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中国人正疯狂到这两个国家买房 但泡沫已浮现

Fri May 19 2017 15:32:24 GMT-0700 (Pacific Daylight Time)

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除了中国的一二线城市,西方国家有哪些外国城市会出现一年房价上涨30%的情况?

去年是加拿大的温哥华,现在是多伦多。

根据多伦多房产局近期公布的3月房价数据,多伦多房价同比上年增长33.2%,房屋均价达到91.65万加元,与上月同比也上涨了4.6%,打破28年来单月的涨幅纪录。

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多伦多3月房价概况(来源:TREB)

澳大利亚的悉尼和墨尔本同比涨幅也很惊人。根据CoreLogic的数据,悉尼三月房价同比涨幅18.9%,中位价格达80.5万澳元,墨尔本涨幅15.9%,中位价为60.5万澳元。

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澳大利亚首府城市3月房价(来源:Corelogic)

两国的房价飙涨,在一向房价较稳定的西方国家中无疑是另类。楼市的异动,也引起了多家机构和官方的关注,它们开始不淡定了。

1加拿大泡沫即将破裂?机构多次预警

多伦多房价数据一出,多家专业机构发出预警,表示加拿大房地产泡沫即将破灭。

过去几年,时常有金融机构看空多伦多楼市,但加拿大本国银行一直很“爱国”,否认存在泡沫。

而此次两大加拿大本土商业银行——蒙特利尔银行(BMO)和多伦多道明银行(TD),相继警告多伦多房市泡沫即将破灭,自然受到关注。

蒙特利尔银行首席经济学家波特测算,加拿大1%收入最高的家庭年收入22.5万加元,目前在多伦多也只能负担半独立屋或联体别墅,而年收入7万加元的普通工薪家庭,更无法负担多伦多的房价。

加拿大国家银行的报告也指出,加拿大目前楼市与2005年美国楼市巅峰期很类似,且自2000年来的涨幅,加拿大已远远超过美国一倍以上。

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加拿大与美国房价涨幅对比(来源:加拿大国家银行)

在加拿大几大商业银行接连警告多伦多泡沫化后,国际知名的信贷评估公司——穆迪警告:加拿大房地产市场的泡沫面临破裂危险、房价可能会出现大幅度调整。

与此同时,穆迪指出澳大利亚、新西兰、瑞典也有同样风险。

商业机构做出的预测往往较中立,而如果连官方机构都指出房地产过热,泡沫存在风险,似乎真的需要值得警惕了。

加拿大房市监管机构——加拿大抵押及住房公司(CMHC),昨天发布《房屋市场评估》报告,有强烈迹象显示房地产市场处于整体问题状态,全国房价仍有价格加速上涨和过热迹象,导致全国房市整体存在问题。

抵押及住房公司的“问题状态”包括:建房过度、估值过高、房市过热和房价加速上涨四个情形(下图),颜色越深表示问题越严重。CMHC季报通常对维护加拿大金融和房地产市场的稳定有预警作用。

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加拿大各大城市楼市问题状态评估(来源:CMHC)

温哥华房市有“估值过高严重”的迹象,整体房市评估处于“问题严重”状态。温哥华附近的维多利亚,房价估值过高迹象也处于“严重”,当地经济基本面无法解释房价的过高涨幅。此外,安大略省会多伦多和哈密尔顿的房价持续面临“估值过高”和“过热”等现象,对租房、成屋和新屋销售的需求都大于供给,导致了房价蹿升。

澳大利亚楼市风险也被机构警告。

日前,澳联储发布金融稳定评估报告,强调房地产市场价格飞涨的风险,警告监管机构将考虑进一步收紧借贷规定,以防止由债务引发的房价泡沫。楼市泡沫风险以及泡沫破裂,是澳洲联储自上次8月降息后按兵不动的一大因素。

2官方迅速出招

看过这么多机构的警告,加拿大、澳大利亚两国的官方机构也立即行动,出猛招给楼市降温。

多伦多所在的安大略省政府,一周前推出15%的外国买家投机税,以及其它15项措施,应对近期上涨过快的楼市。此外,多伦多、安大略省、联邦三级政府官员还将进一步磋商抑制楼市泡沫的新政。

澳大利亚此前推出的楼市限制政策则更全面、广泛。包括各省政府针对外国买家的印花税、澳洲各大银行的全面限贷政策、近期商业银行全面上调贷款利率、强制拍卖违规购买的房屋等。

尽管许多业内人士强调,两国热门城市的房价上涨,有移民和留学生人数持续增加、房屋供应不足等情况,房价上涨有供需基本面的支撑,但官方依然提前放出大招,抑制楼市泡沫。

3泡沫多严重了?对比两个指标

加拿大、澳大利亚的泡沫到了什么程度?

对于“泡沫指数”,业界没有统一的指标,一般常用房价收入比、年租金回报率两个数值来衡量。

不妨对比多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、北京、深圳在这两个指标上的表现。

房价收入比=房价/年家庭总收入,按照国际惯例,这一数值在6以下处于健康区间,即6年不吃不喝的家庭总收入能买下一套房。

此外,还有一个关于住房承受力的标准,即每月用于房屋的消费(还贷)占家庭月收入不能超过30%。这样,通过大约20年的贷款,一个家庭能较轻松的买下一套房。

年租金回报率=(年租金收入-房屋持有成本)/购房总花销,算出来的比值若低于3%,则说明房价过度高估。若这一比率能达到5%或以上,则说明较具有投资价值,20年租金能收回购房成本。

可以看出,六个城市中,深圳、北京的房价收入比最离谱,分别需要44年和33年不吃不喝,才能买下一套房。而在机构和官方眼中泡沫即将破裂的多伦多和悉尼,虽然这一比值也超过了6,但却远低于北京和深圳。

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数据来源:Numbeo

在租金收益率方面,即便加拿大、澳洲的四个城市房价连续飙涨,但收益率依然能达到4-5%之间,亦即每年租金收入能赚回购房成本的4%-5%。而北京和深圳的租金收益率则是惨不忍睹。

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数据来源:Numbeo

4反思

笔者曾对有意出国置业的朋友多次提到,在西方成熟的房地产市场,寻求地产升值和飙涨并不太合适。

这不,加拿大和澳大利亚一些城市出现房价上涨过快之后,立马引起了国内各机构和官方政府的重视。他们反应如此激烈,主要是因为房价短期过快上涨在西方世界仍属罕见情况。

加上08年次贷危机引起的全球金融危机,让监管机构一直对房地产市场潜在的风险极为警惕,毕竟有“十次危机,九次地产”的说法。

就目前来看,无论是房价收入比还是租金回报率,多伦多、悉尼等城市仍然比国内的北上深要健康不少。然而即便是这种情况下,也已引起当地机构和官方的注意,被认为房产存在泡沫,且需要严加防范并祭出多项楼市降温措施。

从这一层面说,恰好证明西方房地产市场的稳定和成熟,是具有自省和纠错能力的市场。作为投资者,更应以寻求资产安全、投资分散和赚取高租金收益为目的,因为西方楼市最主要属性是稳定性和完善的租赁市场。



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精彩评论:

     a 加拿大房价90%靠中国资金,100%和本地人收入无关 - 100%和本地人收入无关 [431] (2017-05-19 19:02:30)
          b 怎么我周围认识的人大多数都是靠本地收入买房的??? - jhk1 [343] (2017-05-20 10:38:55)
               c 确实和中国发展有关,中国房价越涨就越多中国人套现出来买房 - 一套中国大城市的普通公寓换一套加拿大别墅,划算 [356] (2017-05-20 10:54:49)
     a 泡沫在你没出生之前 - 已经浮现到现在,天天都有 [353] (2017-05-19 22:55:09)
     a 所谓“泡沫”, 100年前就有,100年后还会有。 - 可以租一辈子房,傻等。 [275] (2017-05-20 10:17:35)
     a 本地人工资和中国近来的前根本不在一个数量级 - tooLowLocalIncom [303] (2017-05-20 18:55:35)
     a 别他妈都指责中国.房价都是本地经济弄高的.什么和本地人无关傻B - djeidjjeejf [262] (2017-05-21 13:14:00)