新闻讨论：原来是非永久居民尤其是留学生炒高了房价？

尽管加拿大的房市已经出现变冷及下行迹象，但仍然有不少人试图搞清楚究竟是哪些人炒房弄高了加拿大尤其是多伦多和温哥华等大都市的房价。

根据环球邮报的最新报道，加拿大按揭与房屋公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）的一份最新报告显示，非加拿大永久居民2016年所做的新按揭比2014年明显增加，尤其在加拿大的几个大都市区。

按照CMHC的定义，所谓非加拿大永久居民主要是指持签证在加拿大学习和工作的人士，而都市区则是包括周边地区在内的所谓人口普查都市区（census metropolitan areas）。

CMHC的研究从加拿大最大的五间银行获取贷款数据，结果显示，2016年温哥华非永久居民的新按揭占所有新按揭的比例为3.9%，比2014年的3.3%增加了0.6个百分点；多伦多的情况类似，2014年为2%，2016年则增至2.7%，增加了0.7个百分点。

而在蒙特利尔和卡尔加里，2016年非永久居民的新按揭占所有新按揭的比例则分别为1.9%和2.4%。

CMHC的研究认为，尽管看起来非永久居民新按揭所占比例不高，但相信他们对加拿大房市，尤其是房价带来影响。

首先，非永久居民的增长率惊人。根据相关资料，在2015年加拿大共有760,000非永久居民，如果与2003年比较，加拿大的非永久居民在这个时段内增长了93%。而在同一时段内，加拿大总人口的增长率仅有13%。

其次，十年期间国际学生翻了一倍。统计资料显示，2006年加拿大有181,176名国际学生，但是到2015年，这个数字上升到353,355，十年期间几乎翻了一倍。这期间所增加的留学生中，安省占了一半，而多伦多的留学生则增加了146%。

再次，18-44岁年龄组中非永久居民新按揭比例更大。如果按年龄组来分析，18-44岁年龄组中非永久居民新按揭比例更大：2016年在温哥华这个比例是4.7%，而在多伦多则是3.4%，明显高于上述非永久居民总体所占的比例。

还有，25岁以下非永久居民的新按揭占相当大比例。CMHC的研究发现，如果单独取出25岁以下年龄组进行比较，无论在多伦多，还是温哥华，25岁以下非永久居民的新按揭在这个年龄组中竟然占到10%的比例。研究认为，这说明这批非永久居民买家——准确地说是国际学生买家，在国内父母的经济支持下在加拿大置业。

此外，研究发现，非永久居民更倾向于买较贵的宅子。比如在多伦多地区，非永久居民所购独立屋的均格为$109万，而包括永久居民在内加拿大人所购独立屋的均价则为$90万左右。

2016年8月和2017年4月，BC和安省先后实施针对海外买家征收15%转让税的政策，但两省对非永久居民的政策有别：

BC的政策比较严格，非永久居民若在买房之后的一年内变身为永久居民，将有资格获得税款返还。

安省的政策相对宽松一些：接受全日制教育两年的国际学生，或持有效工作签证工作一年的人士，均可以获得税款返还。