熟悉加拿大地产的朋友都清楚,有一种价格比较有吸引力的房屋名为法拍屋,英文一般叫做Foreclosure Home。
顾名思义,因为屋主还不出贷款或者因为其他原因导致房屋被接管,然后被出售,法拍屋一般价格会明显低于市场价,而且法拍屋普遍状况比较良好,并不是什么“漏水屋”、“凶宅”。既然如此,那在加拿大购买法拍屋绝对是一件稳赚不赔的事,遇到法拍屋,如果房屋地段、状况、价位都符合你的心理预期,该毫不犹豫去下offer?
其实事情没有你想象的那么简单,简言之在加拿大买法拍屋,属于机遇和危险并存。
此外,购买法拍屋的程序,也和购买普通房屋的程序不同。
关于法拍屋,有多位专家、权威地产网站总结过要领,很多信息值得潜在买家参考。
购买法拍屋,三大优点很“诱惑”
先说说购买法拍屋的好处,地产分析网站wowa.ca总结出了三大优势,分别是:便宜的价格且还价余地仍然很大、可以翻新增加房屋净值、没有过去的留置权。
这些优点都非常好理解,尤其是价格:放贷者不愿意房屋长期处于止赎状态,希望尽快出售房产,某些较为昂贵的房屋可能不只是低于市场价那么简单,而是“打折出售”。不光如此,如果买家愿意砍价,卖家还会很配合。
法拍屋通常按照原样出售,这样买家可以根据自己的喜好翻新房屋,或者干脆翻新后以更高的价格出售,就算有“翻转税”,考虑到购房开支低,还是能赚不少;没有过去的留置权,意思是贷款方、银行方已经清除了过去所有的留置权、搞定了所有的债务、支付了所有的税款,可以加速销售过程。
购买法拍屋,四大缺点很“纠结”
光是便宜这一个优点就能让你心动?但建议还是先看看购买法拍屋的几大缺点,这些缺点可以证明很多法拍屋交易“并不是捡漏”:
首先是激烈的竞争:用便宜的价格买房,试问怎么会缺少心动的人?尤其是优质法拍屋,一旦出现多人竞争,那么价格可能会回到市场价甚至高于市场价,那最大的优势就没了。尤其是在房价最贵的温哥华,不在少数的潜在买家的心态可以总结为:法拍屋的风险我都懂,但只要价格合适,所有风险我都是可以承担的。
其次是付款,有些法拍屋并不接受贷款融资,而是需要支付全款!在看到心仪的法拍屋之前,请先确定卖家是否同意贷款,不要盲目出价然后发现陷入僵局;即便不用支付全款,出价最高的买家也不一定会赢得交易。因为当银行实际控制一所房子时,每天都要花钱来维护它,诸如供暖费、水电费、维修费和物业管理人员等开支数目不菲。所以,在报价相同或者相近的情况下,能尽快完成交易,或者支付大额定金的买家更有可能被选中。
接下来是风险:房屋按照目前的状况出售,而不是普通房屋需要修缮后出售。这就像开盲盒一样,万一状况很差,且有严重的结构问题,买来后会后悔莫及,加上维修费可能会大大超出预算;最后是文书工作和复杂的法律问题:法拍屋的文书处理过程漫长,还要解决一些法律纠葛,如果是急于买房自住的人,有可能会面临买下后相当一段时间无法入住的窘境。
想找正在出售的法拍屋,相当困难
说完优点和缺点,再说一个现实:你以为法拍屋说找就能找吗?在MLS和各大有房源出售列表的地产网站上,都不存在专门的“法拍屋”选项。
所以,普通人根本无从得知你选定的房源是不是法拍屋,有的法拍屋甚至在售房广告中都没有特地标明。最好的办法是找靠谱的地产经纪为你筛选法拍屋,并且及时了解是否有新上盘的法拍屋。
比如,有的经纪人能联系到可以填写表格获得法拍屋列表的网站、公司,但也得确保该网站是否真实。总之,购买法拍屋是一件比较复杂、棘手的事。完成一次交易花费9个月到1年时间是很正常的,而且结果充满不确定性。毕竟天上不会掉馅饼,何况是“低价房屋”这样的大馅饼。
购买法拍屋,大体步骤需要了解
看到这里,你依然对购买法拍屋饶有兴致?那来看看购买法拍屋的大致流程吧,看看你是否能接受这些步骤:
1、买家可以先在网上查找法拍屋房源,发现感兴趣的目标后,联系从事法拍屋交易的专业人士。
2、提交报价。
3、如果你的报价被发起止赎程序的银行接受,你将有机会验屋并开始申请贷款。
4、一旦您对验屋结果和叫价中包含的任何其他条件感到满意,就可以移除自己报价中设定的条件并支付押金,锁定参与交易的权利。
5、有确定的报价之后,银行将要求确定开庭日期以批准出售,这通常需要大约2-4周的时间。
6、在等待开庭期间,其他有兴趣的买家仍然可以查看房产并获知你的报价。而且,在开庭日,他们可以将自己的报价用密封信封当庭提交给法官,而且这些报价不能附带任何条件。在已经有出价被银行接受的情况下,后来的报价不太可能低于之前的报价。
7、如果您是银行已经接受的报价人,也是唯一一个出庭的报价人,法官将查看您的出价并批准出售。
8、如果庭上有其他竞争者,你将有最后的一次机会修改报价。所有潜在买家都必须在开庭前准备好支票。
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哪有那么多馅饼让你捡!
- [16] (2024-09-17 19:15:42)
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