新闻讨论：炒房太精还是政府太弱?深挖大温炒房者逃税套路

　　近日，一名中国大陆移民背景的温哥华炒房人士，成为了加拿大的新闻人物。根据环球邮报的报导，这名45岁炒房者，2009年通过投资移民项目来到加拿大，成为永久居民。他从房地产开发商做起，但后来就变成了专门炒房的人，用别人的钱买房然后倒卖赚取高额利润并逃税。

　　炒房的钱都不是他自己的：钱一部分来自中国的投资者，一部分则是加拿大银行给这些投资者的贷款。

　　他究竟如何操作呢?

　　第一步：以高额利息为诱，从中国客户那里得到一笔钱，用做买房首付。

　　第二步：用客户的财产信息向加拿大银行申请抵押贷款。

　　第三步：用首付和贷款买房，买来的房产在客户的名下，而他本人才是"实际受益人"。

　　第四步：房子升值后被转卖， 偿还客户本金与利息，余下的利润归自己所有。

　　其客户即使有加拿大身分，但基本上都住在中国，他说服这些客户能得到本金和固定优渥的利息，例如15%的回报，根据他和中国客户的合同，这些客户是房产的注册拥有人，但是客户全权委托他处理自己名下的房产。然而每卖出一栋房子，他赚取的差价远比15%多，有的房一转卖就可落袋数十万元。

　　仅今年一年，他就做成了5笔生意，没花自己一分钱，卖出总值至少500万的房产。在过去5年里，他不仅至少转手36处房子，而且几乎没有交过税。

　　为什么能轻易逃漏税?

　　1. 这些房子都在客户名下，根本不是他的资产，在账面上看不到他的实际收入利润。

　　2. 他利用“自住房”(principlal residence)的名义申请免税额度，按照加拿大税法，自住房买卖所得是不需要缴税的。为了符合自住房标准，他不像那些快速转卖炒房者，几个月内就脱手，他总是会等上一两年以上的时间才转卖，就让房子空置着。

　　3. 他名下有三间公司，但是全都报告亏损。去年他个人申报收入是45,865元，他妻子是23,612元，不过他们出入是名车代步、住的是温西大豪宅。

　　加国税法制度问题多

　　他自己很明显违反了诚实申报所得的条例，其操作手法，暴露了一些加国金融税法制度上的问题。

　　例如：“自住房买卖免税”的漏洞。根据加拿大法律规定，自住房的购买者必须实际住在房子内，买的房子也不能在当年卖出，否则卖房收益要作为商业收益纳税。然而，“必须实际居住"很难查明，所以这类逃税行为相当普遍，是现行制度的一个巨大漏洞。

　　加拿大的税法申报秉持的是诚实良心制度，这套honest system，现在看起来有点讽刺、不切实际，因为太多环节都是漏洞。

　　移民专家、律师支招

　　移民律师Richard Kurland与税法专家Samuel Hyman两年多前就开始呼吁政府这些漏洞已经被有心炒房者刻意滥用。Richard Kurland说，许多人是加拿大公民，但根本不住在这里、没有申报所得收入，但是买卖房子时却又声称他们是本地居民，如此就躲避了缴纳25%资本所得税。

　　Richard Kurland说，改进方法很简单，就是在房产买卖登记表与报税表上都要求列出是否是加拿大税务居民，而且两者数据库可以链接对照，所以买卖房产者究竟是什么身分，无所遁形。

　　现在是有人不诚实申报，但是税务局也难以查核，所以省政府应该要负起责任协助联邦税局，毕竟所有的房产买卖讯息都是省政府可以监控的。Kurland说：“很简单，只要省府规定在买卖房产的登记表上多加个选项：‘是否为加拿大税务居民?’就可以了。

　　真正想解决问题，不是开征新税、不是限制外国人买房，而是应该要确实掌握买主身分，知道他究竟是不是住在本地的实际居民，所以要把买卖房产讯息与申报所得税讯息一并联系才对，这不只攸关所得申报，对于自住房定义也会更清楚，才能杜绝有心人逃税洗钱等非法行径。