在加拿大拥有物业人士该如何报税？

除了自雇人士，税务居民的个人报税截至日4月30日快到了，随着加拿大华人房地产交易不断地活 跃，近年来华人遭遇到的房地产税务问题也是层出不穷，情况各异。有的出租房屋却不懂哪些支出可 以抵扣，还有的不知自住房如何界定，让本属免税的自住房买卖却被上税。在加拿大有多套物业的华 人不在少数，但对于相关税务问题，很多新老移民往往一头雾水，摸不着门路。这里，大温资深地产 经纪，并拥有加拿大特许会计师执照的,张蔚波（Paul Zhang）先生就与一些房地产相关的税务问题 为大家答疑解惑。 问：华人很热衷买房，然后出租，有的申报收入，但不申报的也大有人在。请问，如果不申报，会有 怎样的后果? Paul： 加拿大税法规定，出租物业理应申报。如果隐瞒出租事实不申报，被税务局查出来并有证据 证明有相关收入，则有可能面临追缴，以及罚款和利息等不必要的费用。 问：出租物业，租金收入和支出如何申报？哪些相关的正常开支可以申报抵扣？ Paul：如果是出租拥有物业的其中一部分，如一栋房子里的一个或多个房间，首先看出租部分的面 积，占整体拥有物业（如房屋）的比例，相应比例的整个物业的相关费用，如地税、物业管理费、水 电费、维修费等就可以抵扣。完全属于出租物业部分的相关费用，比如出租套间里的卫生间某局部坏 了，修理或改造花的这笔钱，就可以百分百申报。 问：还有，房屋折旧怎么算？ Paul：税务局允许每年按照规定的比例在物业全部或部分出租的前提下，相关折旧作为开支申报。其 好处是在其他开支都扣除，还有净收入需用缴税，那么折旧部分有助于继续减低净租赁收入，这样就 可以更少交税。但要考虑到凡事都有两面性，当这个物业再出售时，申报过的折旧就要变成当年收 入，全额上税。 我的建议是：这方面应该谨慎，考虑周全。虽然当时的折旧看着不错，能减低净租金收入，但卖房 时，折旧部分却是要100%当作收入而上税，故此相关的税务安排策划很必要，因为折旧部分在税务局 许可的上限范围内，申报多少或不申报是可以自由选择的。 问：接着替大家问一个普遍关心的问题，就是自住房如何界定，毕竟自住房以后卖掉增值部分是可以 全部免税的。 Paul： 对于只有一个物业的朋友，自住房（principle residence）的界定相对不复杂。按照加拿大 税法规定，只要你在这个物业中只住过一天，就可视为自住物业，因此哪怕大部分时间并非在此居 住，卖出时一般也可以按自住物业申报。在卖房时，作为自住房，享受增值部分100%免税待遇。但是 在拥有物业期间，如果有出租行为，出租部分及出租时间内的增值部分是不能享受自住房增值免税待 遇的。 另外一种情况，我不少的客户都有几处物业。对于同时拥有多处物业的业主，这些物业买的时间点不 一样，卖的时间点也不同。卖某个房产时，只能把这一个房子当作自住物业不用交纳增值部分的税， 这就涉及到一个非常重要的问题——如何合理合法地安排税务规划。 问：能否具体说明如何着手税务规划？ Paul：概括讲，当你购买或卖出其中一处房产时，应该对于其他的房产的市值做相应评估，这个评估 合适还是不合适，对于你其他房产将来增值部分的税务减免至关重要，合理的规划可合法合理地省去 大笔税金。举例，比如有三处房产，其中一个房产在买卖的时候，对其他两处房做评估报告，评估结 果，以及是否把卖出的的这个全额申报自住房免税，直接影响到今后这两处房产涉及的免税额度的高 低以及总体相关税务的多少。 问：也就是说，房产税务规划应该从买房的时候就开始了。 Paul：没错。但由于报税都是发生在卖出物业之后，比如去年卖了一个房，今年三、四月份才报税， 这是事后的事。即便是找会计师报税，他对当时的情况是否足够了解，也是个未知数。 如何在当时购房行为发生时就采取一些行动，以便将来报税最大利益化，这是一个挑战，需要专业的 合理规划才能完成。 问：再问一个大家都想知道答案的问题：对于买卖房屋交易较为频繁的人，如果进行规划才可能不被 当作生意而上税? Paul： 这个问题很好，因为一旦买卖房屋被税务局看作是生意，则不单单不能享受自住房的免税待 遇，而且增值部分就是生意利润，要百分百当作收入课税，而不是即便非自住房的增值50%当作收入 课税而已。所以差别是巨大的。虽然理论上这是一个实质性问题，就是纳税人是否把此当成自己的主 要行为及收入，但形式行为上的选择还是很重要的，如：是否通过公司形式拥有，交易频密程度，资 金来源等。 问：可不可以这样理解：与买卖房屋相关的时间结点上都应该做税务规划。 Paul：是的。在大温高房价地区，不只买卖，就连出租物业，以及收回作为自住，都建议大家在在相 关的时间结点上作出安排，因为事后才想到，很多时候会为时已晚。 问：最后作为房产类专业媒体，我们提醒大家：在加拿大，照章纳税是每个税务居民应尽的基本义 务，不可抱着侥幸的心理偷税漏税，但读懂税法，做合理合法的税务规划则是明智之举。