中国人如何推高温哥华房价

中国人如何推高温哥华房价 　　大温哥华地区是北美乃至全球房价最贵的城市圈之一，也是全加置业最贵、置业负担最沉重的 城市。但不少金融机构和房地产经纪，却将原因归咎于“外需畸高”，他们认为是外来、尤其亚太 和华裔海外购买者的“抢房”令本地房源紧张、价格居高不下，事实真的是这样吗？ 　　看空大温楼市的金融机构和看多的房地产经纪，不约而同地认为是外来、尤其亚太和华裔海外 购买者的“抢房”，令本地房源紧张、价格居高不下。 　　大温哥华地区是华人海外置业最青睐的几个目的地之一，也是北美乃至全球房价最贵的城市圈 之一，贵得不仅让加拿大央行倒吸一口凉气，还惊动了国际评级机构。 　　3月4日，惠誉国际发表报告指出，加拿大全国房价平均被高估20%，其中大温哥华地区所在的卑 诗省被高估26%，和魁北克省并列全加第一，比排名第三的安大略省高出5个百分点，比排名第四的 阿尔伯特省更高出11个百分点之多。而大温则是整个卑诗省房价被高估最严重的地区。 　　稍早几日，加拿大皇家银行经济研究所(RBCER)的报告称，全加房地产市场价格约被高估10%， 而大温地区问题尤为突出。尽管过去一年里，大温二手房屋销售量同比下跌23%，降至12年来最低， 且去年第四季度温市购房可负担指数下调2.6%，为全国下调比率最大的城市，但仍然是全加置业最 贵、置业负担最沉重的城市。 　　不论惠誉、RBCER或其它金融机构，无不引述上列数据、比值，对大温房价的被高估、大温居民 房屋负担之沉重深感不安，RBC甚至多次指出，一旦房贷利率有所上调，许多目前已被房贷负担压得 喘不过气来的“供房一族”，会即刻被残酷地挤出房屋市场。 　　然而并非没有人对上述结论提出异议：如果说，房地产协会和地产专家、经纪们的相反论断， 很难摆脱“种瓜说瓜好”之嫌，那么一些独立研究机构也给出“实际情况没那么严重”的意见，则 不能不让人认真对待。 　　那么，大温房屋之重，本地居民是否负担得起？大温的房价究竟是如RBC或惠誉所言，到了“高 危区域”，还是如某些研究机构所言，只是所谓“结构性高企”？此外，大温房价如此之高，是否 如传闻中所言，外来资金、尤其是海外华人资金的“哄抢”，起到了关键性作用？ 　　房价高处不胜寒 　　事实胜于雄辩，大温房价贵不贵，数据最直观。 　　RBCER今年2月25日发布的“房屋市场趋势与居民负担能力”报告(Housing Trends and Affordability)显示，大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万，编者注：1加 元约合人民币6.05元)，家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国平均为7.72万)，可负担指数 高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比，全国平均为42.1%)；标准两层独立屋，大温 均价83.3万(全国平均41.1万)，所需家庭年收入15.7万(全国平均8.78万)，可负担指数87.8%(全国 47.8%)；标准两睡房公寓单元，大温均价38.9万(全国平均23.8万)，所需家庭年收入7.48万(全国平 均5.14万)，可负担指数41.8%(全国28.0%)。 　　实际上，即便全国均价在金融机构和评级单位看来，都已深处“高泡沫”的“红线”之上，大 温房屋均价和可负担指数竟比全国均价还高出一大截，和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标 准两层独立屋，排名第二的大多伦多，上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)，房价之 重，可谓一目了然，甚至憷目惊心。 　　照某些机构的推理，上述数据本身还掺杂了一定的水分和折扣，尤其在面对中低收入阶层的公 寓市场更是如此。 　　《加拿大太阳报》年初曾就30万加元（约合人民币181万元）单价的公寓，在大多伦多、大温哥 华这两大加拿大着名高房价城市圈进行抽样对比，结果发现，大多伦多这一价位的公寓，绝大多数 为钢混结构的现代化公寓，而大温哥华同等价位的公寓，则几乎都是2-4层的传统木结构楼房，如果 要在大温购买高层钢混结构公寓，所付出的价格有时甚至不在城市屋之下(因为大温的钢混高层公寓 通常位于市中心繁华/热门街区，或大学校区，地段附加值特别高)。 　　近期加拿大经济数据并不景气，缺乏高利产业的卑诗省和大温自然更为吃紧，“赚最少的钱， 供最贵的楼”的现实，足以令居民对大温房价产生沉重感。尽管许多数据都强调，大温房屋可负担 指数近几年稳步回升，在全国也处于回升幅度的前列，但这些数据同样显示，可负担指数回升的主 要原因，是长期的房贷低利率，而以加拿大央行的一贯稳健风格，这种低利率是注定不会如美国、 日本那般持久的，也就是说，经济回暖、就业状况和家庭收入状况一旦有所改善，加拿大利率也会 水涨船高，居民房屋负担压力不会因之有所减轻。 　　美国物业顾问公司Demographia今年初的一项研究发现，温哥华家庭平均年入息中位数收入仅为 6.52万加元，按2012年第三季房价中位数(62.13万加元)计算，当季房价相当于家庭年收入的9.5 倍，也就是说，不考虑房贷利息和房屋其它开支，大温居民要不吃不喝9年半，才买得起属于自己的 住房。 　　按照该公司的说法，一个城市房屋价格倘为家庭年收入中位数的3倍以下，则为“可负担”； 3.1-4.0倍，为“中度难负担”；4.1-5.0倍，为“高度难负担”；5.1倍以上则为“严重难负担”。 大温的9.5倍不但几乎比“严重难负担”标准线高出一倍，且仅次于香港的13.5倍，成为该公司所调 查的全球数百个城市中，购屋置业负担第二沉重的城市。 　乍寒还暖费逡巡 　　对上述数据、结论不以为然的声音也并非没有，甚至就大温本地而言还颇有市场。 　　《温哥华太阳报》的伙伴研究机构“都市发展研究所”(UrbanDevelopment Institute，UDI)总 裁兼CEO安妮-麦克马林就认为，金融机构和评级机构的说法“太过危言耸听”，因为它们所提供的 数据模型欠妥，从而令大温房价和可负担指数“失真”。 　　这家机构和《温哥华太阳报》独创了一套UDI / FortisBC房屋指数系统，并且每个季度在《温 哥华太阳报》上刊出相关数据。 　　这套指数系统最大的特点，是将大温划分为三个房价区域，即温哥华市区、“内都市圈”(离温 哥华市区最近的卫星城和社区，包括西温、北温、本拿比、列治文、新西敏、南三角洲、三联市)和 “外都市圈”(比较远一些的卫星城和社区，包括素里、兰里、北三角洲、白石镇、枫树岭、匹特草 原)。 　　数据显示，真正负担不起的房屋，几乎集中在市区的温西及“内都市圈”的北温、西温等少数 “豪华社区”，而如果离开这些社区，房价就会显得不那么“重”，如在“内都市圈”，以按揭比 例不超过家庭年收入32%的标准计，40.9%的家庭在贷款的情况下可负担得起独立屋，负担得起新的 钢混结构公寓家庭比例有51.7%，负担得起普通木结构公寓的家庭比例，更高达64.5%。如果是在 “外都市圈”，能轻松负担木结构和钢混结构公寓的家庭比例，更分别高达82.9%和51.7%。 　　甚至即便在温哥华市区，只要不是热门地段，公寓的价格也是许多家庭可以负担的，同一指数 系统显示，有能力负担房价的温哥华市区居民比例也有32%。 　　觉得“温哥华房价不算过分”者指出，温西、西温、北温、UBC校区等少数“高价区域”的高房 价，让传统的房价指数被拉高并因而失真，事实上这些区域的房价许多仅仅是虚高，换手率远不及 “内都市圈”和“外都市圈”的二手房，近几年来虽然高价房“噱头十足”，但很多都是卖家和炒 家在造势，楼市实际交易的主体，却是不显山不露水、以居住和改善居住为目的的中低价社区、房 屋。 　　有城市规划师根据卑诗省鉴价局公布的数据显示，尽管温哥华市区多达7万幢独立屋中，估价逾 100万加元者比例已超过54%，但独立屋土地比例仍占温市总面积五成，居住在独立屋的温市居民占 总人口一半，和19岁以下人口的64%，很显然，在温哥华市区以外的大温其它城市、社区，这一比例 会高得多。上述数据固然表明，大温住宅用地吃紧，单位面积人口承载率过低，土地使用率不高， 但也表明仅就本市固有居民而言，新增住房需求的压力，其实没有想象中那么大，因为“该有房的 人大多数都有了”。 　　UDI和其它一些机构均认为，提高房屋负担能力的真正出路，在于转变观念和精打细算，对于首 次置业、仅为满足居住需求的本地“刚需”购买者而言，选择“外都市圈”里交通便利，配套完 善，都市化进展迅速的社区，会比挤在温哥华市区更容易、更轻松，如近年来发展迅勐的素里市 区，天车已通达市中心，公共设施配套水平近年来突飞勐进，而房价在距温市中心相近路程范围内 却几乎是最低廉的，在这样的社区，专门针对首次置业者开发的、经济适用的公寓和联排城市屋挑 选余地很大，选择在这些地方首次置业，住户的债务负担会相对轻松，今后改善住房也会更容易。 　　如果是有一定负担能力的置业者，可选择接近温市中心区的小型公寓，或“内都市圈”、“外 都市圈”的独立屋、城市屋，只要舍得花时间、下功夫，即使在温市中心区，也并非“淘”不到性 价比良好的单位。 　　许多机构都提醒购房者、尤其非“刚需”购房者，在目前房屋市场交投清淡的背景下，选择换 手率高的房型和社区十分重要，尽管“豪宅大屋”被房地产业者炒作得十分厉害，但从数据看，价 格适中的房型、社区，房屋成交率、换手率比“豪宅大屋”要高得多，资金投入后比较不容易被套 牢。 　　海外买家滚滚来？ 　　尽管出发点不同，但看空大温楼市的金融机构和看多的房地产经纪，却不约而同喜欢强调大温 市场的特殊性，即“外需畸高”，外来、尤其亚太和华裔海外购买者的“抢房”，令本地房源紧 张、价格居高不下。只不过前者借此强调“房价泡沫”，而后者则借此渲染“房屋不愁卖”“欲购 从速”。 　　由于一些房产经营者渲染“外来需求”“华裔抢购”，大温在一段时间里流传着各种版本“华 人抢购潮”的故事，如“温州购房团抢滩登陆”“温哥华豪宅区变成二奶村”“大陆贪官改头换面 大温扫豪宅”“大陆客一次看房豪掷数百万(加元)锁屋不讲价”“华人豪客直升机看盘”等等等 等。 　　乐观其成者借此鼓励本地人抓紧入市，“不要等房价被华人继续炒高了再买”，而认为“华人 抢了本地人住房”“华人炒作让本地人买不起房”者则怒不可遏，甚至一些学者、政治家一度唿 吁，对海外购房者、尤其“大中华圈”的海外购房者实施“房屋限售”，以“捍卫大温本地居民的 居住权”。 　　自去年下半年起，大温房价进入整体滞涨甚至下行轨迹，成交量萎缩至冰点，“华人抢购”的 说法反倒由房地产企业和营销公司之口传出且大行其道，气势更胜以往，“春节热潮”、“冬季攻 略”等夸饰之辞一度甚嚣尘上。 　　这一说辞在岁末年初达到高潮： 　　去年底开始，一些房地产经纪便不时在本地传媒刊登各种“软硬文章”，欲言又止、欲说还休 地暗示“许多中国大陆豪客出手加拿大房地产”，几乎每一个大陆社会热点，都会在当地华文传媒 上有意无意与当地房价挂钩，如年前传出“中国贪官纷纷抛售大陆房产避祸”，当地华文传媒几乎 同步出现“这些贪官的钱和人流向何处”的“合理想象”，或巧妙、或笨拙地试图让读者自己说出 他们想说的话——这些钱被拿到加拿大买房子了。 　　紧接着便是圣诞、元旦之后，随着一系列大陆高档ADS团在加拿大“抢滩”，加拿大华文、甚至 一些主流传媒开始渲染“大陆豪客商机”，其中同样有房产经纪们跃跃欲试的身影，“某豪客趁别 人在酒店休息‘单飞’购买豪宅并刷银联卡付清头款”的消息越传越广、越传越神，一些“房地产 专刊”不失时机地暗示，春节期间将有大量大陆豪客来加拿大抢购房产，甚至会有专门组织的“华 人购房团”杀到。 　　高潮之高潮则是春节期间的一幕：加拿大主流到不能再主流的传媒——加拿大广播公司(CBC)在 中国农历大年初一播出由记者布莱克采制的专题新闻，称华人有春节购房的传统，且正在掀起购房 热潮，并特别提到“不乏大陆抢购者”，节目中还特别采访了两名“大陆华人购房者”、正“抢 购”温哥华某个新开高层公寓楼盘的“亲姐妹”——克里斯-李和阿曼达-李。后者亲口表示，华人 喜欢春节购房，她们“姐妹俩”专程从大陆前来抢购，出资赞助的则是她们的父母，一时间“华人 正抢购加拿大新盘”“海外购房者云集加拿大”的说法铺天盖地：既然CBC这样的国营权威传媒都这 样说了，还能假么？ 　　然而“华人购房热潮”的喜剧很快变成了一出闹剧：CBC节目播出后仅几天，一些网民就通过人 肉搜索发现了破绽——“亲姐妹”并非姐妹，也不是“大陆客”，而是出生于台湾的当地华裔，更 重要的是，她们都是一家专司房地产促销的公司MAC的职员。在凿凿证据面前，MAC老板麦克尼尔不 得不承认，这对“姐妹”是受公司委派，专门负责“促销楼盘”的，也就是大陆常说的“房托”。 　　面对如此尴尬，CBC记者布莱克承认，他当初未曾料到“房托”会提供虚假的个人信息，以至于 堂堂国营主流传媒，却在客观上成为误导公众的帮凶。 　　《温哥华太阳报》近期一份统计指出，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大 温哥华地区的就占75%左右，海外购房者中，3%来自美国，来自美国以外国家者仅占2%，而中国大陆 购房者则仅是这2%中的一部分。即便一些房地产业者也坦承，今年春节，华裔、尤其海外购房者看 的多，买的少，对“外来需求”不应过度渲染和高估。 　　“大陆客姐妹事件”让“华人春节购房攻势”的传说从喜剧变成闹剧，也给围绕“大温楼市海 外因素”的炒作噼头浇上一盆冷水。 　　但正所谓过犹不及，在撇开炒作泡沫的同时也应看到，过分看淡“海外因素”也并不可取。 　　事实上许多海外置业者并非以自己名义，而是以定居本市的亲属“人头”置业，钱来自海外， 但“人头”却是本国、本地的，他们自然会被归入“75%”、而非“2%”。一些房地产业者过度渲染 外来需求固然是“生意经”，用“房托”托市更不足为训，但某些说法，如“评估加拿大住房购买 力不能光看家庭收入，因为海外购房比例很高”，却是很有道理的。 　　如前所述，大温地区独立屋的平均家庭年负担收入高达15.7万，而家庭平均年入息中位数收入 仅为6.52万，华裔、尤其华裔新移民家庭的平均收入还要低一些，倘拘泥于用家庭年均收入衡量房 屋购买力，便无法解释何以有如此多华裔、尤其华裔新移民买得起、住得起独立屋、城市屋。 　　正如一些分析所言，每个家庭都有自己合适的价位、负担水平和理想中的居屋标准，正确的做 法，是审时度势，精选地点、房型、户型，努力寻求上述指标的最佳平衡点，而不是一味盯着房价 指数、价格波动曲线不放，对于非投资型购房者而言，关键在于能否找到属于自己的“那一幢”和 “那个价”，而不是所谓“行情”和“大势”。