老姜解读：房价飙高的主因是供不应求，炒热“影子转卖”与省选有关

有特色的大温哥华当今房地产市场到处是竞价买房者，结结实实地是“有钱就任性”的典型例子。由此引发了社会各界人士的大讨论，所谓影子转卖”（Shadow flipping）、外国人投资、“double ending”等等话题成了流行词，关键是还能得到省长简慧芝及某省议员的高度关注。一时间有着94年历史的著名大温哥华地产局成了“弱势群体”，随紧急出台新“三大纪律”回应。

“第一纪律”（Special Resolution #1 ）

大温哥华地产局代表（candidates）资格：要求历史清白（“clean record”）。

This resolution increases eligibility requirements for election candidates and directors by imposing a “clean record” requirement.

候选人必须在2年内没受过地产局或地产委员会的批评

For election candidates: This means that a member must not have been the subject of disciplinary action from either the Board or the Real Estate Council of BC for the two-year period prior to election day.

现任代表如果违反了地产局规定或地产法必须自动离职

For sitting directors (both at-Large and in the Geographical Areas/REBGV Commercial): This means that any member serving as a director who is found to be in breach of the Board’s bylaws or the Real Estate Services Act would automatically cease to be a director.

“第二纪律”（Special Resolution #2 ）

吊销违规地产经纪执照60天“宽限期”（“grace period”），当然，这60天内该经纪也是不能工作的。

This resolution provides a “grace period” of up to 60 days within which a member’s license can be inactive without having their membership terminated.

“第三纪律”（Special Resolution #3 ）

对违规地产经纪罚款从最高1万加元提高到3万。

This resolution increased the maximum disciplinary fine that the Professional Conduct Committee can impose from $10,000 to $30,000.

***老姜作为一名大温哥华的地产经纪对此举双手赞成，跺脚表示欢迎！

关于省地产督察（Superintendent of Real Estate）与省独立顾问组（ Independent Advisory Group）的中期报告，朋友们可以上网自己看: http://www.recbc.ca/wp-content/uploads/IAG_AprilReport.pdf

报告中的重中之重是：

第一、“影子转卖”（Shadow flipping）与买卖双方、地产经纪的关系：

在此老姜借用网上的图片给朋友们参考他们之间的关系

朋友们看明白了吗？首先说明：在BC省，这种所谓“影子转卖”直到目前是合法的。那么，为什么做守法的事还会受到谴责呢？让老姜分析给您看：

同样一个物业，过户时：原屋主拿到属于他的200万，第一买家通过转手合同挣了30万，第二买家通过转手合同挣了30万，第三买家支付260万成了屋主。这就是故事小结。

那么，是原屋主吃亏上当了吗？还是第三买家是个大大的啥B?

问题的关键在于：

1. 原屋主吃亏上当了吗？99.9%可能性应该回答：NO！咱不说什么“周瑜打黄盖”的事”，关键是大温哥华地产日升夜涨，价格节节攀升，几个月涨价几十万不是新闻。
2. 第一买家、第二买家以及涉及其中的地产经纪，他们从买卖合同中的盈利报税吗？如果他们报税了，就是合法收入。
3. 是“影子转卖”推高了房地产价格吗？99.9%可能性应该回答：NO！是房子供不应求的表现。第三买家不是大大的傻B！如果有200万的同样房子可以买，应该不会有人愿意多花60万真金白银去买200万的房子。这事用不着脑子想，用屁股想就够了！
4. 某些新闻媒体和政治人物们为啥对“影子转卖”唇枪舌剑呢？答案应该很复杂！有木有炒作嫌疑？老姜不知道。有木有买不起房子的怨恨发泄？老姜相信有。有木有和省选有关？老姜敢说肯定有。毕竟加拿大是民选政府，老百姓如果怨气十足肯定不会选您做他们的头儿。

第二、外国人投资

加拿大是民主社会，人们有选择居住的权利。加拿大国法不能对外国人买房置业说NO！然而，某银行已经对某些外国人买房贷款做出了一系列新规定，其目的恐怕是用来限制外国人买房，因为目前的贷款利率是历史低位。如果外国人不需要贷款，加拿大是不能不让外国人买房的。

第三、  “Double ending”

对老百姓来说这是个新鲜词吧？老姜相信不少朋友会不知道这个英文词组，呵呵。因为这是地产经纪业内用语，其意义是指一个经纪对一个物业的买卖既代表卖家又代表买家，由此得到双份佣金（注：BC省买卖物业佣金是卖家支付全额佣金给卖家经纪，卖家经纪拿出接近总佣金的50%给买家经纪，买家目前不需要支付经纪费给买家经纪）。这事有点复杂了吧？

1. 地产经纪是帮助老百姓买卖物业的。经纪守则上明确说明经纪是全心全意为客人服务的。也就是说卖家经纪为了给卖家卖个好价钱要“冲锋陷阵”。而买家经纪呢？应该为他的买家争取“少花钱、办大事”。如果一个地产经纪既代表卖家又代表买家呢？忠诚（loyalty）、公平（fare）能保证吗？应该是很有难度的问题。所以，俺老姜赞同省独立顾问组的提议：经纪只能做买卖一方的经纪。希望某一天double ending这个词组成为历史。
2. 买家有木有想过这个问题呢？为什么您买房不找地产经纪？是找不到经纪吗？不是！温村的村民们如果说不认识几个经纪朋友，那他肯定不是温村的。是买家有地产买卖的知识不需要找经纪吗？也不全是！不然的话，买家就不需要卖家经纪也是买家经纪了。那到底是为毛呢？想省钱恐怕是心底话！老姜建议不要在经纪费上省钱，因为其一房子那么贵，经纪费那么少，不要因小失大；其二，是卖家出经纪费，买家不需要出钱，如果您认为羊毛出在羊身上俺老姜就无言以对了。

原标题：【重磅新闻】大温哥华地产局新“三大纪律”和省地产督察的中期报告之我见
来源：温哥华家园微信公众号
作者：老姜