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加拿大开发商承诺售后包租！致上万楼花买家或补税或罚款
- UBC项目
[137] (2022-11-21 12:32:21)
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近几年，加拿大房产市场上出现了一种“建商承诺售后包租”的楼花营销方式。由于很多人觉得在加拿大出租管理太难，所以这一招直接让许多买家打开了心防。
通常“建商承诺售后包租”模式指的是，建商在销售楼花时打出“包租2、3年”的广告吸引买家。物业成交后，建商将以某一个预先设定的租金价格从公寓买家那里租回物业，并按月返还租金。对于投资目的的业主来说，简直就是无缝升级成房东，无论房子是否空置，都能获得稳定的租金收入。
近日，一些购买带有“建商承诺售后包租”优惠条件的楼花买家陆续收到加拿大税务局CRA“追讨税款”来信，而最让人想不到的是这些业主被加拿大税务局定义为“建商Builder”，要求支付几千加元的税款、利息和罚金。
关键，这个税款将在楼花价格和收楼时房价中取高的价格来计算。
打个比方，如果王一搏花费$40万购买了一个楼花，也与建商签订了包租协议。交楼后，房子市场价涨到了$50万，那么GST将按照$50来征收。王一博需要补缴$5000税额。
有官方消息指出，大约有50家建商曾经承诺“售后包租”，而最终需要补税的楼花买家可能成千上万。
针对这个额外的产生的税，有专家认为“有利可图”，如果业主将来把房产售出，资本利得税中的投资成本按照$50万+税来计算的话，由于置业成本上升，买家房产得利减少，因此买家或可能少交$1.5万-$3万的税。
比较之前多交$5000的税和出售时少交至少$1.5万的税，有人称加拿大税务局的做法实际是“送礼给投资者”。
但也有专业人士指出，加拿大税务局CRA向购买带有“建商承诺售后包租”条件的楼花买家征税的依据是ACT191, 然后把购买者定义成“建商”，接着在交楼和包租协议产生之外衍生出一个新的基于Fair market value (FMV) 公平市场价值的“deemed transaction to oneself" 交易。其中的问题是，当业主再次出售物业时调整后成本初值Adjusted Cost Base（ACB）应该按照公平市场价值计算还是按照业主的买价计算？这一点尚未有明确的说明。
也就是说，加拿大税务局是否给买家送礼不知道，但先要补缴$5000的税是肯定的。
“建商承诺售后包租”的模式严格来说并不是一种新兴产物，它出现于上世纪六七十年代的美国（对！又是美国人的错！）所谓的售后包租，即房地产商在销售地产的时候与购买方约定，在一定期限内由房地产商以代理出租的方式进行包租，收回的租金全部归购买方所有。
表面上这个模式”看起来很美“，但天下哪有稳赢不赔的买卖？
一些“建商承诺售后包租”无外乎是建商提高卖价后再把“溢价”的部分还给买家的操作。
假设房屋原价是$100万，开发商为了促销，就用“包租保证收益”为噱头将房价拉高到$110万挂牌。然后再将$10万以名义上的“租金”返还给买家。
所以，包租姐认为出租只有两种选择：一是选择专业物业管理公司代管出租事宜；二是选择专业出租平台。
文章写到最后，大家一定会问，是哪家开发商的售后包租暴雷了？关于这个问题，包租姐要给大家道个歉。根据律师的建议，我们不能在媒体里披露这些开发商的名字，因为挣几万年的稿费都不一定够打官司的。
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