华裔炒3个楼花获利30万元 被税局追税

自从去年加拿大税局（CRA）向法庭取得法庭颁令，要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料后，税局将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范，而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。最近有华裔业主转让3个楼花后获利30万元，被税局查出，以商业收入征税，最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。

华人税务上诉专家胡商说，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时还有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。

胡商说，如果买楼花是为了自住目的，而且要实际搬进住了，哪怕是一天，只是特殊情况被迫提前出卖，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。

实际上单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题，因为房屋并没有交接。所以，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，所获得的利润不算是生意收入，但仍然需报税，按资本增值纳税，即一半算进收入纳税。在HST方面就不存在补税问题。

但如果买楼花的目的是为了短期出手卖个好价，那么所获得的利润会被视为生意收入，相当于炒房。在HST方面，会被视为“建筑商”（builder)，税局会按利润评估HST。所以被查的纳税人（即使是个人），除有所得税问题外，还需补交HST。

据报道，部分最近转让楼花的人士，不仅因为转让获利部分被查税，有的人已申报的同一年度的入息税，均被重查。根据去年的媒体报道，加拿大税务局审核15宗楼花交易后，发现其中5宗有违规迹象，需作重新评估，评估后发现逃税约7万元。

明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税。如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办？要是税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。