房租涨还是不涨,that’s the question

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                     房租涨还是不涨,that’s the question

                                            七月@Lily

       

       

        2018年租金涨幅数据早已公布,仅为1.8%。随着2017-2018年,加拿大央行三次加息,每次虽只加0.25,但实际上银行利率的上涨幅度要高不少,两年固定利率也从去年的历史低利率2.49涨到如今的3.19,5年固定利率更是攀升到3.59%。试想当初如果没有使用固定利率,又借贷炒高价房的房东们,如今也许慢慢感觉一阵寒意了。同时,美联储加息的脚步,不会就此停息,加拿大今年跟进的几率还是不小,据业内保守估计,央行还有两次加息的可能。

           政府的涨租幅度,有何依据?
    利率水涨船高,持有投资物业的房东们,自然而然会关心是否可以合理合法地把运营成本转嫁给房客。那么租金涨幅多少,具体如何操作,是笔者今天要讨论的一个话题。
    首先先谈谈,涨租幅度数据每年大同小异,但却都不同,这个数据政府相关部门是如何估算出来呢?据租赁法网站的解释,这是加拿大统计局根据安省的CPI(物价消费指数)计算而来,需要注意的是,即使通货膨胀率再高,但实际操作中guideline另行规定:房东们最大的租金涨幅不能超过2.5%!如果想要涨租超过guideline的规定,房东们要能证明他们的市政税或水电费比guideline增加了50%以上,假如今年guideline的涨幅为1.8%,那么这些运营成本必须增加2.7%以上。所以想要涨幅超过规定,需提供不少证明,耗时耗力,所以实际可操作性并不强。

 

    合法涨租的程序,房东们是否都了解?
    今年2018年,租金涨幅仅为1.8%,虽然难解燃眉之急,但总是廖胜于无吧。这1.8%的租金涨幅,房东们不需要向“Landlord and Tenant board”(房东房客委员会)申请,只要给90天的书面通知租客,就可以实施。
   想要加租的房东们,我来举个例子,如何计算,何时给notice的具体操作的步骤。
   例如我的一位租客,从2017年3月入住签订一年合约,当时签订的租金为$1580(租客自付水、电、气),如果我想要涨租,那么需要把涨租的书面notice提早90天即2016年12月就要送达给她,通知她2018年3月1日需要涨房租。如果按照今年2018年的租金涨幅1.8%,上涨的金额为1580*1.8%=$28。那么从2018年3月1日期,如果房客继续和我续约,我可以收取1580+28=$1608的房租。
    当然,这个加租需要在房客入住12个月之后,房东才可要求第一次涨房租。

     涨租能否追加到租金市场价?
    还有的房东朋友会问,在过去的几年,我不了解Guideline可以让房东涨租,现在我想把以前几年的涨幅追加回来,即今年一次性多涨一些,超过guideline规定的1.8%的涨幅,这是否符合租赁法的规定?
    答案是:No! 今年的涨幅用在今年,这是安省房东房客租赁官方网站给出的回答。
   还有类似的问题,如能否对现有租客加租,而租金涨幅远远大于guildline, 涨至市场价? 答案也是否定的。
    不久前,一位房东朋友电话咨询笔者,他在三年前出租了downtown的condo给一位国际留学生,当初的租金为$1700。但随着这几年市中心condo租金水涨船高,想要租下一室或一室加一书房,位置好的condo,在租房旺季,更是要通过抢offer才能租到。同类型的condo市场租金$2100, 当他问我是否可以对现有租客的租金调整为市场价时,我给出的答案是否定的,除非现有的租客搬走,新的租客搬入才可实施。
    这里要提醒广大的房东朋友们,在出租物业时,最开始的租金不要定得太低。有的新手房东,担心房子不容易出租,往往心急如焚,喜欢通过降价的形式快速吸引租客。这本无可厚非,但这种做法有个潜在问题。
如果租客搬入后一年后,你发现你出租的租金比市场价低不少,而实际情况是,租客已经入住,所以加租幅度只能依据guidline要求-----今年不超过1.8%加租。而后,房东想要较大幅度的加租赶上市场租赁价,只怕是痴心妄想。唯一可以大幅涨租的机会,是现有的租客搬走,新的租客搬入才可以重新设定租金价格。

    遇到好租客,“且行且珍惜”
    当然,还是那句话,如果遇到好的租客,房东也真的别惦记着那点加租的钱了,“且行且珍惜”吧。
就譬如笔者曾经经手的一位租客,租了3年,没有给她涨过房租。虽然利率上涨,但由于房主和银行签的是固定利率,所以运营成本并没有增加。反而是租客,把厨房洗手间为了自己住的更惬意,出钱做了简单的upgrade,平时的小修小补,一般都不打扰房东。而当初房东出租物业的意图,主要是想找个好的租客,帮忙照看和打理物业。所以她告诉我如果每月平均加租$28,但实际上租客给她节省下的时间和精力,性价比远远超过$300的租金涨幅。
所以说,好的租客,如果遇到,且行且珍惜。

  最后附上官方网站的Ontario加租幅度,仅供各位房东朋友们参考:



2013-2018年租金涨幅
年 涨幅(%)
2018 1.8
2017 1.5
2016 2.0
2015 1.6
2014 0.8
2013 2.5

( 本文只为互相交流之用,欢迎咨询笔者(微信:g4162766892); 不做投资者投资之参考,具体领域更专业的知识,请咨询相关专家的意见。)

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我来说两句
发布者: 游客     
政府规定的是4%: 2018 allowable incr - 游客   2个月前
政府规定的是4%: 2018 allowable increase 4.0% https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/residential-tenancies/during-a-tenancy/rent-increases
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游客   2个月前
FP的文章
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游客   2个月前
哪里啊?多仑多吗?
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