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大温世界杯期间实施多项新规！已生效

随着 2026 年 FIFA 男足世界杯日益临近，温哥华的首场比赛将于 6 月 13 日由澳大利亚和土耳其在 BC Place 打响。与此同时，针对世界杯颁发的各项规定也将从明天（5 月 13 日）开始执行，并持续十周左右，一直到 7 月 20 日。据 CBC 报道，《2026 年 FIFA 世界杯条例》（FIFA World Cup 2026 Bylaw）生效后，市政府将获得对公共空间、广告、噪音等多方面的扩大管理权。同时，最新筹备更新显示，安保将成为最大支出项目，城市直接成本估算仍维持在 2.61 亿至 2.81 亿加元，但最终数字将在未来几周公布。赛事期间多项限制为了打造一个干净、安全、有序的世界杯赛事体验，这次颁布的新条例主要针对 BC Place 周边 2 公里的管制区，以及 Hastings Park 的 FIFA 球迷节场地。一些具体变化包括：放宽临时设施建设：允许快速搭建球迷区、标识牌等赛事基础设施；严格限制街头活动：街头贩卖、街头表演以及某些商业广告活动将受到新限制，未经授权的商业标识将被快速移除，以保护 FIFA 品牌；噪音管理放宽：延长噪音许可时间，配合国际转播和赛事运作需求；物流与道路调整：市区繁忙路段的卡车路线和送货安排可能变更，比赛日将实施更多道路封闭，形成“FIFA 足迹区”。其中，噪音管理的条例大幅放宽，为 FIFA 场地（BC Place 及其周边）和城市场地（包括 Hastings Park 球迷节场地）开通 24 小时噪音绿灯。具体包括：建筑维修、临时设施安装拆除、设备车辆运营：全天 24 小时允许；垃圾清运：FIFA 场地 24 小时允许，市区部分区域可从凌晨 5 点到午夜；送货：24 小时允许进出 FIFA 场地；移动厕所抽污：24 小时允许；广播电视制作（含在公共区域搭演播室）：24 小时允许；公共扩音系统、音乐和娱乐表演：从早 8 点持续到午夜 12 点。此外，具体的交通调整包括：卡车：原本早上 7 点到下午 6 点之间禁止卡车通行的非指定路线，现在只在上午 7-10 点和下午 3-6 点受限，上午 10 点到下午 3 点允许卡车自由通行，方便赛事物资快速送达。 FIFA 步行区：BC Place 周边的多条道路也将在比赛期间封闭或改为行人优先区，尤其是从 5 月 23 日起长期封闭至 7 月底的 Pacific Boulevard，大家出行之前一定要确认是否通行。 5 月 23 日到七月下旬封路或交通限制：比赛日封路或交通限制：以上规定一旦违规，最高可被罚款 250 至 1000 加元，执行由市政府与温哥华警察局联合负责。这些措施也引发了不少社会争议，UBC 社区与区域规划学院荣休教授 Penny Gurstein 指出：这基本上是对公共空间的私有化，并表达了自己对无家可归者的担忧，他们可能会因此被驱离街头。 UBC 宪法法学教授 Margot Young 进一步表示，赛事干扰将因社会经济地位而异：富裕居民可能享受庆祝，而低收入群体则面临空间重新安排带来的不便。对此，市政府回应称这些临时条例不会改变对无家可归者的现有保护，庇护所服务和外展计划将持续运作，且美化工作主要针对人行道维修等基础设施，对人权无直接影响。交通与安保调整除了明天开始实施的这批临时新规，在 5 月 6 日的新闻发布会上，温哥华主办委员会与官员重点推出了“Know Before You Go”（出行须知）活动，提醒居民和游客提前规划行程。安保方面将成为重中之重，在世界杯赛事期间：温哥华警察局将增派警员，并获得 RCMP、Metro Vancouver Transit Police 等外省支援。BC Place 及周边将新增多部 CCTV 摄像头，无人机在体育场上空禁止飞行。警方已进行大规模训练演习，包括大规模伤亡事件模拟。TransLink 每日新增约 600 趟巴士，SkyTrain 比赛日将加密至每 2 分钟一班，SeaBus 班次缩短。官方大力推广公共交通、共享单车和步行，减少私家车拥堵。Hastings Park 的 FIFA 球迷节将设免费区与收费体验区，预计吸引大量观众。温哥华警察局副局长 Don Chapman 强调，警方将尊重合法抗议权，并与球迷组织合作引导游行，确保安全。对成本的担忧除了对世界杯的期待、对日常生活是否会受到干扰的担忧，很多温哥华居民也在关注今年承办 7 场比赛和其他安保、组织工作的成本。根据 Business in Vancouver 报道，2025 年 6 月发布的初步估算显示，温哥华承办 7 场比赛的直接成本在 2.61 亿至 2.81 亿加元之间（全市整体主办成本则高达 5.32 亿至 6.24 亿加元，城市最多承担 2.81 亿）。其中安保支出预计占比最高，主要用于 BC Place 场馆内外及球迷节、训练场地（Killarney Park、UBC）的警力部署。收入方面，市政府预计通过重大活动税可获得 2.5 亿至 2.6 亿加元，加上商业收入、设施租金等，整体收入范围为 3.02 亿至 3.2 亿加元。主办委员会负责人 Jessie Adcock 表示，由于已确定具体比赛日程和球队信息，预算正在细化，最终更新将在未来几周公布。此外，BC Place 场馆正进行最后升级，包括安装 FIFA 标准天然草坪，但屋顶在比赛期间不会打开，以确保草坪光照均匀。不知道大家有没有去看一场比赛的计划呢？

2个月前
温西豪宅挂牌两周成交, 高出政府估价22%!

在当前大温楼市偏冷、买家普遍“压价”的氛围下，很多人已经形成一种近乎固定的认知：房子成交价，一定会低于政府估价（BC Accessment）。但最近温哥华西区多套豪宅成交案例，却正在打破这种“惯性思维”。位于 Mackenzie Heights 的 2705 W 30th Ave，一套政府估价约718.3万加元的豪宅，今年4月挂牌后，仅两周便快速成交，最终售价高达875万加元，较政府估价高出约22%。而这并不是孤例。早在去年10月底，同样位于 Mackenzie Heights 的 3125 W 34th Ave，也曾以556.4万加元成交，明显高于当年475万加元的政府估价，溢价幅度达到约17%。这些案例，释放出一个值得市场重新思考的信号：“成交价低于政府估价”这件事，本身可能正在被过度简单化。尤其是在温哥华西区一些屋龄15年以内的优质豪宅市场里，政府估价只是保守的参考起价，远远不是价格天花板。温西现代风格豪宅 2705 W 30th Ave，今年４月以高出政府估价22%出售为什么很多人会形成“必须低于政府估价”的印象？因为过去两年，大温市场确实出现了大量：老旧独立屋低于估价成交大地旧房“土地价回归” 投资客退场高利率压制需求尤其是一些40年以上老房、户型过时、需要大规模翻修的物业，成交价低于政府估价，已经变得非常普遍。于是，市场慢慢形成一种心理：“高于政府估价成交，几乎不可能。” 但问题在于：豪宅市场，从来不是一个完全按照政府“估价逻辑”运行的市场。豪宅真正决定价格的，往往不是“估价”，而是“稀缺性” 像 Mackenzie Heights 这样的传统西区豪宅区，本身就具备几个特殊属性：土地供应极少新房审批越来越慢建筑成本持续上涨真正高品质的新豪宅数量有限华人高净值买家长期偏好稳定因此，对于一些：屋龄15年以内建筑质量高室内维护极佳朝向、景观优秀无需重新装修的豪宅而言，它们本质上更像“稀缺成品”。而政府估价的估值模型，很多时候更偏向：土地价值区域平均模型历史数据标准化参数它并不能完全反映：室内真实装修水平建筑设计景观价值用料差异换句话说：政府估价，更像“税务参考”；豪宅成交价，则往往是“稀缺性＋替代成本＋市场情绪”的综合结果。一个很多买家忽略的问题：重建成本早已不同现在温哥华西区建豪宅，成本早已不是几年前。包括：建筑人工、建材价格、市政审批、设计费用、利率成本等都明显上升。很多真正懂市场的买家会发现：“买一套已经建好的高品质豪宅，比自己重建更划算。” 尤其对于那些：不想等待1～3年建房周期不想承担建筑风险希望立即入住的高净值买家而言，更是如此。于是，一些真正做得好的“次新豪宅”，反而开始获得明显溢价。尤其是在 Point Grey 、Mackenzie Heights 、 Dunbar等传统高端社区，这种现象未来或许会越来越明显。一个值得市场重新思考的问题最近几年，很多人习惯把政府估价当成“真实市场价”。但实际上：政府估价，从来不是成交价的“上限”，它只是一个参考坐标。对于老旧物业，它可能偏高；但对于真正优质、稀缺、维护极佳的豪宅，它反而可能明显偏低。而2705 W 30th Ave 等多套豪宅以远高于政府估价的价格成交，某种程度上，也正在提醒市场：大温豪宅市场，并没有外界想象的那么弱。市场或许在降温，但真正有品质的资产，依然有人争夺。

2个月前
加拿大Costco推出优惠券最高节省250加元

加拿大好市多提供的优惠券，部分会员可节省高达250加元本周，部分好市多加拿大的会员可以利用独家优惠券，在特定购买上获得丰厚的折扣。执行会员可以在2026年5月17日（周日）之前，于附近的好市多门店使用这些独家优惠券。 “执行会员，如果您没有收到邮件中的优惠券，请前往当地好市多的会员服务台，或在收银时出示您手机上的此页面，”商店网站上写道。好市多加拿大根据公司介绍，执行会员的优惠将自动在收银台结算时应用。遗憾的是，黄金星会员和商业会员无法使用这些优惠券。如果您想升级洗碗机，加拿大消费者可以使用好市多的优惠券，享受150加元的折扣，购买一台带可调防水架的LG不锈钢洗碗机。同时，购买新的TCL 65寸QM67K迷你LED 4K电视还可节省250加元。此外，还有一些日常商品的优惠，例如床单减价20加元，洗衣液减价6加元。如果您是黄金星会员，想要升级为执行会员，关于在5月17日之前升级的顾客，好市多加拿大目前正提供25加元的在线代金券。如果您根本没有会员资格，好市多还有两个特殊优惠，截止日期为2026年8月。作为执行会员注册的加拿大消费者，购物满250加元可享受100加元的折扣；而注册为黄金星会员的消费者，购物满150加元则可享受50加元的折扣。请在好市多网站上查看这些独家优惠券。

2个月前
卑诗省警方报：敲诈案件减少！但是...

RCMP副专员德怀恩·麦克唐纳在2026年2月11日于卑诗省素里市举行的新闻发布会上与记者交谈。加拿大新闻社/Ethan Cairns 卑诗省的公共安全部长表示，尽管该省警方近期报告的敲诈案件有所下降，但应对这一危机仍然是政府最优先的公共安全任务。 Nina Krieger在一次涉及多位警方官员的敲诈圆桌讨论会上发表了开场讲话，表示他们同加拿大边境服务局在追究敲诈者责任方面取得了良好的进展。 RCMP副专员德怀恩·麦克唐纳表示，该省与敲诈相关的活动整体上已经减少，这一进展得益于卑诗省敲诈特别工作组及其合作伙伴的努力。他在在线讨论中提到，当局在起诉和抓捕敲诈嫌疑人方面取得了显著成功，同时受害者及更广泛社区的合作也有所增加。尽管许多工作未对外公开，麦克唐纳指出，警方正以巨大的资源专注于打击敲诈，而省特别工作组目前正在处理36个调查文件，并将会有更多调查文件加入，重点关注“高层次”嫌疑人。不过，麦克唐纳提醒道，敲诈嫌疑人是流动的，他们在省际之间移动，因此需要协调加拿大及国际执法机构的持续努力，以保持这项工作的进展。本次讨论由卑诗省敲诈问题社区顾问小组主席保罗·达德瓦尔主持，他表示过去几个月已经与受害者家庭、警方及卑诗省南亚商业协会、CBSA和加拿大金融情报局等机构举行了数十次会议。 “对社区和受害者们，你们的痛苦是真实的。”达德瓦尔说。 “我们理解你们在承受痛苦。我们知道你们中的一些人已经搬家。我们知道你们的生活受到影响，孩子们也受到影响。” 但是，达德瓦尔也表示，警方和其他机构的工作正在产生积极的效果。素里警方本月初发布的数据表明，1月份报告有44起敲诈威胁，2月份为17起，3月份为14起，4月份为20起。截至5月11日，大温哥华地区已报告98起敲诈案件，其中16起涉及枪支射击。加拿大边境服务局的地区主任尼娜·帕特尔表示，截至5月7日，该机构已对涉嫌参与或与敲诈相关的外籍人士展开446项移民调查。该机构已发布118项驱逐令，并已执行其中55项。在太平洋地区，帕特尔表示进行了132项调查，发布了52项驱逐令，并成功驱逐33人。被调查者可能因不符合移民条件或“严重犯罪”活动而被认定为不合格。德尔塔警方局长哈吉·西杜在周二的讨论中提到，组织犯罪分子正在利用移民途径试图在加拿大建立立足点。他说，犯罪分子还在利用感到孤立或面临经济压力的新移民。 “他们正被招募，与本省和全国的脆弱青少年被组织犯罪招募的情况非常相似。”西杜说。与此同时，素里警方局长诺尔姆·利宾斯基概述了警方在城市打击敲诈所采用的一些战术，包括安装隐蔽摄像头和在高风险地点全天候派遣警员。

2个月前
卑诗卫生官：汉坦病毒与新冠截然不同

卑诗省公共卫生官员邦妮·亨利博士在维多利亚立法机构的新闻发布会上提供关于汉坦病毒的最新更新。加拿大普利斯，查德·希波利托最近的汉坦病毒疫情让人感到不安，不过卑诗省的公共卫生官员表示，这种疾病与导致COVID-19大流行的病毒有很大不同。 “我也感到不安，因为我们一直在关注过去几周发生的事情，尤其是在考虑到我们在COVID-19大流行期间经历的一切时，”亨利博士在周一表示。 “但我再次想向大家保证，汉坦病毒是一种非常不同的疾病，它的传播方式与我们在冠状病毒、流感、麻疹和其他疾病中看到的完全不同。” 目前，四位在疫情中心的游轮MV Hondius上旅行的人已在温哥华岛进行隔离。亨利表示，尽管汉坦病毒是一种非常严重的疾病，但其传播性并不强，病例较为稀少，且传播范围有限。此次疫情的安第斯毒株是已知的唯一能够人传人的病毒，发病率更低。 “我们不预计会看到传播——现在这些人已经安全隔离并接受监测——会传播给除游轮上接触过的人以外的其他人，”亨利说，并补充说有严格的安全措施在实施。目前进行隔离的四人中，有一人年逾70岁，居住在岛屿卫生地区。一对年逾70岁的育空情侣正在一个未公开的岛屿卫生保障的住宿设施中共同隔离。另一位来自卑诗省、在国外生活的50多岁公民则在一个单独的岛屿卫生安排的设施中。亨利表示，如果他们的情况有变化，将会提供最新消息。她还说，引起COVID大流行的SARS-CoV-2病毒，会感染上呼吸道，患者在咳嗽、打喷嚏或甚至谈话和唱歌时，会释放出大量病毒。 “它是通过空气传播的，”亨利说道。 2020年，游轮上的COVID疫情迅速蔓延，即使人与已知感染者没有接触，也可能被感染，因为病毒很可能通过通风系统和其他区域传播。而现在因汉坦病毒而重病的人似乎与某位感染者有过长时间的密切接触，或者是对其进行了护理。 “这就是不同之处。这是一个不同的场景，”亨利强调道。亨利表示，尽管汉坦病毒比较罕见，但传染病专家和公共卫生官员对汉坦病毒的了解，目前可能超过了2019年底首次出现时对冠状病毒的了解。 “我们知道，汉坦病毒是通过啮齿动物的粪便、尿液、唾液传播的。当我们做一些例如清理小屋以便准备夏季使用的活动时，干燥的唾液可能会成为气溶胶传播，”亨利说，并补充说公共卫生官员每年都会发布信息，提醒人们在清理可能有啮齿动物的区域时保持安全。至于安第斯毒株，亨利表示，已知其在智利和阿根廷存在多年，并且已经证实能够人传人。阿根廷报道了最近该疾病病例的显著增加，近期超过100例。来自荷兰的一对夫妇在MV Hondius号游轮上旅行前，在阿根廷、智利和乌拉圭游历了数月，于4月1日在阿根廷乌斯怀亚登船。 “很可能他们就是在那儿感染的，”亨利表示。病毒的潜伏期长达一到八周，这也是为何这对夫妇直到登船后才出现症状的原因。与他们接触过的其他船员在得知确诊后，与他们长时间密切接触过。这场疫情中，这对夫妇和另一名乘客已经不幸去世。科学家已经对病毒进行了全基因组测序，以确认其为安第斯毒株，并观察到它几乎没有变化，说明“病毒未发生变异……与冠状病毒不同，”后者在一段时间内变化很大且迅速。亨利表示，迄今为止，没有迹象表明汉坦病毒的传播模式会发生改变。现在，所有与感染者有接触的人都已被识别，“我们知道如何管理他们，”她表示。如果有人出现任何症状——“即使是头痛”——他们不会与任何人接触，除了穿戴个人防护装备的医疗专业人员。如果病情严重，他们会通过卑诗省急救医疗服务运输到素里纪念医院，“所以他们只是待命。” 亨利表示，这四人正在接受支持，确保他们能获得所需的药物和食物，并安全赴医疗预约。 “到目前为止，所有人都遵守了留在他们所在住宿并不接待访客的规定。” 对于那些质疑为何这四位来自游船的加拿大人没有留在他们最初抵达加拿大的魁北克，而是来维多利亚国际机场，亨利解释说，其中两人与卑诗省有很强的联系，包括一位能够在家进行隔离的人，“这对某人的生活非常重要。” 而且，卑诗省与育空有“非常紧密的关系”，因此将那对夫妇与其他人一同转移到此地是合理的，她补充道。至于为何他们没有被转移到下陆地区，亨利解释说公共卫生官员认为“我们有能力且能够更安全地在这里管理他们。” ceharnett@timescolonist.com

2个月前

'震惊'红旗: 法院为何拒绝Ruby Liu收购哈德逊湾公司租约以开设新的百货商店连锁经过数月的法院审理以及来自加拿大最大商业地产房东、债权人、法院指定监视人、行业专家和媒体的强烈公众关注，安大略省高等法院驳回了哈德逊湾公司（HBC）现今仅剩的残余实体向基于卑诗省的商业女强人Ruby（维宏）刘提交的提案，该提案涉及将全国范围内的25个百货商店租约转让给她，以创建一个新的加拿大百货商店连锁。据dailyhive报道，法官彼得·奥斯本于周五宣布不批准将租约出售给刘，该决定是哈德逊湾公司资产在《公司债务人安排法》（CCAA）下持续清算过程中的重要部分，而书面裁决于周一在线发布。法官的决定是基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家的宣誓书和交叉审问记录，其中包括安永（EY）和Revesco Properties。拥有卑诗省开发商和购物中心运营商Central Walk的刘可以对此决定提出上诉。截至目前，她尚未就法院裁决发表公开声明。 2025年5月底，HBC与Central Walk达成协议，收购28个商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准了HBC在刘公司拥有的三个卑诗省商场（Delta的Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和维多利亚的Mayfair购物中心）中持有的三项租约的回购。但其余25项租约位于卑诗省、阿尔伯塔省和安大略省的郊区商场，属于其他房东，因此争议更多。众多领先的加拿大商业地产公司对将租约转让给Central Walk表示强烈反对，这种反对声在夏季愈演愈烈，因为更多关于刘的计划以及其背后明显缺乏组织性的信息浮出水面。对此次转让表示强烈反对的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。连法院指定监视人也反对这一交易这项48页的裁决强调，连负责监督HBC CCAA程序的法院指定监视人Alvarez & Marsal Canada也拒绝支持将租约出售给刘。正如奥斯本法官所指出的，尽管刘的公司提交了最高的价格报价，这种交易本可以对HBC对其债权人的巨额债务产生显著影响。 “监视人是法院官员，与这些动议的结果没有利害关系……在我看来，监视人不批准拟议交易的决定是具有重要意义的，”裁决中写道。 “尽管如此，或许更为重要的是，尽管拟议交易代表了对这些资产的最高报价，并且对债权人（约5000万元）的潜在重要恢复，但监视人仍认为该交易不应获得批准。” 刘的公司提出的收购所有商店租约的总价格为6910万美元。每项租约都有其分配到的总额。但在扣除某些费用后——大约1500万元的修缮或“补缴”款项（HBC欠房东的称为“治愈费用”），以及另外450万美元的佣金——HBC实际从此次交易中获得的金额仅约5000万元。其中一些租约将持续到21世纪，很有利的租赁合同是HBC几十年前签署的，例如某些属于Morguard Investments和Westcliff管理的物业，如果租赁者行使续约选项，合同将于2060年至2091年之间结束。 ruby liu零售百货商店概念资产丰富，但现金不足；大部分资金不在加拿大虽然Central Walk提出了最高的报价，但对其提议的3.75亿美元投资的来源，后续出现了重大担忧——这笔资金用于资助租约收购和新百货连锁的启动。刘还大力依赖她在卑诗省的“成功且有价值的三家商场”，以支持新业务。然而，刘的公司声称将支持其3.75亿美元投资的大部分资金实际上并不在加拿大——它们存放在巴巴多斯、香港和新加坡的账户或资产中。而且，重要的是，这笔钱并没有被锁定或合法承诺用于资助此交易。该公司随时可以将其用于其他用途。此外，她的个人资产也在海外。她对Tsawwassen Mills商场的所有权——2022年从Ivanhoe Cambridge手中收购——也被描述为“最多是间接的”。她与这个大温哥华地区商场的联系相当复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司持有另一家位于卑诗省的公司的部分股权，而那家公司仅持有实际持有商场租约公司的30%的股份。其余的70%则由她的姐姐拥有。此外，这个巨大的商场所坐落的土地是Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk买下的99年租约之前由Ivanhoe Cambridge持有，其价值低于标准的完全拥有权。此外，法院发现刘在卑诗省的三家商场均在亏损，唯有通过其其他关联公司提供的大额无息贷款而勉强维持。换句话说，这些商场自身创造的收入不足以支付开销。再者，这三处物业已经背负了外部贷款的重大债务：Woodgrove Centre债务为8760万美元，刘小姐对该贷款提供了个人担保；Mayfair购物中心债务为1.419亿美元，贷款方在必要时有权直接收取租金；Tsawwassen Mills的债务为1.138亿美元，情况类似。 saks off 5th tsawwassen mills 综合来看，这些因素显示，这些商场高度抵押且财务不稳定，仅能依赖刘的公司网络来维持偿付能力。所有三家商场的抵押贷款将在2027年中期前到期，这意味着她必须尽快还清或再融资。如果她需要通过出售一处或多处卑诗省的商场来筹集资金，那么在偿还这些巨额债务后她究竟能获得多少利润——甚至是否能获利——都不确定。基于这些原因，她在纸面上资产丰富，但实际现金却不够。她的物业深深被债务束缚，以至于无法提供有意义的杠杆或流动性来支持她在三省开设百货店帝国的梦想。就在她宣布追求HBC租约的计划不久之前，刘曾将Woodgrove商场挂牌出售，但据估计，从一个潜在的未来销售中获得的净收益——基于物业的评估价值——将不足以偿还相关贷款，更不用说为新的零售企业提供可用资金。这些财务和股权方面的问题在对法院的不同反对房东的提交中暴露出来，法官写道：“我对此表示担忧。” 老旧、需要大修的HBC商店翻修预算低得可怜刘的另一重大策略缺陷是她的百货商店商业计划，该计划被对立房东和零售专家普遍批评为高度不切实际且缺乏技术细节。新的百货连锁将以“Ruby Liu”命名，取自刘本人的名字。在3.75亿美元的股本中，约1.2亿美元将用于商店修缮和翻新，计划在12个月内完成（至2026年8月）。奥斯本法官支持反对房东的观点，认为这一修缮和翻新预算严重不足，支持其预算的唯一证据仅是一个一页的电子表格。“提供的数字没有任何后备支持，”他在裁决中写道。这意味着每平方英尺的翻修与修缮预算平均为30.60美元，或者每家商店仅为470万美元，尽管许多HBC门店均为大空间，通常超过10万平方英尺，有些甚至跨多层。此外，广为人知的是，许多商店过时且在HBC最后一段时间里因财务问题而长期遭到忽视。作为比较，裁决提到，其他加拿大百货零售商如Target在2011年和Simons在2024年的花费分别为1090万到3750万美元——每平方英尺87.00美元到329.00美元。 “由某些反对房东提供的证据表明，这一预算偏低，依据独立建筑评估显示，所需的商店修缮和翻新经费与反对房东的预期更接近；缺乏进一步融资，这一商业计划将不可行，”裁决写道。 ruby liu零售百货商店概念翻修HBC商店空间的时间安排不切实际 Central Walk提出的修缮、翻新和开店时间安排也被认为不切实际。新的百货商店的位置将分为三类——旗舰店、铂金店和标准店。在25处与反对房东在法庭上争议的地点中，12处被设想为标准商店，大小在85,000平方英尺到110,000平方英尺之间；7处则设想为铂金店，面积在100,000到150,000平方英尺之间。旗舰店将超过150,000平方英尺。在由第三方拥有的争议物业中，近一半的旗舰店将位于Cadillac Fairview的物业中，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。总的来说，这个百货连锁将拥有28个地点，包括Central Walk拥有的三家卑诗省商店。 ruby liu零售百货商店概念 ruby liu零售百货商店概念旗舰店在获得市政当局颁发的建筑许可证后需要12个月的修缮和翻新工作，而铂金和标准店则需要6个月的时间。然而，建筑许可证的获取可能需要数月，而获取复杂工程所需的部件——如自动扶梯、电梯和空调系统——的交货时间可达15至20周，甚至更长。这样的施工可能还需额外几个月。法官写道：“这一点就已使得商店开业的整个时间表处于危险之中。” 而这所有的一切都发生在尚未执行的、非常耗时且详细的建筑设计过程中，涉及多家承包的建筑公司和室内设计师。 “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来开发概念和详细计划，聘请承包商，获得许可证并满足监管要求，采购建筑和FF&E（家具、固定装置和设备）材料，然后实际完成翻新工作，达到所需的高标准。这一切尚未实施，”法官的裁决继续道。 ruby liu零售百货商店概念商品预算和人员配置低于HBC 另外，从375亿美元下拨135百万用于购买最初所需的商品和存货，这意味着每家商店平均为470万美元——低于HBC每家商店700万美元的平均水平。商业计划假定百货商店能够开始下订单，并获得足够的库存以填满所有商店，达到销售目标。这一关键部分的计划原本由一家名为J2的第三方零售物流公司来处理。然而，反对的房东对即使连J2是否能现实地为如此大规模的百货连锁供货表示了严重怀疑。在质询中，情况变得更加糟糕，刘承认她的公司已经不再计划使用J2——也没有替代方案来处理供应链或运输业务。法院监视人证实，证据中没有提到任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中简单声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将以某种方式按时准备好必要的库存——尽管没有明确的计划或合作伙伴来实现这一目标。商业计划还划拨最多500万美元用于建设百货商店的信息技术基础设施，如销售点系统、产品管理系统和其他数字化操作。法院指定的监视人指出，没有具体计划和时间表来实现这一系统，而且提供此数字化基础设施的潜在供应商尚未确定。启动这些系统可能会造成库存获取和商店开业的延迟。这些信息技术系统并不包括电子商务，尽管网上销售现已占据整体销售收入的日益增加的比例，例如诺德斯特龙为36%，沃尔玛为15%。哈德逊湾他们提出雇佣1800名员工来运营25家商店，每家商店代表72名员工。值得称道的是，Central Walk誓言优先雇用前HBC员工。然而，法官指出，这样的人员配置将低于HBC每家商店97名员工的平均水平——这一比例因“经常人手不足”而受到批评，而这也助长了HBC的衰退。奥斯本法官质疑，25%的员工减少是否能使百货商店达到“顶级运营水平”。新的百货商店连锁将超过HBC获利2201% 法官同意反对房东委托的安永（EY）报告的发现，该报告分析了Central Walk的商业计划。首先，该报告指出，刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假设将从第一天起就优于哈德逊湾，这一假设被报告称为不切实际。其次，报告称，估计的运营成本过低，这意味着该公司低估了实际经营商店的开支。 EY的报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假设商店将赚取HBC在2024年的22倍或2201%的利润——尽管在大规模改善大型商店空间的资本投资相对有限，存货采购预算又较少，且员工数量低于HBC。法官同意EY的结论，即开店所需的时间表可能会显著延长，从而导致成本增加。Central Walk在市场上成长并吸引更多客户所需的周期将更长，并且需要大量的可用现金以维持较长时间的亏损——才能开店并最终实现盈利。刘可能需要比预先预算的3.75亿美元多出数亿美元的资金。 “预计的财务结果似乎不合理，根据其他零售商的经验，包括HBC，其中面临的风险显著更高，”裁决中写道。 ruby liu零售百货商店概念法官援引EY的发现指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间才能开设类似的商店，而这一切都得益于他们已经具备的成熟运营、物流、销售、市场营销系统、经验丰富的领导与训练有素的团队。商业计划假定新的百货连锁的店面将比HBC在同一空间内的运营更高效且成本更低，这对一家没有经验和基础设施的全新公司来说并不合理。此外，刘声称能够在不到一年时间内开设28家店，法院认为这是不可能的。比较来看，当大型零售商扩展到加拿大时，Target人均投入大约5200万美元，而Nordstrom大约5800万美元，而刘的计划每家商店预算仅为1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、市场营销和所有其他整体共享企业及地点相关费用——且没有任何品牌影响力、物流系统或这些公司所拥有的经验。 “我同意EY的担忧，尤其是关于商业计划及其肤浅、高层次的处理方式。显然，如购方和申请人自己承认，2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面明显不足。修订后的商业计划同样不够完善，”裁决写道。概念“缺乏明确的目标客户” 奥斯本法官也同意了反对房东委托的Revesco Properties的一份独立报告中的观点。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产策略。法官接受了Revesco对Central Walk的担忧，认为其仅管理三家商场及一家高尔夫球场的有限经验不足以胜任。他还指出，在18个月内成功推出大量百货商店的成功案例几乎没有，尤其是在主要商场店面中。新的百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、未经过测试的分销模式、没有基于证据的商品策略、没有市场分析，以及商品范围广泛——从服装、美妆到电子产品——却“缺乏明确的目标客户”。关于新百货连锁可以根据租赁协议合法引入此前HBC商店空间的商品，即便存在误解。在之前提交的法庭文件中提到，刘和Cadillac Fairview总裁兼首席执行官萨尔·伊阿科诺于6月初举行过一次会议。会议的目的是让刘向伊阿科诺展示其商业计划和财务预测。然而，当会议开始时，刘并没有带来任何材料或计划进行展示。相反，她告知伊阿科诺提问，而当被询问她的商业计划时，她声称“未经允许不能分享”，直到Cadillac Fairview同意将租约交给她。 ruby liu零售百货商店概念在与伊阿科诺交谈中，刘表示她将遵循租约要求，但也描述了一些模糊的将商店变成娱乐聚焦空间的点子，提及游乐场、闪烁的灯光，甚至在Eataly连锁下的美食广场——她暗示Cadillac Fairview应为此提供一半资金。她的点子与现有的租约规则不符，并且她无法解释他们在实践中将如何运作。她还无法详细说明她的旗舰店将如何设计，或客人是否真的会对她的建议产生兴趣。在短短的10分钟会议结束时，Cadillac Fairview高管们得出结论，刘并不理解租约，也没有可行的计划，缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是因为事先计划如此，而是因为根本没有任何有意义的讨论。在裁决中，奥斯本法官认同反对房东的观点，认为有必要为曾经的HBC店面找到合适的替代锚定租户。 HBC曾是这些商场的锚定租户，这意味着它是最大和最重要的商店之一——帮助吸引顾客并定义商场的整体特点。反对房东解释说，锚定租户对商场的成功至关重要，因为它们吸引了人流并鼓励其他热门零售商租赁附近的小空间。如果锚定店变更或失败，可能会造成负面连锁反应，降低顾客到访量并影响其他商店的表现。反对的房东认为，允许刘的公司接手租约将弊大于利。他们表示，这可能导致租金降低、物业价值下跌、难以找到和留住优质租户，及长时间损害商场的声誉和财务健康。在反对房东看来，暂时让这些空间空置总比将其租给他们认为将会失败并扰乱商场的租户要好。 ruby liu零售百货商店概念无零售经验的房地产经纪人和儿童保育员将领导大型百货连锁法院发现，刘的商业计划质量不佳主要源于缺乏具有开发和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，这种专业知识的缺乏“让我非常担忧。” “我认识到购方及其原则在拥有卑诗省三处购物中心方面有相当的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这来自于房东的视角，而非百货商店经营者，”裁决中写道。刘的新百货连锁的拟议领导团队主要由她其他公司的人员构成，其中没人拥有零售运营的经验。虽然刘曾表示计划雇佣一些前HBC高管来帮助启动商店，但这些人选从未实际到位——没有签署合同或确认承诺。法官同意，雇佣前HBC员工或是明智之举，因为他们对业务和店铺位置非常熟悉。然而，刘在质询中承认她几乎没有和他们沟通过，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约达成并被批准后再签合同，但法庭并未信服。法官说，如果刘对她的计划是真诚的，她本可以签署短期或有条件的合同以显示实际进展。最终，法院没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，这被法院视为一个重大红旗。奥斯本法官还指出在规划、启动和管理这项重大企业方面的一些高度可疑的招聘。根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的工作经验是一名没有零售或百货商店管理经验的住宅房地产经纪人。直到2025年5月底，她的电子邮件签名依然将自己称为“刘女士的助理”。首席人力资源官也是Central Walk的执行助理。在加入该公司之前，她还是一名儿童保育工作者。哈德逊湾温哥华市中心门店于2025年6月1日永久关闭有一个显著的例子是Central Walk试图追求一位前HBC高管——但这个事件不仅不积极，还极具争议。法官指出这是一个涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德的令人不安的事件，显示了刘的公司声称的可靠性问题。根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售企业中担任高级职务，并且他的参与被用来为项目提供信誉。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只被聘用了一天——仅仅是参加一次与房东的会议——并因工作几个小时收到了3000元的报酬。当他拒绝参加一次媒体活动而不知道项目的完整细节或没有适当的合同时，Central Walk立即与他断绝了联系。后来，德拉蒙德发现媒体报道他在帮助运营刘的新公司，这显然是错误的。他写信给刘的团队，要求他们停止使用他的名字，表示他和该业务没有实质性联系或角色。奥斯本法官称这一事件为“震惊”，特别是考虑到刘的公司声称自己是一家严肃且组织良好的实体，准备投资数亿资金。法院或房东未披露这一点，再加上刘公司的诚实与专业性，令其非常可疑。如《每日蜂巢城市化》早前报道的那样，在夏季，刘曾有几次出现在法庭上没有法律代表，因为她已经解雇了律师，促使法官提前休庭。在七月，仅在两天内，刘向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和个人上诉请求批准交易，另一封则提供了她在中国成长的深情个人经历，描绘自己为一位韧性十足、白手起家的女商人，克服了巨大的逆境。她在信中写道：“在这个最关键的时刻，我感到有必要写信给你。在6月23日的法庭上，我第一次看到你时，感受到一种不可动摇的信念，你是个正义和力量的人。然而，我仍然无法理解的是，在如此多为了金钱而不择手段的律师当中，你是如何如此坚定、自信、高尚的？你拒绝加入他们的行列，但你带着的乐观似乎未受他们腐化的侵袭。” “这怎么可能——完全理解他们及其阴谋，每天见证他们的表演，然而仍然没有失去你的优雅、尊严和安静而强有力的存在？是我在书中读到的那种——真正的高贵？或者是对你自己诚信与善良的终身捍卫？又或者，你的心中还有一种默默的悲伤，因这个世界所要求的妥协？” 法庭随后警告，直接寄给法官的这两封信件“是不当的”，构成对合法程序的违反，而任何进一步的信件将被视为骚扰。奥斯本法官后来决定，这些原本拟作为机密的信件中的附带文件将被纳入证据，并在法院指定监视人的网站上公开，可供公众查阅，这可能进一步削弱了她的案子。刘的失败尝试无意中为她的公司和商业房地产世界的内在运作提供了一个不加遮掩的窥视。最初旨在大胆重塑百货商店模型的尝试，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导差距到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。在某种程度上，刘的追求成为了一个不应对复杂、高风险交易采取的案例研究，揭示了加拿大房地产行业的盘根错节以及不容忍的特性。这项裁决结束了HBC持续重组传奇的一长串事件，但在处置房地产资产方面没有取得任何切实进展。更大范围的问题依然悬而未决：曾经由加拿大最古老、最具标志性的零售商占据的众多空置锚定空间接下来会发生什么？这种不确定性在其他失败百货连锁店留下的空缺上又增添了复杂性，包括Nordstrom和Sears Canada。