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听我的,千万不要买商铺!

阅读量:4434 评论数:1
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听我一句话,千万不要买商铺!
不要和手上的钱作对,不要拿自己的血汗去填坑。
都说一铺养三代,是真的吗?你现在入手,说不定就是一铺坑三代。
为什么这么说?
我来告诉你商铺为什么不能买的真正秘密。
第一大原因:
对的,最大的问题就出来规划上。
现有的商铺,都是政府规划出来的,也就是有一个人认为,这个地方应该有多少商铺 ,那就大笔一挥,于是就建了这么多商铺。
小区旁边要有商业配套,写字楼要有商铺配套,这种大笔一挥的规划,能符合市场的需求吗?
不能!
他造成的后果是,要不供给不足,要不供给过剩!
你知道中国有多少商业地产吗?50亿平米以上!
人均3.73平。而国际标准是人均商业面积在1.2平。
即使去掉公寓部分,我国的人均商业面积也在国际标准型一倍以上。
那些城市规划师们,喜欢光鲜亮丽的城市形象,喜欢到处高楼大厦,店铺林立,结果 就是大量土地被规划成商业用地,这同时也挤压了住宅用地的面积。
那结果就只有一个,商业地产多,而住宅少。
第二大原因
持有成本高
你以为你买个商铺就放在那里等着收钱?你想多了,如果是大城市的商铺 ,很多都有高昂的物业费。
你租不出去,物业费也得交,如果你还有银行贷款,那这种痛苦会让你欲生欲死。为了还贷,为了减少物业费的成本,就会急于出租,而如果承租的商铺质量不高,那后果就是过不了多久,你又会迎来下一次痛苦,租客倒闭了,你又开始痛苦。
并且,商铺是商水商电,如果租户要开发票,你还得承担税费,真正能赚到手的钱有多少呢?干了就知道。
那不行就卖了吧,卖?等你要卖时,你会爽到头皮发麻。
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第三大原因
转让成本高
我先给你列一下税费清单。以中国为例:1.房地产交易手续费3元/平方米。2.印花税:房屋产价的0.05%。
3、土地增值税:可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税:据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税:可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%。
6、土地出让金:商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税:按本次征收土地出让金价款的3%征收。
看到这个清单,你先不要算,你就头大了吧。
实际交易中,商铺如果溢价个30%至40%,你是一分钱都赚不到的,除去利息和税费,你可能连本金都拿不回来。
你可能会说,那就长期租吧,不是有开发商包租吗?
第四大原因
骗局多
商铺返租的的套路是专业的韭菜收割机,而你就是他们眼里绿油油的韭菜。他们是怎么收割的呢?
签合同啊,一签五年,十年的,你看这多好,法治社会,他要是不返租,我告他去。
一套商铺 ,本来只能卖100万,开发商决定卖200万,其中准备一百万返还给你,因为向你承诺了高额的租金。
你收到返租时,会很奇怪,那些商铺要不空着,要不便宜租出去了,凭什么给你高额返租呢?因为那本来就是你的钱。
你说,不管他,反正我能收到钱,开发商亏损不关我事,你以为开发商会这么傻吗?没过几天,你会发现返租断了,等你找开发商时,公司注销,人都不见了,你上哪告他去,最后他就一个理由经营不下去了,收入只有这么多,我怎么返?
你找到开发商,也告不赢他。
那你会说,总是有好商铺的吧,总是有好位置的吧?
第五大原因
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真正的好商铺,很难被你买到
现在的时代是商业综合体时代,人们消费往万达跑,最好的商铺 ,万达都是自持的。
有好位置的商铺 ,开发商为什么不自持呢?一个现金奶牛谁不要?
即使有人要卖给你,也早就将未来的溢价算到价格中了,你凭什么能捡漏?
而且商铺投资,银行只能贷五成款,还款要十年,利率也没有优惠,总投资成本高,收益低,有什么投资价值呢?
第六大原因
实体店铺被电商冲击巨大
中国电商这么发达,零售型店铺消费越来越低,经营店铺 的人产出低,自然支付的租金也就会越来越低。
在很多新城和老的商业街,甚至出现了整排店铺关门的奇景。
而人口流出地的城市,商铺更是一片狼藉。
实体店的老板个个在抱怨房租高,但持有商铺的人呢,算了算却说,这点租金得二三十年才能收回投资。
你说你要不要买吧。
第七大原因
城市规划会不停地变化
商铺的位置非常关键,最好的商业位置和差一点的位置,相关十万八千里,但一个规划,就能让好位置变成差位置。
比如,改个道,公交车改个站台,门口停车位的变化等等。
都会给商铺带来巨大的价值影响。
还有政策的不稳定性,一个双减,就无数家本来形成产业聚集区的教培业全部关门,店铺 老板也只能在家里哭。
要形成一个产业商业中心需要很长时间,但一个变化,就让这个商铺价值瞬间 缩水一半。
第八大原因
 
对专业要求高
好商铺 不是没有,但你能不能挑对,是一个巨大的问题。
非专业从业者,你是判断不了他的前景的,你只能听地产商和中介的忽悠。
二手商铺 ,你想捡漏,那更是天真了,凭什么你就能捡到呢?
不是玩这一行的,不是对街商及各种业态非常了解的人,就别动这个心思了。
古董捡漏,专家或许有可能,普通人,大多数时候是被骗的韭菜。
商铺 也是一样。
最后,再给你一个建议。
作为普通人,但凡是商业性的地产,什么公寓,写字楼,商铺 ,尽量不要碰,钱来之不易,不要被人家割。
有钱,买点城中心的有质量、配套成熟的住宅,才是正道。
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我来说两句
发布者: 游客     
Avatar
游客   1个月前
说国内的商铺为什么发到这里??
   1    1
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很多华人在国内都有产业,再一个房产界基本上都是相通的 - 稀奇   1个月前
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