华裔女子买列治文豪宅！被水泡烂反被诉！

2022年6月，一桩价值265万加元的房屋交易宣告破裂，买卖双方互相指控对方违约，如今该案件已由不列颠哥伦比亚省最高法院作出裁决。

这起纠纷的核心是列治文市Eperson Road上一栋五卧室五浴室房屋的洪水事件——原告Katherine Cheung已于2022年4月同意购买该房屋。

卖方Hui Xue Lin在案件审理结束前去世，但其女儿Tiffany Chen（交易期间担任Lin的房地产经纪人）作为被告继续参与诉讼。

洪水发生在Cheung即将接管房屋的一周前。她拒绝接收房屋，称洪水对房产造成了重大损坏，使其状况已与数月前她看房时截然不同。

Chen则辩称，洪水造成的损坏并不严重，不足以构成根本违约，且合同中要求房屋在接管日与买方看房时保持相同状况的条款，并非合同的实质性条款。

Cheung提起诉讼，要求退还其13.25万加元的定金，而Chen则提出反诉，称是Cheung因未完成购买而构成违约。

在上周发布的判决中，不列颠哥伦比亚省最高法院法官Jacqueline D. Hughes支持买方诉求，判决退还定金并驳回反诉。

图源：CP24

“像一间潮湿的桑拿房”

根据判决内容，Cheung的父母住在该房产附近，2022年4月初Chen将房屋挂牌出售时，他们得知了房源信息。

“当时，原告还是一名大学生，在父母的帮助下寻找可居住的住宅房产，”判决书中写道。

Cheung的父亲查看了这栋当时空置的房产，与妻子和女儿商议后，提交了购房要约。

Lin接受了这一“无附加条件”且高于挂牌价的要约，双方签订了买卖协议。

判决书显示，该合同遵循不列颠哥伦比亚省住宅房地产销售的“标准格式”，其中包含以下条款：

“房产及所有包含物品在接管日的状况，应与买方2022年4月9日看房时基本一致。”

判决书称，Cheung的父亲在“邻近房产”与自家房地产经纪人会面时，发现了房屋被淹的情况。

“会面结束后，他们走到该房产处，”判决书写道，“Cheung先生透过前窗观察，发现木地板似乎已经隆起、变形且潮湿。”

关于Chen何时得知洪水情况，双方说法存在分歧。Cheung的父亲向法庭表示，他于6月6日发现洪水，并通知了Chen的助理。而Chen则称，她直到6月8日才得知此事。

无论洪水何时被发现，6月8日，双方在水管工和建筑检查员的陪同下前往该房屋。

Cheung的父亲向法庭表示，他们看到的房屋“极度闷热潮湿”，“就像一间潮湿的桑拿房”，主楼层各处都有“持续且活跃的进水迹象”。

判决书详细引用了他关于洪水损坏情况的证词。

“房屋底层的木地板全部被浸泡、变形，所有橱柜和石膏板的底部几英寸也都如此，”判决书援引他的话称。

“离厨房很远的地方有一个热水浴缸，它已经完全从围栏中隆起，还带起了瓷砖。我查看了房产外部，（建筑检查员）指出有水流从房屋底部沿地基流出，后院的草地积水严重，已经无法渗透，整个院子都被泡透了。”

在场人员拍摄了洪水现场的照片，并提交给了法庭。判决书显示，建筑检查员关闭了水源、锅炉以及几个频繁跳闸的断路器，Chen当天便联系了一家修复公司进行紧急补救。

谁构成了违约？

两天后，即2022年6月10日，Cheung的律师联系了Chen和Lin的律师，称买方将不再继续购买，并要求退还定金。

“原告认为，洪水已使该房产不适宜人类居住，目前状况与看房时相差甚远，且鉴于损坏的性质和范围以及所需的修复工作，短期内无法达到必要条件，”判决书写道。

卖方律师于6月13日回复，称根据合同，买方必须完成购买。

接管日如期而至，但Cheung并未接收房屋，随后买方再次收到卖方律师的通知，对方提出了新的完成交易日期。

“你的当事人声称有权解除合同，这显然毫无依据，”Hughes的判决书中引用了部分通信内容，“洪水造成的轻微表面损坏，远不足以构成允许你的当事人拒绝完成交易的实质性条款，且合同中没有任何条款可被合理解读为相关的实质性条款。”

2022年10月，Chen最终将该房产以216.5万加元的价格出售给了另一位买家，比Cheung同意支付的价格低了近50万加元。

关于谁构成违约的问题，很大程度上取决于法官对房产损坏严重程度的判定。

被告承认，房屋状况与Cheung的父亲看房时已不一致，但辩称，到接管日时，大部分修复工作已完成，剩余损坏“仅为表面问题”，并未构成对其合同义务的根本违约。

“被告称，除了‘仅为表面的’剩余修复工作外，尽管发生了洪水，原告在接管日仍能获得与她所约定的大致相同的房产，”Hughes的判决书写道。

“我不同意这一观点。原告签订合同购买的是一处无已知水损历史、可直接入住的住宅房产。而被告在接管日能够交付的，是一处遭受水损、正经历重大洪水事件后修复工作的房产，且该水损尚未得到全面调查和修复。”

法官裁定，房产的状况构成了“根本违约”，因此Cheung有权解除合同。

Hughes进一步裁定，即使她对洪水是否构成根本违约的评估有误，该状况条款也构成了协议的“实质性条款”，进一步赋予Cheung解除合同的权利。

法官命令Chen退还Cheung的定金及累计利息，并支付原告的诉讼费用。判决书中未明确Chen应支付给Cheung的具体金额。