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房贷新策切断买房者后路 借款成本大增

Mon Oct 24 2016 10:37:38 GMT-0700 (Pacific Daylight Time)

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  联邦财政部公布一份咨询问卷,罗列了3种对加拿大房屋按揭贷款保险系统进行改革的方案,试图将来自加拿大炽热的房地产市场的更多风险,从纳税人转移至贷款方。

  风险分担将意味着房屋按揭贷款的贷款方将被要求持有更多的资本来对付高风险的贷款,至于包括加拿大按揭及房屋公司等在内的承保方,则将减少持有的资本。联邦财政部估计,上述措施将使房屋按揭贷款的贷款方的成本增加20至30个基点,但房屋按揭贷款保险的保费则很可能下降。

  联邦财政部的改革方案

  联邦财政部在上述长达22页的咨询问卷中,罗列了3种对加拿大的房屋按揭保险系统进行改革方案,

  第一种方案提议,要求贷款方消化房屋按揭贷款拖欠总额中占固定比例的拖欠款,比例介于5%至10%。

  第二种方案则提议,要求贷款方能够承担最多为15%的贷款损失。

  第三种方案则仍由政府继续支付百分之百的房屋按揭贷款拖欠索赔,但要求贷款方支付一项季度收费。这一方案将保护加拿大按揭及房屋公司总额高达4,400亿元的房屋按揭贷款保险系统,该系统由纳税人提供保证。

  现下银行不承担损失

  依据加拿大现行的房屋按揭制度,贷款超过房价8成的申请房贷者,被要求向加拿大房屋按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)或是其他私营保险公司购买保险。

  一旦出现借贷人士无力偿还的状况时,造成的损失理论上全由CMHC承担,银行不用承担任何损失。而CMHC是联邦政府担保的公营机构,这意味它所承担的损失,最终其实是由纳税人承担。

  联邦财长莫奈(Bill Morneau)本月初宣布,政府拟推出一项被称为“债主风险共担”(lender risk sharing)的改革,由昨天起进入咨询阶段。这项改革要求银行和借出房贷的金融机构,对于因借贷人士无力偿还房贷所造成的损失,分担合理的份额,以平衡加拿大的房贷金融制度。

  银行为减少支出致使借款成本增加

  有分析指这种改革一旦实施,会加重银行和金融机构的支出,且这些支出最终会转嫁到借款人士身上,即由买房者来承担。联邦政府预料这种影响不会太大,在财政部的背景分析文件中表示,这项措施对银行或金融放款机构所造的成本增加,在5年时间内平均只得0.2至0.3个百分点。

  加拿大金融学院院士杨凡指这项改革令银行的贷款成本提升,最终会增加借贷人士的负担。银行面对问题贷款时不再由CMHC得到全额赔偿,出事时要支付一定的垫底费,反映在银行资产负债表上,就一定要拨备部分资金做为储备基金,用以承担新政策实施之后相应的责任。这部分额外的支出,银行不会自己消化,也不会由股东出,最终会被转嫁给消费者。

  杨凡指在这情况下,即使在央行利率不变的情况下,银行也会自行提升利率,以反映其借款成本的提升。连同近期政府出台的多项收紧按揭政策,对于买房者而言,只能更加不利,所以他认为实施这项措施的时间点十分重要。

  提升银行责任感 贷款审核将更加慎重

  CMHC并非对银行和借贷机构提交的所有房贷申请,都会无条件提供保险,CMHC也有自己的审批标准。在现实操作中,许多银行是直接将贷款人士的收入证明等申请资料,提交给CMHC先行进行审批,如果CMHC同意给该贷款者提供按揭保险,银行才同意做这一单生意。目前情况下,只要CMHC批出按揭保险,在出问题时银行便会获CMHC全额赔偿,因此就没有责任。未来风险共担后,银行则被要求承担“连带责任”,所以即使CMHC批出保险,银行在审批时也会更谨慎。

  杨凡分析政府和一般纳税人士角度而言,这项改革肯定是好事,除了可以稳定加拿大金融制度,形成共担风险的机制之外,也可以提高银行的“道德责任”,降低银行批出风险贷款的机会。

  二次抵押打款市场或被打开

  多伦多经纪人Mark Cashin表示,“新规定推动加拿大人进入私人二次抵押贷款,这只会使人们支付越来越多的钱。在多伦多私人二次抵押贷款通常收取7%到10%的利息。”

  加拿大信用咨询协会(Canada's Credit Counseling Society)首席执行官Scott Hannah表示,“人们将转向这些非常规贷款人,并且支付更高的价格。然而这不仅仅是支付一年的更高价格,而是有可能持续3-5年。”

  在新贷款推出后,市场将会很快作出反应。Central 1 Credit Union首席经济师Helmut Pastrick表示,与目前的水平相比,成交量跌幅估计介于10至20%,至于屋价回落的幅度,料会介于5至10%之间。不过,根据这名专家的估计,这些负面影响持续期不长,市道回落只会维持约6个月的时间,并且在2017年中稳定下来。

 



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