储备金枯竭！卑诗公寓业主面临特别征费

来自温哥华的一家软件公司指出，由于BC省的公寓管理公司筹资方式，公寓业主面临着可能会出现的高额特别征费。

虽然BC省的平均月度管理费用为470加元，低于安省的650加元，但由于BC省的储备金贡献远低于安省，公寓业主遭遇特别征费的风险更大，温哥华的OctoAI Technologies Corp.表示。

OctoAI提到，BC省的平均每月储备金贡献为75加元，而安省为210加元。这是因为BC省要求将运营预算的10%用于储备金，而安省则将最低贡献链接到预测的未来资本支出，OctoAI的首席执行官托马斯·比蒂解释道。

他表示：“我们（BC省）的实际贡献严重不足，这一缺口最终会以特别征费或特别评估的形式弥补。而在安省，居民每月向储备基金的贡献是我们的两倍。”

根据安大略省公寓管理局的规定，公寓公司必须根据储备基金研究评估的结果，贡献一个“合理预期可以覆盖未来维修和更换”的金额。

OctoAI估计，BC省有135,000名公寓业主将在今年面对平均近7,500加元的特别征费，报告来源于该公司的Eli Report文档评审平台。

比蒂表示，BC省的特别评估并不罕见。

他指出：“应该给特别征费起个新名字，因为经过计算，平均每位居民每年需要预算超过2,000加元，持续十年用于这些费用。”他补充道，对于老旧建筑来说，这一数字接近3,000加元。

BC省政府的网站指出，每个公寓管理公司必须有应急基金，以支付那些发生频率低于每年的常见开支，或那些通常不发生的费用。从2023年11月1日起，公寓管理公司必须每年向应急储备基金至少贡献年度运营基金的10%。

运营费用包括那些频繁或每年都会发生的维护费用，如地毯清洁或屋顶维护。这些支出需经业主投票表决，通过管理费来支付。

而资本支出则是通常发生频率低于每年的费用，不属于维护费用。比如说，地毯或窗户更换。公寓的业主一般在与预算批准的大会中单独表决资本支出。

高级副总裁肖恩·英格拉汉表示，特别征费历来是资助资本改进的最常见方式。

例如，一个屋顶出现问题的公寓通常会获得几份更换的估算，然后提议业主在大会上通过特别征费的决议，以每位业主按比例分摊费用。

这方面有很多变量。英格拉汉表示，可能是使用储备金和特别征费的组合，支付也可以分摊在多个月内。

必需的折旧报告

折旧报告在预测中发挥着关键作用，英格拉汉表示。这些报告提供了公寓管理公司所有资本资产和组成部分的状态，并估计每项资产何时需要更新。折旧报告通常包括不同的资金模型，通常是储备基金和特别征费的结合。

公寓的业主可以据此制定他们在应急储备和特别征费之间需要多少资金的计划。

英格拉汉指出：“这为潜在买家和业主提供了很好的财务规划依据。”

去年BC省通过的新法规旨在加强公寓的折旧报告。此前，只要公寓管理公司75%的业主每年支持延期，获取这些报告的请求可以被反复延迟，律所Lawson Lundell LLP在2024年7月23日的文章中提到。

自2024年7月1日起生效的更新规定已取消了延期的选项。现在所有拥有五个或以上单元的公寓管理公司都必须在五年内获取折旧报告。

在2024年7月1日至2027年7月1日期间成立的新公寓管理公司，必须在首年年会的两年内完成折旧报告，而在2027年7月1日或之后成立的新公寓管理公司则需在首年年会的18个月内完成。

律所补充道：“还增加了额外的具体内容要求，以帮助标准化这些报告所包含的信息。”

英格拉汉表示，省政府改善公寓财务状况的努力可能正在产生成效。FSR在BC省管理超过72,000个家庭，95%以上的公寓都拥有折旧报告，而三年前这一比例仅为60%。FSR客户的应急储备基金在过去两年也有所增加。

他表示：“虽然并非所有客户都对应急储备基金贡献的增加和创建折旧报告的费用感到满意，但这确实在改善BC省公寓的财务健康。”

他补充道：“从长远来看，这将减少许多特别征费的需要，老旧建筑能够得到更好的维护，因为将有资金用于应对老化的公寓资产。”