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为什么任志强预测2017中国房价一定暴涨?

Fri Jan 20 2017 10:55:40 GMT-0800 (Pacific Standard Time)

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  2016年楼市大爆发,一些热点城市房价翻番还不至,是历史上涨幅最大的年份。2016年全国商品房销售额首次突破11万亿元,万科全年销售收入3648亿元,恒大全年销售金额达3733.7亿元,同比增长85.4%,首次超越万科,成为“宇宙第一房企”,万科因为股权之争而衰落了吗?

  2017年,房价何去何从?

  任志强最新内部演讲:2017房价一定暴涨。

  任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上作“当前的房地产形势”的讲话。我们剖析一下他认为房价暴涨的理由和逻辑是什么?

  一、房地产对GDP和税收贡献大

  任志强说:“如果没有中国房地产投资的增长,16年的GDP就掉下去了。……所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15 年6.9%的GDP,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。……那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。……房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。……房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。”

  房地产对GDP和税收贡献大,这是事实,房地产也一定程度上绑架了中国经济,中国经济和中国政府也严重依赖房地产。按任志强的说法没有房地产天要塌下来似的,有这么严重吗?世界上没有那个国家是依靠房地产而成为发达国家的,而历次经济危机都与房地产泡沫有关。任志强作为房地产商,过于强调房地产的作用,却对它的负面作用只字不提。中国经济有路径依赖,但也是权宜之计,而非长久之计,我认为宁可搞基建,宁可把GDP增长目标定低一点,也不要依赖房地产。为了保持GDP增长,为了税收增长,制造房地产畸形繁荣和超级泡沫,造成对实体经济的挤出效应,同时埋下金融风险隐患,引发民众不满情绪,值吗?所以,中央强调房子只用住的,不让炒了,再炒下去,中国经济要完蛋。

  二、土地供应总增长为负是房价上涨主因

  任志强说:“土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。”

  这个理由是成立的,供需决定价格,供应少了,价格上涨,这是基本的经济规律。政府用限购限贷手段调控房价,表面上很强硬很严厉,实际上是保护高房价。如果增加供应,房价怎么可能暴涨?而政府在房价暴涨的背景下反而采取饥饿营销手段,减少土地供应。政府到底是希望房价涨还是降岂不一目了然吗?毕竟地方政府仍然是靠土地财政生存,也说明政府从来不是真心调控房价,若真心调控房价就学重庆模式。重庆不限购,房价一直平稳,你越限购房价涨得越厉害,别虚张声势了!别侮辱老百姓的智商。

  三、城市化是房价上涨的动因

  任志强说:“如果不是一个城市化的国家,那就绝对不可能变成一个强国。强国的唯一标志就是城市化,……为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。……这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。……大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,所以郑州吓得够呛,老出台政策,一轮不行两轮,两轮不行三轮,你把铁路拆了你看能涨吗?”

  这个理由也成立,人口不断流入的城市房价一定是上涨的。房价上涨由旺盛的刚性需求支撑。其次,高铁网络发达和交通枢纽中心城市,房价必定上涨,郑州如此,上海也是如此。两者也是互为因果,人口越多的城市交通越发达,交通发达的城市吸引更多的人口。强者恒强,马太效应。

  四、房价上涨与政策周期有关,与货币政策经济周期没关系

  任志强说:“房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。”

  房价上涨归根结底是货币现象,周小川也说楼市是货币的蓄水池作用,货币超发了,货币宽松了,货币贬值了,流动性泛滥,货币总是要寻找投资方向,房子上涨及上涨预期吸引大量资金的流入,而资金的流入也在推高房价,资金与房价是互为因果,楼市也是资金推动型的。但货币不是平均分流到各个城市,肯定是往更具投资价值的大城市,房子的核心要素是地段。小城市人口流出,资源贫乏,缺少升值潜力,不会对炒房客有吸引力,但不能说小城市房价不涨就说房价上涨与货币政策无关,你试试加息等货币紧缩政策,房价马上会有反映。房子是大额商品,且是杠杆资金,对货币政策最为敏感。

  其次,房价与经济也是有关系,不能想象一个经济落后的地区房价会暴涨,也不想象一个经济发达的城市房价会很低迷,不能想象在经济危机时期房价会暴涨,经济繁荣时期房价会下跌,房价与经济是正相关。经济不行,人都走了,房子卖给谁呢?至于中国楼市是政策市,这地球人都知道,中国政府对房地产介入太深,干预太多,价格完全扭曲,有时我也不知道它到底有没有泡沫。

  五、房子紧缺,全卖完了,真的如此吗

  任志强说:“大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,……那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。”

  如果只参考这两个数据,任志强似乎说得有道理,卖得多建得少,供不应求,房价必然会涨。这些数据的真实性有待验证,但是我们也不能根据局部数据作推断,这是片面的。中国总共有多少存量房,有多少在建房子,有多少待建房子,这三个数据先搞清楚,这三者相加就是房子总量,除以总人口,平均有多少呢?约50平方,扣除农村人口和民房,也有平均35平方,如果只以在建房子和待建房子数据,表面上看好象永远不够,但市场上还有大量二手房和空置房,这也是供给。根据直感的印象,中国那怕以后不造房子,也足够14亿人口居住。什么库存没了,纯粹是制造恐慌。当然也不排除个别城市房子库存紧缺,但不能以点代面以偏盖全,个例不具代表性。

  六、中国房价不贵,房价收入比很低

  任志强说:“92年全国平均房价是996块钱,那么15年是6472块钱,……92年大学生毕业工资80块。2015年大学生毕业工资3750块。工资涨了40倍。房价涨6点多倍。……我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。”

  居民工资收入能赶得上房价上涨速度吗?去年房价翻番,工资涨有这么多吗?不是说“今年不买房,一年又白忙,”房价一年涨幅就抵得上全年工资了,甚至是远远超过。任志强肯定在里边偷换了许多概念,事实上是一辈子工资收入买不了上海一套房,怎么还说房价没有泡沫,房价收入比不高。说这个话的人一定是坏人。

  七、中国购房杠杆不高

  任志强说:“我们首付是世界上最高的,我们现在有的首付是70%,你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说,没算过到底杠杆率有多高。”

  任志强又在胡说八道,首付比例是70%吗?尽管各地首付比例不同,但按照现行政策,首套房首付比例是20~30%,这还不包括首付贷等其他途径融资,还有住房抵押贷款等,5倍的杠杆率还不高?胆大的人几乎没有自有资金去炒房,完全是空手套白狼,比2015年股灾之前的场外配资杠杆还高。2016年7月份,银行全部贷款居然全部用于房贷,还不恐怖?全社会去杠杆,房地产却在加杠杆。

  八、人口老龄化,房子需求更多了

  任志强说:“说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。”

  老人越多需要房子越多,这个逻辑很奇怪,任志强又没解释,为什么老人越多需要房子越多,难道老人没事就到处买房,今天住这套,明天住那套?我看到周围的老人都是安静地住在原来的老房子里,没有那个老人炒房瞎折腾。

  很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房子,可能还不止一套,而孩子只有一个或者两个。人老了总是要死的,这是自然规律,老人死了以后,这些房子不都多出来了吗?老龄化后房子到底是过剩还是紧缺,正常的思维都能判断。

  其次,为什么一个家庭一定要二套房?这是事实错误,以错误的事实来论证房价非涨不可,其结论是不成立的。二套房不麻烦吗?有一套房足矣,如果有二套房的话,另一套也是投资或用来出租。

  九、结语

  尽管任志强之前每次对房价的预测都正确,但并不代表他所说的话都有道理,相反,我发现里边有大量的事实错误数据错误和逻辑错误,有的人居然深信不疑。任志强之所以能猜对,是因为中国特色的楼市不是按常理出牌,而他正好摸透政府意图,并非他有多高明。



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