域，楼下是派对室，起居室的中央多了一根柱子。 　　“仔细读合同文本，这些都是可以变的。”所以买家需要加入一些保护条款，比如限制房间降低高度等。 　　三、交房时额外费用 　　买家在入住前，还可能被开发商收取一大笔额外费用。Laredo称，交房时额外的费用可以高达1万至1.5万元，包括安装水表或是最后验房的费用。 　　如果仔细阅读和理解合同，就能事先知道这些费用，否则会令你措手不及。买家也可以要求开发商同意一个费用的上限，Lash透露，很多楼花项目在额外费用上是有谈判余地的。 　　对于首次买房者，这些都是需要特别注意的地方，否则你会发现，从签买房合同到真正收房，真的是存在很大的差别。

　 今年10月，加拿大将迎来联邦大选，大选前夕，各位候选人都开始展开各种宣传，随着选期将近，特鲁多的人气也好像越来越低。   　　这时，特鲁多的对手加拿大保守党党领谢尔（Andrew Scheer）则放出重磅消息，可能会为他赢得民心。   　　他表示，一旦他当选，将重新评估2018年1月引入的强制按揭压力测试政策并极有可能将其废除。 　　这一举措很可能令加拿大房地产市场，特别是最近一直处于低迷的BC房地产市场出现大逆转！ 　　上周，谢尔在加拿大建商协会会议上称：“政策和不断上升的税费，导致很多人无法申请到按揭，被迫放弃了购房梦想。强制按揭压力测试显然导致了一些之前没有预料到的重大影响。”   　　他认为，尽管信用市场的风险控制很有必要，但是，只要首次购房者是能偿还房贷，就不应该把他们挤出市场。 　　他还说，“我认为这个政策并没有起到应有的效果，反而让加拿大人被迫向私人公司借贷，支付了更高的利息，所以我们应该停止强制按揭压力测试政策。” 　　谢尔还做出一个重要承诺，要将按揭偿还最长期限放宽至30年：“上一次有30年按揭还是2012年的事，后来加拿大金融监管机构OSFI就把按揭最长期限缩短到了25年。” 　　大温地产局主席Phil Moore最近也表达了和谢尔类似的观点，他表示，“按揭者被他们的第一家银行当成人质了，由于强制按揭压力测试，导致许多按揭者无法在市场中选择对于自己最有利的利率，这对于加拿大人来说是不公平的。” 　　压力测试2018年开始实施，目的是在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。 　　规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。 　　其实，从今年年初开始，已经有多个团体像联邦政府呼吁放宽压力测试要求。 　　代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 　　他们提出，将在合同利率基础上追加200个基点（或2%）的要求降低，大幅调低至75个基点（或0.75%）。 　　也就是说，以加拿大五年固定期的按揭利率约为3.7%，按照目前OSFI的要求，那么就是要用5.7%的利率来测试借贷者的还款能力。按照MPC的修改建议，那么只需要按4.45%的利率来进行压力测试。 　　加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，房子真的卖不动了！ 　　他们的CEO给出两条建议，一是尽快取消压力测试，二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措，才有望复苏。 　　有消息称，联邦财长莫奈（Bill Morneau）正要手下着手研究，将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果消息属实，那么这也将是联邦政府的重大政策变化。 　　还有消息先是，加拿大主要金融监管机构的口气已经有所松动，称会根据情况变化，在适当时候作出适当调整。 　　路透社的报道表示，OSFI面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力越来越大，他们要求OSFI对旨在降低贷款风险的压力测试的规则进行适当修改，以适应形势的变化。 　　至少有三位知情人士对路透社表示，这些游说者认为，他们当初欢迎OSFI实施更严格的按揭政策，包括压力测试，以便控制加拿大尤其温哥华和多伦多过热的市场及飞涨的房价。 　　但现在，自从2018年年初开始实施压力测试之后，市场越来越冷，银行和贷款机构表示，联邦放宽压力测试条款不仅有助于防止房市继续下行甚至崩溃，而且可以有效地阻止借款人流向不受OSFI监管的、风险也更大的私人贷款机构。 　　在这样的情况下，最近，加拿大贷款利率上升带来的压力正在逐渐降低，虽然只有一点点…… 　　HSBC已将固定10年期抵押贷款利率降至3.24%。与此同时，两家规模较小的贷款机构Intellimortgage和Butler Mortgage所提供的10年期抵押贷款利率是3.22%。 　　因此，有一些银行业推测，政府可能最终会取消对于10年期贷款的压力测试，因为加拿大央行现在也在推广长期利率，而且10年期固定利率的风险要小得多。意味着借款人只需要证明他们能够负担得起实际的接触利率，不必担心假如市场有了变动，贷款人是否还具备偿还能力。 　　10年利率所吸引的正是不以炒房为目的的购房者，而是那些生活稳定，不追求过多变化的人。 　　压力测试实施以来，BC的楼市可以说是一路下滑。今年4月份本省由中央放盘系统（MLS）的成交量显示达到6,652宗，比去年4月的8,206宗少了18.9%，情况与3月份相近。 　　BC省4 月的整体住宅平均价为68.5万元，比去年4月的73万元，下跌了6.2%。 　　这么看来，各方势力现在都倾向于将房屋按揭贷款压力测试放宽或者取消，这一政策很可能在明年发生变化。一旦压力测试取消，不知道如此低迷的BC省房地产市场会不会反弹逆袭？

大温地区的地产销售持续放缓。CTV 4月份房市持续放缓，大温地区与阿波斯福─米逊市（Abbotsford-Mission）的房屋销售量，仅为3,158个单位，较去年同期下跌25.5%，也是自2000年以来的同月最低数字。 据《温哥华商业杂志》（Busienss in Vancouver）报道，按第一中央信贷联会的分析与三月份近30%的跌幅相比，尽管4月略有改善，但销售步伐是自2008至09年金融危机发生以来最慢。房屋销售量下滑导致房屋库存量增加。虽然部分卖家选择避开这个时期放盘，但放盘的房源数量仍持续增加。4月份区内有超过2.15万间住宅放盘，较去年同期增长43%，是自2014年以来的最高水平。 虽然多户家庭房屋的销售情况略微好一些，但也呈现迅速萎缩的状况。随着建屋工程竣工，城市屋与柏文的房源将持续提高。 基准价按年回落7.5% 4月份平均房价和基准价尚算稳定，但经季节性调整后，与3月份相比仍下跌1%，而且房屋基准房价自2018年4月起便持续走低，与高峰期创下的逾95万元相比，已下跌约7.5%。 根据房价中位数和平均房价的模式显示，房地产市场的定位不再着重奢侈型豪宅。此外，尽管本地经济和人口有稳定的增长，但第一中央信贷联会预计，房屋基准价格仍会有5%的跌幅，与高峰期的价格相比更下跌12%。据加拿大统计局的估算显示，虽然卑诗省去年的经济增长逐渐放缓，但生产总值仍旧增长2.4%，在各省份中排名第三，全国平均为2%。与2017年4%的强劲增长相比，更大幅下滑，不过卑诗仍连续9年录得经济扩张。

大温哥华地区房地产市场放缓，房地产市场萎缩，基准价格下跌。究竟哪些地带真正处于买方市场呢？ 房地产网站Zoocasa创建了大温地区的信息图，按照进入买方市场的程度或保持平衡的程度对每个区域进行排名。它使用了销售到新上市比率（SNLR），即一个月内的销售数量占该月新上市数量的比例。  按SNLR衡量，买方市场不到40％，均衡市场为40-60％，卖方市场超过60％。 信息图还列出了一年前的SNLR用于比较，以及每个区域的综合基准房价和同比价格下降。 西温哥华不出所料地是最严重的处于买方市场的地区，目前为20％。这意味着4月份每4个房产中就有4个房屋出售。西温哥华紧随其后的是里士满，北温哥华和温哥华西部，所有这些都低于30％。 在所研究的15个城市中，兰利被认为是地产市场最强劲的地区，市场平衡，占48％。 在下面的信息图中查看15个城市的完整更新排名。