醉了！列治文两华人微信买卖房屋起纠纷 法官表示审不了

日前，BC省最高法院法官Jacqueline Hughes对两个华人家庭通过微信买卖房屋的纠纷做出了决定，认为案件不适用简易审判程序，拒绝做出裁决

案件涉及的房屋位于列治文1号路以西的Blundell路，卖方为杨红（Hong Yang，音译）和王玉章（Yuzhang Wang，音译），买方是李雪云（Xue Yun Li，音译），卖家将买家告上了法庭。

卖家杨女士和买家李女士是熟人，因为跳舞结识。

2017年5月，杨女士告诉李女士，她有兴趣出售自己在列治文Blundell路的房子，李女士表示有兴趣购买。与儿子一起看过房子后，李女士和杨女士于2017年5月4日签署了一份以中文起草的房屋买卖合同。杨女士的丈夫王先生是房屋的产权人之一，但是并没有在中文合同上签字。

• 买卖双方的姓名
• 标的房屋的地址
• 标的房屋交易价格为288.8万加元，付款方式如下：

1. 定金10万元；
2. 第一笔付款10万元，由买方在2017年7月10日前全额支付；
3. 第二次付款80万元，由买方在2017年12月30日前全额支付；
4. 第三次付款，为房屋（指李女士在温哥华西20街的一处房产）售出后全额支付售价尾款；

• 卖方可协助买方向银行申请贷款，贷款利息及本金由买方按月支付，贷款金额计为买方支付给卖方的款项，从预付款中扣除。
• 售价余额的利息按照银行抵押贷款利率计算，加到房子价款余额中，在双方办理房产过户时一并付清。买方应支付政府评估的相关费用。
• 支付押金后，买方可搬入并居住在该物业。
• 买方应自2017年5月15日起支付与该物业相关的费用，包括物业税、水电费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、家庭安全费、家庭保险费和房屋维修费。

  合同签好后，2017年5月5日，李女士向杨女士支付了5万元的首笔押金，并与家人一起搬进了标的房屋；2017年5月18日李女士支付了另外5万元的押金余额；2017年7月15日左右，李女士支付了第一期10万元的购房款。此外，李女士还支付了各种水电费和税。

  2017年9月，双方为出售标的物业制定了一份标准格式的英文买卖合同。这份合同中，卖方依然是杨女士，买方则是李女士的儿子展扬（音译）先生和他的妻子李丽（音译）女士。双方都认可，签订英文合同的唯一目的是为了从银行获得抵押贷款。据称，这样做的唯一目的是协助被告从银行获得抵押贷款。

   

  英文合同规定有效期截止到2017年11月20日，在此日期之前，买方没能获得银行贷款。2017年11月至2018年3月之间，杨女士和展先生有大量沟通，并且被告知展先生经过多方尝试仍没能获得按揭贷款。

   

  2017年11月21日，李女士位于温哥华西20街的房产售出。2018年3月上旬，她在列治文Grainville街购买了另一处房产；2018年4月19日，她又给位于列治文Camsell Crescent的一处房产下了offer。

   

  2018年4月，杨女士和李女士就李女士一家搬出Blundell路的房子进行了沟通。

   

  4月27日，李女士取消了给Camsell Crescent的房产的offer。同一天，杨女士将李女士告到了法院，要求签发对标的房屋的占有令、确认中文合同的有效性、保有10万元定金和要求被告对违约和不当得利的损害赔偿以及利息和其他费用。

   

  被告李女士随后提出反诉，主张中文合同不具有约束力或执行力，是原告没有准备好、没有意愿或能力履行合同导致交易失败，原告应退还被告已经支付的押金和购房款，或者认定这些属于不当得利。

   

  原被告双方都主张通过简易审判程序来审理此案。

   

  2018年4月29日，李女士一家从Blundell路的房子搬走。

   

  2018年8月，杨女士将房子挂牌278.8万出售，因为没有offer，后于11月搬回去自住。同年12月，再次以278.8万挂牌，2019年6月降价至248.8万，2021年3月底以这个价格售出。

  此案中，作为交易依据的合同和双方之间的大量沟通都是中文的，主审法官Jacqueline Hughes费了好大力气，也没能获得做出判决必需的事实和证据。

   

  主要的问题如下：

   

  • 本案中最重要的文件，中文合同，只有一页纸，过于简明扼要，对于诸如合同有效期、违约风险预期和应对措施都没有规定。

     

  • 卖方杨女士的丈夫王先生，作为标的房屋的所有权人之一，没有出现在买卖合同中，也没有书面授权。王先生同意并参与了房屋买卖过程的信息基本都是杨女士和王先生的口头描述。

     

  • 双方的陈述相互矛盾，包括一些重要证据的翻译也是南辕北辙。买方坚持自己一直希望购买标的房屋，只是贷不到款，买其他房子也只是为了防备最后买不到这所房子而找的退路。但卖方认为买方反复说贷款有困难、不断看房还买了其他房子就是不想买了。

     

  • 原告主张损害赔偿所需要的评估文件不足以作为法律上可以采信并做出赔偿裁定的依据。

   

  最终，法官 Jacqueline Hughes 表示，鉴于各方证据的差异以及他们对“合同”的个人翻译不同，几乎不可能确定案件的事实。

   

  Hughes在1万多字的法庭文件中总结说：“该简易审判申请的证据性质使法院无法找到确定本案问题所必需的事实。”“证据和可信度问题存在太多冲突，通过传统审判进行的交叉询问会对理清这些冲突有帮助。”“在这种情况下，我认为这件事不适合通过简易审判来确定，因为我找不到对索赔或反索赔作出判断所必需的事实。”

   

  而且本案中的标的房屋已经售出，争议不具有急迫性。法官最后驳回了双方的简易审判申请。这也就意味着，接下来争议的双方要么走常规诉讼程序，交诉讼费，先把事实和证据捋清楚，再明确责任和赔偿，要么私下和解，或者就这么算了。

• 两三百万的房子什么时候竟然也可以像买白菜一样操作了？！想节省中介费用无可厚非，但是这种“熟人交易”隐藏的风险往往远大于能看到的经纪费。

   

  这“试住”的操作也是绝了。提前交付房屋的情况下，如果买家以合同争议为由，占着房子不搬走，又不继续履行交易，卖家怎么办？

   

  会不会陷入房子卖不出、租不出还要付贷款的困局？

   

  如果这期间因为自然或者人为原因，发生意外，比如淹水、着火，房子或者其中的住户遭受损失，责任谁来承担？

   

  这类情形下，房子的产权人肯定面临更高的风险。这可能也是本案中卖家起诉到法院时首先要求签发房屋占有令的原因，无论如何，要先把房子实际占有权拿回来，否则损失可能难以估量。 

   

  如果交易过程中由于房屋自身原因或者市场波动过大，买方或者卖方反悔了怎么办？卖方如果觉得卖亏了，拖延或者拒绝完成过户手续怎么办？

   

  如果有专业人士协助，所有法律文书和流程清晰，明确，即使有纠纷也可以比较快地得到解决。而缺乏这些条件的情况下，即使走法律程序，时间和金钱成本也会大大增加。

   

  就像这个案子，前后折腾了4年，房子总算是卖出去了，钱是不是省下来了不好说，但朋友应该是没得做了。买房置业是好事，千万不要贪小便宜吃大亏呀。