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续贷伤不起！卑诗省房屋法拍增多

温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，尽管与普通房地产交易相比，法庭强制出售存在一些额外风险，但仍然可成为投资机会。Chung Chow, BIV 随着抵押贷款续约潮的来临，温哥华大都市地区的法庭强制出售数量正在激增，并可能继续增长。这一现象是五年前疫情高峰时期房地产疯狂后的结果。根据房地产网站Zealty.ca的数据，尽管法庭强制出售的房源在市场中不到1%的占比，但在2025年10月，温哥华地区的强制出售房产总数已达到119处，而2024年10月这一数字仅为66处，2023年10月则为28处。塞谢尔特的圣泉房地产公司经理亚当·梅杰表示，由于房价正在调整，失业率上升，以及在疫情期间购房的人们在高利率下需要续贷，法拍房的数量越来越多。他说：“从2020年底到2022年，房屋销售量大幅上升。” 他补充道：“那是COVID疯狂的巅峰时期，当时加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆承诺利率将永远保持低位，政府给大家发放所谓的‘白花花的钞票’，而且我们都希望拥有更大的房子以便能在家工作。” 这些房产的融资利率也非常低，央行的政策利率从2020年3月到2022年3月始终维持在0.25%。由于加拿大银行通常最多提供五年的贷款期限，现在很多人都面临着以比一些人所能承受的更高利率续贷的问题。梅杰表示：“这绝对是市场的坏兆头，因为我们才刚刚开始迎来大规模的抵押贷款续约潮。” 他说，那一地区在2021年3月创下的每月销售记录为5715笔交易。他指出：“那些买家必须在即将到来的3月进行续约，而续约的数量在随后的年份内将保持较高水平。2021年3月的平均折扣抵押贷款利率为1.69%，而现在大约为3.79%，因此在2021年和2022年购房的人几乎都会在续约时支付显著更多的费用。” 温哥华生活房地产集团的房地产经纪人丹·伍特尔表示，利率上升使得部分房主在生活成本上升的背景下无力支付贷款，进而陷入拖欠状态。他说：“银行正在采取行动。” “如果人们未能按期还贷并且长期不付，银行就会对其进行法拍。” 利弊两面伍特尔表示，他已经为蒙特利尔银行（TSX:BMO）的法律顾问进行了一些法庭强制出售，另一方面，一些投资者将法拍房视为以折扣价购买房产的机会。他见过一些房产在挂牌价之下接到报价，进入法庭拍卖阶段后，经过多方竞标最终以高于挂牌价成交。但他提到的一处房产位于Horseshoe Bay的一栋新的Westbank Corp建筑内，类似房产的成交价在140万到150万之间，最终以约105万元成交。他说：“我可以说它的成交价大约低于市场价值30%，我相信有些人会认为这是个好交易。” 然而，投资也并非没有风险。法院拍卖的房产是按现状出售的，交付给买家时对房产的状况并没有法律保障。尽管在看房时一切看上去都很好，但对于之后的损坏并没有法律保护。伍特尔表示：“无论是房主还是租户，其可能对房屋造成的损害没有保护措施。他们可能会拆走所有的电器，打洞等等。所以这风险是相当高的，”但他也指出，破坏行为是非常少见的。他表示，房产法拍的过程通常需要超过12个月，从原房主开始拖欠支付到房产真正上架销售。他说：“我们绝对会看到数量增加，因为人们今天开始意识到，更高的支付带来的真正痛苦。”他称法拍为一种“滞后指标”，预计未来六到十二个月内将出现“显著增长”。逾期付款上升加拿大汇丰银行有限公司的副总裁瑞贝卡·奥克斯表示，由于高额的抵押贷款余额，温哥华及安大略省的抵押贷款压力比其他省份更为普遍。她提到：“在英哥华，拖欠支付的情况几乎达到了五年前的两倍，因为该地区的抵押贷款余额要高得多。” 根据Equifax在英哥华的数据显示，在第三季度，0.18%的抵押贷款账户逾期超过90天，0.21%的抵押贷款金额逾期超过90天。而一年前的数字分别为0.14%和0.16%。奥克斯表示，由于房屋是人们的住所，抵押贷款通常是人们最后选择拖欠的信用形式。而信用卡和汽车贷款的逾期要更为常见，这可能会影响个人信用评分，从而影响其获得更低抵押贷款利率的可能性。她预测，尽管利率趋于稳定，但因支付冲击、经济不稳定和失业水平，上述拖欠情况可能会继续上升“一段时间”。根据加拿大统计局的数据显示，2025年10月英哥华的失业率为6.6%，较一个月前的6.4%及一年前的5.8%有所上升。一些感到压力的加拿大人正在延长抵押贷款期限，尽管这意味着要支付更多利息。她表示，经济拮据的人应考虑与贷款人或财务顾问进行沟通，调整预算。她说：“每个人的财务状况不同，但获得建议总是最好的选择。有很多免费组织可以提供帮助。” jmakan@biv.com x.com/jamimakan jamimakan.bsky.social

昨天
大温这项重大建设项目道路封闭至新年

大温哥华主要建设项目，预计新年之前继续实施道路封闭一项历时多年的大温哥华建设项目，旨在更换一条建于1930年代的供水管道，现已扩大了必需的道路封闭范围。据dailyhive报道，该项目名为中央公园供水管道（The Central Park Water Main）——帝国段，旨在“更换一条即将达到使用寿命的现有供水管道”，并已向当地居民、司机和通勤者发出新警报。根据12月2日发出的交通通知，伯纳比的帝国街和皇后大道部分路段将实施全面封闭，封闭期直到2026年初。大温哥华道路封闭大温哥华地区管理局在声明中表示：“为了确保承包商能够安全高效地完成施工活动，将采取以下交通管控措施。” 帝国街完全封闭，从布兰福德大道东到斯珀林大道西在帝国街布兰福德大道和斯珀林大道之间实施停车限制皇后大道仍可从斯珀林大道以西的巷道进入，布兰福德小学可以通过布兰福德大道到达。大温哥华还补充，假日期间（2026年12月24日至2026年1月2日）将恢复双向通行。伯纳比地区管理局在一份声明中还表示：“在施工区域周围已设置交通控制人员、围栏和标志，以确保机动车、骑行者和行人在施工期间的安全。您可以预期该地区会发生延误，司机应考虑选择替代路线。” 新供水管道的建设始于2019年，由于其跨越新西敏市和伯纳比的总长度约为12公里，目前正在分阶段进行。中央公园供水管道的帝国段总长约3.4公里，沿帝国街从梅伍德街与泰尔福德大道交口延伸至格里芬大道与埃尔威尔街交口（Imperial Street between Maywood Street at Telford Avenue, and Griffiths Avenue at Elwell Street）。帝国段的第一阶段于今年年初开始，预计阶段二将在2026年秋季启动。如有疑问或需更新信息，居民可拨打社区联络办公室电话：604-432-6200。

昨天
温哥华餐馆和酒吧老板开心！政府放宽了这件事

温哥华的餐馆、咖啡馆和啤酒厂明年将能够在店外免申请费设置几张桌椅，市政府推出了一系列旨在降低成本和简化审批的变化。这一举措是市政府近期宣布的一项系列变更的一部分，旨在加快许可证的审批流程，并提供新的设计选项，官员表示，这将使设置露台变得更加容易。市议员迈克·克拉森表示：“商家们一直明确表示，需要更简单、更易于理解的系统。通过现代化框架和消除障碍，我们正在支持企业家精神，并帮助露台继续成为温哥华文化的重要组成部分。” 自2020年以来，温哥华首次推出的临时项目允许餐饮行业在人行道和路边扩展座位，以适应社交距离的户外用餐，露台已成为该市的一大特色。从作为疫情时期的救助措施开始，这一做法逐渐吸引了当地人和游客，成为餐馆的重要收入来源。城市于2021年将该项目正式定为永久性。根据市政府的数据显示，约有326家啤酒厂、餐馆和咖啡馆全年在经营人行道露台，另外还有238家商业场所为夏季设置了露台。经营者需经过审批流程，获取公共空间的私人使用许可证，费用在450到2800加元之间，具体取决于露台的大小。根据新规定，餐馆和咖啡馆只需提交简单的声明表格即可免费在店外设置几张桌椅，无需进行完整的申请。市政府工作人员还计划将这一选项扩展到非食品类商业。具体可设置的桌椅数量将根据餐馆的建筑面积和露台设计而有所不同。此次更新取消了对简单露台的工程图纸要求，允许更多商家参与，推出了一种基本的低成本设计模板，并为如风挡、灯串和遮阳设施等设计特征提供了更多灵活性。路边露台现在还必须包括无障碍座椅、清晰的行走路径和易于使用的入口。已经设置露台的商家将有最长三年的时间进行无障碍改造，并在完成改进后获得一次性全额报销其许可证费用。此次提议变更是在为期两年的审查后提出的，期间与经营者、商业改进协会及酒店业领袖进行了咨询，超过80%的参与者支持这一提案的改革。拥有两家餐馆和一个啤酒厂的奈杰尔·派克表示，这些变化是朝着正确方向迈出的一步。派克说：“在这个经济环境中，餐馆依旧面临许多挑战，任何节省或简化都是非常欢迎的。我们的顾客至今仍然喜欢使用户外空间。” 不过，这些变化可能会带来一些成本。在本月向市议会提交的一份报告中，市政府工作人员提议从2026年开始，在未来三年内每年提高六个百分点的费用，同时进行通货膨胀调整，以帮助覆盖温哥华露台项目的成本。他们表示，这将使市政府到2028年实现收支平衡。露台项目一直处于亏损状态。根据报告，预计到2025年，年度成本将超过许可证收入约33.5万加元，主要是由于交通安全设备、步行试点项目期间豁免费用和有限的执法等支出所致。在温哥华市中心，2025年平均露台许可证的费用为2020加元，市中心以外为1430加元。市政府工作人员计划在2026年1月向市议会报告，提交一个协调的露台框架供审批。

昨天
华人租客住了18年，因房东加租打官司！这么判

一位华裔房东驱赶租客可能要失败了。BC一名居住了18年的华裔租客赢得了继续居住的权利，至少暂时如此。BC省最高法院周四作出对其有利的裁决。图源： Rob Kruyt 根据Kevin D. Loo法官发布的司法复核判决，租客Yuk Ching Leung在房东Hui Fen Kung的物业中租住已达18年。两房一卫地下室套间每月租金低于1,000加元。判决未明确该物业位于BC省何处，但案件是在温哥华审理。在租赁关系的大部分时间里，Leung与Kung相处良好，房东也仅按省府规定的年度最高幅度提高租金。然而，在2023年11月，Kung通知Leung，租金将上涨至每月1,400加元，判决指出，这比Leung原本支付的租金高出41.7%。尽管判决未写明原本的租金额，但由此推算，Leung所租的两房一卫地下室套间租金应略低于每月1,000加元——远低于BC省大多数地区的市场价。判决指出，2023年BC省允许的最高租金涨幅为3.5%。当Leung指出这点时，Kung对此“感到愤怒”。判决写道，“最终，申请人同意在2023年12月接受23%的涨幅。此后双方关系恶化。” 驱逐通知与房东租客局（RTB）裁决 2024年9月，Kung向Leung发出四个月的房东自住驱逐通知。在BC省，如果房东或其直系亲属要搬进出租单位，房东可以无因驱逐租客。这类“房东自住”驱逐必须基于善意，且搬入者必须在合理时间内入住，并至少居住一年。若房东未达标，也无法证明有特殊原因，可被要求向被驱逐租客赔偿。 Leung对驱逐提出挑战，并向BC省住宅租务处（RTB）仲裁员表示，Kung出于恶意，仅仅因为她支付的租金低于市场价才想驱逐她。而Kung向仲裁员称，她在2024年4月曾跌倒并长期腿部与背部疼痛，不想继续住在楼上，希望搬到地下室单位“以减少上下楼梯”。 RTB仲裁员最终支持Kung的说法，维持驱逐通知有效，并要求Leung搬离。 Leung随后向BC省最高法院申请司法复核，因此此案交由Loo法官处理。法官认为房东“别有用心” 在法院审理时，Leung指出RTB仲裁员在多个方面出错，Loo法官只接受了部分论点。法官认定仲裁员对Kung发出驱逐通知的动机“进行了排序”，并“未认真处理”Leung提交的关于房东“另有图谋”的证据。仲裁员的裁决认为，Kung声称因受伤而需搬入的理由大于其被指为想将单位以更高价重新出租的动机，并将受伤理由描述为“主导性”因素。但Loo指出，根据此前的BC省高院判例，RTB仲裁员不应对房东的动机进行排序。判决写道，“如果驱逐通知受到别有用心或不诚实动机的影响，无论该动机被视为主要或次要，都不能认为是善意发出”。 “仲裁员使用‘大于’与‘主导性’这些字眼，其含义显而易见。我认定，该决定存在瑕疵，因为仲裁员认为房东的善意动机大于其别有用心的动机，并且是相较于不当动机的主导因素。” 此外，Loo法官指出，仲裁员未充分解释为何采信房东证据，而非Leung提供的显示房东另有动机的证据。基于这些原因，法官认为仲裁员的裁决“明显不合理”，需撤销。不过，Loo并未直接作出新的裁决，而是将案件发回RTB重新审议。

2天前
12月温哥华多项免费、圣诞活动推荐！

12月在温哥华可以做的20多件免费或廉价的事情 Make It 手工艺博览会活动： Make It博览会将于12月重返温哥华。该活动将有超过100家参展商和创作者入驻，您定能找到独特的礼品，送给亲友或犒劳自己。今年的大型市场包括服装、珠宝、食品、艺术作品、家居装饰、个人护理产品、可持续宝藏和独特物品等等。时间：12月4日至11日、12月11日至14日开放时间：周四下午5点至9点，周五上午11点至晚上9点，周六上午10点至下午6点，周日上午11点至下午5点地点： PNE论坛 – 2901 East Hastings St., Vancouver门票：现场票价15元，网络购票也可；12岁及以下儿童免费入场温哥华圣诞歌唱树活动：百老汇教堂的圣诞歌唱树，将带来歌曲、戏剧、舞蹈等。这次的节日演出主题为“音乐盒”，将为观众呈现歌手、乐团、舞者、演员和杂技演员的精彩表演。最精彩的部分是，一个巨大的圣诞树，上面有80多名合唱团成员在10个层次上演唱。时间：2025年12月5日至7日及12日至14日开放时间：周五晚上7:30，周六和周日下午3点和7点地点：百老汇教堂 – 2700 East Broadway, Vancouver入场免费，需提前在线注册斯蒂夫斯顿圣诞犬游行活动：您心爱的犬类伙伴不必在这个假日季节里感到被遗忘，斯蒂夫斯顿圣诞犬游行将为它们提供感受节日乐趣的机会。数十只可爱的狗狗和小狗将在12月14日，穿着节日服装在Imperial Landing游行。活动定于上午10:30在凤凰池桥拱门开始，结束地点在乔治亚湾国立历史遗址，届时社区还可享受从上午11点至下午1点的更多节日活动。时间： 2014年12月14日，周日时间：上午10:30开始地点：在凤凰池桥拱门开始，结束于乔治亚湾罐头厂国家历史遗址费用：免费北温船厂滑冰广场船厂滑冰活动：北温哥华市的免费船厂滑冰广场于2025年11月28日开放，滑冰者可以每天在约12,000平方英尺的场地上滑冰，时间是中午到晚上8点。不管天气如何，船厂滑冰广场都有活动进行。时间：11月28日开启时间：中午到晚上8点地点：船厂广场，北温哥华入场免费，滑冰租赁费用为成人7元，儿童5元（数量有限）哈里森温泉湖畔灯光秀活动：哈里森温泉今年将洋溢着节日气氛，因其年度节日灯光节的重返。该村庄的年度湖边灯光秀将持续至2026年1月11日。游客将欣赏到奇幻的节日灯光装置，将哈里森湖滨岸变成一个光之仙境，庆祝当地野生动物及神秘生物大脚怪。时间：现在起至2026年1月11日开放时间：黄昏至晚上11点地点：哈里森温泉费用：免费 Sonder: Life in Lights 在温哥华要做的事情活动：耶鲁镇在节日期间被改造成一个沉浸式的灯光画廊，展出“Sonder: Life in Lights”。从现在到2026年1月11日，游客可以沿着文化遗产区域的自导路线，探索与知名创意工作室Best Coast联合设计的一系列电影灯光投影作品。参观者可以从Hamilton和Mainland一路走到滨水区，通过在Marinaside Crescent的倒影打造出独特的灯光效果，绚丽的景象让人感到神奇。活动是免费的，每晚从5点开放，非常适合温馨的节日约会或任何想在这个季节体验魔力的人。时间：现在至2026年1月11日，每晚五点开启地点：自导路线从Hamilton和Mainland到滨水区沿Marinaside Crescent，温哥华入场免费罗布森广场滑冰场活动：罗布森广场滑冰场于12月1日开放，直至2月底，预计每年将有超过100,000名滑冰者光顾。时间：2025年12月1日至2026年2月28日，每天开放开放时间：上午9点至晚上9点地点：罗布森广场 — 800 Robson St., Vancouver，位于罗布森街和霍夫街之间费用：如果您自带滑冰鞋，所有年龄段免费；也可支付租赁滑冰鞋的费用。 CP假日列车 CP假日列车活动：CPKC假日列车将于12月再次驶入卑诗省，带来灯光、节日欢愉和加拿大最受欢迎的音乐表演之一，走进省内和大温哥华的多个社区。这一深受喜爱的节日传统的第27届活动将在本季遍及加拿大和美国，筹集资金、食品以及对当地食品银行的关注。每到CPKC假日列车在卑诗省的停靠站，前来的观众还可以欣赏到八次朱诺奖得主——巴伦裸男乐队（Barenaked Ladies）的精彩表演。时间：2025年12月19日和20日，星期五和星期六费用：免费；鼓励为当地食品银行捐款，帮助有需要的人素里市市民广场滑冰场活动：这是素里市中心首次在公共广场上设立户外滑冰场，素里市希望将其发展成为新的年度市民传统。滑冰场占地4,000平方英尺，使用了5,000加仑水来打造光滑的表面。此外，整个滑冰场都位于一个大帐篷下，能有效保护滑冰者免受恶劣天气的影响。时间： 2025年12月1日至2026年2月16日，周日开放开放时间：下午1点到8点（圣诞节前夕、圣诞节、节礼日和元旦的假期时间为下午1点到4点）地点：素里市市民广场 — 13450 104th Ave., Surrey费用：免费，滑冰鞋租赁也可提供收费服务本拿比村博物馆节日村活动：在这个1920年代的小村庄，您可以尽情享受节日的灯光和传统装饰的魔法。节日庆典中还将包括季节性的娱乐节目、演示和活动，以及美味的食物。在您前往古老冰激凌店的途中，可注意一下那历史悠久的有轨电车。时间：现在起至2026年1月2日（12月24日和25日关闭）开放时间：不同时间地点：本拿比村博物馆 — 6501 Deer Lake Ave., Burnaby入场免费，旋转木马的游玩费用为2.62元加税比尔·里德美术馆 — 免费参观日比尔·里德美术馆活动：比尔·里德美术馆以著名的海达艺术家命名，是唯一一座专注于西北海岸当代土著艺术的公共美术馆。美术馆内收藏了西蒙弗雷泽大学的比尔·里德藏品，还举办各种特别展览、工作坊和小组讨论等活动。每月的第一个周五，访客可在下午2点至5点之间免费参观比尔·里德美术馆。时间：每月的第一个周五开放时间：下午2点至5点地点： 639 Hornby St., Vancouver门票：自愿捐款温哥华公共图书馆电影放映活动：温哥华公共图书馆在月底的不同分馆举办多场免费的公共电影放映，欢迎大家前来观看。您可以期待看到最新的好莱坞大片、经典老片等。时间：各种日期开放时间：各种时间地点：各个VPL分馆费用：免费唐人街讲故事中心家庭周六活动活动：通过动手活动了解唐人街的文化与历史，家庭周六活动在每月第三个周六的上午11点到1点期间进行，包括导览、奖品、邻近餐馆的特别优惠，以及17岁及以下青少年的免费入场。时间：每月的第一个周六开放时间：上午11点至下午1点（中心每天开放，开放时间为上午10点至下午5点）地点： 168 East Pender St., Vancouver费用： 17岁及以下免费；12岁以下需由成人陪同。门票售价10至12元，在线购票温哥华美术馆 – 首个星期五免费开放夜温哥华免费活动活动：温哥华美术馆成立于1931年，被誉为北美著名的视觉艺术机构之一。作为西加拿大最大的一座公共艺术博物馆，当前展出了多种展览，您可以在免费首个星期五开放夜期间免费观看。时间：每月的第一个星期五开放时间：下午4点至8点地点： 750 Hornby St., Vancouver费用：免费市中心农贸市场活动：温哥华艺术馆北广场欢迎访客在每个周三下午逛逛，超过25个摊位和农产品等你来选购。您可以购买新鲜蔬果、手工商品等。时间：每周三，至2025年12月17日开放时间：下午2点至6点地点： šxʷƛ̓ənəq Xwtl’e7énḵ广场（温哥华艺术馆北广场）— 750 Hornby St., Vancouver（最后四个日期将迁移到罗布森街南广场）瑞利公园冬季农贸市场活动：访客将发现超过85家农场和生产者，以及各种食品和咖啡卡车。您可以购买水果、蔬菜、蛋奶制品、肉类、熟食、手工饮品、工艺品等。时间：每周六，至2026年3月28日开放时间：上午10点至下午2点地点： 50 E 30th Ave.和安大略街交汇处，温哥华基茨拉诺冬季农贸市场活动：基茨拉诺农贸市场在每个周日于社区中心的停车场举行，提供一系列新鲜当地产品和美食。还有许多手工艺商贩和食品卡车等你来探索。时间：每周日，至2026年4月26日开放时间：上午10点至下午2点地点： West 10th Avenue与特拉法加街交界处，温哥华 KPU农贸市场活动：该市场自豪地展示由昆特伦理工大学可持续农业与农场学校的学生农民所种植的农产品。学生们学习生态友好的农业实践。时间：每周二，至2025年12月9日开放时间：上午11点至下午3点地点：在列治文图书馆和文化中心前的Minoru Plaza — 7700 Minoru Gate, Richmond Fort Langley农贸市场活动：在每周市场上，您可以购买新鲜的农产品（直接从弗雷泽谷和奥肯纳根的当地农场采摘），还有植物、鲜花和其他工艺品等。时间：每周六，至2025年12月6日开放时间：上午9点至下午3点地点：圣安德鲁历史教堂 — 9025 Glover Rd., Fort Langley

2天前

'震惊'红旗: 法院为何拒绝Ruby Liu收购哈德逊湾公司租约以开设新的百货商店连锁经过数月的法院审理以及来自加拿大最大商业地产房东、债权人、法院指定监视人、行业专家和媒体的强烈公众关注，安大略省高等法院驳回了哈德逊湾公司（HBC）现今仅剩的残余实体向基于卑诗省的商业女强人Ruby（维宏）刘提交的提案，该提案涉及将全国范围内的25个百货商店租约转让给她，以创建一个新的加拿大百货商店连锁。据dailyhive报道，法官彼得·奥斯本于周五宣布不批准将租约出售给刘，该决定是哈德逊湾公司资产在《公司债务人安排法》（CCAA）下持续清算过程中的重要部分，而书面裁决于周一在线发布。法官的决定是基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家的宣誓书和交叉审问记录，其中包括安永（EY）和Revesco Properties。拥有卑诗省开发商和购物中心运营商Central Walk的刘可以对此决定提出上诉。截至目前，她尚未就法院裁决发表公开声明。 2025年5月底，HBC与Central Walk达成协议，收购28个商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准了HBC在刘公司拥有的三个卑诗省商场（Delta的Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和维多利亚的Mayfair购物中心）中持有的三项租约的回购。但其余25项租约位于卑诗省、阿尔伯塔省和安大略省的郊区商场，属于其他房东，因此争议更多。众多领先的加拿大商业地产公司对将租约转让给Central Walk表示强烈反对，这种反对声在夏季愈演愈烈，因为更多关于刘的计划以及其背后明显缺乏组织性的信息浮出水面。对此次转让表示强烈反对的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。连法院指定监视人也反对这一交易这项48页的裁决强调，连负责监督HBC CCAA程序的法院指定监视人Alvarez & Marsal Canada也拒绝支持将租约出售给刘。正如奥斯本法官所指出的，尽管刘的公司提交了最高的价格报价，这种交易本可以对HBC对其债权人的巨额债务产生显著影响。 “监视人是法院官员，与这些动议的结果没有利害关系……在我看来，监视人不批准拟议交易的决定是具有重要意义的，”裁决中写道。 “尽管如此，或许更为重要的是，尽管拟议交易代表了对这些资产的最高报价，并且对债权人（约5000万元）的潜在重要恢复，但监视人仍认为该交易不应获得批准。” 刘的公司提出的收购所有商店租约的总价格为6910万美元。每项租约都有其分配到的总额。但在扣除某些费用后——大约1500万元的修缮或“补缴”款项（HBC欠房东的称为“治愈费用”），以及另外450万美元的佣金——HBC实际从此次交易中获得的金额仅约5000万元。其中一些租约将持续到21世纪，很有利的租赁合同是HBC几十年前签署的，例如某些属于Morguard Investments和Westcliff管理的物业，如果租赁者行使续约选项，合同将于2060年至2091年之间结束。 ruby liu零售百货商店概念资产丰富，但现金不足；大部分资金不在加拿大虽然Central Walk提出了最高的报价，但对其提议的3.75亿美元投资的来源，后续出现了重大担忧——这笔资金用于资助租约收购和新百货连锁的启动。刘还大力依赖她在卑诗省的“成功且有价值的三家商场”，以支持新业务。然而，刘的公司声称将支持其3.75亿美元投资的大部分资金实际上并不在加拿大——它们存放在巴巴多斯、香港和新加坡的账户或资产中。而且，重要的是，这笔钱并没有被锁定或合法承诺用于资助此交易。该公司随时可以将其用于其他用途。此外，她的个人资产也在海外。她对Tsawwassen Mills商场的所有权——2022年从Ivanhoe Cambridge手中收购——也被描述为“最多是间接的”。她与这个大温哥华地区商场的联系相当复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司持有另一家位于卑诗省的公司的部分股权，而那家公司仅持有实际持有商场租约公司的30%的股份。其余的70%则由她的姐姐拥有。此外，这个巨大的商场所坐落的土地是Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk买下的99年租约之前由Ivanhoe Cambridge持有，其价值低于标准的完全拥有权。此外，法院发现刘在卑诗省的三家商场均在亏损，唯有通过其其他关联公司提供的大额无息贷款而勉强维持。换句话说，这些商场自身创造的收入不足以支付开销。再者，这三处物业已经背负了外部贷款的重大债务：Woodgrove Centre债务为8760万美元，刘小姐对该贷款提供了个人担保；Mayfair购物中心债务为1.419亿美元，贷款方在必要时有权直接收取租金；Tsawwassen Mills的债务为1.138亿美元，情况类似。 saks off 5th tsawwassen mills 综合来看，这些因素显示，这些商场高度抵押且财务不稳定，仅能依赖刘的公司网络来维持偿付能力。所有三家商场的抵押贷款将在2027年中期前到期，这意味着她必须尽快还清或再融资。如果她需要通过出售一处或多处卑诗省的商场来筹集资金，那么在偿还这些巨额债务后她究竟能获得多少利润——甚至是否能获利——都不确定。基于这些原因，她在纸面上资产丰富，但实际现金却不够。她的物业深深被债务束缚，以至于无法提供有意义的杠杆或流动性来支持她在三省开设百货店帝国的梦想。就在她宣布追求HBC租约的计划不久之前，刘曾将Woodgrove商场挂牌出售，但据估计，从一个潜在的未来销售中获得的净收益——基于物业的评估价值——将不足以偿还相关贷款，更不用说为新的零售企业提供可用资金。这些财务和股权方面的问题在对法院的不同反对房东的提交中暴露出来，法官写道：“我对此表示担忧。” 老旧、需要大修的HBC商店翻修预算低得可怜刘的另一重大策略缺陷是她的百货商店商业计划，该计划被对立房东和零售专家普遍批评为高度不切实际且缺乏技术细节。新的百货连锁将以“Ruby Liu”命名，取自刘本人的名字。在3.75亿美元的股本中，约1.2亿美元将用于商店修缮和翻新，计划在12个月内完成（至2026年8月）。奥斯本法官支持反对房东的观点，认为这一修缮和翻新预算严重不足，支持其预算的唯一证据仅是一个一页的电子表格。“提供的数字没有任何后备支持，”他在裁决中写道。这意味着每平方英尺的翻修与修缮预算平均为30.60美元，或者每家商店仅为470万美元，尽管许多HBC门店均为大空间，通常超过10万平方英尺，有些甚至跨多层。此外，广为人知的是，许多商店过时且在HBC最后一段时间里因财务问题而长期遭到忽视。作为比较，裁决提到，其他加拿大百货零售商如Target在2011年和Simons在2024年的花费分别为1090万到3750万美元——每平方英尺87.00美元到329.00美元。 “由某些反对房东提供的证据表明，这一预算偏低，依据独立建筑评估显示，所需的商店修缮和翻新经费与反对房东的预期更接近；缺乏进一步融资，这一商业计划将不可行，”裁决写道。 ruby liu零售百货商店概念翻修HBC商店空间的时间安排不切实际 Central Walk提出的修缮、翻新和开店时间安排也被认为不切实际。新的百货商店的位置将分为三类——旗舰店、铂金店和标准店。在25处与反对房东在法庭上争议的地点中，12处被设想为标准商店，大小在85,000平方英尺到110,000平方英尺之间；7处则设想为铂金店，面积在100,000到150,000平方英尺之间。旗舰店将超过150,000平方英尺。在由第三方拥有的争议物业中，近一半的旗舰店将位于Cadillac Fairview的物业中，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。总的来说，这个百货连锁将拥有28个地点，包括Central Walk拥有的三家卑诗省商店。 ruby liu零售百货商店概念 ruby liu零售百货商店概念旗舰店在获得市政当局颁发的建筑许可证后需要12个月的修缮和翻新工作，而铂金和标准店则需要6个月的时间。然而，建筑许可证的获取可能需要数月，而获取复杂工程所需的部件——如自动扶梯、电梯和空调系统——的交货时间可达15至20周，甚至更长。这样的施工可能还需额外几个月。法官写道：“这一点就已使得商店开业的整个时间表处于危险之中。” 而这所有的一切都发生在尚未执行的、非常耗时且详细的建筑设计过程中，涉及多家承包的建筑公司和室内设计师。 “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来开发概念和详细计划，聘请承包商，获得许可证并满足监管要求，采购建筑和FF&E（家具、固定装置和设备）材料，然后实际完成翻新工作，达到所需的高标准。这一切尚未实施，”法官的裁决继续道。 ruby liu零售百货商店概念商品预算和人员配置低于HBC 另外，从375亿美元下拨135百万用于购买最初所需的商品和存货，这意味着每家商店平均为470万美元——低于HBC每家商店700万美元的平均水平。商业计划假定百货商店能够开始下订单，并获得足够的库存以填满所有商店，达到销售目标。这一关键部分的计划原本由一家名为J2的第三方零售物流公司来处理。然而，反对的房东对即使连J2是否能现实地为如此大规模的百货连锁供货表示了严重怀疑。在质询中，情况变得更加糟糕，刘承认她的公司已经不再计划使用J2——也没有替代方案来处理供应链或运输业务。法院监视人证实，证据中没有提到任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中简单声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将以某种方式按时准备好必要的库存——尽管没有明确的计划或合作伙伴来实现这一目标。商业计划还划拨最多500万美元用于建设百货商店的信息技术基础设施，如销售点系统、产品管理系统和其他数字化操作。法院指定的监视人指出，没有具体计划和时间表来实现这一系统，而且提供此数字化基础设施的潜在供应商尚未确定。启动这些系统可能会造成库存获取和商店开业的延迟。这些信息技术系统并不包括电子商务，尽管网上销售现已占据整体销售收入的日益增加的比例，例如诺德斯特龙为36%，沃尔玛为15%。哈德逊湾他们提出雇佣1800名员工来运营25家商店，每家商店代表72名员工。值得称道的是，Central Walk誓言优先雇用前HBC员工。然而，法官指出，这样的人员配置将低于HBC每家商店97名员工的平均水平——这一比例因“经常人手不足”而受到批评，而这也助长了HBC的衰退。奥斯本法官质疑，25%的员工减少是否能使百货商店达到“顶级运营水平”。新的百货商店连锁将超过HBC获利2201% 法官同意反对房东委托的安永（EY）报告的发现，该报告分析了Central Walk的商业计划。首先，该报告指出，刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假设将从第一天起就优于哈德逊湾，这一假设被报告称为不切实际。其次，报告称，估计的运营成本过低，这意味着该公司低估了实际经营商店的开支。 EY的报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假设商店将赚取HBC在2024年的22倍或2201%的利润——尽管在大规模改善大型商店空间的资本投资相对有限，存货采购预算又较少，且员工数量低于HBC。法官同意EY的结论，即开店所需的时间表可能会显著延长，从而导致成本增加。Central Walk在市场上成长并吸引更多客户所需的周期将更长，并且需要大量的可用现金以维持较长时间的亏损——才能开店并最终实现盈利。刘可能需要比预先预算的3.75亿美元多出数亿美元的资金。 “预计的财务结果似乎不合理，根据其他零售商的经验，包括HBC，其中面临的风险显著更高，”裁决中写道。 ruby liu零售百货商店概念法官援引EY的发现指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间才能开设类似的商店，而这一切都得益于他们已经具备的成熟运营、物流、销售、市场营销系统、经验丰富的领导与训练有素的团队。商业计划假定新的百货连锁的店面将比HBC在同一空间内的运营更高效且成本更低，这对一家没有经验和基础设施的全新公司来说并不合理。此外，刘声称能够在不到一年时间内开设28家店，法院认为这是不可能的。比较来看，当大型零售商扩展到加拿大时，Target人均投入大约5200万美元，而Nordstrom大约5800万美元，而刘的计划每家商店预算仅为1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、市场营销和所有其他整体共享企业及地点相关费用——且没有任何品牌影响力、物流系统或这些公司所拥有的经验。 “我同意EY的担忧，尤其是关于商业计划及其肤浅、高层次的处理方式。显然，如购方和申请人自己承认，2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面明显不足。修订后的商业计划同样不够完善，”裁决写道。概念“缺乏明确的目标客户” 奥斯本法官也同意了反对房东委托的Revesco Properties的一份独立报告中的观点。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产策略。法官接受了Revesco对Central Walk的担忧，认为其仅管理三家商场及一家高尔夫球场的有限经验不足以胜任。他还指出，在18个月内成功推出大量百货商店的成功案例几乎没有，尤其是在主要商场店面中。新的百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、未经过测试的分销模式、没有基于证据的商品策略、没有市场分析，以及商品范围广泛——从服装、美妆到电子产品——却“缺乏明确的目标客户”。关于新百货连锁可以根据租赁协议合法引入此前HBC商店空间的商品，即便存在误解。在之前提交的法庭文件中提到，刘和Cadillac Fairview总裁兼首席执行官萨尔·伊阿科诺于6月初举行过一次会议。会议的目的是让刘向伊阿科诺展示其商业计划和财务预测。然而，当会议开始时，刘并没有带来任何材料或计划进行展示。相反，她告知伊阿科诺提问，而当被询问她的商业计划时，她声称“未经允许不能分享”，直到Cadillac Fairview同意将租约交给她。 ruby liu零售百货商店概念在与伊阿科诺交谈中，刘表示她将遵循租约要求，但也描述了一些模糊的将商店变成娱乐聚焦空间的点子，提及游乐场、闪烁的灯光，甚至在Eataly连锁下的美食广场——她暗示Cadillac Fairview应为此提供一半资金。她的点子与现有的租约规则不符，并且她无法解释他们在实践中将如何运作。她还无法详细说明她的旗舰店将如何设计，或客人是否真的会对她的建议产生兴趣。在短短的10分钟会议结束时，Cadillac Fairview高管们得出结论，刘并不理解租约，也没有可行的计划，缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是因为事先计划如此，而是因为根本没有任何有意义的讨论。在裁决中，奥斯本法官认同反对房东的观点，认为有必要为曾经的HBC店面找到合适的替代锚定租户。 HBC曾是这些商场的锚定租户，这意味着它是最大和最重要的商店之一——帮助吸引顾客并定义商场的整体特点。反对房东解释说，锚定租户对商场的成功至关重要，因为它们吸引了人流并鼓励其他热门零售商租赁附近的小空间。如果锚定店变更或失败，可能会造成负面连锁反应，降低顾客到访量并影响其他商店的表现。反对的房东认为，允许刘的公司接手租约将弊大于利。他们表示，这可能导致租金降低、物业价值下跌、难以找到和留住优质租户，及长时间损害商场的声誉和财务健康。在反对房东看来，暂时让这些空间空置总比将其租给他们认为将会失败并扰乱商场的租户要好。 ruby liu零售百货商店概念无零售经验的房地产经纪人和儿童保育员将领导大型百货连锁法院发现，刘的商业计划质量不佳主要源于缺乏具有开发和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，这种专业知识的缺乏“让我非常担忧。” “我认识到购方及其原则在拥有卑诗省三处购物中心方面有相当的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这来自于房东的视角，而非百货商店经营者，”裁决中写道。刘的新百货连锁的拟议领导团队主要由她其他公司的人员构成，其中没人拥有零售运营的经验。虽然刘曾表示计划雇佣一些前HBC高管来帮助启动商店，但这些人选从未实际到位——没有签署合同或确认承诺。法官同意，雇佣前HBC员工或是明智之举，因为他们对业务和店铺位置非常熟悉。然而，刘在质询中承认她几乎没有和他们沟通过，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约达成并被批准后再签合同，但法庭并未信服。法官说，如果刘对她的计划是真诚的，她本可以签署短期或有条件的合同以显示实际进展。最终，法院没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，这被法院视为一个重大红旗。奥斯本法官还指出在规划、启动和管理这项重大企业方面的一些高度可疑的招聘。根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的工作经验是一名没有零售或百货商店管理经验的住宅房地产经纪人。直到2025年5月底，她的电子邮件签名依然将自己称为“刘女士的助理”。首席人力资源官也是Central Walk的执行助理。在加入该公司之前，她还是一名儿童保育工作者。哈德逊湾温哥华市中心门店于2025年6月1日永久关闭有一个显著的例子是Central Walk试图追求一位前HBC高管——但这个事件不仅不积极，还极具争议。法官指出这是一个涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德的令人不安的事件，显示了刘的公司声称的可靠性问题。根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售企业中担任高级职务，并且他的参与被用来为项目提供信誉。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只被聘用了一天——仅仅是参加一次与房东的会议——并因工作几个小时收到了3000元的报酬。当他拒绝参加一次媒体活动而不知道项目的完整细节或没有适当的合同时，Central Walk立即与他断绝了联系。后来，德拉蒙德发现媒体报道他在帮助运营刘的新公司，这显然是错误的。他写信给刘的团队，要求他们停止使用他的名字，表示他和该业务没有实质性联系或角色。奥斯本法官称这一事件为“震惊”，特别是考虑到刘的公司声称自己是一家严肃且组织良好的实体，准备投资数亿资金。法院或房东未披露这一点，再加上刘公司的诚实与专业性，令其非常可疑。如《每日蜂巢城市化》早前报道的那样，在夏季，刘曾有几次出现在法庭上没有法律代表，因为她已经解雇了律师，促使法官提前休庭。在七月，仅在两天内，刘向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和个人上诉请求批准交易，另一封则提供了她在中国成长的深情个人经历，描绘自己为一位韧性十足、白手起家的女商人，克服了巨大的逆境。她在信中写道：“在这个最关键的时刻，我感到有必要写信给你。在6月23日的法庭上，我第一次看到你时，感受到一种不可动摇的信念，你是个正义和力量的人。然而，我仍然无法理解的是，在如此多为了金钱而不择手段的律师当中，你是如何如此坚定、自信、高尚的？你拒绝加入他们的行列，但你带着的乐观似乎未受他们腐化的侵袭。” “这怎么可能——完全理解他们及其阴谋，每天见证他们的表演，然而仍然没有失去你的优雅、尊严和安静而强有力的存在？是我在书中读到的那种——真正的高贵？或者是对你自己诚信与善良的终身捍卫？又或者，你的心中还有一种默默的悲伤，因这个世界所要求的妥协？” 法庭随后警告，直接寄给法官的这两封信件“是不当的”，构成对合法程序的违反，而任何进一步的信件将被视为骚扰。奥斯本法官后来决定，这些原本拟作为机密的信件中的附带文件将被纳入证据，并在法院指定监视人的网站上公开，可供公众查阅，这可能进一步削弱了她的案子。刘的失败尝试无意中为她的公司和商业房地产世界的内在运作提供了一个不加遮掩的窥视。最初旨在大胆重塑百货商店模型的尝试，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导差距到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。在某种程度上，刘的追求成为了一个不应对复杂、高风险交易采取的案例研究，揭示了加拿大房地产行业的盘根错节以及不容忍的特性。这项裁决结束了HBC持续重组传奇的一长串事件，但在处置房地产资产方面没有取得任何切实进展。更大范围的问题依然悬而未决：曾经由加拿大最古老、最具标志性的零售商占据的众多空置锚定空间接下来会发生什么？这种不确定性在其他失败百货连锁店留下的空缺上又增添了复杂性，包括Nordstrom和Sears Canada。