我成功赶走了欠租租客的经验分享

2011年，我刚在大温哥华的高贵林地区买房子不久，就遇到了一个垃圾租客，白人，女，约26岁， 暂且让我省略她的姓名，想知道可以发Email向我索取。我也没看到她的身份证件，凭她的Email地 址来看，我想很可能就是她的真名。教训1：决定租给她时一定要看驾驶执照或别的身份证明，以知 道她的真名。她搬来前只给了半个月的押金，我答应租给她后，她没几天就搬来了，教训2：其实后 来想一想，越急着搬进来的人越可疑：说不定她是刚被别人赶出来的！我当初想那只是400多尺的地 方，租金也不多，没有对她做雇主和前任两任房东的调查，和信用调查，教训3：租给白人，不管租 金多少，都要认真查了才租啊，一步不能省！她搬家的那天，给我发了个Email，说跟银行闹了不愉 快，银行说要下周二才给她拿现金，她好不容易安排搬家的车……。我就回Email说，没关系，先搬 进来吧，等下周二再交租金吧！教训4：如果在搬家那天没有交第一个月的租金，绝对不能把钥匙给 她！特别是从银行拿现金有困难的人,说明她的信誉不好。一定不要对这些人大发慈悲，搬到门前也 不能给她进来，借口越多的人越有问题，这种人一旦搬进就是噩梦的开始。反应一定要快！ 租客搬进来后，就不再接我的电话，不再回复我的Email，晚上也很晚回来，很少见到她。电话留言 也不复，过了一周，还是这样，我想肯定是碰到一个赖皮狗了！我当时在中国，我要做什么事都要 通过我那个勉强懂得26个英文字母的老爸。我上Tenancy Branch的网站，并且克服中加之间的时 差，在中国深更半夜，甚至是凌晨的时间打他们的热线咨询电话，还打印了租务法研究研究，就让 老爸给她的门贴了张从RTB网上下载的10天通知，并让另一个租客做了证人。到了限期她既不交租 金，也不上诉，我爸就到RTB立案，要申请“Order Of Possession”，11月1日立案，到21日才 Hearing，Hearing当天裁判官就说第二天给我寄“Order Of Possession”，三四天后收到了，就把 其中的一份“Order”贴门，Order命令她两天之内搬走，两天后，她还不搬，我只有动用了法庭执 行官来执行了，申请执行这个过程不需要多少时间，但是花了我很多的钱。我前后的费用：立案申 请Order Of Possession 50刀，到法院把Order Of Possession换成Writ Of Possession 80刀，执 行官的费用和搬运工的费用共744刀，一共874刀，再加上垃圾租客欠了我两个月的租金1100，共 1972刀，垃圾租客白住了整整两个月：10月7日搬来，12月6日被我撵走。她的东西被搬到我家门前 的草坪上，超过48小时还没搬走，这时刚好到了周末，我就等多了两天，希望她来搬，但还是没 搬，要我花脑筋来处理了。她一共有2张床垫，2个床箱，床垫或床箱，要搬到垃圾场这些是要20刀 一张的，要80刀，别的按重量称，96刀一吨。我的一个西人邻居给我发Email建议我捐给Big Brothers这些福利机构，让他们来搬是免费的，但是除了Big Brothers，我还找了我能想起名字的 其他慈善机构，一个个打电话问，没有一个要这些东西，看来我邻居的信息已经早就过时了。最后 又只好在Vansky上登广告出钱请人来拉，但是就那天早上，爸爸说已经有车将东西都搬走了，我们 还以为“仙女”来帮我们了，后来问一个邻居，才知道是City的车来的，如果没有邻居投诉，City 是不会派车来的，不知道是哪个邻居，我知道后伤心又气恼，那种感觉就像坐感情的过山车一样。 教训5：超过48小时一定及时把那些垃圾清理，不要幻想着租客会来搬。绝不能心慈手软。这次事件 中，我一共犯了5个错误，希望大家引以为鉴。 有的朋友会说：“这不好办，我可以换锁头，停水停电，还怕她不走？”根据租务法，在拿到法庭 的Order前，任何阻扰租客对这个出租单位的使用是不合法的，如果被租客告，最高可罚款5000加 元。大家要注意：RTB不是法庭，它是仲裁，RTB的那份“Order Of Possession”不是法庭令，那么 我拿法院拿到的那份“Writ Of Possession”就可以换锁了吗？Bailif公司说只有找Bailif才是合 法的，我不太信，试图联系法院的人问，但是官老爷难找，总是留言。我以后再追问。 我在下面介绍一下租给白人租客前要做的事，还分享赶租客程序的详细细节，最后是租房申请表， 供大家参考。 租给白人租客前要做的事情： 1， 有意向的，先让他填申请表，以了解他个人的身份（到时要验证），联络方式；前两，三 任房东的电话，姓名，地址。为什么前两三任？前任的如果急于把他赶走，很可能讲假话，所以再 要前两三任的。还要填所有租客的姓名，关系; 现任和前任雇主的电话，地址，公司名称，主管名 字；租客汽车的资料，车牌号并不太重要，重要的是厂家，型号，年份，颜色，Registration Number。我在网上找了一个很适合我的表格，我把它放在文章的最后面，有兴趣的话可以下载。 2， 合同一定要有，如没有合同，告他时你拿什么证明他是你的租客？合同除了BC省统一版本 的，我还自己写了一些附加条款，对宠物，铲雪，种大麻，搞非法活动，开派对，损坏房子的责 任，下水管堵了的责任等等统一版合同没提及的事项做了规定。这个“附加条款”和统一版本的合 同组成我的租房合约。 3， 这点很重要：要他到他银行开个Reference Letter，看看他有没有跳过票（开空头支 票），要证明的是租客开支票给你的那个账户，最常用的账号，如果他别的银行有户口，但那个户 口没什么钱，也不常用，那针对这个户口开的证明信没有意义。请打醒你的精神！ 4， 信用调查，可让租客签个授权表，屋主自己就可上网做。要用信用卡付费。租给西人租 客，这种钱最好就别省了！ 5， 让租客给你看看他最近的几张工资支票的存根（Pay Stub），以了解他的收入。 6，我看到网上有个西人业主，他要求新租客交最初几个月租金，尤其第一个月租金必须通过电子银 行转账，或现金，因为支票会有跳票（空头支票）的可能，也有几个华人业主也说第一个月的租金 支票就跳票了。电子银行转账也很简单，你无须把账号给他，就把你的Email地址给他，他上网操作 就可以了，要设定一个双方都知道的问题的答案，就好了。你收到Email后，就一步步操作就可以马 上把钱存入你的账号了，你存入后，对方就会收到一个银行自动发的收据。如果你在CIBC， RBC,TD, BMO 等这些大银行有户口，都可以Email转账。这些经验很值得我们借鉴。 7，不知道有没有渠道可以付费查租客有没有曾经被房东驱逐过？ 别嫌麻烦，西人文化里，这些是常规！ 赶租客的详细程序： 1，赶租客要有合法的理由，比如，租客不交租金，在房子里做非法的事，损坏了房子，干扰别的租 客或邻居的正常生活，或者屋主自己要收回房子自己住或给亲人住（亲人有个定义的），属于最后 一种情况的话，要提前60天通知租客，另外还要付给租客一个月的租金的。我介绍的就是赶走不交 租金租客的方法。 2，到RTB （Residential Tenancy Branch）的网站：http://www.rto.gov.bc.ca/， 在主页左边的 一栏里“RESOURCES” 的菜单下，有个“Forms & Fees”，点击后，在“Notice To End Tenancy” 之3，有两个表：Notice To End Tenancy (RTB 30，共有两页纸，一张是表格，第二张 是文字信息；如果到RTB拿表，是一页纸，正反两面的)，和 10 day notice—proof of service (RTB 34，一页纸)。打印这两份表，填好。前一份要求租客在5天之内交清租金，要不10天之内要他 搬出去，无论5天也好，10天也好，起始日期都是同一天。后一份表是要证明你已把10 Day Notice 送达给租客，这份表（RTB34）是留给自己的。 10 Day Notice什么时候算第一天呢？根据送达方式不同而不同： 1）Notice（RTB30）当面交给租客，并让租客在RTB34表上签收。当天视为送达，第二天开始算第一 天。注意：如果租客不在家，你可以给和该租客同住的其他人（必须19岁或19岁以上，如果是19岁 以下的，裁判官会判你败诉，曾经就有同胞吃过这个亏，就是把Notice给了租客16岁的女儿），让 第三方见证签字，说明看见租客家里的某某接了Notice，这样也是当天送达。2）把RTB30表两页纸 贴在租客的门口，不可以插入门底下，前3天视为送达期（贴的那天不算的），第四天开始算第一 天。要有第三方见证并在RTB34表上写明看到某某于某年某月某日把10 Day Notice 贴在租客的门 上，并签名。3）寄挂号信，要在RTB34表上填上挂号信的追踪号（Tracking number）就好，无需第 三方签名。寄了后，前五天视为送达期（寄的那天不算），从第六天开始算第一天。注意：1）若有 什么文件是用挂号信寄给租客的，一定要把有追踪号（Tracking Number）的收据收好，到听证 （Hearing）是，裁判官会问你要的，而且他还很清楚那些号是以什么数字开头的。 2）“10 Day Notice 的送达方式和要求跟“Order of possession”的要求不太一样。有的文件可以放在租客信 箱里，三天后视为送达，但有的文件放在信箱里不是合法的送达方式。注意这些细节可避免很多麻 烦。有关不同文件的送达方式，时间，请在Tenancy Act 或 RTB 的网站上找。最直接的方法就是打 RTB的咨询电话：604-660-1020.每走一步之前，一定要问清楚他们。 3，请你一定要把先后顺序弄清楚，一定要先贴10 Day Notice，时间到了，还不交租，才到RTB立 案，立案时填的表是“Application For Dispute Resolution ”，这个表不能和10 Day Notice一 起寄给租客，曾经有同胞一起寄被判败诉了。他们之间有个先后顺序。10 Day Notice送达给租客 后，如果租客在5天内既不交租，又不上诉，第六天就可以到Tenancy Branch去申请“Direct Request”，有两种程序可选：普通程序（要经过Hearing） 或 “Direct Request”，后者更快 些，不需要通过Hearing就可以直接裁决，无论哪种，都要填一份叫做“Application For Dispute Resolution”，申请“Direct Request”据我所知没有专门的表格，你最好是在表格抬头的空白处 注明“Apply For Direct Request”，但要手续资料齐备才可以申请“Direct Request”，例如要 有Residential Tenancy Agreement（填写完整）， 10 Day Notice （RTB30） 以及10 day notice—proof of service (RTB 34)。所谓的“Hearing”也是电话听证而已，不需要到现场去， 没什么难的。你在Tenancy Branch 那里立案后，他们会给你一个资料袋（那些资料有两份，其中一 份是要给租客的，最好亲自给或寄挂号），那里就教你怎么用电话的“Hearing”。走普通程序，可 在网上立案，也可亲自上门立案；“Direct Request”，就必须亲自上门申请，还必须递上所需要 的材料。 这里要注意的两点：1) 申请Direct Request的话，租房合同必须填写完整，例如我当时递上资料 时，他们看到我的租约上的“Landlord’s Service address”没有写，我们解释说，Landlord现在 没有工作，所以就不写。其实这个“Service”是个法律术语，是“送达”的意思，就是说如果租客 要告你，他要把文件送达到Landlord的哪个地址，就写Landlord的住址就好了。他们不允许我补 填，说这样的话就和租客的那份不一样了，如果这样子交给那些裁判官，很可能会作出对我不利的 判决，到时候还要重新再走一次这个程序，很花时间。所以根据工作人员的建议，我只有走普通的 程序了。如果要Hearing，要在“Hearing”前把所有的证据资料包括租务合同，10 Day Notice （RTB30），10 day notice—proof of service (RTB 34)等资料交齐给Tenancy Branch。 4，申请仲裁的目的是要得到一份“Order Of Possession”，还要求租客还租金。Hearing时，裁判 官当场判给我“Order Of Possession”，并说第二天给我寄。但我咨询过，裁判官在Hearing后一 个月内给你判“Order Of Possession”都是合法的。Order一式三份，一份交租客，一份我的，还 有一份准备给最高法院的。 6， 我把Order 贴到租客的门后，租客没有在规定的时间内搬走，我不得不到New West 的高 等法院，把 “Order Of Possession”当场换成“Writ Of Possession”，然后凭着这份文件到法 院对面的那家West Coast Bailif Service要求他们执行把租客搬走的任务。到法院需要带的文件： 一份Order Of Possession的原件，一份Affidavit （是和Order Of Possession一起寄过来的）。 执行工作是外包的，有三家公司可选，他们都问同样的问题：你房子的位置，租客住房有几个卧 室，以此来判断收取多少押金，我的租客只是1个卧室的，他们要我交1000加元的压金，并且还说到 时候多还少补，天价！执行公司就根据他们的安排，让你挑一个时间上门。我们专挑租客在家的那 个时段，因为如果租客不在家的话，他们会把东西拖到他们公司的仓库里放，还要屋主出第一个月 的仓储费200刀。租客在家的话，就把东西放在我门前的草地上，就行了，限时48小时搬走，如果不 搬走，还得要屋主来及时处理，如果处理不及时，被邻居投诉到City那里去，City派车来帮你拖， 他们的收费总是比自己找人干活要贵好多倍的，总之，记住：政府是个懒惰的窃贼，光明正大地抢 夺民间财富的窃贼！ 7， 我想特别说的一点是：那些搞执行工作的人真黑！来我家的那个Bailif（执行官）是 West *******的老板，他一共在我家的时间是35分钟，我爸爸在场时看好表的，他和搬家公司9点正 到，他们开车走时是9：35。他们有两班人马：执行官1人，他的工作是按60加元每小时算，从他开 车出他公司的门算起，另一班人马是搬家公司，每小时90刀，2.5小时起，还要加半个小时回程费， 用了6个纸箱就收费27刀，35分钟单单是搬家费就砍了我394刀，我说你们的搬家公司那么贵，我为 什么不可以自己找搬家公司，他说不可以，他们的搬家公司是买了保险的。狗官说他在我家干了一 个小时，路上来回用了两个小时，我说不对，你在我家用了才35分钟，我有在场人证的，路上的时 间从新西敏到我家才需要20分钟单程，来回就是40分钟，这还是你的同事说的，你要按3个小时扣我 的钱，我到法院投诉你去。我说你丫不老实，想骗钱，没那么容易，我现在是失业人员，我上班时 也是15块钱一个小时，你凭什么多算时间黑我的钱！他说那段时间路上车多啊什么的，不肯再跟我 多说了，说我有什么事就写信来，让我等着收账单。后来账单来了，他按2个小时收我的费用，还加 什么150刀的监督费啊，15刀的电话费啊，尽管在我那他不需要打一个电话，即使有也是跟工作无 关。狗屁官的费用也要350刀，加起来744. 哇！我劝要走到我这一步的房主啊，等那些狗官来了， 一定预先打好一份东西，写上他来的时间，并让他亲手签字啊！至少能证明他在你家用了多少时 间。他们这些人很缺乏监管的，我们不能让他们占便宜啊，我以后要给法院提建议，让他们这些人 出门工作时，要有同事签个出门的时间才行。 8， 执行租客的东西，要是有单件东西价值5000刀以上的，可以拿去拍卖，拍卖的所得用来还 所欠的租金。1个人有5000块赦免额，5000加元以下不可以扣留，必须单件东西5000元以上才可拍 卖，比如说：汽车。 9， BC省RTB（租务委员会）的公众咨询电话：604-660-1020，请多打电话咨询。 10， 大家有空可Email给我：rentalcanada@126.com , 我们分享一下那些坏租客的名单，让这 些作恶多端的租客在我们这里没有市场，我怀疑有些人专门找不太懂英语的移民来欺负，欺负他们 不谙英文，不熟租务法。 11， 处理完租客的垃圾后，我还没有精力去追索那些欠的租金和赶租客所发生的费用，就怕追 了也白追。这还需要到小额法庭去弄一番，也听说有人找收数公司（Debt Collection Company） 的，由于我还没做过，也不好说好不好弄，希望有这方面经验的人士也分享一下。 12，我这里说的都是BC省的租务法的程序。如果你住在别的省份，请你们好好研究一下该省份的租 务法，联系当地的租房仲裁机构。 附录 租房申请表 Tenancy Application Name Date of Birth Drivers License # Home Phone Mobile Email Other Proposed Occupants Date of Birth Relationship to Applicant Current Residence Previous Residence Prior Residence Street Address Suburb State and Postcode Last Rent Amount Paid Owner or Agent Name Owner or Agent Phone Reason for leaving Is/Was rent paid in full? Did you give notice? Were you asked to move? From/To From/To From/To Dates of Residency Current Employment Previous Employment Prior Employment Employed by Address Employer's phone Occupation Employer Contact Monthly Gross Pay From/To From/To From/To Dates of Employment References and Emergency Contacts Reference 1 Reference 2 Next of Kin Name Street Address Suburb State and Postcode Phone Number By signing this application you grant us permission to communicate with all the contacts if we can’t locate you. If you abandon the tenancy for any reason then you grant us permission to allow your relative listed above to remove all contents of the dwelling on your behalf. Vehicles Make Model Colour Year Registration How long do you think you would be renting from us? When would you be able to move in? Why are you moving from your current address? Have you ever been served a late rent notice? Have you ever been served an eviction notice? Agreement & Authorisation I believe the statements I have made are true and correct. I hereby authorise verification of information I provided and communication with any and all names listed on this application. I understand that any discrepancy or lack of information may result in the rejection of this application. I understand that this is an application for tenancy and does not constitute a rental or lease agreement in whole or part. Signature: ____________________________Date:____________________